Lo que la ley regula

Lo que la ley regula

lunes, 5 de mayo de 2014

¿Qué son gastos ordinarios y gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Una de las obligaciones del propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, es decir, integrada en una comunidad de propietarios es la contribución, con arreglo a su cuota de participación, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Pero estos gastos en unas ocasiones tienen la consideración de ordinarios y en otras de extraordinarios.

Son gastos ordinarios los que aprueba la comunidad en el presupuesto anual y se corresponden con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes (tejados, cubiertas, fachadas, conducciones de agua, etc.) y el mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes (ascensores, antenas de televisión, calefacción, piscina, portero, conserje, jardinero, etc.). Asimismo, también se consideran gastos ordinarios las tasas que paga la comunidad de manera conjunta, como los vados o paso de carruajes. Normalmente, los gastos ordinarios son previsibles y se pagan a través de la cuota mensual.

Por el contrario, los gastos extraordinarios son los gastos que se producen por dotar a la comunidad de un nuevo servicio (instalación de antena parabólica), así como los gastos ocasionados por el envejecimiento de un servicio comunitario, que obliga a la renovación, saneamiento o reposición (sustitución de tuberías del edificio, refuerzos en la estructura, saneamiento integral de las cubiertas, etc.). También pueden considerarse gastos extraordinarios los derivados del cumplimiento de las normativas (antenas, pararrayos, Inspección Técnica de Edificios, etc.). Los gastos extraordinarios suelen sufragarse mediante la aprobación de una derrama o, en otras ocasiones, mediante una subida proporcional en la cuota de cada propietario.

208 comentarios:

  1. hay un limite de cantidad de euros que pueda invertir un presidente de una comunidad en la misma si contar con la comunidad, gracias

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    1. Hola cerebrado_zerg
      La Ley de Propiedad Horizontal no incluye de forma específica un límite de cantidad tal y como indicas, pero ello no quiere decir que el Presidente pueda por su cuenta, y sin contar con la comunidad de propietarios, realizar “gastos” o “inversiones” en la propia comunidad. Tal y como se indica en el artículo 20 el administrador podrá atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
      Hasta aquí llega la libertad, pues el resto de actuaciones requerirá el correspondiente acuerdo adoptado en junta y que, dependiendo de la materia a tratar, será aprobado por una mayoría simple, una mayoría reforzada o por unanimidad.
      Con carácter general los acuerdos requerirán el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. No obstante, existen supuestos especiales con otro tipo de mayorías. Así, las obras para supresión de barreras arquitectónicas que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos (por ejemplo, instalar un ascensor) precisará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. El establecer o suprimir los servicios de portería y vigilancia requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

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  2. Hola Carmen.
    En una comunidad de viviendas locales y garajes unos gastos extraordinarios se le imputan solo a la parte que les afecta por ejemoplo garajes. Unos gastos extraordinarios de reparación del suelo del garaje se tienen que pagar teniendo en cuenta las cuotas de participación de todo el edificio ó solo pagarian los propietarios de garajes.

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    1. Hola Anónimo.
      En principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece como criterio de reparto de los gastos comunes la cuota de participación que cada piso o local tenga asignado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Así queda establecido en el artículo 3.b) de la LPH al establecer que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
      No obstante, también debe tenerse en cuenta que cabe la posibilidad de que se establezca otros criterios de reparto, con base en el artículo 9.1.e) de la LPH que al enumerar las obligaciones del propietario cita como tal la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
      Por tanto, podemos concluir que como norma general los gastos ordinarios y extraordinarios se asumirán por todos los propietarios en función de su coeficiente, aunque es posible que se fijen otros criterios distintos cuando así conste en los estatutos o se haya aprobado en Junta. En el caso de que el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título o de los estatutos, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, y es aconsejable que dicho acuerdo se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

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    2. Muchas gracias Carmen por sus aclaraciones. Es muy util su información.

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  3. Buenos dias! Quería hacerle una consulta puesto que estoy muy perdida en estos temas.En la junta de vecinos han propuesto poner un sistema de osmosis para descalcificar el agua, todos los vecinos están de acuerdo excepto yo.Me han dicho que no me pueden obligar a pagarlo, pero que si me obligan a pagar 3 cuotas extraordinarias ( cada cuota del doble de lo que normalmente pago).En definitiva, la reunión a concluido con que no me obligan a pagar lo que es el sistema de osmosis, pero lo van a poner obligandome a pagar 3 cuotas extraordinarias que dice la administradora que por ley estoy obligada a pagar al año.¿llevan razón?Agradeceria que pudiera aclararme algo.Un saludo

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    1. Buenas tardes.
      En este caso estamos ante lo que legalmente se denomina “mejora” y que se regula en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud de este artículo ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Sin embargo, el propio artículo a la vez que impide que algún propietario exija mejoras alegremente, también deja abierta la posibilidad a que éstas se aprueben en junta siempre que sea con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este caso el sistema de ósmosis para el agua es una mejora que en tu comunidad se ha aprobado con la mayoría de tres quintos, por lo que es legal.
      El citado artículo 17.4 de la LPH también prevé que cuando se haya adoptado el acuerdo respetando esas mayorías y la cuota de instalación de la innovación, mejora o servicio “exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja” (el texto entrecomillado es reproducción literal de la ley). Así pues, en principio, si el importe de la obra excede de tres cuotas ordinarias y tu votaste en contra en la junta (disidente) y así lo hiciste constar en el acta (aspecto éste importantísimo), quedarás liberada del pago de la obra. En el futuro, si quieres participar del beneficio de la mejora deberás abonar la cuota de los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del interés legal.
      En resumen, a mi entender, la cuestión estriba en el importe de la instalación del sistema de ósmosis. Si la obra de instalación es de importe inferior a tres mensualidades, sí estás obligada al pago de esos tres meses como te indica la administradora. Sin embargo, si el importe de la obra es superior no estás obligada al pago y sólo deberás asumir el coste si en el futuro quisieras participar de la mejora.

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    2. Buenas!!Muchas gracias por su contestación.Hoy después de un mes de haber celebrado la junta, por fin la administradora ha mandado el acta, después de insistirle varias veces por teléfono y explicarle lo que usted me había explicado.Ella se limitaba a decirme que esa batalla la tengo legalmente perdida, y que para impugnarla debia hacerlo en un juzgado.Cuando he leído el acta, hace referencia al articulo 17.3 de LPH, y me expone las siguientes causas: Que la dureza del agua supone graves problemas para los electrodomesticos.Y que las corrientes legislativas defiende el trato de la mejora de la calidad del agua como eficiencia energética en el nuevo código. Pone que se aprueba haciendo referencia al articulo 17.3 de LPH. Mi pregunta es, lleva razón en ese artículo? Que pasos me aconsejas para poder seguir? Mil gracias!!!

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    3. Buenos días Anónimo.
      En primer lugar indicarte que este blog tiene un propósito divulgativo y en ningún caso mi intención es proporcionar asesoramiento individualizado, sino, a lo sumo, indicaciones generales, pues un consejo legal individual requeriría tener más información (haber asistido a la junta, lectura del acta completa, etc.).
      Comentarte que como te dije, en principio, la instalación del sistema de ósmosis para el agua tiene apariencia de “mejora” y como tal se rige por el artículo 17.4 de la LPH resultado aplicables las consideraciones que te hice el 28 de marzo.
      Sin embargo, ahora parece que en el acta hacen referencia al artículo 17.3 en virtud del cual la comunidad puede con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios establecer equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica el inmueble, en cuyo caso el acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los propietarios.
      La solución pasa por hacer constar tu voto disidente en la junta e impugnar judicialmente el acuerdo y esperar a que los Tribunales de Justicia te den la razón. Lógicamente este procedimiento puede ser largo y costoso y no tienes la certeza de que el Juzgado te dé la razón, pues la sentencia podría ampararse en lo que ellos indican de que la dureza del agua afecta a los electrodomésticos y la instalación del sistema de ósmosis es un equipo para mejorar la eficiencia energética o hídrica.
      La otra solución es avenirte a la instalación del sistema que seguro que también te va a beneficiar y pagar sólo las tres cuotas extraordinarias que te han propuesto.

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    4. Muchas gracias de nuevo por su respuesta,es de gran ayuda.Un saludo

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  4. Buenas tardes Carmen, quería ver si puedes orientarme.
    En mi Comunidad, - edificio de cinco plantas con cuatro viviendas por plantas o sea 20 viviendas - se produce dado el desnivel del suelo, un hueco por debajo de la planta baja (como si fuera un sótano) que no fue declarado por la constructora a nivel de Ministerio de la Vivienda (que era donde se inscribían antes) y por lo tanto oficialmente no existe pero que los vecinos tras unas reformas sin autorizar venimos aprovechando como garajes pues solicitamos en su día al Ayuntamiento la placa de vado permanente y la concedió. El edificio cuenta con un ascensor que va desde la planta baja (nivel de suelo) hasta la quinta planta. Ahora se pretende hacer una obra para bajar el ascensor hasta esa "planta garaje" que oficialmente no existe, e intentando pedir subvenciones de la autonomía que se conceden para estos menesteres. Hay algún vecino que dice que al no "existir" legalmente ese garaje, ese espacio, no se concederían las ayudas. Por otra parte no hay en ese "garaje" espacio suficiente para que cada vivienda tenga su plaza , de echo a veces hay que establecer turnos rotatorios para entrar los vehículos. También hay quien dice que el acuerdo debe ser por unanimidad de todos los vecinos. Decirte que no hay en el edificio personas mayores de 70 años ó minusvalidos que requieran una obra de accesibilidad, la obra sería de comodidad o mejora pero sin beneficiar a todos por igual ya que como digo no hay espacio para veinte plazas de garajes. Por otro lado se pretende hacer la obra con proyecto, pero sin visar por el Ayuntamiento (Urbanismo), en fin..... ¿como podrías orientarnos) Gracias anticipadas por tu atención y disculpa la extensión de ésta intervención.

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    1. Buenos días Anónimo.
      En realidad la consulta que planteas precisa un estudio muy pormenorizado pues existe una situación de “alegalidad” en el sótano que habéis habilitado como garaje.
      En primer lugar puede haber un conflicto de competencias estatal-comunidad autónoma-ayuntamiento. Ese espacio o terreno debería constar inscrito en el Registro de la Propiedad y al parecer no lo está (competencia estatal); las subvenciones que pretendéis solicitar para la instalación son concedidas a través de las Comunidades Autónomas (competencia autonómica) y la licencia concedida de vado para el paso de vehículos y las correspondientes licencias de obra y visado son concedidas por el Ayuntamiento (competencia municipal). Como verás, se pueden plantear cuestiones delicadas que yo no puedo responder desde aquí.
      Por otra parte, la obra que pretendéis acometer no se podría acoger al régimen de eliminación de barreras arquitectónicas en materia de accesibilidad, puesto que no existe un mayor de 70 años ni un discapacitado (sobre este punto me remito a otra entrada de este blog: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/01/eliminacion-de-barreras-arquitectonicas.html), y como se indica en la consulta simplemente se haría por comodidad, lo que claramente posiciona la obra como “mejora” a efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, con la posibilidad de que haya vecinos disidentes, máxime cuando ni siquiera va a beneficiar a todos por igual (no hay plazas de garaje para todos los vecinos). Además, existe un problema añadido, si pretendéis realizar la obra sin el visado del Ayuntamiento, difícilmente os podréis acoger a ninguna subvención.
      Al tratarse de una obra de mejora se precisaría el voto favorable de lss tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, yo creo que lo que se debería hacer es regularizar la situación y “legalizar” ese espacio. Para ello se debería conseguir su inscripción registral y, lógicamente, modificar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, asignando un coeficiente a cada propietario. Esa modificación de los coeficientes (ahora cada vecino ve incrementada su cuota por la copropiedad de ese espacio que antes era “tierra de nadie”) sí que existe legalmente un acuerdo en junta aprobado por unanimidad.

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  5. ¿Se puede poner como gasto a cargo de la comunidad, las consumisiones en un bar para hacer la reunion porque hacia frio en el lugar fijado para ello?
    Entendamos que tampoco viene en el acta que se hubiera aprobado tal evento.

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    1. Buenos días Anónimo.
      No, la respuesta es un no rotundo. No es de recibo que se cargue a la comunidad los gastos de las consumiciones, consten o no en el acta de la junta.

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    2. Muchas gracias, Carmen ya que impugné ese acta y me quedaba con un poco de regomello.
      Gracias de nuevo.
      Saludos.

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  6. BUENAS TARDES!
    Estoy alquilada en un bajo,por contrato tengo que pagar la comunidad,menos los gastos extraordinarios.
    La cuba en cuestión de 4 meses ha venido ya 3 veces,porque no arreglan lo que tienen que arreglar.
    En los gastos de comunidad me estan incluyendo las cubas,debo de pagarlas yo?o es un gasto extraordinario?
    Gracias

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    1. Buenos días Sabrina.
      Con los pocos datos que tengo no puedo dar una respuesta concluyente. Te diré que, al parecer, los arreglos de la cuba a que haces referencia tienen la apariencia de gastos de conservación y reparación, por lo que te los están repercutiendo. Deberías averiguar (a través del propietario, consultando las actas de las juntas de propietarios, etc.) si en algún momento se ha tomado la decisión de llevar a cabo una obra de mayor envergadura que se sufragaría con derramas extraordinarias.

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  7. Buenos días,

    en mi Comunidad existe, de siempre una pista de padel, el cambio de lamparas fundidas pparece ser que es caro porque hay que tarer un elevador. Ante mi solicitud de que se cambiaran al Administrador este decidio someterlo a votación de la Junta. ¿Es esto legal? Yo entiendo que el mantenimiento de la pista de padel es un gasto ordinario y no tiene que someterse a votación. Gracias

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    1. Buenos días Anónimo.
      En principio el cambio de lámparas de la pista de pádel tiene la apariencia de tratarse de un gasto ordinario que debería ser contemplado en los presupuestos anuales y realizarse de forma más o menos habitual como normal mantenimiento. Sin embargo, supongo que existirán razones que hayan aconsejado al administrador el someter el asunto a votación en junta, puede ser el elevado coste del cambio de las lámparas, la elevada morosidad en la comunidad u otros factores.

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  8. Buenas tardes Carmen, no se si mi consulta tiene cabida en este espacio, se trata de sabe si el presidente de una comunidad unilateralmente puede contratar los servicios de un administrador y repercutir los gastos de estos servicios a la comunidad como gastos ordinarios sin haberse aprobado en Junta,

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    1. Buenos días Anónimo.
      Desde luego que el Presidente de la comunidad no puede atribuirse esas funciones de forma unilateral. El nombramiento de un administrador en una comunidad de propietarios debe ser aprobado en junta con una mayoría simple. Así queda de manifiesto en el artículo 17.7 LPH al establecer que para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
      Además, suele ser normal antes de optar por un administrador en concreto solicitar presupuesto a tres administradores diferentes para poder elegir en la junta a uno de ellos (por el criterio que sea: por precio, por cercanía, por servicios prestados, etc.)
      Una vez elegido el administrador (convocatoria de junta, debate de tres presupuestos, aprobación por mayoría, constancia en acta, etc.) los gastos que origine sí tienen el carácter de ordinarios.

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  9. Saludos.
    Le agradecería por favor, me diga que son realmente los gastos de escalera , Me explico, los " Bajos " según las escrituras están relevados de contribuir a los gastos de escalera ,
    La comunidad tiene 50 años. nunca se les ha cobrado, ni la pintura de las escaleras , ni las lámparas de las escaleras ni del portal, solo, solo su porcentaje de cuando se puso el ascensor, no se les cobra ni el mantenimiento ni las averías ni las obras del portal.
    Si participan en gastos de tejado, fachada, tuberías y la colocación del ascensor.
    Sinceramente no entiendo bien hace 50 años ,cuando las escrituras dice que quedan liberados de los gastos de escalera que llevan a los pisos. realmente ¿de que gastos están libres los bajos ?

    Muchas gracias anticipadas .

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      Tal y como se indica en la Ley de Propiedad Horizontal el criterio de reparto de los gastos comunes es la cuota de participación de cada piso o local según el título constitutivo, aunque se admite que exista un criterio de reparto distinto. Este criterio de reparto distinto “especialmente establecido” debe constar de forma expresa y fehaciente en los estatutos. En su caso también sería posible por acuerdo aprobado en junta por unanimidad. Lógicamente, sin tener acceso a la escritura del título constitutivo ni a los estatutos no puedo pronunciarme al respecto, pero en ellos radica la clave.
      En muchas comunidades de propietarios se deciden criterios de reparto distintos a los que corresponderían por coeficientes para determinados vecinos, p. ej. los locales comerciales con acceso directo desde la calle no sufragan los gastos de luz o de calefacción. Es perfectamente posible si así consta en el título constitutivo, en los estatutos o si se ha aprobado en junta por unanimidad.
      La jurisprudencia ha sido la que ha ido marcando el camino y fijando algunos criterios en este sentido. Así se obliga a participar en los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes necesarios para mantener el buen estado de edificio, aunque permitiendo la exención de los gastos de simple conservación y mantenimiento.

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  10. Muchas gracias Carmen por tu respuesta

    Creo que no hice bien mi pregunta, en otras palabras ni supe explicarme , perdóname la libertad de intentar explicarme de nuevo.

    Según las escrituras los bajos pagan cada uno el 2% en eso no hay ningún problema. El problema es saber con exactitud , cuando hace 50 años se dijo en las escrituras que los bajos. " están relevados de contribuir a los gastos de escalera " . ¿A que gastos se refería? ¿A todos los gastos , por ejemplo, están exentos de las obras del portal, averías de ascensor, gastos de administración y otros?

    Durante años , por ignorancia no se le ha pasado gastos , con los años , si se les pasó su 2% a cada bajo cuando se puso el tejado nuevo, luego cuando se hizo la fachada, y cuando se ha puesto alguna tubería nueva .

    Mi curiosidad se ha despertado cuando uno de los bajos se niega a pagar el mantenimiento del tejado , por eso, le agradecería si me hiciese saber ¿ A que se les llama gastos de escalera? para saber con exactitud, de que están exento o no, y que la comunidad decida si se les pasa los gastos o no, teniendo presente que los bajos no tienen entrada por el portal,

    Le agradecería por favor , me haga saber ¿Qué son los gastos de escalera? y poder hablar con propiedad con ellos,(o en especial con este bajo que se niega a pagar el mantenimiento del tejado) y hacerle saber a lo que están obligados a pagar y que , otra cosa es que la comunidad decida no pasarle los gastos por consideración de que no hacen uso del portal.
    Perdona creo que me estoy enrollando , resumiendo ¿Qué se considera gastos de escalera que los bajos están exentos ?

    Muchas gracias y perdona mi atrevimiento de abusar de tu amabilidad y conocimiento.

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    1. Buenos días Anónimo.
      No existe una definición exacta de qué son gastos de escalera, aunque una interpretación más o menos aceptada es que son los gastos que afectan a la escalera (p. ej. luz, limpieza, pintura, etc.).
      En muchas comunidades, como en la vuestra, en los estatutos se indica que los locales, especialmente cuando no tienen acceso desde el portal, están exentos de esos gastos, pero la cuestión se simplificaría mucho si se especificasen. Como ya te comenté es la jurisprudencia la que ha ido delimitando para casos concretos qué gastos deben pagarse o qué gastos pueden exonerarse.
      También es más o menos aceptado que los gastos generales que afectan al mantenimiento y conservación del edificio (p. ej. tejados, cubiertas, tuberías, etc.) deben ser sufragados por todos, incluidos los locales.
      De todos modos, ya te digo que la doctrina y la jurisprudencia no es pacífica y no voy a ser yo la que se pronuncie de forma taxativa.

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  11. Buenas tardes Carmen:
    Me gustaría saber si los gastos de mantenimiento de la limpieza de la fosa séptica y del edificio, así como el mantenimiento en buen estado de funcionamiento de las puertas de acceso al exterior tanto del garaje como de los portales o el funcionamiento de los ascensores o la puesta a punto de los extintores, pueden ser rechazadas por la Junta vecinal para dar prioridad a los gastos jurídicos (algunos personales) ocasionados por la peculiar situación en la que se encuentra la comunidad. Creo entender por el artículo 10 de la LPH que son de obligado cumplimiento y que no se pueden someter a votación. Creo además que los gastos jurídicos son extraordinarios y que son los que deberían someterse a derrama. Le agradezco de antemano su ayuda.
    Saludos

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    1. Buena tardes Anónimo.
      Los gastos a los que haces mención son gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, que tendrían la consideración de gastos ordinarios, y deben ser sufragados por todos los propietarios en función de su coeficiente. No obstante, si no existen fondos suficientes presupuestados para hacerlos frente deberán costearse aumentando el importe de la cuota o mediante una derrama.
      En cuanto a los gastos jurídicos, no indicas exactamente si se trata de los gastos de defensa jurídica por alguna responsabilidad de la comunidad o si se trata de los gastos de recuperación judicial de cuotas impagadas, etc. En cualquier caso, no tendrían, a priori, la calificación de ordinarios, y al no estar correctamente presupuestados lo más normal es que tengan que pagarse con derramas.

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  12. Buenos días en mi comunidad se hizo una reunión hace 4 años para que un un local de esta misma en el que había un bar dejará de montar mesas y sillas en el soportal a esa reunión asistieron 5 personas en el bloque hay 40 propietarios y aprobaron ir a juicio la convocatoria a las juntas se hace por el administrador que va a cada casa a echar las cartas pero a casi nadie le llegan sorprendentemente ahora hemos perdido el juicio y han vuelto a echar cartas para otra junta con 6 días fecha desde que han echado las cartas no se si eso es legal creo que son 15 además es junta extraordinaria otra vez no le han llegado a casi nadie fueron a la junta 9 vecinos alli hablaron para recurrir la sentencia a un tribunal superior de los 9 solo 5 estaban de acuerdo eso se puede hacer así
    Gracias

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    1. Buenos días maca.
      Al parecer, las convocatorias de las juntas en vuestra comunidad de propietarios, no se están realizando adecuadamente, y la asistencia a las mismas es bastante escasa pese a la importancia de los asuntos a tratar. Según indicas existe un administrador que es quien se encarga de echar las cartas de la convocatoria en los buzones. Yo como primera medida le solicitaría al administrador que además de echar las cartas en todos y cada uno de los buzones, también pusiese la convocatoria de la junta en un lugar de fácil visualización para todos (p. ej. junto a la puerta del portal; en la pared al lado del ascensor, etc.). De este modo todos los vecinos podrán ver el aviso de junta al entrar y salir de casa. No creo que el administrador vaya a negarse a este requerimiento.
      En cuanto al período legal de antelación de convocatoria la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16 establece un plazo de 6 días de antelación para las juntas ordinarias, en el bien entendido de que es un plazo de antelación mínimo que puede ampliarse perfectamente, es más, yo considero aconsejable ampliarlo. Para las juntas extraordinarias la ley indica que se hará con una antelación suficiente para que sea posible que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. En este caso no marca un plazo mínimo, sólo se indica que el suficiente para dar a conocer a todos su convocatoria.
      Respecto de los quórum para su celebración el mismo artículo 16 de la LPH indica que si a la reunión de la junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum". La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

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  13. Buenos días Carmen, me gustaria saber si puede considerase un desprendimiento de parte de la facada del edificio como gastos ordinario o extraordinario, el desprendimiento se ha decidido pagar en varias derramas.
    muchas Gracias

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    1. Hola Anónimo
      Salvo mejor criterio, a mi entender, el desprendimiento de parte de una fachada debe considerarse como un gasto extraordinario. Se trata de un daño estructural del edificio que debe ser afrontado y sufragado por todos los vecinos pero que probablemente no entra dentro del presupuesto anual, por lo que se establecen una o más derramas para costearlo.

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  14. Buenas noches Carmen,
    Mi pregunta es la siguiente: puedo yo como vecino de una comunidad exigir al secretario/administrador de la misma que me enseñe los libros de cuentas y facturas de los últimos cinco años. Y en caso de que se negase que podría hacer?
    muchas gracias.
    Reciba un cordial saludo.


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    1. Hola Anónimo
      La respuesta es afirmativa en todo caso pues todos los vecinos tienen derecho a estar informados de los acuerdos adoptados y de las cuentas de la comunidad.
      La Ley de Propiedad Horizontal permite que los cargos de secretario y administrador sean desempeñados por personas distintas o que recaigan en la misma persona. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Así pues, en algunas comunidades el cargo de secretario-administrador recae en algún vecino y en otras es ejercido por un administrador independiente que presta sus servicios profesionales a la comunidad a cambio de una remuneración.
      En caso de que se quiera consultar el contenido de algún acta para comprobar los acuerdos adoptados (p. ej. importe de una derrama o votos favorables con los que se aprobó un acuerdo) se deberá acudir al secretario que tiene obligación de conservar las actas durante cinco años. Si lo que se desea es consultar el estado de cuentas (ingresos, gastos, facturas, nóminas, recibos, etc.) habrá que acudir al administrador, ya sea al vecino que ejerza el cargo o al administrador profesional.
      El secretario-administrador está obligado por ley a custodiar la documentación y los propietarios a consultarla. Es conveniente si ya existen reticencias, hace constar por escrito el deseo de consulta, por ejemplo enviando carta certificada o burofax, lo que ya constituye una prueba. Además, puede formular su deseo en la junta de propietarios para que en el seno de la misma le citen para ello o incluso puedan sumarse otros propietarios.

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    2. Muchas gracias Carmen por estar ahí para resolvernos las dudas de tipo legal que nos puedan surgir. Realiza usted una labor de gran valor. Seguiré sus consejos y si no lo consigo acudiré a los Tribunales de Justicia.
      Reciba cordial saludo.

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  15. Buenos días Carmen,
    Mi consulta es la siguiente: en mi comunidad los gastos ordinarios lo pagamos igual todos los vecinos (45 €/mes ).
    Puedo proponer en una junta que sean en función de la cuota de participación, como hacemos con las derramas, puesto que mi vivienda es mucho más pequeña que el resto.
    Muchas Gracias.
    un cordial saludo

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    1. Buenos días Anónimo.
      Desde luego que estás legitimado a proponer en la junta un cambio en el sistema de asumir los gastos en la comunidad. De hecho, lo más lógico, es que los gastos se asuman en función de la cuota de participación, no en partes iguales como se hace en tu comunidad. Además, ya resulta ilustrativo que las derramas extraordinarias se paguen por cuota y los gastos ordinarios en partes iguales...
      La base legal se encuentra en el artículo 9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal que determina la obligación del propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

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  16. Buenos días,

    Mi consulta se refiere a que mi comunidad va a proponer una mejora que se incluye dentro del artículo 17.4 referido a aquellas mejoras que no son requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Además de necesitar tres quintas partes de votos favorables mi pregunta es que si a pesar de aprobarse legalmente su ejecución, y considerando que la inversión a realizar supera el importe de tres mensualidades ordinarias, pero que en estos momentos la comunidad dispone de un superavit que haría que no se necesitase emitir ninguna derrama, ¿yo podría seguir negándome a realizar tal inversión? En este caso ¿como se llevaría a cabo mi no participación económica en la mejora?
    Muchas gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo
      El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal claramente salvaguarda el derecho a disentir en la aprobación de una mejora cuando ésta superar el importe equivalente a tres mensualidades. En estos casos, tal y como dice la ley, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      Si como indicas el pago de la instalación de la mejora no se va a sufragar vía derrama sino con fondos existentes en la comunidad, el único medio que se me ocurre es que tu hagas constar expresamente en el acta tu voto en contra y tu oposición a que se utilicen los fondos comunes para esa finalidad. De todos modos, si se consigue un acuerdo con la mayoría de 3/5 el acuerdo será válido y, una cosa es que los disidentes no estén obligados a pagar pero otra cosa distinta es que la comunidad vaya a reintegrar a los disidentes su parte proporcional de dinero que no quieran destinar a la obra.

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  17. Hola buenos días.
    La pintura de la fachada de la comunidad que se hace cada 10 ó 12, ¿es un gasto ordinario o extraordinario?
    Porque nos comentan que como es por conservación se trata de un gasto ordinario y tenemos que pagar a partes iguales todos los vecinos, en vez de por % de participación de cada uno. Le agradezco su ayuda.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Yo creo que la pintura de la fachada entraría dentro de la categoría de gastos ordinarios pues se refieren al mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes. Hasta ahí estoy de acuerdo con el planteamiento de la pregunta.
      Sin embargo, en la segunda parte de la cuestión, es decir, en el reparto de los gastos yo tengo otro criterio que está en consonancia con lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 9.1.b) de la LPH determina la obligación del propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así pues, como regla general la ley prima el reparto de gastos “por cuotas” no “por partes iguales”, si bien deja abierta la puerta para estar “a lo especialmente establecido”. Puede ser que tu comunidad sea una de esas en las que atendiendo a eso “especialmente establecido” haya acordado que los gastos ordinarios se abonan a partes iguales y las derramas extraordinarias por cuota porcentual. En ese caso (en el que yo estoy en contra y propondría un cambio en el criterio para abonar todos los gastos por coeficiente) sí estaría justificado el pago en partes iguales, puesto que la pintura entraría en la categoría de gastos ordinarios.

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  18. Buenos días Carmen.
    Me gustaría saber que gastos les correspondería pagar a los locales comerciales de esta comunidad atendiendo a lo que las normas para la regulación de la comunidad de propietarios dictan, y que son las siguientes:
    Para los gastos generales de la comunidad,luz de escalera,ascensor,sueldo del portero,ETC....se abonara mensualmente una cuota por todos los propietarios,en proporción a su participación en los elementos comunes a excepción de los propietarios de los locales comerciales de planta baja,entreplanta,y semisótano,que no tengan acceso por el portal,que abonaran SOLAMENTE los gastos del portero,a cuyos efectos se computara la totalidad de locales de dichas plantas baja,entreplanta y semisótano,que tengan acceso por el portal,no contribuirán a los gastos de ascensor.
    ¿estarian los locales exentos de gastos ordinarios?¿extraordinarios? O ambos muchas gracias por atenderme

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En principio en el reparto de gastos habrá que estar a lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal que en su artículo 9.1.b) establece un criterio general de reparto de todos los gastos (tanto ordinarios como extraordinarios) entre todos los propietarios (tanto de pisos como de locales) en función de su cuota de participación. No obstante, el propio artículo establece que puede existir otro criterio de reparto distintos “especialmente establecido”.
      Según ya he indicado en consultas anteriores, y muy especialmente en la de 13 de octubre de 2015, este criterio de reparto de gastos “especialmente establecido” distinto a una distribución por coeficientes, debe constar de forma expresa y fehaciente en los estatutos. Al parecer ese es el caso de vuestra comunidad. Para dar una opinión fundamentada debería leer toda la documentación, pero a la vista de lo que transcribes parece que los locales sin acceso al portal sólo pagan gastos de portero. Pues sin más información yo tengo que atenerme a lo que me dices y debo concluir que los locales están exentos de todo tipo de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, salvo los de portero. Si ese reparto de gastos consta así en el título constitutivo o en los estatutos es perfectamente legal.

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  19. Buenos dias carmen, me llamo sergio contreras, gracias por contestarme a la pregunta del 1 de marzo de 2016 a las 13:35 y haberme dado tu criterio y opinion, la cual comparto habiendome leido el articulo 9.1.e)como mencionaste, a lo que "especialmente establecido" se refiere,el problema es que durante mas de 20 años los dueños de estos locales hemos estado pagando parte de los gastos ordinarios y el total de los extraordinarios, y mi pregunta es que hacer ante futuros pagos de recivos de comunidad y posibles derramas.
    Muchas gracias.
    Un cordial saludo

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    1. Buenas tardes Sergio
      El criterio de la Ley de Propiedad Horizontal es el reparto de gastos por coeficientes y un criterio diferente (p. ej. en partes iguales) debe haber sido aprobado por unanimidad y estar debidamente documentado en el título constitutivo o escritura de propiedad horizontal y, además, debería constar inscrito en el Registro de la Propiedad.
      Para hacer un cambio en el sistema de reparto de los gastos lo primero que hay que hacer es convocar una junta y aprobar un acuerdo en ese sentido. La cuestión es determinar si ese acuerdo se debe aprobar por mayoría simple o por unanimidad.
      La mejor doctrina y jurisprudencia comparten la opinión de que para que una comunidad cambie el sistema de reparto de gastos que tengan actualmente (p. ej. partes iguales) por el sistema de coeficientes (que es el que marca la ley como aplicable), basta que el acuerdo se apruebe por mayoría simple. Sin embargo, cuanto el sistema de reparto de gastos implique una modificación el título, el acuerdo debe aprobarse en junta por unanimidad y debería registrarse en el Registro de la Propiedad.

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  20. Buenas tardes Carmen soy Sergio desde el año 67 hasta el día de hoy no hay ninguna modificación en el registro de la propiedad,salvo que se vendió el piso del portero hace 3 años,y tal como indican las normas de regulación de la comunidad, de las cuales me comentaste que los locales comerciales estaban exentos de gastos ordinarios y extraordinarios, exceptuando gastos del portero, no entiendo muy bien tu respuesta a mi ultima consulta en la que comentas que un sistema diferente de pagos debería de estar firmado por unanimidad o se aplicarían los coeficientes de participación de cada propietorio, teniendo en cuenta que estamos exonerados de todos los gastos ordinarios y extraordinarios, seria posible no pagar nada puesto que las normas de regulación de la comunidad nos exoneran de todos los gastos,como así se establece en el titulo constitutivo o en las escrituras desde el año 67

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  21. Muchas gracias por atenderme dos veces
    Un saludo

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    1. Buenos días Sergio
      En la contestación que te di el 1 de marzo lo primero que te dije fue que para dar una opinión fundamentada tenía que leerme toda la documentación. Simplemente me limité a reproducir lo que tu me dijiste que constaba en los estatutos: que los locales sin acceso al portal SOLAMENTE pagaban los gastos de portero. Tu me comentaste que era eso lo que ponían los estatutos y yo te dije que si era eso lo que ponía pues que los locales estarían exentos de gastos, salvo los del portero.
      Después, en la consulta del 2 de marzo me indicas que en vuestra comunidad estáis pagando los locales parte de los gastos ordinarios y el total de los extraordinarios, y yo en mi respuesta te especifico los pasos que hay que dar para modificar un sistema de reparto de gastos en la comunidad de propietarios.
      El propósito de este blog no es en absoluto resolver cuestiones particulares, simplemente, a lo sumo, lo que hago es dar pautas generales amparadas en la ley o en la jurisprudencia. El estudio de un caso concreto requiere el análisis de muchos más aspectos y desde luego no puede dar respuesta exacta sin tener todos los elementos de juicio. Debería tener acceso a la lectura completa de la escritura de constitución de la propiedad horizontal, de los estatutos y de las actas de las juntas para poder llegar a una opinión fundada de cuál es el criterio en el reparto de gastos. Sinceramente, desde aquí, a distancia, mediante consultas escritas y sin tener toda la información no puedo pronunciarme. Te recomiendo la consulta de algún profesional que pueda ayudarte.

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  22. Buenas noches.. Me gustaría si me pudiera informar sobre un asunto referente a los patios d mi comunidad..
    Yo vivo en un bajo q linda con un patio en el q la escritura dice q está para mi uso y disfrute con coherente a la limpieza y conservación d este.. Pero en realidad pertenece a la comunidad xq no puedo hacer nada sin su permiso..
    Ahora se ha obstruido el desagüe y me dicen q me ocupé d arreglarlo y pagar los gastos xq está manchando al garaje..
    Mi pregunta es.. Si esa porción pertenece a la comunidad ya q mi seguro sólo cubre mi propiedad.. Me tengo q hacer cargo yo sola d la reparación d una parte q no es mía..??

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    1. Buenos días Isabel
      Los patios, al igual que las fachadas, las cubiertas, las azoteas, los sótanos, las escaleras, etc. son elementos comunes en la comunidad de propietarios. Así pues, como elemento común que es, su destino, en principio, debe ser común, es decir, de toda la comunidad o para el uso que destine la comunidad. No obstante, una realidad en las comunidades de propietarios es que existen elementos comunes que en la práctica son de uso privativo y el ejemplo prototipo de ello es el caso que nos ocupa, un patio al que sólo se accede por un piso bajo. Pues bien, el hecho de que un elemento común tenga un uso privativo (sólo el vecino del bajo usa el patio) no supone que se pierda nunca su cualidad de elemento común (el patio es zona común aunque tenga un uso privativo). Así lo ha manifestado la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
      A mi entender, en este caso el patio es un elemento común y los gastos que genere serán sufragados por la comunidad, el hecho de que tu lo utilices, lo limpies y lo conserves no significa que se haya convertido en un elemento privativo, sigue siendo un elemento común. Además, las pólizas de seguro podrán dar la clave final. Al parecer el patio no está cubierto por tu póliza del hogar, pero es más que probable que lo esté por la póliza del seguro de la comunidad, y la reparación pueda ser costeada por el seguro comunitario.

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  23. Buenas tardes, me gustaria que me pudieras informar sobre un asunto.
    Soy inquilina de un piso, en mi contrato de alquiler se especifica que los gastos de comunidad comunes y extrordinarios corren a cuenta mia.
    Este mes me han dado la liquidación de gastos del año pasado y aparecen 3 conceptos que no se si debo pagarlos.
    Uno es el sellado de muro cortina.
    otro es la impermeabillización de una terraza
    y el tercero son Honorarios, informes periciales y gastos jurídicos por haber demandado al bajo comercial.
    ¿Debo correr con estos gastos o le pertenecen al propietario del piso?
    Gracias de antemano.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En estos casos habrá que estar a lo que se especifique en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 20 permite que las partes pacten que los gastos generales sean por cuenta del arrendatario; mientras que el artículo 21 obliga al arrendador a acometer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y que, salvo pacto en contrario, no procederá a la repercusión al inquilino de las derramas extraordinarias.
      Si como dices, en tu contrato de arrendamiento se indica expresamente que el arrendatario corre con todos los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, la cuestión está clara. Es cierto que las partidas que comentas es posible que se hayan sufragado como extraordinarios a través de derramas, pero si tu contrato de alquiler expresamente indica que tu corres con esos gastos, deberás abonarlos en función del coeficiente que corresponda al piso.

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  24. Buenos dias Carmen,
    En mi comunidad, un vecino demandó judicialmente a la misma para que se hiciera nueva la cubierta del edificio, por ello se nos ha obligado por sentencia judicial a realizar las obras de reparación de la cubierta. Somos 5 vecinos y el importe de la misma asciende a 30.000 €, dos de estos vecinos tienen 80 años y los pobres no pueden hacer frente a la cantidad de 5000 €, ya que era ese el motivo por el que no se quería arreglar, ya que la cubierta solo tiene mal el ensolado, pero no da problemas de humedades, ni de nada por el estilo. El caso es, que ahora tenemos que hacer frente a esta sentencia, pero mi pregunta es ¿ se puede aprobar en junta fraccionar el pago en varias mensualidades y cuando se junte el dinero total realizar las obras? es que no veo la solución para poder hacer que estas personas mayores puedan hacer frente a esas cantidades, ellos quieren pagar pero no disponen de esa cantidad y tampoco les dan prestamos personales a esa edad y pensionistas. Me da mucha pena de esta situación, pero todo ha pasado por tener una vecina con dinero que no ha tenido escrúpulos para demandar y crear esta situación.
    Te agradecería de que si está dentro de tus posibilidades me dieras tu opinión para poder dar solución a este asunto. Ah, decirte que la sentencia dice que se encomiende la obra en el plazo de un mes, pero dice que no pone fecha para la finalización de la misma. Espero tu contestación. Muchísimas gracias.

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    1. Buenos días Ainhoa
      Las cubiertas son un elemento común cuyo mantenimiento y arreglo debe ser afrontado por todos los propietarios en función de su cuota de participación. En tu consulta me indicas que la obra afecta sólo al ensolado y que no hay problemas de humedades, pero eso que, a priori, puede ser cierto, debe ser comprobado y certificado por un perito. Es probable, y máxime existiendo una sentencia judicial, que el problema de la cubierta sea de mayor envergadura de lo que tu indicas y que la obra hay sido decretada para evitar males mayores en un futuro. De todos modos no soy yo la indicada para valorarlo.
      El hecho de que exista una sentencia que obliga a llevar a cabo la obra ya supone una obligatoriedad para todos los vecinos. Cierto que pueden existir vecinos con menores recursos económicos, pero ello no es óbice para quedar exonerados del pago correspondiente.
      En cuanto al fraccionamiento del pago que indicas sería una posible solución pero me temo que en este caso posiblemente no sea factible. La sentencia dices que fija un plazo para su inicio (un mes) y no fija plazo para finalizarla. Es lógico, el juez no puede entrar a valorar si se debe acabar en tres meses o un año, pero está claro que el espíritu de la sentencia es que se ejecute cuanto antes, y el fraccionamiento que indicas puede alargar los plazos en demasía.
      Lamento no poder decirte otra cosa, pero se me ocurre que los vecinos con menos recursos económicos pueden pedir ayuda financiera a algún familiar o, en último caso, pedir financiación bancaria con garantía de la propia vivienda. Me comentas que los bancos no les conceden préstamos personales a esos vecinos mayores, pero probablemente sí les concederían un préstamo hipotecario para ese fin.

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  25. hola buenos días
    hace poco he heredado una vivienda la cual se encuentra alquilada con contrato antiguo y en las cláusulas particulares pone que la inquilina correrá a cargo de los gastos de comunidad
    por el tiempo que tiene el edificio y el poco mantenimiento que se le ha ido haciendo ha sido necesario realizar varias derramas
    me gustaría saber si dichos gastos pueden ser transmitidos de alguna forma a el inquilino o corren al 100% a mi cargo
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Anónimo
      La repercusión de gastos a los inquilinos de renta antigua siempre ha sido una cuestión peliaguda para los propietarios de estos inmuebles y existe doctrina y jurisprudencia contradictoria en este sentido, por lo que mi respuesta no puedes entenderla de forma categórica.
      Para tu información te diré que existe una posibilidad para poder reclamar un 10% del coste de la derrama al inquilino cuando se trata de obras necesarias para la conservación del inmueble (no mejoras) y cuando dichas obras hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme o cuando hayan sido solicitadas por los arrendatarios.
      La base legal se encontraría en el apartado décimo de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Según esta disposición se podría aplicar cuando la derrama tenga como causa la realización de obras de reparación necesarias para el mantenimiento de la vivienda en estado de servir para el uso convenido, pudiendo hacer extensible estas obras de conservación y reparación no sólo a la vivienda sino también a sus elementos comunes dentro de la comunidad. En estos casos se puede reclamar al inquilino el 10% cada año hasta su completo pago, teniendo en cuenta que la cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
      Para que resulte aplicable se deberá comunicar previamente al arrendatario y éste podrá optar en su caso por la resolución del contrato. Además, esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que sólo sería aplicable a futuro no para pagos ya realizados.

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  26. Buenas tardes:

    Nuestra urbanización ha sido incluida en los mapas de zonas inundables y en junta general extraordinaria, se aprobó presentar recurso, ya que por este motivo, las propiedades perderían bastante valor. Ha habido algunos propietarios que en el mapa aparecen como no afectados y han enviado su voto en contra del acuerdo adoptado, ya que dicen que ellos no piensan participar en el coste del procedimiento (Bastante costoso).También alegan que se ha acordado algo contrario a la LPH, ya que afecta a bienes privativos y no a la comunidad en su conjunto (Existen depósito de agua potable y pozos con los que se suministra agua a todos los propietarios en zonas inundables). Qué porcentaje de cuotas y votos hacen falta para que sea válido el acuerdo? ¿Es contrario a la LPH? ¿Se pueden negar a participar en el coste del procedimiento los no afectados?. Grancias

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Debo reconocer que no tengo conocimientos suficientes sobre las repercusiones que tiene la inclusión de una urbanización en el mapa de zonas inundables y que para dar una respuesta debería leer toda la documentación que os hayan facilitado. Por tanto, mi respuesta puede no ser acertada y os recomiendo la consulta con un profesional. No obstante, me atrevería a decir que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios de recurrir el acto administrativo es perfectamente válido y legal y vincula a todos los propietarios. Si el acuerdo ha sido aprobado por mayoría será suficiente. Desde luego no es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho me parece bastante acertado actuar de forma conjunta toda la comunidad que ejercer las acciones administrativas o judiciales de forma individual.

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  27. Buenos días Carmen,
    En mi comunidad, los propietarios de pisos áticos que tienen una terraza comunitaria de uso exclusivo y excluyente en mal estado por desconchones en el pavimento, presentaron demanda ante el juzgado de impugnación de acuerdos sociales para continuar las derramas que se aprobaron en junta y así poder rehabilitar estos terrados que a su vez son también la cubierta del edificio.
    En la mayoría de dichos terrados se ha producido “mal uso” en forma de obras ilegales como cerramientos, pérgolas etc.
    Ahora la jueza se ha pronunciado y aunque deja bien claro que son gastos extraordinarios, no ha querido entrar en el fondo de quien debe hacerse cargo del pago. Todo y así, concluye que las derramas continúen y condena en costas a la parte demandada, o sea, a la comunidad.
    Los estatutos el constructor hizo firmar por unanimidad cuando se construyeron los pisos y que están debidamente registrados, dicen lo siguiente:
    3.- El uso y disfrute de la zona comunitaria, ubicada en el interior de manzana, así como de la piscina existente, será exclusivo de las viviendas, y como consecuencia de ello, todos los gastos de reparación, mantenimiento, conservación y reposición correrán a cargo de todos los propietarios de viviendas, a partes iguales, es decir, a razón de 1/60 por vivienda. Los gastos de reparación, mantenimiento, conservación y reposición de las terrazas y terrados que sean de uso exclusivo y excluyente de una vivienda en concreto, derivado de su uso normal, correrán a cargo del propietario de la vivienda titular de ese uso exclusivo.

    Actualmente se pagan los gastos de escalera por cuota de participación y todos los de piscina y mantenimiento (ordinarios y extraordinarios) a partes iguales (1/60)
    Subrayo “derivado de su uso normal”, ya esto ha llevado controversia y todo parece indicar que se refiere a ordinarios.
    ¿Cómo se deben pagar las costas impuestas por la jueza y las consecuentes derramas, a partes iguales o por cuota de participación, teniendo en cuenta que hay 8 pisos mucho más pequeños que el resto y por tanto se podría crear un agravio contra dichos propietarios?
    Muchas gracias por tu atención.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      No seré yo quien contradiga o matice lo que ya está resuelto por sentencia judicial, máxime teniendo en cuenta que la jueza tuvo oportunidad de pronunciarse al respecto y no lo hizo. Lógicamente, lo que yo pueda decir no tendrá la misma fuerza que la resolución judicial y debe tomarse simplemente como comentarios.
      En primer lugar hay que tener en cuenta que las terrazas de los áticos también son cubiertas del edificio y tienen la consideración de elementos comunes (aunque tengan uso privativo). En estos casos el criterio es que en los elementos comunes con uso restringido (terraza-cubierta) los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento corren por cuenta de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos, salvo que las reparaciones se daban a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o reparaciones que afecten y beneficien a todo el edificio, en cuyo caso serán de cuenta de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso del elemento común. En vuestro caso, parece ser que la sentencia judicial dicta que son gastos extraordinarios, con lo cual yo no tengo nada que añadir.
      Por otra parte, los estatutos de la comunidad indican que los gastos normales de mantenimiento derivados del “uso normal” serán por cuenta de los propietarios de las terrazas que tienen el uso exclusivo. Pues bien, no puedo ser yo desde este blog quien calibre qué tipo de uso se ha hecho de esas terrazas. Para una solución ajustada la comunidad debería contar con un informe pericial que determine si el uso ha sido o no normal y si los desconchones del pavimento son debidos al normal uso o causado por deficiencia en las instalaciones de la pérgola o por lo que sea.
      En cuanto a las costas judiciales yo creo que tienen la consideración de gastos extraordinarios, al igual que las derramas que la sentencia obliga a pagar entre todos los vecinos. Respecto a si se deben pagar por cuota de participación o a partes iguales (1/60), habrá que estar a lo que dispongan los estatutos de la comunidad que fueron aprobado por unanimidad. Te diré que claro que no me parece justo que los gastos ordinarios sean por cuota y los extraordinarios a partes iguales. Yo soy de la opinión de que todos los gastos deben ser por cuota, pero cambiar ese criterio de reparto supone tener que alcanzar un acuerdo aprobado por unanimidad.

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  28. Vivo en un edificio con dos escaleras distintas y teniendo las entradas independiente pero el administrador no quiere dividir los gastos para cada escalera,diciendo que tenemos que suportar junto.Pero no veo correcto pagar las reparaciones de otra escalera si yo no vivo en ella.Como se puede solucionar para que cada escalera que paguen sus gastos.Gracias.

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    1. Buenos días Emiliean
      En principio, si el edificio (pese a tener dos escaleras y dos portales o entradas independientes) forman una misma comunidad de propietarios, los gastos se soportarán en común, tal y como apunta tu administrador. Otra posibilidad es que exista una mancomunidad o “agrupación de comunidades” en cuyo caso habrá que estar también a las normas internas de reparto de gastos, que pueden ser de igualdad entre todos, es decir, las obras de una escalera se soportan entre todos o normas específicas de algunos gastos comunes que se soportan entre todos los propietarios y otros gastos que sólo son sufragados por los vecinos de cada escalera. Ya te comento que sin conocer los estatutos internos no puedo pronunciarme. Estoy segura que el administrador podrá orientaros mejor.

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  29. Buenas tardes ,en nuestra comunidad aprobamos una derrama para pintar los edificios,pero pensábamos que tenían que hacer otra reunión o al menos informarnos de los presupuestos. Nadie ha visto nada y de repente nos encontramos con los pintores ,sin nadie saber ni el coste ni empresa .... Aparte han cambiado las losas de todo el exterior igualmente sin ver los vecinos ni presupuesto... El presidente hace de forma unilateral lo que le place,es esto normal?? Puede este hombre hacer y deshacer sin contar con nadie? Y más en estas cantidades ,hablo de derrama de 900 por vivienda ,40 vecinos,más de 35000 euros . Y aparte lo de las losas que habrán sido otros 10000. Puedo negarme a acarrear estos gastos??

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    1. Buenas tardes Unknown
      La cuestión que planteas no tiene una fácil respuesta, pues la ley no da una regla clara sobre si debe ser la junta la que, además de aprobar la obra, debe también aprobar el presupuesto o si, por el contrario, el presidente, el administrador o la junta de gobierno, una vez aprobada la obra tienen capacidad para elegir contratista y llevar a cabo la obra. Además, deberá atenderse a lo que se haya especificado en el acta de la junta (p. ej. necesidad de presentar varios presupuestos y someterlos a la aprobación de otra junta; autorización al presidente para elegir de los presupuestos el más económico; autorización al presidente y/o administrador para elegir libremente el presupuesto y llevara a cabo la obra, etc.). De lo que conste en el acta dependerá la viabilidad de una posible reclamación judicial al administrador y/o presidente por haberse excedido en sus funciones.
      El artículo 14.c) de la Ley de Propiedad Horizontal determina que corresponde a la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes que sean adoptadas por el administrador para atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Así pues, en principio, salvo las obras urgentes que pueda realizar el administrador, dando cuenta al presidente y, posteriormente, a la junta, el resto de obras, tanto ordinarias como extraordinarias, deben contar con la aprobación de la junta.

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  30. Buenos días:
    Me pueden obligar a pagar mensualidades para una derrama durante 8 meses o puedo exigir que me pasen al final del plazo un solo recibo por el total? y si lo tengo que pagar en mensualidades puedo exigir que me pasen un recibo por la cuota normal y otro distinto por el importe de la derrama? me están pasando un único recibo al mes por el total de la cuota mas la derrama

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    1. Buenos días Anónimo
      Como comprenderás la Ley de Propiedad Horizontal no entra a regular estas menudencias que deben acomodarse a la costumbre y usos de cada comunidad. La forma de pago de la derrama deberá hacerse según se haya aprobado en junta, si se ha decidido que por meses se hará por meses y si se ha decido que en pago único pues en pago único. Parece que en tu comunidad se ha decidido hacer el pago mensualmente durante 8 meses, y así se deberás hacerlo. No obstante, puedes plantear tu deseo de realizar un pago único a la comunidad, que podrá o no aceptarlo. Estoy convencida de que si en vez de proponer el pago total de la derrama al final lo haces con anterioridad, es decir, ahora mismo, no te pondrán pegas.
      En cuanto a que te expidan dos recibos distintos, uno por los gastos de comunidad ordinarios y otro por derrama, estás perfectamente legitimado a solicitarlo, y la comunidad debería expedirte los recibos por separado.

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  31. ANONIMO 18 de Noviembre 2016
    Buenos dias, soy propietario de un local comercial desde hace 8 años y en ese periodo se han realizado dos obras importantes, la primera el tejado y la segunda la fachada, como propietario he pagado sobre mi coeficiente mi parte proporcional, se solicitaron en ambas obras una subvencion al Gobierno Vasco, siendo aceptadas ambas, en el primer caso se nos devolvio a los locales la parte proporcional que nos correspondia, pero en la ultima el nuevo presidente nos dice que ese dinero es de la comunidad, me gustaria me resolviera mis dudas sobre ambos casos.

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    1. Buenos días Anónimo
      Sin tener acceso a la documentación relativa a cada una de las dos subvenciones solicitadas y concedidas no puede dar una respuesta categórica, pero como regla general te diré que si la subvención la solicitó cada uno de los propietarios de pisos o locales se trataría de una subvención particular a cada vecino, pero si como me temo se trata de una subvención solicitada por la comunidad de propietarios para la reforma, adaptación o reparación del edificio o de una parte de éste (cubiertas, tejados, fachadas, etc.), estamos en presencia de una subvención comunitaria que, efectivamente, corresponde a la comunidad.
      Yo me inclino a pensar que en ambos casos habéis recibido una subvención comunitaria para la comunidad por lo que los fondos pertenecen a la comunidad. Por tanto, tendrá que ser la comunidad la que decida cómo, cuándo y dónde se aplican los fondos recibidos y, en su caso, qué hacer con los fondos sobrantes (remanente de la comunidad, reparto entre los propietarios, etc.).
      Si en junta se decide que se reparten los fondos sobrantes pues perfecto, pero si en la junta se decide que los fondos se quedan como fondos comunitarios pues perfecto también.

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  32. HOLA ,
    EN MI COMUNIDAD DE SIEMPRE HEMOS SUFRAGADO LOS GASTOS A PARTES IGUALES, INCLUSO LA CUOTA MENSUAL DE LA COMUNIDAD, A PESAR DE NO SER IGUALES LAS PROPIEDADES. AHORA HAY UNA GRAN OBRA Y 3 PROPIETARIOS DICEN QUE ELLOS QUIEREN COEFICIENTE, SI SIEMPRE SE HA PAGADO ASÍ Y SE HA RECOGIDO EN ACTA (LA MISMA CANTIDAD PARA TODOS) PUEDEN RECLAMAR LO DEL COEFICIENTE. MIL GRACIAS

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Pues sí, me temo que esos tres propietarios pueden reclamar el pago de esa gran obra que se va a llevar a cabo en la comunidad por el sistema de coeficientes.
      Aunque ya he tratado este tema en consultas anteriores lo voy a repetir nuevamente, aunque haciendo la advertencia de que ES CONVENIENTE LEER TODAS LAS RESPUESTAS A LAS CONSULTAS ANTERIORES ANTES DE PLANTEAR UNA NUEVA PREGUNTA, porque muchas veces la consulta es innecesaria y ya está respondida con anterioridad en un caso igual o muy similar.
      El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal determina como una de las obligaciones de los propietarios la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por tanto, como se puede apreciar, el criterio general de al LPH es el reparto de gastos por coeficiente, si bien deja la puerta abierta a un sistema de reparto distinto, por ejemplo, a partes iguales, al indicar “o a lo especialmente establecido”. Así pues, se puede acordar cambiar el sistema de reparto de coeficientes a partes iguales siempre y cuando se acuerde en junta, el acuerdo se apruebe por unanimidad y se inscriba dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros.
      Ya sé que en muchas comunidades no se sigue ese procedimiento y se hace un cambio de criterio en el reparto de gastos simplemente aprobándolo en junta, sin mayores formalidades, y, en ocasiones, sin aprobación por unanimidad, sino por simple mayoría. Pero lo cierto es que debe hacerse así: aprobación del cambio de criterio de reparto de gastos según coeficiente por otro criterio distinto por acuerdo en junta aprobado por unanimidad y con inscripción en el Registro de la Propiedad.
      Si el acuerdo se inscribe en el Registro de la Propiedad puede obligar a los propietarios presentes y a los futuros, pues el Registro concede a ese acuerdo publicidad. Sin embargo, si no existe tal inscripción registral el acuerdo sólo obliga a los propietarios que en su momento tomaron ese acuerdo por unanimidad y a los propietarios que anualmente aprueban las cuentas de la comunidad siguiendo ese sistema de reparto.
      Y todo esto es así para proteger a un tercero de buena fe. Piénsese en alguien que compra hoy un piso en esa comunidad y se encuentra con que existe un pago por partes iguales que él no conocía porque ese acuerdo no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad (único modo fehaciente de hacerse público el acuerdo) y él tampoco estuvo presente en la junta cuando se acordó el cambio de criterio que marca la ley (coeficientes) por otro distinto (partes iguales).
      Pero es más, las anteriores consideraciones se refieren a los gastos comunes y ordinarios. Cuando se trata de gastos extraordinarios, por ejemplo, de obras de rehabilitación del inmueble, rige el principio general de reparto por coeficientes, independientemente de los pactos que rijan en la comunidad para los gastos comunes corrientes.
      Por tanto, los tres propietarios que para llevar a cabo esa gran obra reclaman un sistema de gastos por coeficiente están perfectamente en su derecho de hacerlo.

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  33. Hola Carmen,

    En el apartamento de la playa de mis padres han decido poner ascensor y ha sido aprobado en junta ordinaria recientemente. Aunque no estaba en la orden del día, al recibir el acta de la reunión hemos visto que han aprobado una distribución del pago en la que no estamos de acuerdo y donde indican que se abone su instalación en función de la altura.
    Viviendas en planta baja: 0 % del importe total
    1ª Planta: 25% del importe total
    2ª Planta: 35% del importe total
    3ª Planta: 40% del importe total
    ¿No debería hacerse por coeficiente? Pueden tomar esa decisión aun no estando en la orden del día. Nosotros, al vivir todos fuera de la localidad, no pudimos asistir y tampoco sabíamos que se iba a debatir eso para que nadie nos representara.
    La verdad es que nos parece bastante injusto tener que pagar el 40% cuando lo más probable es que usemos el ascensor por igual las plantas 1, 2 y 3.
    ¿Se puede impugnar la reunión de alguna manera? ¿Y que se distribuya por coeficiente o de alguna manera equitativa? (puedo entender que los del bajo no paguen nada).

    Carmen, muchísimas gracias de antemano por tu ayuda, en este tema estamos pez totalmente.

    Saludos.
    Ana

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    1. Buenas tardes Ana
      Verdaderamente, si en la comunidad de propietarios a que haces referencia se ha tomado un acuerdo de tal calado (instalación de ascensor y reparto de gastos por sistema distinto a coeficientes) sin que conste en el orden del día, tus padres, como propietarios afectados, están en su perfecto derecho de impugnar judicialmente el acuerdo solicitando la nulidad del mismo, amparándose, precisamente, en que dicho punto se ha aprobado sin constar en el orden del día. En este sentido, ya es doctrina del Tribunal Supremo que no resulta admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.
      De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal faculta a que cualquier propietario que tenga interés en que un tema concreto se trate en la junta, primero deberá dirigir un escrito al Presidente en el que especifique claramente los asuntos que pide que sean estudiados, tratados y votados en junta, para que éste los incluya en el orden del día de la siguiente junta a celebrar. Y todo ello, lógicamente, para que todos los propietarios tengan la información suficiente con anterioridad a la celebración de la junta, sobre los temas que se van a tratar y, en caso de no poder asistir, delegar el voto. Mi recomendación, desde luego, es que consultes con un abogado de tu localidad para que instéis la nulidad del acuerdo.
      En cuanto al sistema de reparto de gastos, al tratarse de una obra que tendría la consideración de gasto extraordinario debería sufragarse por coeficientes. Sobre este punto te recomiendo la lectura de la consulta inmediata a la tuya donde explico convenientemente el sistema de reparto de gastos y su posible modificación.
      Concretamente, en el caso de instalación de ascensor, en muchas comunidades lo que se hace es obligar a todos los propietarios al pago de la instalación, utilicen o no el ascensor, pero exonerarlos del pago de los gastos de conservación y mantenimiento. Este criterio tiene el beneplácito de la jurisprudencia, tal y como se puede comprobar con la lectura del artículo “La exoneración genérica de los gastos de ascensor incluyen la sustitución y adaptación del mismo” (http://www.sanahuja-miranda.com/es/blog/la-exoneracion-generica-de-los-gastos-de-ascensor-incluyen-la-sustitucion-y-adaptacion-del-mism).
      Finalmente, por si quieres abundar un poco en la materia, te recomiendo también la lectura de otro artículo de este blog dedicado a la eliminación de barreras arquitectónicas (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/01/eliminacion-de-barreras-arquitectonicas.html) en el que, además, he contestado muchas preguntas de lectores que pueden darte un poco de luz.

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  34. Acordada una obra de unas características concretas, por un importe determinado encontramos que la ejecución sobrepasa en más de un 50% lo presupuestado por la inclusión de "mejora" comentada fuera de reunión, no costando en acta; la presidencia decide ejecutar la obra tal cual fue presupuestada ciñéndose al presupuesto aprobado de lo cual informa a los vecinos, algunos de los cuales manifiestan su no conformidad aduciendo que el acuerdo era conocido por "todos" pese a no constar en acta como tal.
    Ha actuado la presidencia excediéndose de sus atribuciones, no detalladas en acta ninguna, habiendo llegado incluso a decidir contra la decisión del órgano máximo de decisión de la junta vecinal, como llegan a insinuar, al adoptar la decisión de no gastar o invertir más de lo acordado?
    En términos generales, debe primar el presupuesto o la ejecución de la obra?
    Le agradezco de antemano su punto de vista y seguro enriquecedora aportación a la vez que le felicito por este blog
    Cordialmente

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    1. Buenos días Anónimo
      A mi entender el Presidente de la comunidad ha actuado correctamente ajustándose en la ejecución de la obra al presupuesto aprobado en la junta, máxime teniendo en cuenta varias circunstancias: que el presupuesto consta en acta y que el “extra” no consta en acta; que el sobrecoste tiene una cuantía bastante importante, de más del 50% del presupuesto original, según indicas; que la “mejora” que conlleva tal sobrecoste no ha sido discutida, debatida y aprobada en junta, y, por tanto, no consta en acta; que la “mejora” ha sido discutida fuera de la reunión y, por tanto, no puede justificarse que haya sido conocida por todos, pues probablemente se discutió entre algunos y luego se ha ido corriendo la voz de boca en boca...
      En definitiva, si verdaderamente todos los vecinos están de acuerdo en llevar a cabo esa “mejora” y asumir el sobrecoste sobre el presupuesto aprobado mi recomendación es que se celebre una nueva junta de propietarios para aprobar la citada obra.

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  35. Buenos días Carmen,
    Muchas gracias por tu aportación de la que tomo nota ya que refuerza y/o confirma la argumentación del modo de proceder de la Presidencia hasta el momento y en próximas fechas, toda vez que es su intención convocar la Junta Extraordinaria que sugieres.
    Nuevamente agradecerte tu respuesta y tiempo invertido en ayudarnos además de ampliarnos los conocimientos respecto a tantos temas como tratas.
    Cordialmente

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  36. Carmen, buenos días:
    Ante todo, gracias por blog.
    Los estatutos de mi comunidad sólo hacen referencia a la forma de satisfacer "los gastos ordinarios de mantenimiento y limpieza" y a los de "reparaciones extraordinarias y mejoras", sin más descripción.
    De acuerdo con ello, los consumos de electricidad, agua, etc., en elementos comunes (escalera, ascensor, etc) ¿son "gastos de mantenimiento y limpieza" o hay una laguna en los estatutos al no hacer referencia a los mismos?
    Por otra parte, otros gastos como la pintura de la escalera, reposición de bombillas, reparaciones en la puerta del garaje o el sellado de juntas en fachada, ¿son gastos de mantenimiento o son "reparaciones extraordinarias"?

    Gracias

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    1. Buenos días Bernardo
      Lógicamente, la Ley de Propiedad Horizontal y si mi apuras los estatutos de la comunidad no pueden enumerar de forma exhaustiva y taxativa todos y cada uno de los gastos que pueden presentarse en el seno de una comunidad de propietarios, por lo que en estos casos, además de los que indique la ley y los propios estatutos habrá que estar a la costumbre, los usos y lo que es más importante: el sentido común.
      Es lógico pensar, por ejemplo, que el consumo de agua y luz tenga la consideración de gasto de mantenimiento o gasto ordinario, categoría en la que yo también incluiría la reposición de bombillas, las reparaciones de la puerta del garaje o el sellado de juntas de la fachada, tal y como indicas. En todos los casos nos encontramos con que estamos en presencia de gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos o servicios comunes. Cuestión distinta sería una obra de mayor calado que ya merecería el tratamiento de gastos extraordinario.
      El supuesto más problemático de encuadrar es el de la pintura de la escalera. Por supuesto que estamos en presencia de un gasto ordinario de mantenimiento, pero sí puede resultar discutible su “urgencia”. Igual que la puerta del garaje debe funcionar correctamente y es necesaria su reparación, la pintura de la escalera tiene, normalmente, una función más estética y puede ser más discutible su necesidad y urgencia. En este caso habrá que estar a lo que se decida por mayoría en junta.

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  37. Gracias por tu pronta respuesta.
    En el caso de las reparaciones de la puerta de garaje o sellado de juntas de fachada, ¿puede ser determinante que se produzcan cada año o cada diez años (por poner un supuesto de plazo mayor) o prevalece la naturaleza del gasto sobre la frecuencia con que se produzca?

    Gracias de nuevo

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    1. Buenas tardes Bernardo
      Ya he comentado que la Ley no pormenoriza los tipos de gastos y ni con qué frecuencia deben abonarse; pero lo que sí indica es que la comunidad está obligada a realizar todas las obras necesarias para garantizar el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, por lo que en base a ello, en principio, poco importa que las reparaciones de la puerta del garaje o de la fachada se realicen cada año o cada diez años. No obstante, si la frecuencia es aparentemente superior a la que sería de esperar, lo más normal y lo recomendable es que en junta se trate esta cuestión evaluando las posibles causas (posible mal uso, deficiencia estructural, mala praxis de la empresa de mantenimiento, etc.) y adopte las medidas pertinentes (cambio de le empresa de mantenimiento, acometida de obra de mayor envergadura que evite en el futuro nuevas y repetitivas reparaciones, etc.)

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  38. Buenas tardes, mi duda es la siguiente:
    soy propietaria de dos plazas de garaje sin ser propietaria de ninguna vivienda. Entiendo que las plazas de garaje están englobadas dentro de la comunidad de viviendas+garajes y no como una comunidad independiente, de ahí a que contribuyamos a todos los gastos comunes, tanto ascensores, zaguán... aunque no los utilicemos (no tengo ni acceso al portal). Pero de igual manera entiendo que los gastos producidos por parte del garaje, como luz, limpieza, obras..., se deberían de sufragar por viviendas y garajes. Cual es mi sorpresa cuando nos pasan los gastos del cambio de puerta del garaje, sólo y exclusivamente a los propietarios de los garajes.
    Si hacen separación de gastos por uso que lo hagan en todas las partidas y no en las que estimen!
    Gracias!

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    1. Buenas tardes Alejandro
      En principio, según los datos que facilitas, estamos en presencia de una única comunidad de propietarios compuesta por propietarios de pisos y propietarios de garajes. Si efectivamente es así y lo parece al haber una contribución conjunta a los gastos, como no podía ser de otra manera, entiendo que los gastos de la reparación de la puerta también deberían ser sufragados por todos los propietarios, tanto de los garajes como de las viviendas.

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  39. Buenas tardes .mi pregunta es si pueden obligar a mi madre de edad avanzada a pagar una derrama bastante elevada por una obra que pretenden hacer , que es renovar toda la fachada . Mi madre no vive en la vivienda y su piso es interior la fachada que quieren renovar es la principal .Ella no se opone a reparar pero si a poner una fachada .Los vecinos argumentan que si tiene que aceptar pues aunque la fachada esta en buen estado sólo tiene pequeños desperfectos en las terrazas , esoblgatorio porque ello supone un ahorro energetico y tiene que aceptar aunque ello suponga un gran desembolso al que mi madre por ser pensionista no se si podrá afrontar .Gracias espero su respuesta

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    1. Buenos días Carmen
      En el caso que planteas estamos en presencia de una obra, la reparación y/o renovación de la fachada, que debe ser sufragada por todos los propietarios, independientemente de que el piso de tu madre sea interior y la fachada a reparar sea la exterior y del nivel económico de cada propietario. Se trata, lógicamente, de un elemento común que debe ser mantenido y costeado por todos los vecinos, tu madre incluida, en función de su coeficiente de participación.
      En principio, el arreglo de la fachada podría ser aprobado por mayoría simple, aunque si atendemos al artículo 17.3 LPH podríamos exigir la mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación si se tratase del establecimiento de equipos o sistemas que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este caso, si los acuerdos se han adoptado válidamente (mayoría de tres quintos) obligan a todos los propietarios.
      Finalmente, en caso de que la obra se calificase como mejora (por ejemplo, por forrar la fachada de mármol), podría tu madre exonerarse de pagar el exceso correspondiente a tres mensualidades y siempre que hubiese votado en contra en la junta. Sin embargo, en este caso no creo que estemos en presencia de una mejora sino de una obra de mantenimiento y reparación, que, además, mejorará la eficiencia energética del edificio, por lo que debe ser costeada por todos los propietarios.

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  40. Buenos dias
    Me pueden hacer pagar las reparaciones de unas terrazas.que no son zonas comunes si no propriedad de los que tienen piso en planta baja,y que en la junta,que a mi no me avisaron,han decidido que como tienen infiltraciones de agua,tienen que ser reparadas.las terrazas y las bajantes ,tampoco tengo garaje.en la anexa me viene a pagar 382,50 euros,en total entre todos 7.500,01 de un total de 14.020 euros mas Iva,de qual 10.000 euros se pagan de la cuenta comunutaria.apena hemos comprado el piso.justo antes con 2 semanas antes de que celebraron la junta! Puedo pedir a la gestoria como han hecho los calculos porque siguo sin entender porque tengo que pagar la reparacion de la terraza de mi vecino?! Me obliga la ley de la comunidad?!
    Muchas gracias

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    1. Buenas tardes Isai
      Por supuesto que puedes pedir en la gestoría que te aclaren cómo han hecho los cálculos y seguro que ellos tendrán muchos más datos que yo y te podrán orientar mejor. El que no te hayan avisado de la junta lo debes aclarar con quien te vendió el piso pues es probable que el presidente de la comunidad todavía no tuviera constancia de la compra. Igual a ti no te convocaron a la junta pero sí convocaron al anterior propietario.
      Yo, con la poca información que me facilitas, sólo te puedo decir que existe obligación de todos los propietarios de hacer frente a las obras de reparación y conservación de los elementos comunes en función de su cuota de participación. Está claro que las bajantes son elementos comunes, la cuestión es determinar si las terrazas que indicas lo son o no. Yo, desde aquí, no te lo puedo decir. Ahora bien, lo que sí te puedo decir es que en muchas comunidades existen elementos comunes que tienen un uso privativo (patios interiores, terrazas, etc.) y que el hecho de que tengan un uso privativo no elimina su carácter de elemento común.
      En los casos de filtraciones de terrazas, normalmente, el criterio que se sigue es que si la filtración se debe a un mal uso o a deficiencias en el mantenimiento la reparación debe ser costeada por el propietario que la utiliza; sin embargo, si la filtración proviene de un problema estructural, deficiencias en las bajantes, deterioro del sistema de impermeabilización, etc., la obra de reparación será costada por todos los propietarios.

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  41. Buenas tardes Carmen. En mi comunidad se ha aprobado una derrama para la realización de mejoras por un importe de 100000€ y nos corresponde a cada vecino pagar algo más de 3000€ en 5 años ya que se va a solicitar un crédito.
    Yo he querido pagar el importe total de mi parte para así no pagar los intereses de ese préstamo a lo cual se niega la comunidad. Esto es legal? Estoy obligado a pagar como ellos digan?. Otros vecinos tienen problemas para asumir la cuota que han puesto y que sus ingresos son precarios y el recibo mensual asciende a 200€ y son pisos de más de 55 años y 48 mts cuadrados

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    1. Buenas tardes Miguel Angel
      Me parece muy oportuna tu pregunta aunque yo no tenga una respuesta categórica a la altura. La Ley de Propiedad Horizontal no indica nada al respecto, es decir, se entiende que hay que hacer los plazos según se haya aprobado en la junta. Por tanto, siguiendo esta teoría sí deberías asumir los costes financieros de la financiación bancaria, aunque yo creo que sí existe otra vía.
      Entiendo perfectamente tu situación y tu intención de realizar el pago al contado para ahorrarte los intereses, máxime teniendo en cuenta, además, que en un préstamo concedido a toda la comunidad en caso de morosidad o impago el banco acudirá contra deudores solventes, es decir, contra ti en primer lugar. Por tanto, lo que yo haría en tu lugar es negarme a que la comunidad solicite el préstamo (máxime teniendo en cuenta que se trata de mejoras y, por tanto, prescindibles) y exigir que sea cada uno de los propietarios los que soliciten personalmente el préstamo de forma particular para afrontar el pago. Te puedo decir que esta solución se ha tomado en una comunidad de un familiar próximo y al principio no fue vista con buenos ojos (lógicamente por los vecinos menos solventes) pero si se dan cuenta que es la única vía al final transigen.

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  42. En el caso de una Inmobiliaria propietaria de un edificio que alquila la mayoria de los pisos en modalidad de renta + gastos proporcionales , es aceptable admitir que los gastos de sustitucion del portero que se encuentra de baja medica sean repercutidos a los inquilinos ?
    seria exigible un acuerdo previo ? sobre la necesidad o no de sustitucion en funcion del coste estimado y la duracion de la baja ?

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    1. Buenos días afdcuevas
      Sinceramente, no sé que responder a tu pregunta. En principio, los gastos relativos a la cotización del trabajador de baja son asumidos por la Seguridad Social o la entidad gestora y no serían repercutibles a los inquilinos por no suponer mayor gasto. Ahora bien, si efectivamente se contrata un trabajador de sustitución se incrementan los gastos y, en principio, si los contratos de alquiler rezan como “renta + gastos proporcionales” sería factible la repercusión de la parte proporcional. Sin embargo, tal y como apuntas, para evitar problemas y posibles reclamaciones de algún arrendatario no estorbaría un acuerdo previo en el sentido que apuntas.

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  43. Aprovechando esta oportunidad que brinda, me gustaría hacer una consulta para ver si mi criterio se puede basar en la Ley de propiedad horizontal o no tiene cabida.

    He comprado un piso y al escriturar lógicamente el administrador de la comunidad ha emitido un certificado diciendo que el piso está al día en la comunidad de propietarios.

    El vendedor que es una entidad financiera no ha comunicado de forme eficiente el cambio de titularidad a la comunidad o al menos eso me indican a mí.

    Pero resulta que el administrador que ha cesado de serlo, aparte de al parecer apropiaciones indebidas, facturas impagadas de años anteriores y muchas otros irregularidades, las deudas de la comunidad son muy importantes.

    Mi solicitud al nuevo administrador, es que el presupuesto a partir de este momento, se haga utilizando el criterio del devengo, o sea que los gastos en base a los necesarios en este ejercicio, pero que no se incluyan gastos de otros ejercicios que por alguna razón no hayan sido pagados con anterioridad o incluso sentencias judiciales por no haber atendido dichos pagos.

    Y que para atender esos gastos no corrientes del ejercicio en cuestión, se realice una cuota extraordinaria a los propietarios que había en ese momento (En mi caso a la entidad financiera que me ha vendido el piso).

    No sé si esto que yo entiendo como normal, tiene cabida en la Ley o no, te agradecería una respuesta.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      La cuestión que planteas no está contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal y no estoy segura de que exista otra normativa que lo ampare. Es más, me atrevería a afirmar que tu propuesta es difícil que prospere, aunque, desde luego, estás en tu derecho de plantear esta cuestión para que se incluya en el orden del día de la próxima junta y someterlo a votación, si bien te auguro pocas posibilidades de éxito en su aprobación.
      A mi entender, al comprar la vivienda, tu resultas responsable de de la anualidad en curso y de las deudas correspondientes a los tres años anteriores. Sobre este punto te remito a otra entrada de este blog: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/06/quien-debe-pagar-las-cuotas-de.html
      Yo creo que es posible que el anterior propietario (entidad financiera) no fuese lo suficientemente diligente a la hora de comunicar el cambio de titularidad, pero tú sí podías haber agilizado ese trámite presentándote al Presidente de la Comunidad, al Administrador, etc.
      Por otra parte, me parece entender que la anómala situación que ahora se plantea de facturas impagadas y pagos no atendidos se debe a una mala praxis del anterior administrador que, lógicamente, debe ser atendida por todos los propietarios, según el sistema de reparto de gastos que esté vigente y que suele ser según el coeficiente. El hecho de que derive de cuestiones muy antiguas (superiores a tres años) a mi entender, vuelvo a repetir, no permite que quedes al margen de ello y te exoneres de su pago.

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    2. Muchas gracias por tu rapida respuesta.

      No es mi intención quedarme al margen ya que el piso es el que responde, lo que pretendo es que se identifique la deuda para que se asigne al propietario que habia en su momento, que logicamente si no paga ira el cargo contra el inmueble. este es el texto que he remitido al administrador:

      Conforme al punto e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal, es obligación de cada
      propietario entre otras cosas.
      “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
      establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
      cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
      Por lo tanto como no puede ser de otra forma, estamos de acuerdo en asumir nuestros compromisos
      y contribuir con los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
      correspondiente al presupuesto que se apruebe conforme a la Ley.
      Pero vuelvo a ratificar mi solicitud de conocer previamente a la Asamblea, el presupuesto y todos
      los detalles para evitar entorpecen el desarrollo normal de la junta.
      Lo que si quiero dejar constancia, que cuando yo adquirí mi vivienda tengo un documento del
      administrador de la Comunidad indicando que mi piso se encontraba al corriente de pago de los
      gastos, no obstante si resultara que no es cierto y que no este al corriente de pago o hay gastos que
      no se han tenido en cuenta y corresponden al periodo imputables al anterior propietario
      lógicamente serán abonados por ellos.
      Es por lo que me vuelvo a ratificar al igual que en otras ocasiones que en el presupuesto 2017,
      incluyan exclusivamente los gastos correspondiente a este periodo y los gastos que correspondan a
      ejercicios anteriores, gastos ocultos responsabilidades anteriores que son perfectamente susceptibles
      de individualización se imputen a los propietarios que en ese momento recibieron los servicios
      correspondientes y no atendieron sea por mala gestión del anterior administrador o dejación de
      funciones de la junta directiva o anteriores propietarios.
      Por lo tanto de actuar con este procedimiento e incluir gastos no correspondientes a este ejercicio en
      dichos presupuesto me causa un perjuicio importante.

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    3. Buenas tardes Anónimo
      Me parece correcto el planteamiento que haces en el escrito al administrador y confío en que nos hagas saber en este mismo foro el resultado final de la incidencia.

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  44. Buenos días: compre una vivienda nueva hace unos 12 años, desde entonces todos los gastos comunitarios como Ascensor, luz, limpieza y reparaciones ocasionales se vienen pagado a partes iguales sin tener en cuenta, sin tener en cuenta la cuota de participación, somos 17 vecinos con viviendas que van desde unos65 a 120 metros cuadrados.
    La comunidad no tiene ni Reglamento de Régimen Interior ni estatutos. Mi pregunta es: ¿se puede pedir el pago con arreglo a la cuota de participación?
    Félix Adán.

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    1. Buenos días Félix
      Como ya he comentado en otras ocasiones, la Ley de Propiedad Horizontal establece como criterio de reparto de los gastos la cuota de participación que cada piso o local tenga asignado en el título constitutivo de la propiedad horizontal, si bien se permite que se adopte otro sistema de reparto distinto, puesto que el artículo 9.1.e) de la LPH que al enumerar las obligaciones del propietario cita como tal la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
      Así pues, como norma general los gastos ordinarios y extraordinarios se asumirán por todos los propietarios en función de su coeficiente, aunque es posible que se fijen otros criterios distintos cuando así conste en los estatutos o se haya aprobado en Junta. En el caso de que el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título o de los estatutos, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, y es aconsejable que dicho acuerdo se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
      Mi recomendación es que propongas un cambio de criterio en el reparto de gastos en la próxima junta, que se incluya en el orden del día y que se vote en la junta. Si el acuerdo afecta a los estatutos y al título constitutivo debería aprobarse por unanimidad, pero dices que en tu comunidad no existen, y, por tanto, tampoco estará elevado a escritura pública ni inscrito en el Registro de la Propiedad el cambio de criterio en su día de reparto de gastos (de los coeficientes legales al sistema especial de partes iguales). Dado que las cosas se han venido haciendo “mal” desde hace tiempo, es el momento de regularizar la situación y proponer un reparto de gastos más justo (los coeficientes son más justos que el reparto a partes iguales).
      En caso de que no se llegue a la aprobación del acuerdo, siempre podrás reservarte el derecho de impugnar judicialmente el acuerdo.

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  45. Buenos días Carmen: en la comunidad no hay acuerdo de como pagar los gastos de la comunidad, no hay libro de actas, tampoco se ha levantado acta de los acuerdos ni se ha firmado nunca nada por parte de los propietarios de l a comunidad al termino de la reuniones de la comunidad. ¿Puedo pedir ver, leer y me entregen copia de los acuerdos si los hubiese de los acuerdos verbales de la comunidad?.
    Muchas gracias. Félix Adán.

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    1. Buenas tardes Félix
      Estás en tu perfecto derecho de exigir que te sean mostradas todas las actas de las juntas celebradas, la justificación de los acuerdos adoptados, etc. Lo que sucede es que si, al parecer, nunca se han documentado, poco te van a poder mostrar pues de los acuerdos verbales no hay documentación, a lo sumo, testimonio verbal.
      Yo creo que es el momento de que en esa comunidad se comiencen a hacer las cosas un poco mejor, y que se documenten todos los acuerdos que se adopten y yo, en tu caso, diría que hay que acogerse al sistema de coeficientes que es el que marca por defecto la ley y, además, no existe documento alguno que justifique otro sistema. Desde luego ese acuerdo deberá documentarse con efectos a futuro.
      Te deseo mucha suerte.

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  46. Buenos días:
    Mi nombre es Maribel y la pregunta que quiero hacerle es la siguiente:
    En el acta de la Junta que se realizó el año pasado , se aprobó una derrama de 40 euros por piso para la pintura de la fachada. Ahora el gestor nos envía un listado de las cuotas que quedan por pagar y cual es mi sorpresa cuando veo que algunas de las viviendas pagan menos que otras.
    Mi pregunta es la siguiente:
    ¿Es legal que habiendo un acta ahora haya este cambio en el pago de la derrama?.

    Saludos.

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    1. Buenas tardes Mabel
      Como ya he repetido en varias ocasiones el criterio de la Ley de Propiedad Horizontal para el reparto de gastos es el aplicar los coeficientes, aunque se admite que las comunidades opten por otro criterio distinto como, por ejemplo, partes iguales o incluso como hacen en otras comunidades, unos gastos van por coeficientes y otros por partes iguales.
      No sé qué criterio se sigue en tu comunidad, pero el administrador te lo podrá decir y, en todo caso, si ha habido un cambio de criterio deberá constar en las actas de las juntas correspondientes.
      En principio, si como dices, se acordó que todos los pisos pagarían la misma cantidad (40€) pues entonces es que en vuestra comunidad se paga a partes iguales y en el acta se debería haber hecho constar así. Si ahora resulta que unos pisos pagan más que otros tendrás que averiguar si es que en realidad tenéis un sistema de pago por coeficientes y entonces los de mayor superficie pagan más que lo pequeños, o si existe otra razón justificada.

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  47. Me puede explicar silos gastos extraordinarios se deben cobrar de forma conjunta con los ordinarios o en un recibo aparte, de ser asin como debo hacer para que el administrador de la comunidad lo haga ya que se niega a emitir dos recibos, y están continuamente pasando continuamente gastos extraordinarios que dicen son urgentes sin contar que los propietarios.El ultimo fue la ITV que no entiendo porque tenemos una empresa de mantenimiento por la que pagamos mensualmente 234€ porque esta empresa no se encarga del pago de la inspección. Espero me ayude con la emisión de los recibos que está quebrando mi economía mensual.

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    1. Buenos días Unknown
      En la Ley de Propiedad Horizontal no existe ninguna mención al respecto, por lo que, lógicamente, habrá que estar a lo que se decida en el seno de la propia comunidad, es decir, en la junta se deberá aprobar si el pago de cuota y derrama debe hacerse de forma conjunta o en recibos separados. Si hasta el momento se paga en único recibo como indicas, tú debes pedir al Presidente de la comunidad que incluya ese punto en el orden del día de la próxima junta y allí se vota y se deberá acatar el acuerdo que se tome.
      En cuanto a la ITV que comentas, que será la ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una inspección que realiza el Ayuntamiento para certificar el estado de las construcciones y, en su caso, indicar qué obras deben acometerse. No sé qué condiciones tendrá el contrato con la empresa de mantenimiento a que te refieres (tendría que leer el contrato) pero lo normal (y supongo que será vuestro caso) es que la ITE la pague la comunidad (no la empresa de mantenimiento).

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  48. Tenemos un fondo de la comunidad para gastos inesperados sin embargo el administrador casi todos los meses nos presenta gastos extraordinarios el problema es que los une en n mismo recibo y se niega a hacer dos. Mi pregunta porque no hace uso de ese dinero y puedo obligarle a que me presente dos recibos:uno gastos ordinarios y otro con los eventuales.NO SE COMO HACERLO PORQUE SE NIEGA.

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    1. Buenos días AdnimreH
      Imagino que eres el mismo consultante de la pregunta anterior. El fondo de la comunidad a que haces referencia será el fondo de reserva (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2017/03/fondo-de-reserva-en-comunidades-de.html) cuya dotación es obligatoria y que debe destinarse a sufragar obras extraordinarias. Desde luego, el administrador no es quien para decidir qué obras o no se realizan y qué obras o no se pagan. Estas decisiones deben tomarse en la junta de propietarios y el administrador debe limitase a su ejecución en los términos acordados en la junta. Respecto a exigir la expedición de dos recibos ya comenté anteriormente que lo solicites expresamente en la junta.

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  49. El administrador no tiene una cuenta a nuestro nombre el dinero esta en su cuenta como hacer para que abra una cuenta a nombre de la comunidad. Debe presentarnos un extracto de los movimientos de la misma? DE ESTA FORMA EVITARIAMOS QUE EL FONDO PARA GASTOS DE LA COMUNIDAD SE PIERDA Y NUNCA SE SEPA EN QUE SE INVIERTE.

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    1. Hola AdnimreH
      Por supuesto que el administrador está obligado a presentar relación exhaustiva de los gastos e ingresos y, si lo solicita cualquier propietario, debe presentar el extracto de movimientos de la cuenta. Es su obligación legal.
      Tampoco me parece muy ortodoxo que la cuenta esté a nombre del administrador sino que lo normal y lo correcto es que la cuenta esté a nombre de la comunidad y en el banco, cada año, se renueve las firmas autorizadas (p. ej. Presidente y Secretario). Yo también propondría este tema en el orden del día de la próxima junta para que se abriese una cuenta a nombre de la comunidad a la que se traspasasen los fondos existentes en la cuenta a nombre del administrador. Además, para mayor garantía exigiría que en el banco constasen dos apoderados (p. ej. Presidente y Administrador) y que la cuenta fuese mancomunada para que se precisen las dos firmas a la hora de hacer cualquier disposición.

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  50. Buenas tardes
    Por sentencia judicial se condenó a la Comunidad a reparar los daños causados por filtraciones de agua, procedentes de una terraza comunitaria, en mi vivienda. Contribuí a la reparación de la terraza conforme a mi cuota de participación puesto que es un elemento común, pero ahora me piden que abone el 10% (mi cuota de participación)de los gastos de reparación de mi vivienda, lo que no me parece de recibo porque si tenía esos daños era precisamente porque no hicieron nada para solucionar el problema a pesar de mis numerosos requerimientos y tuve que denunciarlos para que la repararan, además si lo hubiesen hecho en su momento los daños eran mínimos y estaban cubiertos por el seguro comunitario. Ahora ascienden a casi 6000 euros.
    ¿Realmente tengo que abonar yo mi cuota de participación? o ¿cómo no es un gasto general de mantenimiento de elemento común y yo, aunque sea comununero, en este caso estoy enfrentado a la Comunidad y la Justicia me dió la razón no tengo que abonar nada?

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    1. Buenas tardes Unknown
      Aunque tienes parte de razón al alegar que si la obra se hubiese realizado en tiempo los daños de tu vivienda hubiesen sido menores, lo cierto es que si ha sido la comunidad la que ha sido condenada a realizar las obras y sufragar su coste deben ser todos los comuneros los que deben realizar las obras y sufragar su coste, aunque uno de los comuneros sea uno de los afectados. A mi entender y salvo mejor opinión estás obligado a pagar la reparación según tu cuota de participación.

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  51. Buenas tardes, Carmen

    soy propietario de un garaje en un bloque de edificios que tienen comunidad conjunta viviendas-garajes. Se ha propuesto en Junta la instalación de un sistema de seguridad en el garaje (cámaras, llave especial, etc) y se ha argumentado en el acta de la reunión que, como solo afecta al garaje, los gastos los pagarán solo los propietarios de plazas de garaje. ¿Es esto correcto? Además , dicen que la instalación se realizará únicamente si se obtienen los votos de 3/5 de los propietarios... ¿sería válido el voto mediante correo electrónico de respuesta al que me han mandado con el acta? Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Entiendo de tu exposición que en el acta que has recibido no consta todavía el acuerdo como aprobado, es decir, que en la junta celebrada simplemente se debatió la cuestión y se sentaron las bases de cómo se adoptará el acuerdo en el futuro y quienes sufragarán los gastos. Bien, pues si esto es así, el acuerdo se aprobará en la futura junta a la que podrás asistir. Desde luego, el voto por correo electrónico no es válido. La Ley de Propiedad Horizontal no contempla este supuesto. Si quieres votar y no puedes asistir deberás delegar la asistencia y voto en otro propietario.
      Respecto a si es correcto que los gastos se paguen exclusivamente por los propietarios del garaje es plausible si así se ha aprobado en junta.
      En cuanto a las mayorías exigidas de 3/5 es perfectamente lógico, dado que la obra o instalación se considera una “mejora” y, por tanto, hay que estar al artículo 17.4, que exige la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Dado que es una mejora no exigible si la cuota de instalación excede el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes puede haber vecinos disidentes que no resultarán obligados ni a los que se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja. El propietario disidente en el futuro podrá decidir en cualquier momento participar de las ventajas de la innovación para lo cual deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

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  52. Buenas noches, mi comunidad quieres reparar el vehiculo de un vecino que por estar fuera del alcance de la fotocelula la puerta le rozó, yo no estoy de acuerdo porque lo considero impericia por parte de el, en este caso si se llega a una mayoria es legal, o tiene que ser por unanimidad? gracias

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    1. Buenos días Yoana
      Desconozco todos los pormenores del percance y sus circunstancias y, desde luego, como comprenderás, esta situación concreta no está regulada en la Ley. No obstante, te puedo decir que, salvo mejor opinión, en este caso entiendo que al no tratarse de una de las cuestiones que la Ley de Propiedad Horizontal exige que sea aprobada por unanimidad o por mayoría cualificada, yo aplicaría como correcto una aprobación por mayoría.

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  53. Buenos dias. En mi comunidad de vecinos el anterior presidente hizo sin decirlo a nadie, obras por 6917,62 euros en un bajo propiedad de la comunidad (23 metros, a precio de oro la reforma). Ahora pretenden aprobarlo a posteriori (el anterior presidente dimitio, ahora hay otra pero se niega si quiera a incluirlo en el orden del dia). No van a hacer derrama ni nada por el estilo, lo cargan a fondos de la comunidad (no sé si fondo de reserva, si al fondo de los ascensores o a que fondo) y esperan que se apruebe en el apartados de "informe gastos comunidad". Mi pregunta es, suponiendo que se incluyera en el orden del dia y se aprobara, si no hacen derrama para ello, ¿como puedo negarme a pagarlo?, sobretodo si la junta de propietarios lo aprueba. si se ha usado la derrama del ascensor para pagar esto, ¿puedo dejar de pagar la derrama del ascensor?

    Somos 400 viviendas y salidos a no llega 20 euros por puerta pero no me da la gana pagar pq ni siquiera se autorizó

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    1. Buenos días ser
      Antes de nada, recordar que el blog es simplemente divulgativo y su propósito no es el de prestar asesoría personalizada ni resolver cuestiones concretas.
      Parece ser que en tu comunidad se están haciendo las cosas bastante mal desde hace tiempo. Me extraña que en una comunidad de 400 viviendas no exista un administrador profesional. Es este profesional quien mejor os puede orientar y, dadas las circunstancias, si no existe debería existir.
      Si una derrama tiene un propósito concreto debe respetarse y no utilizarse para otra finalidad. Ahora bien, el dejar de pagar la derrama tampoco es la solución.
      La obra que realizó el anterior presidente no está amparada dado que no se aprobó en junta. Ahora, desde luego, debería incluirse ese punto en el orden del día. En todo caso, dado que se están haciendo las cosas muy mal, yo, en tu lugar, lo primero que haría sería votar en contra del acuerdo, hacer constar esa circunstancia en el acta de forma expresa y, probablemente, impugnar el acuerdo judicialmente.

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  54. El anterior presidente contrato una empresa de seguridad por su cuenta y riesgo sin avisar al administrador por importe de 13000 euros.



    Ni siquiera hay orden del dia ni se ha votado en la junta.



    Pero aun suponiendo que se incluyera (despues de hecho ya el pago y de que ahora no este la empresa pq era inviable pagar ese montante continuamente con las cuotas que pagamos) y se aprobara en junta de propietarior.



    ¿Que puedo hacer si no se hace derrama para pagarlo?, ¿como puedo negarme la parte que me corresponda a pagar de esa cantidad si salvo mi voto?

    Entre las obras y esto, el presidente antes de dimitir se gasto 20.000 euros por su cuenta y riesgo.

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    1. Hola de nuevo, ser
      Parece que el anterior Presidente se excedió, con creces, en sus funciones de Presidente manejando arbitrariamente los fondos comunes. Yo, desde luego, no descartaría incluso una demanda judicial al anterior Presidente por haber ejercido una administración desleal, no haber convocado debidamente las juntas, haber provocado menoscabo económico a la comunidad, etc.
      Ya comenté anteriormente que la solución no es dejar de pagar la derrama sino utilizar los cauces legales. Para ello lo principal es salvar tu voto negativo, hacer constarlo en el acta y estudiar la posibilidad de ejercer acciones legales, por ejemplo, impugnar el acta o emprender acciones legales contra el anterior Presidente.

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  55. Pueden obligarme a pagar gastos de vigilancia de una zona comun durante solo 3 meses de verano cuyo importe se ha modificado respecto a lo que aparecia en la convocatoria extraordinaria de la reunion que trataba dicho tema? Yo aun asi no estaba conforme con este supuesto, que tipo de mayoria necesita?
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Unknown
      Si la junta está debidamente convocada y constituida, los acuerdos que se adopten en ella son válidos. En el caso que planteas, si en la convocatoria se hace constar que uno de los asuntos a tratar va a ser la vigilancia de la zona común, si luego en la junta se trata este asunto y se vota el acuerdo será válido. Incluso aunque, por ejemplo, en la convocatoria se indique que se va a aprobar un gasto de 50€ y luego tras deliberar y votar en junta se llegue a un acuerdo de que los gastos serán de 100€. A mi entender este acuerdo será válido y obligatorio para todos si se aprueba por simple mayoría.

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  56. Viendo lo instructivo que es tu blog, por lo menos yo he aprendido mucho, me atrevo a hacer una consulta, a saber:
    Soy el actual administrador (como propietario) de mi comunidad y a raíz de la queja de un vecino del 1º, buceando por la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, he llegado a la conclusión de que un vecino se ha apropiado del uso exclusivo de un patio que correspondía al vecino-propietario colindante, levantando y quitando paredes originales para 'disimular' el cambio. El vecino damnificado compró la vivienda hace 32 años y desconocía esta situación aunque se quejaba de que en el lugar que originalmente era 'su' acceso al patio ahora hay una pared con ventana por la que el vecino se asoma a otra terraza mayor de la cual conserva el uso exclusivo y, de reojo, al salón de su casa, situación que me resultó un tanto anómala.
    Transcurrieron 11 años desde la entrega de los pisos hasta que el vecino damnificado ´recompró' su vivienda.
    Ahora sí, la pregunta, y perdón por la extensión ¿Cabe alguna posibilidad de que se haya hecho legalmente por algún acuerdo entre vecinos, aunque no figura nada en las actas? ¿Que se puede hacer si ha sido apropiación indebida?
    Gracias anticipadas

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Es complicada la cuestión que planteas y desde luego el vecino que se “apropió” del patio actuó de mala fe y en ningún caso está justificada su conducta.
      Si por ejemplo, se tratase de un elemento común (p. ej. patio común) que se quiere convertir en privativo (de un vecino en concreto) se precisaría un acuerdo unánime de todos los propietarios para aprobar esa desafectación del elemento común, y, desde luego, debe constar en el acta. Se trata de una alteración del título constitutivo.
      En el caso que planteas parece ser que se trata de un elemento privativo (patio de un propietario) que indebidamente se apropia otro propietario. En este supuesto también hay una alteración de los coeficientes (el que se apropia tendrá ahora mayor coeficiente y el “expropiado” menor coeficiente). También, lógicamente, al haber modificación del título constitutivo tendría que haber acuerdo aprobado por unanimidad.
      El procedimiento pasa por que la comunidad haga una requerimiento firme al propietario para que restituya el patio a su forma y utilidad original. En caso de que se niegue ya habría que acudir a requerimiento notarial o instar un procedimiento judicial.

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    2. Gracias, tendremos que hacerlo pero ¿crees que el tiempo transcurrido sin haber dicho nada puede dificultar su restitución, como si fuera un hecho consumado?

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    3. No sabría responderte con exactitud. En principio la prescripción adquisitiva requeriría como requisitos la buena fe y el justo título, aspectos éstos que el vecino que se apropió del patio no cumple. Sin embargo, es cierto que puede existir usucapión o prescripción adquisitiva sin buena fe y sin justo título si el plazo de posesión es superior (para inmuebles 30 años). Yo, desde luego, haría un requerimiento formal que sí interrumpiría el plazo de prescripción.

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  57. En la Escritura de Declaración de Obra Nueva y división horizontal Apartado titulado Regimen de Comunidad menciona una serie de gastos como conservación, reparación, limpieza e iluminación de los zaguanes y escaleras, ascensores y sus gastos como consumo electrico, reparación, reposición, y primas de seguros se pagarán "por igual y separadamente por todos los usuarios de dichos elementos". Me despista lo de separadamente por lo obvio pero ¿quiere decir que se pagarán a partes iguales? ¿Se consideran los locales incluidos en esta obligación?
    En otro grupo de gastos dice que se pagarán "por iguales partes e indivisas", ¿Quiere decir a partes iguales, sin más? Con lo rico que es el castellano...
    Gracias por la aclaración.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      La expresión “por iguales partes e indivisas” se utiliza profusamente en derecho para hacer referencia a las comunidades de bienes (no sólo comunidades de propietarios sino otro tipo de comunidades) en que todos los comuneros tienen la misma participación y el mismo régimen de derechos y obligaciones. Por ejemplo si son dos comuneros 50% cada uno y si son cuatro comuneros 25% cada uno. A priori, esta expresión indica que sí, que todos los copropietarios pagarán a partes iguales. El problema es que en las comunidades de propietarios existe el denominado coeficiente, y es en función de éste como la LPH establece el criterio prioritario de pago, aunque ya sabemos que puede cambiarse ese sistema.
      Entiendo que en el caso que planteas está establecido desde el origen un sistema de reparto a partes iguales, y dado que hace referencia a “todos los usuarios” se incluyen en tal expresión también a los locales.
      No obstante, esta es mi opinión, que puede estar equivocada. Te recomiendo que consultes con un profesional especializado.

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  58. Gracias por tu aclaración y abusando voy a hacerte una ultima pregunta si me lo permites. En el primer grupo de gastos que "se pagarán por igual y separadamente por todos los usuarios de dichos elementos" no dice por todos los propietarios, si no, los usuarios. Teniendo en cuenta que son 2 escaleras y 1 local ¿que pagará cada uno?
    Muchas gracias y ya te dejo tranquila pero dime cual es el profesional más indicado para contrastar o confirmar con él estas respuestas en las que cabe alguna duda.
    Gracias

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    1. Buenos días Anónimo
      Yo entiendo que la expresión “se pagarán por igual y separadamente por todos los usuarios de dichos elementos” abarca a cada uno de los pisos de ambas escaleras y al local, y que todos los pisos y el local pagarán lo mismo. En este caso la expresión “usuario” casi equivale a “propietario”, porque en caso contrario en el término usuario podríamos incluir a personas no propietarias que utilizan los elementos comunes (p. ej. arrendatarios, portero, conserje, señora de la limpieza, cartero que reparte cartas, etc.). Pero también cabría otra interpretación que sería que el local no entra en la categoría de usuario y, por tanto, no paga esos gastos (p. ej. por tener entrada independiente del portal y no usar la escalera ni otros elementos comunes). En fin, siempre puede haber interpretaciones, pero yo me inclino a pensar que todos los pisos y locales deben participar a partes iguales de esos gastos de conservación y mantenimiento.
      Lo que yo expreso en este blog y en las consultas que se me plantean es mi opinión y, en el mejor de los casos, mi interpretación de la normativa, por lo que puedo estar equivocada y por eso siempre recomiendo la consulta con un profesional especializado. En este caso tal profesional podría ser un administrador de fincas, un abogado especializado o incluso un Notario.

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  59. Buenos días, En la junta anual de la comunidad celebrada en segunda convocatoria, se propuso la automatización de la puerta corredera, que hoy día se abre de forma manual. Por esa puerta qienen que pasar los vehículos para acceder posteriormente al garaje comunitario el cual tiene su puerta automatizada.
    El resultado de la votación fue de 7 votos a favor y 6 en contra,asistieron 13, siendo 24 el número de propietarios, teniendo todos el mismo coeficiente de participación.
    El administrador de fincas que dado el resultado de la votación queda aprobada la mecanización de la puerta, siendo el coste superior a tres mensualidades ordinarias.
    Otros asistentes hacen referencia al artículo 17.4 por el cual se necesitan las 3/5 partes de las cuotas de participacion y ser necesaria la mejora para su aprobación.
    !º ¿En este cado se puede aplicar el artículo 17.4?
    2º ¿Las 375 partes de las cuotas de participación que se requieren son de asistentes a la junta o del total de los propietarios?.
    3º ¿Las cuotas de participación de los no asistentes y que no se han pronunciado al respecto se suman a los partidarios del si?.
    Muchas gracias.

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    1. Buenos días Javier
      La cuestión que planteas supone determinar si la automatización de la puerta corredera es una mejora o no. A mi juicio, si la puerta corredera antigua funcionaba perfectamente y cumplía su función de forma correcta y, simplemente se ha instalado la automatizada por ser más “cómoda” entonces cabría entender que estamos ante una “mejora” del artículo 17.4 de la LPH, pues se trata de una nueva instalación no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Esta mejora, no obstante, podrá aprobarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Ahora bien, si el coste de esta obra no exigible excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, puede el disidente no quedar obligado, ni modificarse si cuota, incluso en el caso de que no puede privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      Por otra parte, cabe la posibilidad de que la puerta corredera supusiese la eliminación de barreras arquitectónicas, en cuyo caso bastaría la aprobación por simple mayoría. Sobre este punto te remito a otra entrada del blog: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/01/eliminacion-de-barreras-arquitectonicas.html
      Con esta exposición creo que han quedado resueltas las dos primeras preguntas, puesto que es posible entender que se aplique el artículo 17.4 al tratarse de una obra no exigible, en cuyo caso será necesario que el acuerdo se aprobase por las tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación. Ejemplos prácticos de este cálculo los encontrarás en el siguiente link: https://www.nuevosvecinos.com/comunidad/2521647-calculo-de-35-partes
      En cuanto a la última pregunta, hay que tener en cuenta el artículo 17.8 de la LPH que indica que salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Sobre este punto te adjunto un link de otro blog que puede resultarte útil: http://blog.sepin.es/2014/09/los-propietarios-ausentes-a-las-juntas-de-propietarios/

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  60. Muchas gracias por toda la información.

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  61. Buenas tardes Carmen:

    Hace poco hemos vendido un piso.En la ultima junta de la comunidad se aprobo hacer la cubierta pero no hay ningun presupuesto y tampoco se acordo cuando se hara. A quien corresponde hacerse cargo de la obra; al vendedor o al comprador?

    Muchisimas gracias.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Esta cuestión debería haber quedado aclarada en el momento de la compraventa, es decir, tú, como vendedor de buena fe, deberías haber avisado al futuro comprador que está pendiente de realización la obra comunitaria de arreglo de las cubiertas, porque será el nuevo propietario quien deberá afrontar su pago.
      Además, legalmente, el comprado resulta responsable de de la anualidad en curso y de las deudas correspondientes a los tres años anteriores. Sobre este punto te remito a otra entrada de este blog: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/06/quien-debe-pagar-las-cuotas-de.html
      Por este motivo es importante que el comprador se cerciore de qué gastos están pendientes y que solicite por escrito al administrador un certificado de deuda.

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  62. Buenas tardes Carmen:

    Soy propietario de un local en planta sótano en un bloque de viviendas. En dicho bloque quieren colocar un ascensor en el hueco del patio de luces, entrando éste por su parte baja en el techo de mi local, teniendo que hacer un rebaje del techo de 50 cm. Al pedirle una compensación económica por la ocupación de dicha superficie en mi local, me amenazan con cobrarle a los locales la parte proporcional de la colocación de dicho ascensor. En el título constitutivo, pone expresamente: " los locales en planta sótano y planta baja, quedan exceptuados de pagar los gastos de entretenimiento, conservación y reparación del portal de acceso, escalera y mantenimiento de los patios de luces por no tener uso de dichos elementos".
    Quería saber si los locales estamos exentos de contribuir en la colocación de dicho ascensor, ya que ellos dicen que no pone en dicho título que quedemos exceptuados del pago del mismo. Como observación pondré que el bloque tiene más de 60 años,y evidentemente, en aquella época no se tenía previsto que se colocara un ascensor.

    Muchas gracias por todo.

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    1. Buenas tardes Víctor
      Te recomendaría encarecidamente que te leyeses la entrada y las preguntas y respuestas (son muchas pero son muy ilustrativas) de otra entrada de este blog dedicado a la eliminación de barreras arquitectónicas: “Eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios” (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/01/eliminacion-de-barreras-arquitectonicas.html). Pues bien, cuando lo hagas verás que en varias ocasiones hago referencia a un artículo donde se comenta la última doctrina del Tribunal Supremo que obliga a los locales a participar en los gastos de instalación del ascensor, bajo el argumento de que el ascensor es un elemento esencial para la utilización del edificio, que redunda en beneficio, sin excepción de todos los propietarios. Te adjunto la noticia en un link (http://www.abc.es/20090115/nacional-sociedad/bajos-locales-comerciales-deberan-20090115.html).
      A mi entender, los locales están obligados a participar en los gastos de instalación del ascensor (es posible que luego se pacte exoneración en los gastos de mantenimiento a bajos y locales) pero también es verdad que si para ello debe hacerse una “invasión” en un elemento privativo (p. ej. obligar a rebajar el techo del local), la comunidad está obligada a indemnizar el propietario del local damnificado.

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  63. Hola vivo en un bajo de alquiler,y tengo que pagar la mitad de los gastos ordinarios,y no se si la provision de fondoa para una procuradora para un proceso monitorio y desatasco tuberia comunitaria y no se si estos gastos son ordinarios.

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  64. Respuestas
    1. Buenas tardes nando50
      Siempre puede ser discutible la consideración de un determinado gasto como ordinario o extraordinario. Yo voy a darte mi opinión que puede que no sea el criterio correcto. A mi entender el gasto de desatasco de tubería comunitaria es ordinario y entra dentro de los de mantenimiento y conservación de elementos comunes.
      En cuanto a la provisión de fondos a procurador para entablar proceso monitorio es más discutible, según se haya o no presupuestado en el año anterior. En principio, puede considerarse gasto extraordinario, pero podría llegar a defenderse su consideración como ordinario.

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  65. Hola Carmen.Somos 4 viviendas, que tenemos acceso directo desde la calle, sin tener que pasar por el portal, a nuestras casas.En mayo 2017 se celebró la 1ª junta general ordinaria de mi C.P. En ella, en un punto del orden el día ponía ªaprobación y análisis del presupuesto ordinario. Se procede a informar del presupuesto elaborado quedando aprobado proceder a su actualización conforme a lo aprobado en los apartados anteriores AnexoI", En esa junta, no teniamos en nuestro poder los Estatutos. Al mes, se celebró otra junta extra, en la que ya sí el Administrador nos habia enviado los Estatutos y en estos nos damos cuenta que pone:Los gastos de mantenimiento, conservación, limpieza, iluminación, reparación y escaleras, ascensores y demás elementos existentes en los mismos, serán sufragados exclusivamente por los titulares de las viviendas que tengan acceso por el respectivo portal. A tal efecto se asignará a cada vivienda una cuota de participación de dichos gastos de su portal.

    Igualmente los gastos de mantenimiento, conservación, limpieza, iluminación , reparación y mejora de los sótanos de la edificación, destinado a plazas de aparcamiento y trasteros, y los gastos de mantenimiento, conservación , limpieza, iluminación, reparación y mejora del espacio libre interior de la manzana , destinada a zona común.

    Todo ello con las especificaciones indicadas para el cuidado y mantenimiento de las terrazas áticos por los propietarios de las viviendas con acceso a las mismas.

    Entiendo que no pueden repercutir los gastos de mantenimiento, conservación, limpieza, iluminación, reparación y escaleras, ascensores y demás elementos existentes, puesto que establece en dicho art. que deben ser sufragados solo por los titulares que tengan acceso por el portal. ¿debemos impugnar el primer acta, puesto que se aprobó algo sin tener toda la información...y por lo tanto nos llevo a un error? Actualmente estamos pagando las cotas de comunidad, según se estableció en esa primera junta, de la cual no teníamos conocimiento de lo que contemplaban los Estatutos.
    Mil gracias por tu ayuda.

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    1. Buenos días Anónimo
      Sin tener acceso a toda la documentación no puedo dar una opinión fundamentada pero según apuntas, al parecer, en los estatutos de la comunidad se indica que los gastos de conservación, mantenimiento, reparación e iluminación sólo son exigibles a los propietarios de viviendas que tienen acceso por el portal, lo que, a sensu contrario, supone que los titulares de viviendas que no tengan acceso a la misma por el portal no estarían obligados al pago de esos gastos.
      Si en la junta de propietarios se adoptó un acuerdo que contravenía ese aspecto de los estatutos, en principio, sí habría legitimación para la impugnación del acuerdo, pues uno de los motivos que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge es que los acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. No obstante, la Ley indica que estarán legitimados para la impugnación los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta y los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Por tanto, si no salvaste tu voto en contra no sé si prosperaría una impugnación. Esto ya dependerá del juzgado que permita esa legitimación.

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  66. Buenas Carmen,
    Hace unas semanas vinieron a instalarme la fibra óptica en casa. Dos instaladores diferentes lo han intentado sin éxito. Parece que el conducto está obstruido. Así que tendré que llamar a un lampista para que busque una forma alternativa de hacer pasar el cable.
    Vivo en un bloque de pisos y ahora vamos a celebrar la reunión de vecinos. Teniendo en cuenta que el problema está fuera de mi vivienda, ¿puede la comunidad negarse a pagar esta reparación?

    Muchas gracias.

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  67. Hola. Quisiera hacerle la siguiente consulta. Encima de mi local hace 17 años se construyó una finca de 4 pisos. El local siempre ha estado al margen de la comunidad. Nunca hemos pagado cuota , nuestros desperfectos de fachada los hemos pagado nosotros. Se ha modificado nuestra fachada ( poniendo tubos de gas), sin pedirnos permiso. Nunca hemos reclamado nada. Ahora las terrazas de los pisos nos dan goteras y la comunidad noscreclama que paguemos un 41% del arreglo ya que esa es nuestra cuota de propiedad. Es eso correcto. No tenemos entrada por la puerta de acceso de la finca. El local esta totalmente separado.Y hasta ahora nunca se nos había informado de la existencia de estatutos. Podemos negarnos o reclamar lo que hemos gastado en arreglar los desconchones de la fina?. Gracias.

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    1. Buenas tardes Unknown
      En primer lugar lo que hay que averiguar es si verdaderamente el local pertenece a esa comunidad de propietarios o no. Para ello habrá que consultar la escritura de división horizontal y los estatutos. Aparentemente parece que no puesto que nunca han asistido a ninguna junta ni han pagado cuota alguna. Sin tener más datos no puedo dar una respuesta fundamentada, claro está, pero da la sensación (puedo estar equivocada) que la comunidad lo que quiere es “compartir gastos” y por eso exige ahora el 41%, pero eso, lógicamente, debe probarse. Yo, en principio, me negaría a pagar nada hasta que no se acredite que el local pertenece a esa comunidad y en caso afirmativo ya pediría responsabilidades por no haber sido informado de las convocatorias y celebraciones de las juntas.

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  68. Hola en mi Comunidad se hizo una derrama, que pagamos la mayoría de los propietarios para una mejora del ascensor que nunca se hizo y el dinero se fue utilizando para pagar gastos comunes. Un tiempo después se aprobó otra derrama para arreglar el cuarto del motor del ascensor. Tengo dos preguntas: ¿Puedo solicitar que se utilice el dinero que puse para la primera derrama para pagar la segunda? ¿Puede un propietario reclamar la devolución de un dinero que puso para una derrama si ésta no se hizo? Gracias

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    1. Buenas tardes Unknown
      En principio, el dinero de la derrama debe destinarse al pago de la obra en cuestión a la que está destinada, puesto que para eso se aprueba la derrama. Los gastos comunes deben sufragarse con la cuota anual (que puede subirse de año en año si el importe de los gastos comunes se prevén superiores).
      No obstante, en algunos casos, cuando existe un administrador ajeno a la comunidad, y en ésta existen propietarios morosos, lo que puede hacer el administrador es “establecer prioridades” y pagar gastos comunes con el dinero de las derramas. Por ejemplo, si por falta de fondos de gastos comunes no se puede pagar la luz comunitaria con riesgo de que se corte el suministro, el administrador puede pagar los recibos con el dinero que haya, que en este caso sería el de las derramas.
      Sin embargo, todo esto es muy excepcional y en todo caso debe tratarse en junta. Lo suyo sería que se convocase una junta extraordinaria para tratar el asunto, pero si no se hace (p. ej. porque el Presidente no la convoque) habrá que esperar a la siguiente junta ordinaria.
      En cuanto a utilizar el dinero de la primera derrama para pagar la segunda o exigir la devolución de lo ya aportado, habrá que estar a lo que se decida en la junta. Todas estas decisiones deben aprobarse en junta y, en caso de no estar de acuerdo con los acuerdos adoptados es conveniente hacer constar el voto en contra en el acta para preservar el derecho a una posible impugnación del acta.

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  69. En mi comunidad se ha instalado un servicio de vigilancia con el que algunos vecinos no estamos de acuerdo. Como pede calificarse eses gasto: necesario, extraordinario o suntuario?.
    Cordiales saludos Jacinto

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    1. Buenas tardes Jacinto
      Lo lamento pero no puedo facilitar una respuesta categórica. A priori, no creo que el gasto del servicio de vigilancia pueda considerarse como “suntuario”. Yo entiendo que el gasto de vigilancia entraría dentro de la categoría de gastos ordinarios que deben ser sufragados por todos los propietarios en función de su cuota de participación, siempre y cuando así se hubiese hecho desde el principio. Sin embargo, como, al parecer, se trata de dotar a la comunidad de un nuevo servicio (el de vigilancia) en este caso yo entiendo que se trata de un gasto extraordinario, por lo menos para el primer ejercicio, puesto que una vez aprobado ya sería un gasto ordinario.
      La cuestión no radica tanto en considerar el gasto como ordinario (previsto en los presupuestos anuales) o extraordinario (excepcional que se sufraga con derramas), sino más bien establecer si se puede encuadrar en la categoría de “mejora”. A mi entender sí es perfectamente posible y, por tanto, resulta aplicable el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud del cual “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

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  70. Buenos días. Tan solo preguntar si es o no es obligatorio el presupuestar alguna cantidad o porcentaje para el concepto de los Gastos Extraordinarios, al acordarse el presupuesto de gastos del año siguiente por la Junta Ordinaria de Propietarios. De no hacerlo así, y como hay saldo en el Banco, de producirse un gasto extraordinario ¿ podría la Junta pagarlo con el saldo existente o tendría que ser necesario aprobar en una Junta extraordinaria este hecho ?. Muchas gracias.

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    1. Buenos días José Luis
      En principio, los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, deben ser presupuestados convenientemente con anterioridad a la celebración de la junta y someterse a votación en la misma. Este es el procedimiento y debería seguirse siempre. Lo que sucede es que, en ocasiones, pueden existir gastos imprevistos y reparaciones de urgencia que deben afrontarse en el curso del ejercicio y que el Presidente y/o Administrador están obligados a atender. Por ejemplo, el artículo 20.c) de la LPH indica que corresponde al administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. En este sentido, de forma excepcional, estaría facultado el órgano de administración para atender los gastos con los fondos existentes. Pero, repito, debería ser un procedimiento excepcional. Por otra parte, conviene recordar que la Ley también obliga a las comunidades a dotar un fondo de reserva (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2017/03/fondo-de-reserva-en-comunidades-de.html) que tiene como finalidad, precisamente, dotar de un colchón financiero a las comunidades para afrontar futuras obras y evitar, en la medida de lo posible las derramas.

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    2. Muchas gracias. Me queda claro como está regulado lo referente a los gastos extraordinarios.

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  71. Buenas tardes, mi pregunta es la siguiete.
    Vivo en un edifecio de trea olantas, la primera es un banco, la segunda una notaria y la tercera mi vivienda.
    La casa es antigua y tiene una escalera de caracol de madera.
    Por el uso de los clientes del notario, los dos primros tramos de escalera estan dstrozados, el tercero, el que llega a mi vivienda esta en perfecto estado.
    Tengo que formar parte de los gastos de reparacion de esa escalera, teniendo en cuenta que yo la usi al año lo que la notaria en una semana? Muchas gracias. No hay comunidad formada

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    1. Buenos días Mirentxu
      Tanto la entrada del blog como las preguntas y respuestas van dedicadas a comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, por lo que si tal y como indicas no existe comunidad habrá que estar a las reglas de convivencia que se hayan pactado y, en su defecto, a las normas generales del Derecho Civil. Te recomiendo la consulta con un profesional que pueda asesorarte convenientemente.
      Si hubiese comunidad de propietarios, ya te anticipo que sí tendrías obligación de contribuir, puesto que se trataría de un gasto general de mantenimiento correspondiente a todos los propietarios, independientemente de que el elemento común se utilice más o menos.

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  72. Buenas tardes:
    En mi comunidad un ascensor esta dando muchisimos problemas
    con continuas intervenciones del servicio tecnico,que como solucion ofrecen para un mejor funcionamiento el cambio de las puertas automaticas de todas las plantas lo que conlleva un elevado coste, la comunidad tiene unas cuentas saneadas por lo que no seria necesario derrama de ningun tipo. Mi pregunta es puede la Junta Directiva acometer la reparacion sin convocar junta extraordinaria.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Pues yo sí creo que se trata de un gasto demasiado elevado para que sea, exclusivamente, la Junta Directiva quien lo acometa. Yo creo que lo más conveniente es someter la cuestión a debate en la junta. Si se argumenta convenientemente presentando los informes que faciliten desde el departamento técnico de la empresa de mantenimiento de los ascensores los asistentes verán la importancia y necesidad de reparación y votarán a favor, máxime teniendo en cuenta que existen fondos suficientes para sufragar la obra.

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  73. Hola Carmen, buenas tardes:
    Me gustaría exponer un tema que se me ha dado en la última junta de comunidad: resulta que el edificio en el que vivo y soy propietario de una vivienda, tiene 200 viviendas garajes, y trasteros. El edificio pertenecía a la SAREB y ha ido vendiendo parte de las viviendas empezando por bloques. Existe en la parcela del inmueble un barracón en el que vive el vigilante que ha contratado la SAREB mediante una empresa de vigilancia y quiere acabar con el contrato por lo que sea... va a contratar un servicio de vigilancia automática y aquí viene el problema… Se ha organizado un grupo de propietarios para hacer un chanchullo a mi modo de entender para contratar al vigilante mediante un contrato de autónomo para limpieza del inmueble y .... de mantenimiento.
    La limpieza la realiza una empresa autorizada y el vigilante no es ni siquiera ni autónomo y a saber si tiene certificado de profesionalidad o experiencia en el ramo. Se pretende "según Estudio" de la administradora darle unos 700€/mes de la empresa actual + unos 500€/mes para mantenimiento… como según ellos solo suponen 2.5€/mes… pues el grupo organizador está a favor de aprobarlo como sea.
    Preguntas: 1- ¿hasta qué punto yo me puedo a negar a pagar los gastos de limpieza. Son obligatorios en general?
    2- en particular al caso…¿Se puede hacer un contrato ad hoc para una persona por caridad? Incluso siendo en un futuro autónomo… y por un gasto superior a otras ofertas?
    3- Se puede destinar una partida (los 500€ extra) cuando dichos gastos, actualmente son gastos ordinarios que se producen puntualmente y se pagan puntualmente y ahora se pretende gastarse usos +-500€/mes fijos, sin saber de antemano si cada mes van a surgir los consiguientes problemas o hay una obligatoriedad de justificar gastos y/o devolver en caso contrario. Me suena que los 500€/mes sera un cálculo para hacer rentable el sueldo de ésta persona.
    En la anterior junta que según puntos del día era para estudiar opciones, ruegos y preguntas; se voto ,a mano alzada, por mayoría a favor. 4- ¿se puede votar sin estar en el punto del día. 5- es vinculante. 6 se puede negar el administrador a que firme el acta negándome a votar, por votar negativamente, e instándome a que se redacte el acta dentro de 10 días? 7 la junta debería haberse hecho por petición escrita del 25% de los propietarios?

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    1. Buenas tardes Anónimo
      La cuestión que planteas requiere un estudio más completo del tema que yo, desde luego, aquí no puedo abordar. Me faltan muchos datos para poder emitir un juicio fundado, aunque, a priori, parece que las cosas no se están haciendo bien. De hecho, aunque hay aspectos que no me han quedado claros de tu exposición y otros que me faltan, voy a intentar responder sucintamente a las siete preguntas que planteas... ¿no te habrás dejado alguna en el tintero? (nótese la ironía)
      1) Los gastos de limpieza tienen la consideración de gastos ordinarios y deben ser sufragados por todos los propietarios en función de la cuota de participación o, en su defecto, por el sistema de reparto que se haya pactado. Y sí, son obligatorios y no puedes negarte a pagarlos.
      2) No, no se puede hacer un contrato “ad hoc” a una persona “por caridad”. El contrato que haga la comunidad con un personal a su servicio (portero, vigilante, limpiador, etc.) debe hacerse en condiciones de competitividad, es decir, se deben estudiar en la junta las distintas opciones (p. ej. presupuestos de empresas de servicios) y votar en junta. Y, lo normal, es elegir el más barato o el que mejores prestaciones y relación calidad/precio ofrezca.
      3) La partida de los 500€ que pasan de ser “esporádicos” a ser “fijos” para que tengan tal carácter y sean considerados como gastos ordinarios deben ser aprobados como tales en la junta. Si, como dices, ya s votó a mano alzada y se adoptó el acuerdo por mayoría sería un acuerdo válido. (Yo, desde luego, hubiera votado en contra y hecho constar mi disconformidad en el acta, para así poder reservarme el derecho a impugar el acuerdo).
      4) La Ley de Propiedad Horizontal exige que cualquier acuerdo para que sea válidamente adoptado en junta debe constar expresamente en el orden del día. Por tanto, una votación sobre un asunto que no constaba en el orden del día no es válida y no puede entenderse aprobado el acuerdo.
      5) Como ya he dicho el acuerdo así adoptado no es vinculante. Debe constar expresamente en el orden del día.
      6) No entiendo lo que quieres decir en esta pregunta. Cada propietario en la junta puede votar a favor o en contra y los que ejercen los cargos de presidente, vicepresidente, secretario y administrador también están en su derecho de votar afirmativa o negativamente cada acuerdo. Por otra parte, la LPH obliga a que a la finalización de la junta se levante el acta que deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
      7) La junta de propietarios debe reunirse, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. También se pueden celebrar otras juntas extraordinarias cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo soliciten la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación.

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  74. Hola Carmen, buenas noches....
    Soy el anónimo de antes, se me olvidó que la junta que hicimos el otro día era una junta extraordinaria... y según he visto en la LPH en esas juntas sólo se pueden tratar temas concernientes a la comunidad.....etc, etc..., y el tema de ésta junta era tratar el tema de empleo de una persona que no tenía vínculo contractual con la comunidad... ¿Es legal presentar esos temas en una junta de ese tipo?

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    1. Buenos días Anónimo de antes
      Ya sabía yo que todavía te quedaban preguntas en la recámara...
      A mi entender es perfectamente legal que se trate en una junta extraordinaria el tipo de contrato con que se va a vincular a una persona con la comunidad. El único requisito es que debe constar ese punto en el orden del día.

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  75. Hola, Carmen, buenas noches, gracias por responderme a las preguntas...
    Mi pregunta 6 de antes se refería a que le pedí a uno de los administradores, la que entendía de derecho, para que quedara reflejado en acta mi negativa, si podía firmar con mis datos el acta por mi voto negativo, porque la votación a mano alzada no tiene nombres. Me dijo que no podía firmar, entonces no puedo hacer constar mi negativa, no puedo salvar mi voto negativo.
    La pregunta de los 500 era para saber si se puede hacer un contrato que en este caso SERÍA muy ambiguo pues, de irse pagando en la actualidad cada vez que surge un arreglo ordinario PASARÍA a pagarse un fijo/mes, a saber, sin justificación. Entonces mi pregunta era acerca de justificar pormenorizadamente los gastos-arreglos. En cuyo caso se debería devolver el desfase?
    Y sobre el punto del día mi pregunta iba relecionada a: 1.- Si se permite una junta extraordinaria para tratar gastos que son ordinarios.... Tenía entendido que en ellas se plantean obras extraordinarias. Y 2.-Referente a lo de vinculante me refiería a si la votación que era solo para unas alternativas de modos de contrato ate ya para la junta ordinaria de presupuestos sin pedir más presupuestos.

    Lo de elegir el mejor precio, (calidad-precio) está claro... Muchas gracias, y buenas noches.

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    1. Buenos días de nuevo Anónimo
      Ya he repetido bastantes veces en ésta y en otras entradas que el blog tiene un carácter meramente divulgativo y no es su finalidad la de resolver consultas concretas, que, por otra parte, deben ser tratadas siempre por profesionales especializados. Además, en tu caso, yo creo que ya hemos sobrepasado un límite más que razonable de preguntas, repreguntas, respuestas y más respuestas ¿no crees?
      Así que, resumiendo mucho, te diré que los propietarios no están obligados, ni por ley tienen derecho, a firmar el acta de la junta (aunque en algunas comunidades firman las actas todos los propietarios), pero sí que tienen en el derecho a que conste en acta su voto disconforme con un determinado acuerdo para salvar su voto negativo y así reservarse el derecho a impugnar.
      No soy experta laboralista (ni tan siquiera experta en comunidades de propietarios) y no puedo aconsejar sobre tipos de contratos de trabajo. Sólo apuntaré que me parece “raro” el sistema de 700€ fijos y 500€ variables en función de las reparaciones que sean necesarias. Desde luego si se llega a un contrato así yo exigiría acreditación de los trabajos realizados para justificar los 500€ adicionales.
      Respecto a las juntas extraordinarias pueden ser tantas como desee la Comunidad, debidamente convocadas, y en ellas se pueden tratar TODOS LOS TEMAS que se quiera relativos a la comunidad.

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  76. Buenos días, he estado intentando encontrar respuesta a mi duda pero no me acaba de quedar claro. Somos una comunidad de 4 vecinos y un local. El local no tiene acceso al portal (solo a la calle) y en los estatutos dice que el local no contribuirá en los gastos del zaguán. Es una vivienda de casi 50 años que durante mucho tiempo no aportó cuota de comunidad pero ahora desde hace año y medio si se aporta. Los vecinos y el local pagamos comunidad en proporción a nuestros enteros.

    Ahora mismo hay dinero acumulado que queremos usar para alguna mejora, entre ellas pintura de la escalera y arreglo de la parte baja de la fachada.
    El del local solo debería contribuir para la fachada, no para la pintura de la escalera por estar eximido según los estatutos. Pero el dinero que se va a emplear para hacer ambos trabajos es el que ya hay acumulado en la cuenta de la comunidad (perteneciente a ambos, vecinos y local). Como se soluciona esto en las cuentas?
    Una vecina me ha dicho que luego el del local no pague un número determinado de cuotas en función de cuanto dinero usemos de la cuenta común de la comunidad para la pintura de la escalera, pero no me parece la solución correcta. Me parecería más correcto seguir pagando nuestras cuotas todos normalmente y hacer balance de cuentas por separado, balance del local y balance de los vecinos según hayamos gastado para los diferentes trabajos, pero tampoco encuentro por ningún sitio que esto sea lo correcto.
    Muchas gracias por adelantado por tu tiempo.

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    1. Buenos días de nuevo Anónimo
      No has encontrado respuesta a tu duda y me temo que no la vas a encontrar puesto que se trata de un supuesto muy particular que, lógicamente, no se encuentra contemplado en la legislación.
      Dado que no hay un precepto legal específico yo me remito (y supongo que cualquier profesional que consultéis también lo hará) a lo que dictamine la Junta de Propietarios, es decir, los fondos de la comunidad que se han nutrido de las aportaciones de todos los propietarios sólo puede ser dispuesto según se acuerde en Junta. Por tanto, deberéis pensar una solución y votarla en junta y desde ese momento ya será válida.
      En cuanto a las opciones pueden ser variadas y todas serían adecuadas... Valdría la que apuntas de un doble balance de pisos y local; valdría la de devolución parcial de cuotas al propietario del local; valdría también la de exonerarle de pagos futuros hasta determinado importe, etc. En definitiva, debe ser la Junta la que apruebe el sistema que sea de entre todos los posibles.

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  77. Hola buenas tardes, quería hacer una consulta en relación a gastos ordinarios y extraordinarios.
    Soy inquilina de una finca donde debo Pagar gastos de comunidad ordinarios y no derramas.
    Este año se aprobó en junta subir la cuota de 20 a 30 euros. Y he observado que se han realizado arreglos de limpieza y saneamiento y pintura en la terraza que ascienden a más de 2000euros abonados en dos mensualidades, otro arreglo de casi 1000 euros por gastos de reparación y saneamiento de escalera terraza y cuarto ascensor, y otro pago de 770 por reparación de la grieta de juntas de separación del patio.
    Esos gastos no deberían haberos sido aprobados como derrama?
    Además querría recalcar que de seguro de comunidad se pagan 2300euros al año. Puedo exigir al vecino que lleva la administración de la finca
    que me muestre las coberturas del seguro, dado que todos
    los meses aparte de los gastos mencionados, se han tenido que hacer frente a gastos de menor envergadura.
    Muchas gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En este caso hay que diferenciar claramente dos relaciones jurídicas independientes: por un lado, la que vincula a arrendador y arrendatario a través del contrato de alquiler y, por otra parte, la que vincula al propietario de la vivienda con la comunidad de propietarios de la que forma parte. Pues bien, tú, como arrendataria o inquilina sólo puedes relacionarte con tu arrendador, el propietario de la vivienda y será éste el que se relacione con la comunidad. Así pues, si se ha incrementado el importe de la cuota ordinaria se habrá hecho en junta de propietarios y el acuerdo es perfectamente válido. Si tú tienes por contrato de alquiler acordado que no pagas derramas pero sí pagas cuotas ordinarias deberás pagarlas, aunque se haya incrementado su importe. Deberás “negociar” con el propietario de la vivienda que es tu arrendador. En cuanto a que el administrador te facilite información dependerá de su buena voluntad porque ese derecho le corresponde al propietario del inmueble, no al arrendatario.

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  78. Hola Carmen,

    En el título constitutivo indica que los locales están exonerados de pagar los gastos de "conservación y reparación del zaguán y escalera". Tenemos dudas de si los locales tienen que pagar el cambio de la puerta del portal, la pintura del portal y de si deben contribuir a los gastos de limpieza y suministro eléctrico o con esa clausula estarían exonerados. Gracias de antemano.

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    1. Buenos días Anónimo
      Las preguntas que planteas son siempre una cuestión de interpretación. Al no estar detallado con exactitud qué entra y qué no entra habrá que interpretar qué se entiende por “conservación y reparación del zaguán y escalera”. Los gastos de pintura parece medianamente claro encuadrarlos como conservación y reparación, por lo que los locales podrían quedar exentos. De igual modo los gastos de limpieza también pueden encajarse en esa categoría. En cuanto a los gastos del cambio de puerta sería más discutible; puede ser una reparación o conservación pero es algo más, una sustitución de la misma. Se puede interpretar también que entran dentro de esa categoría y por tanto, tampoco afectarían a los locales. Finalmente, los gastos de electricidad veo más discutible su encuadramiento como gastos de conservación o reparación y ahí me inclino más por su abono por parte de los locales. No obstante, como te he dicho, se trata de una cuestión de interpretación y es perfectamente discutible.

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    2. Muchas gracias por responder. Revisando la escritura me he dado cuenta que en realidad pone que quedan exonerados de los "gastos generales de conservación y reparación" y quería preguntarse si añadir la coletilla de "gastos generales" cambiaría en algo tu respuesta o sería indiferente. Por otro lado también me gustaría plantearte si en el caso de un patio que forma parte del local que se encuentra en el edificio, pero que no pertenece a la comunidad ni ésta tiene acceso ni uso de él sino que es privado y propiedad de otro titular, debe contribuir la comunidad en gastos de conservación y reparación, por ejemplo del solado. Gracias de nuevo.

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    3. Buenas tardes Anónimo
      Poco puedo añadir a lo ya dicho. Se trata siempre de una cuestión de interpretación y se pueden hacer interpretaciones en uno o en otro sentido, como en casi todo en la vida.
      Respecto al patio que comentas, si efectivamente es una zona privativa que no pertenece a la comunidad los gastos correrán por cuenta del propietario de ese patio. Cuestión distinta es que, como pasa en muchas comunidades, se trate de una zona común pero con uso privativo (p. ej. patio al que sólo se accede por un piso bajo). El hecho de que un elemento común tenga un uso privativo (sólo el vecino del bajo usa el patio) no supone que se pierda nunca su cualidad de elemento común (el patio es zona común aunque tenga un uso privativo). Así lo ha manifestado la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por tanto, si el patio es privativo los gastos son del titular propietario, pero si el patio es común con uso privativo los gastos son de la comunidad.

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  79. Buenas noches Carmen
    Hace tiempo que tengo discrepancias con la administración de la comunidad por el reparto de gastos ordinarios de la comunidad. El pasado 29 de noviembre hicieron una junta extraordinaria con el fin, según ellos, de ajustar el reparto a la LPH por coeficientes.
    El resultado de dicho acuerdo ha sido un reparto en el que sucede lo siguiente:
    1) Somos una comunidad que tiene un trozo de acera exterior al recinto con acera y parterres frente a los locales comerciales teniendo contratado un servicio de limpieza y mantenimiento de jardines. En el reparto aprobado dejan a los locales fuera de los gastos de gasto de agua y de dicho servicio aunque disfrutan de ello.
    2) Las plazas de garaje tienen acceso también por el ascensor y sin embargo han dejado a las mismas no participar en el reparto del mantenimiento del mismo.
    Con todo esto le han bajado las cuotas a los locales comerciales y a las plazas de garaje en perjuicio de las de las viviendas. A pesar de mis peros llevaron dicho reparto adelante.
    Lo que me gustaría saber es si mi única opción es la impugnación de dicho acuerdo, para lo que probablemente no tengo economía, o si hay algún método menos lesivo económicamente ¿puedo ingresar la cuota aprobada en algún sitio del que no puedan disponer para intentar se avengan a razones?. Si se te ocurre algo te agradecería me lo comentaras. Gracias

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    1. Buenos días emilio
      No se me ocurre qué solución puedes adoptar que no pase por la impugnación del acuerdo social siempre y cuando hayas expresado tu voto en contra y lo hayas hecho constar en el acta. Cierto que la impugnación judicial puede resultar onerosa pero es el cauce legal habilitado para ello.
      En cuanto al pago de las cuotas por otro conducto sólo se me ocurre una posibilidad que no estoy segura de que resulte factible. Se trataría de hacer una consignación judicial de las cantidades correspondientes a las cuotas de la comunidad. En realidad este sistema está pensado para cuando el acreedor se niega a recibir un pago, entonces el deudor realiza la consignación judicial y se entiende efectuado el pago y extinguida la deuda. No estoy segura de que sea posible emplearlo en el caso que comentas. Te adjunto un link del Ministerio de Justicia con información sobre la materia: http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/cuentas-depositos?param1=1

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  80. Buenas tardes Carmen,
    Me gustaría trasladarle una consulta en referencia a los importes que el adquirente de un inmueble debe asumir por cantidades adeudadas por el antiguo propietario a la Comunidad. De acuerdo al art. 9 de la Ley Hipotecaria el adquirente debería asumir "las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores."
    Mi duda es la siguiente. ¿Debemos incluir dentro del concepto "gastos generales" la parte correspondiente a los importes por derramas? Me han comentado que existe doctrina diciendo que sólo se refiere a los importes por cuota ordinarias y por lo tanto el adquirente no debe responder por los importes adeudados por el anterior propietario en concepto de derrama . ¿Tienes alguna opinión o referencia al respecto?
    Muchísimas gracias de antemano

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    1. Buenas tardes Unknown
      En mi opinión, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal debe entenderse en sentido amplio y, por tanto, supone que el adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, incluyendo el pago de derramas extraordinarias, por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por tanto, el actual propietario responde del pago de esas cantidades debidas (cuotas de gastos generales y derramas) por el anterior propietario, incluso con el propio piso o local.
      Yo abogo por esa interpretación puesto que la derrama es una mejora que redundará en beneficio del inmueble y que será disfrutada por el nuevo propietario. Además, cuando se compra un piso o local, además de acudir al Registro de la Propiedad para verificar que está libre de cargas, también es más que conveniente acudir al Administrador o Presidente para obtener un certificado de que el vendedor se encuentra al corriente de los pagos a la comunidad y que no existe ninguna “carga pendiente” como podría ser una derrama. Sobre este punto te remito a otra entrada de este blog donde trato el tema: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/06/quien-debe-pagar-las-cuotas-de.html
      Asimismo hay que tener en cuenta el apartado 11 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Así pues, siguiendo este criterio legal puede suceder que una mejora se haya aprobado en febrero y que su pago sea exigible en mayo. Si el inmueble se ha vendido en marzo el nuevo propietario será el que deba pagar la derrama pues es quien es el titular en la fecha de su exigibilidad. Además, como ya he indicado antes, si se solicita un certificado de deudas al administrador se evitan sorpresas desagradables.

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  81. Buenos días Carmen.
    En mi comunidad estamos obligados a cambiar la instalación eléctrica del edificio. Por un lado el cuadro de contadores y poner toma de tierra. Se hizo una derrama por cuota de participación (hay 3 negocios con entrada propia y 6 oficinas dentro del edificio). La obra es obligada y este reparto supondrá que vamos a pagar parte importante del gasto a pisos pequeños, negocios y oficinas el resto de vecinos.
    La segunda parte de la obra corresponde a las acometidas hasta cada vivienda que aunque son privativas transcurren por elemenos comunes y tmb estamos obligados. En la junta para aprobar los presupuesto, un vecino dijo que las acometidas tenían que ser presupuestos individuales por sentido de equidad y no por cuota de participación; los metros de cable no son los mismos en un piso bajo que en el último. Nadie pensó que es igual de injusto que el primer presupuesto. Reclamé al adm. de fincas que se modificara el reparto del gasto (de la instalación eléctrica) a partes iguales porque el importe debía de ser el mismo. Se negó alegando que la ley dice que el reparto debe ser por cuota de participación y en el otro caso se acordó así. ¿Se puede hacer una reunión antes de repartir el importe a pagar a todos los vecinos? El adm. me ha dicho que lo hubieramos pensado antes.
    Gracias y te felicito por el blog.

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    1. Buenos días Anónimo
      Hacía tiempo que no lo decía pero lo voy a repetir una vez más. ES CONVENIENTE LEER TODAS LAS RESPUESTAS A LAS CONSULTAS ANTERIORES ANTES DE PLANTEAR UNA NUEVA PREGUNTA, puesto que muchas veces ya está respondida por otra consulta anterior o muy similar. Pues bien, éste es el caso, si lees la respuesta que di el 22 de noviembre de 2016 verás que para el cambio de criterio en la forma de reparto de gastos hay que adoptar un acuerdo en junta por unanimidad e inscribirlo en el Registro Mercantil. Me temo que estoy de acuerdo con administrador, si ya está el acuerdo adoptado ya es válido y obligatorio. Si se quiere establecer un sistema distinto de reparto de gastos habrá que seguir el procedimiento legal establecido.

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  82. Buenas tardes doña Carmen,
    Preguntó si una arqueta ubicada en la planta baja de un edificio de viviendas, y plazas de aparcamiento en sotanos, se le pueden cargas gastos de limpieza periódica de la referida arqueta de registro a los sótanos que no disponen de agua corriente ni servicios. Los que obstruyen la arqueta son los propietarios de las viviendas y no las plazas de garaje o sótanos que no disponen de evacuación de agua alguno.
    Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes Antonio
      En principio la arqueta a que haces referencia pertenece al sistema de canalización de agua del edificio y, por tanto, tiene la consideración de elementos comunes cuyo mantenimiento corresponde, salvo prueba en contrario, a todos los propietarios. Cuestión distinta es que exista algún tipo de exención en el título constitutivo o en los estatutos.

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  83. En una comunidad con 5 escaleras individuales, 5 ascensores, una antena para 3 escaleras y otra para 2, salidas de humos (chimeneas) propias de cada escalera ¿Esos elementos comunes son de todas o de cada una, excepto las antenas que serian de 3 y 2 escaleras? ¿Se entiende común todo aquello que sea de uso de todos los vecinos que puedan usarlo o de todos los vecinos de la comunidad, aunque no puedan usarlo?
    Muchas gracias por su atención y segura respuesta. por cierto, aunque figura mi consulta como anónima, me llamo Ángel

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    1. Buenas tardes Ángel
      Sin más datos que los que proporcionas no me puedo pronunciar. Habría que consultar los estatutos de la comunidad o el título constitutivo para ver si obtenemos alguna información importante. No obstante, y pese a que no puedo dar una solución concreta, te diré que, en principio, si existe una única comunidad de propietarios para las cinco escaleras todos los gastos serán comunes, aunque en concreto se trate de un elemento de otra escalera. En mi opinión si existe una única comunidad de propietarios todos los gastos son comunes.

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  84. Buenas tardes. Mi comunidad son 39 dúplex adosados, no se si las tejas de la cubierta son comunes y si lo son¿ cuánto es el quórum en primer a convocatoria y en segunda para aprobar una derrama?
    Muchísimas gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En un edificio en régimen propiedad horizontal las cubiertas y las tejas sí son elementos comunes. En el caso que planteas de una comunidad de varios dúplex adosados habría que consultar el título constitutivo para poder facilitar una respuesta fundamentada.
      En cuanto al quórum para aprobar la derrama sería la mayoría, puesto que no se trata de una mejora que requeriría una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

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  85. Hola Carmen, mi pregunta es, puede la presidenta utilizar el dinero de la comunidad en comprar una corona de flores para un vecino que falleció, sin haberlo acordado entre todos?
    Es algo que nunca antes se había hecho.
    Gracias

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    1. Buenos días Alfavo
      La Ley de Propiedad Horizontal sólo permite que se disponga de los fondos comunes para realizar reparaciones urgentes de las que luego el administrador deberá dar cuenta al Presidente y a los demás propietarios. Fuera de estos casos no se admite disposición de fondos “arbitrarias”. Por tanto, lo lógico es que estos gastos de protocolo social se adecúen a las directrices que previamente se hayan adoptado en junta para supuestos similares.
      Mi recomendación es que se incluya este asunto en el orden del día de la próxima junta y se adopten unos criterios a futuro. Además, yo exigiría que se convalidase ese gasto ya efectuado y si se vota a favor se mantiene pero si se vota en contra exigiría la devolución del importe de la corona a los fondos comunes.

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    2. Buenos dias Carmen, aprovechando la pregunta de Alfavo, en mi comunidad de 10 vecinos, en una reunion a la cual no asistí se decidio pagar con dinero de la caja un ramo de flores cada vez que hubiera una defuncion. Estoy obligada a aceptarlo o que opcion puedo tener para que no se utilice la parte que me corresponde

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    3. Buenas tardes Anónimo
      La cuestión que planteas aunque está relacionada con el supuesto anterior de Alfavo tiene unas circunstancias diferentes que, a mi entender, hacen llegar a una conclusión diferente. En tu caso sí existe un acuerdo aprobado en junta que permite la compra de un ramo de flores en los supuestos de defunción. Si la junta se convocó en tiempo y forma y el acuerdo se adoptó con las mayorías suficientes el acuerdo es válido y obliga a todos los propietarios, incluidos los que no asistieron como es tu caso. Por tanto, a mi juicio, debes respetar el acuerdo que se adoptó válidamente en junta y lo que puedes hacer es solicitar al Presidente que se vuelva a incluir ese punto en el orden del día de la próxima junta y que se vuelva a debatir y votar.

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  86. Buenos días Carmen, el día 27/02/18, en reunión 2a convocatoria comunidad de aparcamientos,aprobó gastos extraordinarios para pintar.
    Mi pregunta es : 1 teniendo en cuenta que asistieron de las 60 plazas aproximadamente que hay en los aparcamientos 2 propietarios (entre ellos el presidente de la comunidad ),dado la asistencia tan baja se puede requerir otra reunión para votar otra vez con más asistencia?
    Yo no pude asistir por trabajo pero algún vecino me dice que no recibió la carta de la reunión.
    Gracias

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    1. Buenas tardes Antonio
      En primera convocatoria, la Ley de Propiedad Horizontal, exige concurrencia (presentes y/o representados) de mayoría de los propietarios que representen, a su vez, mayoría de cuotas de participación, pero en segunda convocatoria (que puede ser el mismo día, media hora después de la primera convocatoria) ya no se exige quórum, por lo que cualquier acuerdo que se adopte será válido.
      Si la convocatoria fue legítima, es decir, se convocó la junta con antelación, se hizo público el orden del día, etc. los acuerdos que se adoptaron son perfectamente válidos, pese a la escasa asistencia.

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  87. Carmen . . Hay algún tiempo para por otro medio ( digamos por escrito ), comunicar la no conformidad con ese gasto extraordinario y si se consiguiera una mayoría por ese mismo medio podría ser vinculante.
    Gracias . . . gracias . . .gracias

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    1. Hola de nuevo Antonio
      Legalmente, como te digo, el acuerdo es válido y la única opción que se me ocurre sería impugnar el acta de la junta ante los tribunales, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien esta solución, además de ser más cara y costosa, sólo es aplicable para determinados supuestos (acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho) y no estoy muy segura que el caso de que nos ocupa encuadre en estos supuestos. En este caso el plazo es de tres meses.
      Otra posible solución, menos ortodoxa, sería intentar hablar con el presidente y hacerle ver que la adopción del acuerdo tuvo muy poca participación de propietarios y que sería conveniente hacer otra junta en la que votar. Esta solución sólo sería factible si el presidente se aviene a ello.

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  88. impresionante su blog, quisiera plantear un tema.
    En Cataluña, una comunidad lleva a juicio a un propietario moroso, el juez desestima la demanda y el moroso se niega a pagar los costes de la demanda.
    afirmando que solo los propietarios que quisieron demandarlo deben de asumir ese coste
    tiene razon el moroso o la comunidad?

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Desde luego no puedo ser yo la que contradiga lo que ya haya dicho un juez. Si el juez ha desestimado la demanda sus motivos tendrá. En cuanto al pago de los costes de la demanda, dado que no ha habido sentencia ni condena en costas al deudor, la cuestión es un tanto vidriosa. No puedo pronunciarme taxativamente (aunque mi opinión es que tales gastos como mínimo deberían repartirse entre todos los propietarios según cuota de participación, incluido el propio moroso) y voy a limitarme a indicarte un link donde se tratan cuestiones similares: http://www.legaltoday.com/practica-juridica/mercantil/concursal/pago-de-las-costas-procesales-en-los-procedimientos-entablados-entre-las-comunidades-de-propietarios-y-sus-propios-comuneros

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  89. Hola Carmen , respecto al la consulta que te realicé he leído detenidamente la ley de propiedad horizontal y en su artículo 17 apartado creo que 8 dice que los propietarios que no asistieron a la reunión, si en el plazo de 30 días no comunican de forma adecuada (escribo de memoria ), se entiende que su voto será positivo. YO ENTIENDO QUE SE PUEDE CON POSTERIORIDAD A LA JUNTA DE PROPIETARIOS COMÚNICARAR DE FORMA ADECUADA DAR TU VOTO. Una vez más Muchas gracias

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    1. Buenos días de nuevo Antonio
      El artículo al que haces referencia es el que regula los votos presuntos de los propietarios ausentes. Lo que la Ley de Propiedad Horizontal hace en el artículo 17.8 es permitir dar por afirmativos los votos de los ausentes en la junta si en el plazo de 30 días no formalizan de forma expresa su oposición, si bien este sistema no es válido en todos los acuerdos, pues no se aplica el voto presunto del artículo 17.8 a los acuerdos aprobados bajo el artículo 10.3 (acuerdos que requieran autorización administrativa como agregación, segregación o nuevas plantas); 17.1 (instalación de servicios de telecomunicación, de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos) y 17.4 (nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble).
      Así pues, trasladado al caso que planteas, si efectivamente consideramos que la pintura del garaje es una obra de mejora (para su aprobación habría requerido una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación) podríamos concluir que en este supuesto no se puede hacer uso de ese artículo para los votos presuntos, es más, el acuerdo no se podría haber adoptado porque faltaba la mayoría cualificada. Por otra parte, si consideramos que la obra de pintura no es una mejora sino un simple gasto de conservación y mantenimiento (se aprueba por simple mayoría) sí se puede aplicar el artículo 17.8 LPH y contar como válidos los votos presuntos si en 30 días no se manifiesta la oposición.
      En todo caso, se trata de un supuesto muy especial que excede mis conocimientos y habilidades, pues yo me limito a escribir un blog de temática variada y a responder las consultas que se me plantean con la mejor voluntad, pero sin ser experta en la materia. Por tanto te recomiendo, como hago en otras muchas ocasiones, que consultes con un profesional experto.

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  90. Buenos días Carmen ,el presidente de mi comunidad hace unos meses hizo unos cambios de puertas autonómicas de los ascensores valoradas en 5,200 € ,hizo esto sin hacer junta alguna y teniendo varios déficits en el edificio como telefonillos,azoteas,y bajantes me pregunta es ,obligatorio para una reforma que es de simple comodidad para el usuario aplobarla en junta ,gracias

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    1. Buenos días Juan
      Supongo que cuando te refieres a puertas autonómicas quieres decir puestas automáticas del ascensor (imagino que una mala pasada del autocorrector). Pues bien, la cuestión radica en saber si las puertas anteriores del ascensor (automáticas o manuales) funcionaban correctamente y cumplían su función es decir, se encontraban en buen estado o era necesario repararlas y/o sustituirlas.
      En el caso de que las puertas no funcionasen y hubiese que repararlas se podría considerar que habría un gasto ordinario de conservación que podría aprobarse en junta por mayoría. No obstante, si la reparación excede de lo “razonable” y se aprovecha para sustituir las puertas por unas automáticas ya pasaríamos al supuesto siguiente de “mejora” y no simple gasto de conservación.
      En el caso de que las puertas funcionasen correctamente y cumpliesen perfectamente su función y aun así se decide sustituirlas por unas automáticas, desde luego, no es algo que pueda hacer el presidente de forma unilateral. En este supuesto estaríamos ante lo que legalmente se denomina “mejora” y que se regula en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud de este artículo ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Sin embargo, el propio artículo a la vez que impide que algún propietario exija mejoras alegremente, también deja abierta la posibilidad a que éstas se aprueben en junta siempre que sea con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este caso el sistema de puertas automáticas para el ascensor es una mejora que debería ser aprobada en junta por mayoría de tres quintos. El citado artículo 17.4 de la LPH también prevé que cuando se haya adoptado el acuerdo respetando esas mayorías y la cuota de instalación de la innovación, mejora o servicio “exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”.

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  91. Buenas tardes. Yo queria saber si me puedo negar a pagar una cuota extra(no la de la propia comunidad para gastos ordinarios) que se ha acordado de pagar para pintar todas las casas.. Mi comunidad son solo dos calles compuestas de 57 casas,, y a algunos se le antojo de que las fachas deberia pintarlas la comunidad, cuando antes (respetando color y demas cosas en una junta) se la pintaba cada uno cuando creia conveniente.
    bien pues despues de que en una primera junta se aprobara de que se iba a ser cargo la comunidad y se pagara otra mensualidad mas durante al menos un año,, pagamos 15 euro de cuota ordinaria y ahora son 30,,
    despues de ese año, se ha vuelto hacer junta y se ha seguido aprobando seguir pagando esa cuota de mas(15 euros) para pintar la fachada de todas las casas, durante 8 años.
    me parece totalmente ridiculo esta medida y tener que pagar mas de lo que cualquier propietario pueda pagar para pintar su fachada, ya que si la pinta el, o lo encarga a otra persona, le saldra mas barato. Y no tengo que esperar a 8 años a poder pintar de nuevo.
    Es posible, por no ajustarse alguna norma de la lye de propoiedad horizontal,, ya que creo que seria solo por vision y no rehabilitacion forzada de las viviendas el tener que afrontar esa cuota?
    Ojo, no me niego a pagar mi cuota ordinaria que me corresponde como propietario.. me niego a pagar la cuota extra durante 8 años para que pinten mi casa, cuando yo puedo hacerlo por 200 como mucho que me cueste pintura y demas materiales-
    gracias

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    1. Buenas tardes Juanma
      En principio, los acuerdos adoptados por mayoría en junta (o por mayorías reforzadas cuando así se exija legalmente) son válidos y vinculantes para todos los propietarios. Sin embargo, existen algunas excepciones.
      En este caso que planteas de pintura de la fachada hay que determinar si se trata de un gasto normal de conservación y, por tanto, obligatorio, o si por el contrario se trata de un gasto suntuario por tratarse de una mejora.
      El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. El mismo artículo para evitar que algún propietario exija mejoras “alegremente”, exige que el acuerdo se apruebe en junta con una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Si llegamos a la conclusión de que estamos verdaderamente ante una mejora (que conste que yo no me pronuncio en un sentido o en otro, simplemente apunto esta posibilidad), el citado artículo 17.4 de la LPH también prevé que cuando se haya adoptado el acuerdo respetando esas mayorías y la cuota de instalación de la innovación, mejora o servicio “exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”. Así pues, en principio, si el importe de la obra excede de tres cuotas ordinarias y tú votaste en contra en la junta (disidente) y así lo hiciste constar en el acta (aspecto éste importantísimo), podrías quedar liberado del pago de la derrama correspondiente a la pintura de la fachada.

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  92. Buenos días Stª Anciano Pardo:
    Soy presidente de una comunidad de 17 vecinos ( entre ellos dos bajos comerciales) donde el propietario de uno de los bajos ha mostrado, por escrito, disconformidad a uno de los temas tratados en junta gral., extraordinaria.
    En concreto, él considera que no debe hacer frente a los gastos, que tendría que pagar por las obras de reparación en los patios interiores de luces, porque no hace uso ni disfruta de los patios, ni siquiera tiene acceso.
    En efecto, los estatutos recogen en uno de sus artículos lo siguiente: Son elementos comunes, que pertenecen al titular o titulares de todas y cada una de las fincas en la proporción señalada al pie de sus respectivas descripciones, los que legalmente tienen tal carácter, sin perjuicio de lo que seguidamente se establece en orden al uso y disfrute de algunos de ellos: el portal de acceso a la casa, escalera, y los patios interiores de luces (que comienzan a la altura del techo de la planta baja, por ser ésta toda corrida) al prestar servicio únicamente a las plantas altas, serán de uso y disfrute exclusivo de dichas quince viviendas, cuyos titulares satisfarán con igual exclusividad los gastos de conservación, limpieza y reparaciones ordinarias de dichos elementos en partes iguales entre sí, y en igual proporción adoptarán, también con exclusividad, los acuerdos pertinentes.
    La obra que se pretende realizar en la fachada de los patios de luces, consiste en restituir zonas de revoque que se desprenden con nuevo revoque y sellado, tapado de fisuras y grietas por filtraciones de humedades, en algunos casos, al interior de las viviendas , así como una aplicación de pintura de impermeabilización repelente al agua.
    Y en cuanto al uso y disfrute de los patios interiores ningún propietario tiene acceso al mismo, salvo para hacer limpieza, un par de veces al año, por su dificultad de acceso.
    Mi duda y pregunta para Vd., por si tiene a bien atenderla, sería si ésta obra encajaría como gasto de conservación y/o reparaciones ordinarias, o puede considerarse un tipo de obra distinto, bien de rehabilitación para reparar daños en la estructura y seguridad del edificio y evitar problemas técnicos.
    ¿Se podría argumentar de alguna manera a fin de que se pudiera salvar la exclusividad a la que hacen mención los estatutos, para que entren los locales a contribuir con la derrama?
    Gracias anticipadas. José C.G.

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    1. Buenas tardes José
      Sinceramente no sé muy bien qué contestar. En principio, con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano, esos patios de luces serían elemento común y todos los propietarios, incluidos los de los locales comerciales (aunque no tengan acceso a ellos) estarían obligados a pagar los gastos. Sin embargo, con los estatutos que has comentado quedarían exonerados de los pagos que sólo afectarían a los quince pisos que indican. En éste, como en otros muchos casos, estamos ante un problema de interpretación y se puede “forzar” dicha interpretación en uno u otro sentido según interese más. A priori podría decirse que se trata de unos gastos de conservación y mantenimiento, pero es posible que se pueda argumentar en el sentido de una obra de mayor envergadura de carácter estructural. Lamentándolo mucho, yo no puedo pronunciarme en un sentido u otro.

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    2. Muchas gracias por tu sincera respuesta.

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  93. Buenos días.
    En un gasto extraordinario, no participan (por estatutos) todos los propietarios.
    Cómo se reparte la parte del gasto, de los propietarios no participantes.
    ¿Por coeficientes ó en partes iguales?
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Chesco
      Como ya he repetido varias veces a lo largo de las contestaciones que he ido facilitando, la Ley de Propiedad Horizontal establece como criterio de reparto de los gastos comunes la cuota de participación que cada piso o local tenga asignado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Por lo que, en principio, todos los gastos, ordinarios y extraordinarios, se reparten entre todos los propietarios según su cuota de participación.
      Sin embargo, sabemos que la LPH deja la puerta abierta a que se fije otro sistema de reparto de gastos distinto. Al parecer, en tu comunidad, los estatutos fijan una exención de gastos extraordinarios a determinados propietarios. En tal caso dichos propietarios no deben pagar esos gastos. En cuanto a lo que tu denominas “la parte del gasto de los propietarios no participantes” hay que tener en cuenta que esa parte corresponde a todos los propietarios (excepto los exentos por estatutos) y que ese gasto se deberá asumir por el criterio de reparto de gastos que tenga establecido con carácter general la comunidad, es decir, si la comunidad tiene un sistema de reparto de gastos por coeficientes esa parte también irá por coeficientes, pero si en su día se pacto un sistema de reparto de gastos diferente, por ejemplo, a partes iguales, pues ese será el criterio de reparto.
      Lo que tu denominas como la parte de gasto que no pagan los exentos, en realidad, es gasto común y general de la comunidad que se reparte entre todos los propietarios según el sistema de reparto que la comunidad tenga establecido.

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  94. Un garaje anejo al piso, ¿debe pagar por cuotas, como figura en la escritura, como elementos comunes o a partes iguales como aducen algunos vecinos?
    Gracias.

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