Compensación por amortización anticipada: compensación por desistimiento y compensación por riesgo de tipo de interés

En el ámbito de los préstamos hipotecarios, la anteriormente conocida como “comisión por cancelación anticipada”, actualmente se denomina “compensación por amortización anticipada”, y la Ley 41/2007, desde el 9 de diciembre de 2007, ha fijado unos límites en su aplicación para los contratos de préstamo o crédito hipotecarios concertados por una persona física en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y para los supuestos en los que el prestatario sea una persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de las empresas de reducida dimensión.

El nuevo régimen de compensaciones se aplica a todo tipo de cancelaciones, ya sean subrogatorias o no subrogatorias, independientemente de que sean cancelaciones y/o amortizaciones totales o parciales, y para todo tipo de préstamos (tipo fijo, tipo variable o mixtos). La Ley 41/2007, diferencia dos tipos de compensaciones:

• Compensación por desistimiento, que tiene por objeto compensar a la entidad por los gastos que acarrea la existencia del préstamo (comerciales, seguimiento, etc.). Se fija un límite del 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de la vida del crédito, o del 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando tenga lugar en un momento posterior a los cinco primeros años del préstamo.

En cualquier caso, si la entidad y el cliente hubiesen pactado una compensación por desistimiento inferior a las indicadas se aplicará la compensación pactada.

• Compensación por riesgo de tipo de interés, que tiene por objeto compensar a la entidad por el riesgo de tipo de interés en los casos de amortización anticipada, por lo que no será aplicable en los contratos a tipo variable (pues en ellos la entidad no asume riesgo al trasladarlo al prestatario) ni en los contratos a tipo fijo o mixtos cuando la cancelación genera una ganancia de capital para la entidad, es decir, cuando el tipo de interés en el momento de la cancelación se encuentre por debajo del tipo de mercado. Así pues, esta compensación sólo se aplicará por la entidad en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, cuando impliquen una pérdida para la entidad, es decir, en los contratos a tipo fijo o mixtos cuando la diferencia entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito arroje un resultado negativo.

En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.