Eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios

El régimen de adopción de acuerdos en comunidades de propietarios para la eliminación de barreras arquitectónicas se ha ido suavizando paulatinamente, hasta la última reforma a mediados de 2013 en la que la eliminación de la barrera arquitectónica puede hacerse incluso sin mediación de acuerdo aprobado en junta de propietarios, pues dicho requisito se ha eliminado en determinados supuestos.

En primer lugar, debemos aproximarnos al concepto de barrera arquitectónica que es cualquier impedimento u obstáculo físico que impida o dificulte la libertad física y el acceso o movimiento a un edificio o lugar. Para eliminar dichas barreras se pueden realizar obras que faciliten el acceso a minusválidos, discapacitados y personas mayores de setenta años que vivan o trabajen en el edificio, tales como instalación de ascensores, elevadores, rampas de acceso, etc. El procedimiento para la eliminación de barreras arquitectónicas se encuentra regulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (cuya última modificación es de junio de 2013) y la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Pues bien, en la actual regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, existen dos niveles en cuanto a la obligatoriedad, régimen de mayorías en la adopción de acuerdos y reglas de asunción de los costes para la eliminación de barreras arquitectónicas.

▪ Régimen obligatorio, sin necesidad de acuerdo, para obras de bajo coste que no exceda de doce mensualidades. En virtud de lo establecido en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. El propio artículo concreta que, en todo caso, tendrán tal consideración las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, siempre que las obras sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los vecinos asumir su coste siempre que éste no exceda de doce mensualidades. Si el coste fuera superior, deberán igualmente satisfacer la derrama correspondiente equivalente a las cuotas de comunidad de un año, aunque el resto del coste de las obras sea asumido directamente por quien las hubiese requerido o se opte por pasar al siguiente nivel para la adopción de acuerdos de obras de mayor coste.

▪ Régimen de mayorías del acuerdo para obras de coste mayor a doce mensualidades. Cuando las obras de eliminación de barreras arquitectónicas tengan un coste previsto superior al equivalente a doce mensualidades, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto, en realidad, supone que el acuerdo será válido cuando se adopte por el 51% de los vecinos que, a la vez, tengan el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio.

De este modo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas cuyo importe supere las doce mensualidades ordinarias, se requerirá un acuerdo aprobado por mayoría, que una vez alcanzado obligará a toda la comunidad por el importe repercutido anualmente, dejando claro que el importe correspondiente a las doce mensualidades lo es por obligatoriedad legal y el resto del importe por la validez del acuerdo alcanzado.

En caso de no conseguir un acuerdo con esa cuota de participación las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad, sí es obligatoria para todos los propietarios.

Finalmente, conviene recordar que la disposición adicional tercera del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, ha ampliado la garantía de accesibilidad universal obligando a todos los edificios ya existentes a eliminar las barreras arquitectónicas antes del 4 de diciembre de 2017 y establecer las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en todos las edificaciones, incluidas las comunidades de propietarios.