Lo que la ley regula

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lunes, 22 de diciembre de 2014

Diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales

Las arras son una cláusula especial incluida por las partes en el contrato de compraventa, que tienen distinta función según se trate de arras confirmatorias o arras penitenciales.

Las arras confirmatorias suponen una señal de la intención de los contratantes de consumar y perfeccionar el contrato, implican el inicio del cumplimiento y ejecución de la operación, por medio de una cantidad entregada a cuenta que se descontará del precio final. Las arras confirmatorias facilitan la prueba del contrato y, además, lo garantizan. Generalmente, dentro de esta categoría de arras confirmatorias suele distinguirse entre arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras son las normalmente utilizadas como prueba del contrato, señal de la perfección del mismo y del comienzo de su ejecución. Suelen identificarse con el pago anticipado a cuenta del comprador, puesto que suponen la entrega de una cantidad como señal que, posteriormente, será deducida del precio final. Por ejemplo, al comprar un electrodoméstico por valor de 2.000 euros se entrega como señal (arras confirmatorias puras) una cantidad de 200 euros.

Las arras confirmatorias penales tienen como finalidad, además de servir de prueba de la perfección del contrato, establecer una garantía del cumplimiento del mismo mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento. El hecho de existir unas arras penales no exime del cumplimiento de la obligación y de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios en su caso.

Las arras penitenciales tienen la función de permitir la retractación de las partes y posibilitan la rescisión contractual, según se indica en el artículo 1.454 del Código Civil. Es un medio lícito de desistir del contrato bajo la condición de su pérdida para el comprador o la restitución del doble de su valor, si el que desiste es el vendedor. Por ejemplo, en la compraventa de un piso por valor de 150.000 euros se establece un contrato de arras entregando el comprador una cantidad de 15.000 euros. Si el comprador incumple el contrato perderá los 15.000 euros entregados; si es el vendedor el que incumple deberá restituir al comprador 30.000 euros.

La cuestión que se plantea en estos casos es averiguar cuál fue la intención de las partes con las arras y deducir si se trata de arras confirmatorias o arras penitenciales. En general, la doctrina y la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa de las partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá la función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.

145 comentarios:

  1. Firme las arras penitenciales por 6500 euros por un piso de 11600 euros,dice en el contenido que esta sujeto a la aprobacion de la hipoteca por parte del banco,el banco me ha aprobado el credito pero no con las condiciones que en su momento se pacto sino con unas comdiciones mucho mas duras, de 517 aproximados mensuales se a disparado a 645 euros mensuales y me obligan ademas de contratar con ellos seguros de vida,de hogar,y fondos de pensiones,sumando todo me sale a casi 800 euros mensuales.mi pregunta es..si he firmado el arras sujeto a la aprobacion de la hipoteca por parte del banco y esta me la consedio con otras condiciones que no me asumible y no pienso firmar perderia el dinero que en entregado al momento de la firma del arras?gracias de antemano..

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    1. Buenos días Carlos
      Hay que diferenciar, por un lado, el contrato de arras firmado por ti con el vendedor del piso y, por otro el contrato de préstamo hipotecario entre el banco y tu.
      En el contrato de arras, al parecer, se hace constar expresamente que se trata de arras penitenciales, con lo que en caso de incumplimiento del comprador éste pierde la señal y en caso de incumplimiento del vendedor se debe restituir el doble de la señal.
      El hecho de que en el contrato de arras esté supeditado a la concesión por el banco de la hipoteca, a mi entender, no afecta a la relación subyacente del contrato de arras. Salvo que de la lectura se extrajese una conclusión distinta, debe entenderse que el vendedor del piso no puede verse afectado por las vicisitudes de la hipoteca (tipos de interés aplicados, necesidad de contratar servicios bancarios adicionales, etc.) Por tanto, al tratarse de un contrato de arras penitenciales, el vendedor sólo está vinculado por el contrato de arras firmado y si tu no te decides a firmar el contrato de compraventa del piso (por los motivos que sean) el comprador tiene derecho a quedarse con la señal entregada y tu perderás los 6.500 euros que entregaste como arras.
      Además, aunque verdaderamente las arras estuviesen directamente vinculadas con la concesión del préstamo hipotecario también en ese caso perderías el dinero entregado puesto que sí que se te ha concedido la hipoteca, aunque sea en unas condiciones más onerosas que las inicialmente pactadas.
      Lamento no poder ofrecerte otra respuesta pero me temo que en cualquier caso si no sigues adelante con el contrato de compraventa perderás la cantidad entregada como arras.

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  2. Soy ciudadano peruano. Mi consulta es sobre el tema de las arras penitenciales, llamadas en Perú arras denretractación.
    Conforme a los artículos 1480 y siguientes del Código Civil peruano, las arras de retractaciòn conceden el derecho a los otorgantes a retractarse del contrato preparatorio. Mi pregunta es qué pasa con las arras entregadas, si el que entregó las arras no cumplió con pagar el saldo del monto adeudado en el plazo fijado y no hizo uso de su derecho de retractarse? El que recibió las arras penitenciales se queda con ellas y además podría iniciar un proceso judicial de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios. Muchas gracias

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    1. Estimado Flamigio Gilberto.
      Agradezco sinceramente la lectura del blog y la confianza depositada en mi para formular su pregunta, pero lamento comunicarle que dada mi residencia en España desconozco los pormenores del ordenamiento jurídico peruano y no me siento capacitada para responder adecuadamente a la consulta planteada.
      Por lo que he podido averiguar, las arras de retractación sólo son válidas en los contratos preparatorios y se entregan al otro contratante con el fin de asegurar un contrato definitivo el cual concede a ambas partes el derecho de retractarse de ellos. En esta modalidad de arras se concede el derecho de revocar su voluntad de celebrar un contrato definitivo posterior. Así pues, este tipo de arras importa que una de las partes entregue un monto de dinero o un bien, el cual concede el derecho de retractarse para la celebración de un contrato futuro; sin embargo, puede pactarse que ambas partes hagan entrega a la otra parte de arras de retractación. Al respecto, se puede pactar la posibilidad de que cualquiera de las partes se deshaga de un compromiso inicial, con la consiguiente pérdida de las arras por quien las dio o la devolución, de una suma dineraria duplicada por quien las recibió. Por tanto, en las arras de retractación, al igual que en las arras confirmatorias, en caso de incumplimiento, quien entregó las arras las pierde a favor de quien las recibió (siempre que el incumplimiento le sea imputable a éste) o quien recibe las arras debe entregarlas dobladas a quien se las dio, cuando el incumplimiento le sea imputable.
      En este sentido se ha pronunciado la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima en el Exp. Nº 1740-97 al señalar que: “Si se ha celebrado el contrato de arras de retractación y no se han dado los presupuestos previstos para celebrar el contrato de compraventa en los términos pactados, procede retener la suma otorgada como arras. Pierde la demandante las arras, en provecho de la otra parte al no haberse celebrado el contrato de compraventa”.
      En definitiva, las arras de retractación suponen la entrega de bienes o una cantidad de dinero que se perderán a favor de la otra parte contratante en el caso que no se llegue a celebrar el contrato definitivo.
      En cuanto al incumplimiento de los contratos y el derecho de retractarse, se afirma que al estipularse un pacto arral de retractación dentro de un contrato preparatorio, la parte que se arrepiente de celebrar el contrato definitivo no actúa de manera contraria al contrato, sin que se ajusta a sus términos (por ello no se habla, en propiedad, de incumplimiento sino simplemente de retractación o desistimiento). En este sentido, la institución arral tiene una ventaja relevante para la parte que desiste, en comparación con su símil confirmatoria: como no hay incumplimiento del contrato, no hay lugar a una acción por daños y perjuicios.
      Recomiendo la lectura de dos artículos que es de donde he extraído las conclusiones plasmadas en mis comentarios:
      - Implicancias Tributarias de las Arras Confirmatorias y de Retractación (http://www.caballerobustamante.com.pe/plantilla/lab/Implicancias_Tributarias.pdf).
      - Las arras de retractación en el derecho civil peruano (http://myslide.es/documents/las-arras-de-retractacion-en-el-derecho-civil-peruano.html).

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  3. Buenas noches Sra Anciano. Le hago una breve exposición del problema que se me ha suscitado en la compra de una vivienda en espera de que pueda indicarme el camino hacia una posible solución.

    El pasado 15 de junio firme junto a mi pareja un contrato de “arras” ante el gerente de una inmobiliaria como comprador de una vivienda y que después fue también suscrito por el propietario y vendedor de la misma.
    Contrato en el que, aunque llamado “de arras”, siempre se hace referencia a que la parte propietaria vende el pleno dominio de la finca que es adquirida por mi parte, y en el que se fija un precio y una fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta, sin señalarse día concreto sino estableciéndose que se debe realizar antes de un mes desde que la parte vendedora “inscriba la herencia”, es decir, desde que se escriture la misma, lo que ocurrió el 14 de julio, por lo que se debía elevar la compraventa a escritura pública antes del 14 de Agosto, hecho que no fue posible pues, con posterioridad a la firma del contrato de “arras” se descubrió que la vivienda tenia la calificación de VPO y, por tanto, se debia solicitar la consiguiente autorización de transmisión a la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía.

    En dicho acto de la firme entregué 3.000,00€ en concepto de “pago inicial del precio”, si bien se especifica mas adelante que dicha cantidad tiene el carácter de “arras” del art. 1454 del CC.
    En dicho contrato se estipula que la única forma de recuperar la cantidad entregada es porque me sea denegada la solicitud de préstamo hipotecario por una entidad bancaria, lo cual no es el caso.
    Después de tres meses de la firma del mencionado contrato de “arras” y teniendo conocimiento verbal, tras consultarlo en la Consejeria de Fomento, de que yo no cumplia los requisitos exigidos a un comprador de vivienda con protección oficial al ser propietario del 50% de otra vivienda, comunicamos a la Inmobiliaria nuestra intención de resolver el contrato por incumplimiento del plazo estipulado para formalizar la escritura pública y por tanto la devolución de la cantidad entregada como pago inicial de la compra-venta de la vivienda, lo cual es transmitido a los propietarios de la vivienda, quienes entienden nuestra petición como un “desistimiento voluntario” y se niegan a devolver cantidad alguna.
    Ante esta situación mis dudas son:
    –Tiene razón el propietario al entender que hay un desistimiento en la compra de la vivienda por mi parte si lo que yo he planteado es la resolución del contrato por incumplimiento?
    –Tengo la posibilidad de ser yo quien le reclame la cantidad entregada en concepto de arras por duplicado al tener constancia de que quiere vender la vivienda a otras personas y que ya han firmado también con ellos un contrato de “arras” con entrega igualmente de una cantidad de dinero?
    –Podría, en última instancia, exigir el cumplimiento del contrato en toda su dimensión?, es decir, podría exigir que me vendiesen la casa a mi?. Y en este caso, si la Administración no me autoriza a comprarla por no cumplir los requisitos exigidos como comprador, podría alegar dicho motivo para rescindir el contrato y que se me devolviera la cantidad entregada?
    --Que consideración tendría la cantidad entregada si se tienen encuenta que se hace referencia explícita al art. 1454 del CC pero que también se dice claramente que forman parte del pago del precio final de la vivienda...sería unas arras confirmatorias y penales o confirmatorias y penitenciales?
    Agradecería que me aclarase estas cuestiones, agradeciéndole su interés por adelantado y pidiendo disculpas por la extensión de mi consulta.
    Un saludo.

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    1. Buenos días Enrique
      La consulta que planteas excede los propósitos de este blog y requeriría un estudio adecuado del contrato de arras firmado y de la situación en su conjunto que difícilmente se pueden abordar de este modo (a distancia y por escrito a través de un blog) pues existen muchos aspectos a contemplar. Se debería tener acceso a una lectura completa del contrato de arras; se debería saber si los vendedores y/o la inmobiliaria conocían la calificación de la vivienda como vivienda protegida y con limitaciones a su transmisibilidad y si ocultaron deliberadamente esa circunstancia; además en la segunda pregunta se indica también la existencia de otros compradores interesados con los que también se ha firmado un contrato de arras... En fin, son un cúmulo de circunstancias particulares que deben examinarse y resultaría muy atrevido por mi parte aventurar una solución.
      No obstante voy a hacer unas reflexiones en voz alta por si te resultasen útiles. Mi recomendación es que la inmobiliaria debería ejercer de “parte neutral” e intentar la resolución de la situación para evitar tener que acudir a los tribunales para su resolución. Yo intentaría recobrar “por las buenas” los 3.000 euros de señal, dando por extinguido el contrato de arras. En caso de no llegar a ese acuerdo y tener que obrar “por las malas”, pues ya exigiría los 6.000 euros alegando un incumplimiento por la otra parte basándome en que no se cumplió el plazo del mes para elevar la escritura al sobrevenir una causa desconocida de todo punto para ti como comprador (calificación de la vivienda como VPO con limitaciones a la transmisibilidad) pero que debería ser conocida por el vendedor y que se omitió, como mínimo por negligencia o, lo que es peor, con mala fe. Además, se podría abundar aún más en esa “mala fe” de la parte vendedora cuando ya está en tratos con otros posibles compradores con los que también ha firmado un contrato de arras. Está claro que no se puede vender la misma vivienda dos veces a dos compradores distintos.
      Te deseo mucha suerte

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  4. Por favor, entiendo que si las arras penitenciales son 10.000 eur y el vendedor quiere cancelar el contrato ha devolver esos 10.000 más otros 10.000 eur. ¿Cierto?

    Gracias por su ayuda

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    1. Efectivamente Anónimo
      Siguiendo el artículo 1.454 del Código Civil, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
      Así pues, con el ejemplo que planteas, si el comprador entregó 10.000 euros de señal y desiste del contrato perderá esos 10.000 euros. Por su parte, si el que desiste de la compraventa es el vendedor deberá devolver 20.000 euros (los 10.000 que recibió como señal y otros 10.000 euros). Es como si ambas partes se “apostasen” y se “arriesgasen a perder” 10.000 euros para el caso de no llevar a término el contrato.

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  5. Perfecto!.

    Gracias por su amabilidad y rapidez de respuesta.

    La felicito por su blog que me ha resultado muy instructivo.

    Un cordial saludo.

    Enrique

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  6. Esimada Carmen, si se firma unas arras sin especificar el tipo, se consideran confirmatorias?
    En las arras confirmatorias no se pueden echar atrás ni comprador ni vendedor?
    Muchas gracias
    Mónica

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    1. Hola Mónica
      Ya indico al final de la entrada del blog que la mayor parte de la doctrina y la jurisprudencia son de la opinión de que a falta de indicación expresa se entiende que las arras son confirmatorias puras, es decir, tienen la función de servir de señal y entrega a cuenta del precio final.
      El hecho de que las arras confirmatorias (a diferencia de las penitenciales) no otorguen “per se” la facultad a los contratantes de resolver el contrato (perdiendo las arras el comprador o devolviendo el doble el vendedor) no significa que los contratantes no puedan echarse atrás. Al tratarse de una compraventa y, por tanto, de una obligación recíproca (entrega de cosa y entrega de dinero) la facultad de resolverse el contrato (que se entiende siempre implícita en las obligaciones recíprocas) seguirá el régimen del artículo 1.124 del Código Civil. Por tanto, si uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

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  7. Buenos días.
    Permítame que le plateé la siguiente cuestión: desde el punto de vista de la parte vendedora y cuando esta parte desea en verdad vender lo que ha ofrecido a la parte compradora, qué tipo de contrato de arras le es más favorable o menos perjudicial.
    Muchas gracias.

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    1. Buenos días Anónimo
      Es difícil responder a tu pregunta.
      Con las arras penitenciales el vendedor se asegura ya una “pequeña indemnización” en caso de incumplimiento, y si el comprador no quiere comprar el vendedor se quedará con las arras entregadas. Si el vendedor consigue que esa señal sea una cifra elevada ya tendrá una buena indemnización en caso de incumplimiento pero, eso sí, se quedará sin perfeccionar la venta. Además, luego podrá ejercitar, si lo estima conveniente, la correspondiente acción por daños y perjuicios.
      Con las arras confirmatorias no se tiene de antemano la “pequeña indemnización” y si existe un incumplimiento el perjudicado deberá optar entre exigir el cumplimiento (en ocasiones es difícil obligar al comprador a comprar) con la indemnización de daños y perjuicios o resolver la obligación con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
      El problema es que la indemnización de daños y perjuicios requiere por lo general la intervención de juzgados y tribunales, con la consiguiente dilación en el tiempo y posibles gastos. De ahí que las arras penitenciales puedan servir para evitar tener que acudir a la vía judicial.

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  8. Hola me quieren comprar mi parcela dándome un dinero ahora y el resto en 8 meses como se puede hecer sin correr riesgos gracias un saludo

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    1. Buenos días Anónimo
      No es fácil darte una respuesta categórica. La única forma de no correr riesgos en el cobro es conseguir un pago al contado, puesto que desde el momento en que se aplaza el pago tu asumes el riesgo de que ese pago se retrase o no se realice.
      Para una ausencia total de riesgo puedes exigir el pago al contado y negarte al aplazamiento. Para ello puedes indicarle al comprador que consiga financiación (p. ej. préstamo bancario) y así tu recibes todo el pago al contado.
      En caso de que accedas al pago aplazado el riesgo de impago o retraso en el pago está ahí. Se me ocurre que puedes intentar instrumentalizar el pago en documentos cambiarios (p. ej. letras de cambio) que tienen fuerza ejecutiva. Sin embargo, la solución tampoco es “infalible”. También podrías intentar evaluar la solvencia del deudor acudiendo a registros de morosos para averiguar su historial de pagos...

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  9. Buenos días Carmen:

    Con su permiso me gustaría plantearle una cuestión que me ha surgido de un contrato de arras.

    Hemos firmado un contrato de arras dos compradores con un agente inmobiliario como mediador, y ademas, ambos compradores su reconocimiento de honorarios. Uno de los compradores por motivos de fuerza mayor y justificables no puede continuar con la compra-venta, lo cual se le ha comunicado al agente inmobiliario para que redacte un nuevo contrato de arras o modificación con el comprador definitivo. El agente inmobiliario ha hecho caso omiso a nuestra petición y no ha rectificado el contrato de arras. Mi pregunta es: ante esta situación, ¿el agente inmobiliario está obligado a rectificar el contrato de arras con el comprador definitivo?. Llegado el día de la firma de escritura y no habiendo rectificado el contrato de arras inicial, ¿tengo la obligación de abonar los honorarios íntegramente o debo abonar la parte que me corresponde según lo acordado en el reconocimiento de honorarios y contrato de arras de los dos compradores iniciales?.

    Le doy las gracias de antemano por su atención.

    Juan

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    1. Buenas tardes Juan
      Sin leer íntegramente el contrato de arras no puedo dar una respuesta categórica puesto que en el mismo es posible que se haya pactado una responsabilidad solidaria o subsidiaria entre ambos compradores frente al vendedor o algo similar que nos dé una pista sobre cómo actuar.
      El contrato de arras tiene como finalidad asegurar a las partes que el contrato se celebrará o que si no se celebra habrá consecuencias económicas para la parte incumplidora. En este caso, uno de los futuros compradores incumple, por lo que si la venta no se perfecciona el vendedor tendrá derecho a quedarse con la entrega y señal entregada en forma de arras y, lógicamente, la venta no se realiza. Otra posible opción es que la venta se siga realizando pero con un único comprador, en este caso tampoco hay problema.
      En cuanto a la posibilidad de que se redacte otro contrato de arras no creo que el agente inmobiliario tenga obligación de hacerlo. Ya digo que la finalidad del contrato es asegurar la operación; si uno de los intervinientes no puede y/o quiere debe atenerse a las consecuencias.
      Respecto a la pregunta de los honorarios igualmente debo decirte que sin ver el contrato no puedo pronunciarme. En el mismo debe existir alguna especificación al respecto.

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    2. Muchas gracias Carmen, por tu rápida respuesta.

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  10. Buenas tardes Carmen:
    Disculpa se me olvidó aclararte algo. Lo que firmamos en su momento con la inmobiliaria fueron el reconocimiento de honorarios por intervención del agente pero nunca firmamos una hoja de encargo. Dicha hoja de encargo para la compra venta del inmueble la firmo el vendedor. El agente inmobiliario no ha sido transparente con el vendedor y comprador y ha realizado la operación a doble juego duplicando los servicios para sacar el doble de beneficio. Por ello, tengo mis dudas al no existir un documento de hoja de encargo donde se especifique los servicios que contrato, que deba pagar al agente inmobiliario pues ya le paga el vendedor del inmueble. No se si me podrías orientar.
    Gracias y disculpa las molestias.
    Juan

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    1. Buenas tardes Juan
      Como ya te indiqué anteriormente, sin tener acceso a la lectura de la documentación mis respuestas son generales y pueden no ser la más acertadas.
      Desconozco si existe alguna normativa o reglamentación acerca de los honorarios de las agencias, por lo que me ciño a lo que suele ser habitual en el sector. Normalmente las inmobiliarias cobran un porcentaje sobre la venta (alrededor del 5%) que suele ser a cargo del vendedor y que ya se incluye en el precio de venta del inmueble. No obstante, en algunos casos los agentes perciben honorarios de comprador y vendedor.
      En vuestro caso concreto parece ser que aunque no habéis firmado hoja de encargo sí había firmado por el/los comprador/es “reconocimiento de honorarios por intervención del agente”. Pues bien, si se ha firmado el pago de unos honorarios deberían abonarse. Ahora bien, sería conveniente examinar bien el documento para ver si existe alguna “vía de escape” y permitir que no se abonen si la venta no se perfecciona o alguna otra cuestión similar.

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  11. B. Tardes.
    He realizado un contrato de compraventa de piso con arras comfirmatorias y he designado notario, en la estipulación 7 del contrato fijo la fecha de elevacion a escritura publica antes del 27 de junio, por lo que he comunicado al mediador ( inmobiliaria ) que el día 24 de junio último día hábil antes del 27 firmaremos en un determinado notario. Mi pregunta es, si no acuden los vendedores a la firma en el notario que ocurre, que pasos debo seguir, puedo reclamar que se ejecute la venta del inmueble, puedo pedir la cantidad entregada como arras? Gracias de antemano

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    1. Buenas tardes José María
      Si has firmado un contrato privado con mediación de una inmobiliaria estoy segura que ellos podrán asesorarte mucho mejor que yo. No obstante haré algunas reflexiones.
      Te diré que la compraventa es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, a diferencia de los contratos reales que precisan para su perfección la entrega de la cosa (p. ej. contrato de préstamo). Por tanto, si verdaderamente has firmado un contrato de compraventa privado el contrato ya es perfectamente válido y genera obligaciones para ambas partes (entrega del piso y pago del precio). Sin embargo, me temo que no has firmado un contrato privado de compraventa sino simplemente un contrato de arras. En ese caso, como ya ha quedado claro de la entrada del blog y de los comentarios posteriores, si el comprador se echa para atrás en la operación perderá la señal y si lo hace el vendedor deberá devolver el doble de lo percibido como señal.
      Lógicamente, si ya se ha firmado un contrato de arras es que existe una verdadera intención de comprar y de vender, por lo que es de esperar que las partes realicen todas las gestiones necesarias para llevar a buen fin al operación, entre las que se encuentran, lógicamente, acudir al Notario. No obstante, si la parte vendedora no acude estás en tu derecho de exigir la restitución del duplo de la señal.

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  12. Buenos dias CARMEN
    Soy gerente de un concesionario de vehículos desde hace mas de 25 años.
    Me ha surgido un problema con una inspectora de hacienda que quisiera comentarle por su singularidad.
    He recogido una señal de 300 euros en efectivo de un cliente por la compra de un vehiculo ,le he entregado un recibo de SEÑAL por dicha cantidad.
    La inpectora se ha puesto en contacto con mi cliente para amenazarle de una multa porque según la lei no se puede pagar nada en efectivo si pasa de los 2500€
    Mi pregunta es la siguiente : dicha señal esta considerada como parte del pago y en tal caso estamos infringiendo la leí porque se esta considerando esta señal como arres confirmatorias.
    Un cordial saludo
    P.Pardo

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    1. Buenas noches Anónimo-P.Pardo
      La cuestión que planteas es netamente fiscal. No es que se estén considerando las arras como confirmatorias o como penitenciales. Entiendo que habéis hecho un contrato de arras confirmatorias puras, en el que la cantidad entregada simplemente tiene la consideración de entrega a cuenta sin repercusiones en caso de que la operación no se lleve a cabo.
      De todos modos, en cualquier caso, la Inspectora de Hacienda no entra en la calificación de las arras sino que simplemente se está refiriendo a la normativa de control de movimientos en efectivo por motivos fiscales. Sobre este punto te remito a otra entrada de este blog donde trato esta cuestión (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2012/10/limitaciones-de-los-pagos-en-efectivo.html).
      Como podrás comprobar desde noviembre de 2012 no podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional (tu como gerente de concesionario de coches lo eres), con un importe igual o superior a 2.500 euros. Si el pago de las arras en vez de efectuarse en efectivo se hubiese hecho mediante cheque o por transferencia probablemente la inspectora no hubiese intervenido porque no se ha contravenido la ley.

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  13. Buenas noches, le agradecería pudiera aconsejarme.
    Mis padres son muy mayores y van a vender una casa q necesitan para aumentar sus ingresos.
    Van a,firmar un contrato de arras penitenciales para reservar la casa al comprador mientras consigue la financiación.
    Se ha fijado una fecha top, cuando se sabe q el comprador dispondrá ya del dinero y si alguna de las partes incumpliera esa fecha, el comprador perdería la cantidad dada como arras y el vendedor la antidad percibida y otro tanto igual como indemnización.
    Mi pregunta es:
    Sería causa de fuerza mayor el fallecimiento d de uno de mis padres o tendría el viudo q pagar la cantidad doble estipulada como penalización para,el vendedor si supera la venta la fecha establecida en el contrato hasta,q se arreglase la herencia?
    Está implícitamente contemplado en la Ley o habría q poner una cláusula especialmente para ésto, con el riesgo d asustar al cliente sin motivo, tan sólo por prever una posibilidad?

    El incumplimiento del comprador es incluso si no le conceden la hipoteca o no le convienen las condiciones o hay q especificar estas dos causas n el clausurado.

    Muchas gracias y un saludo,

    Hija preocupada

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    1. Buenas tardes Daughter
      La pregunta que planteas no tiene una respuesta fácil. En principio, salvo mejor opinión, yo considero que el fallecimiento de uno de los futuros vendedores sí podría ser considerado como causa de fuerza mayor, pero como tal y dado que no se cumple la venta obligaría a las partes a la pérdida de la señal (comprador) y a la restitución del doble (vendedores). Lógicamente, serán los herederos quienes en caso de fallecimiento podrían enajenar posteriormente el inmueble, pero, claro está, sería necesario “arreglar los papeles” antes.
      La Ley no nos da una respuesta exacta tal y como insinúas, por lo que si queréis dejar las cosas “bien atadas” no estaría demás hacer una indicación en el clausulado sobre ese aspecto. De hecho, os recomiendo que no os limitéis a redactar el contrato de arras “buscando y adaptando” uno de los formularios que circulan por Internet, sino que recurráis a un profesional especializado, que será, además, quien mejor os podrá orientar.

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    2. La redacción de esa claúsula sería legal redactándola así ? Podría ser algo como:

      "En caso de que falleciera uno de los comparecientes, los herederos mantendrían las condiciones establecidas en el presente contrato, tan solo posponiéndose la fecha de la firma de la Escritura a una fecha concreta q se preveera para la legalización de la Herencia, a la mayor brevedad posible".

      Pero. ¿No sería un contrato nulo si es un caso de fuerza de mayor y, por lo tanto, devolviendo la señal recibida, pero sin tener q pagar la penalización de otro tanto ?.

      Por otra parte, Les he pedido q añadan en los párrafos en los q hablan de q no se le devolverá el dinero al comprador si incumple "q no se le devolverá la señal, aún cuando no se consiga la financiación o ésta no sea de su agrado" y no sé si ésto es legar.

      Tampoco sé si es necesario q en el encabezamiento del contrato, así como luego a lo largo del contrato cuando se hace referencia al mismo,ponga exactamente "contrato de arras penitenciales", o se puede dejar q ponga "contrato de arras con señal" siempre q el clausurado sí corresponda a las arras penitenciales, pues incluso hacen referencia al Art 1454 del Código Civil?.

      Muchas gracias

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    3. Buenas tardes Daughter
      Quiero recordar que el propósito de este blog es meramente divulgativo y no la resolución de cuestiones concretas y, desde luego, nunca puede sustituir el asesoramiento personalizado de un profesional. Tu misma ves que se plantean muchas cuestiones que no sabes cómo resolver y cómo redactar. Por eso nuevamente te remito a un profesional. Cuando te estás “jugando” 6.000 euros el invertir en asesoramiento 100 ó 200 euros es más que aconsejable.

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    4. Muchas gracias Carmen por su información y rapidez. Perdona la molestia.

      Un cordial saludo.

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  14. Carmen buenas tardes. Mi pareja y yo hemos visto una casa a través de una inmobiliaria. La persona de esta inmobiliaria me dice que dado que hay otra pareja interesada en este inmueble,podemos reservar la casa con un % de la casa equivalente a 8500 euros que serían consignados en la cuenta del propietario. La inmobiliaria refiere que se dejará una cláusula donde condicionan la operación a que sea otorgada una hipoteca del 100% por parte del banco (situación que en este tiempo es muy difícil de conseguir) y que nos aseguran que el valor total de estas arras será reintegrado si no se cumple la condición del préstamo hipotecario del 100%.

    Estas condiciones que plantea esta inmobiliaria son posibles? Podemos perder el dinero si la hipoteca no es concedida al 100%?
    Agradezco su respuesta Carmen. Tenemos muchas dudas y no sabemos que hacer.

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    1. Buenos días Anónimo
      En principio, tal y como está configurado el contrato de arras, la entrega de señal tiene como función servir de pago a cuenta y en caso de que la compraventa no llegue a elevarse a escritura pública, el vendedor perdería la señal entregada. Sin embargo, dada la libertad de pactos existente en nuestro ordenamiento, es perfectamente legal que se incluya en el contrato de arras una cláusula específica en la que se indique que en caso de no obtención de la hipoteca por parte del comprador, se devolverá íntegramente la señal entregada al vendedor. Es cierto que muchas inmobiliarias utilizan este tipo de cláusulas en los contratos previos.
      En tu caso, además, se quiere hacer constar que la hipoteca concedida debe alcanzar el 100%. Tienes razón que eso es muy difícil hoy en día. Me gustaría advertirte que para justificar que no se ha obtenido la hipoteca en el banco o que éste se niega a conceder una hipoteca sobre el 100% del valor de tasación (y así obtener la devolución de la señal entregada) suele pedirse un justificante del banco, y los bancos muchas veces son reacios a entregar un documento oficial en el que conste tal circunstancia. Por eso, en algunos casos, al no presentar el papel del banco, el vendedor y/o la inmobiliaria entienden que el comprador se ha echado atrás en la operación, y no devuelven la señal entregada. No quiero decir que te pueda suceder a ti, pero quiero advertirte que se dan casos. Mi recomendación, como siempre, es que acudas a un abogado o un profesional especializado que te asesore convenientemente.

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  15. Hola! He firmado un contrato de promesa de compraventa con arras.Una estipulacion dice "Supuestos de no consumación: En el caso que no sea otorgada la escritura publica de la compra venta en el plazo establecido por causas imputables al comprador, éste perderà la cantidad entregada como arras quedando resuelto de pleno derecho el presente contrato, todo ello conforme disponen los articulos 1.124 y 1.454 del Código Civil.
    Si no fuere otorgada la escritura pública de compraventa por causas imputables a la entidad ventedora, ésta queda obligada frente al comprador a devolver el doble de las arras entregadas.
    Si me echo atras pierdo lo entregado o tambien pueden derivarse otros efectos (por ejemplo una demanda judicial)?
    Muchas gracias. Un Saludo.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En principio, tal y como contesté a Anónimo el 6 de abril de 2016 (te recomiendo su lectura) las arras penitenciales tiene como finalidad asegurar a las partes una “pequeña indemnización” para el caso de que uno de ellos “se eche para atrás”. Eso es precisamente lo que indica el artículo 1.454 del Código Civil (arras penitenciales) al determinar que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
      Hasta ahí el funcionamiento normal de las arras. Sin embargo, tal y como indica el artículo 1.124 del Código Civil “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”
      Por tanto, tal y como ves, nada impide que el vendedor pueda instar ante los tribunales una acción de daños y perjuicios, aunque lo normal suele ser que baste con la aplicación de las arras, es decir, pérdida de lo entregado o devolución del doble de lo percibido.

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  16. Buenos días Carmen,

    Estoy a punto de firmar un contrato de arras con el vendedor de un piso y hemos acordado que se tratará de arras penitenciales. Sin embargo, me gustaría añadir una clausula sobre amianto. No creo que haya amianto en el apartamento, sin embargo, creo que puede haber en el edificio. Lo que quiero saber es si el contrato de arras penitenciales es compatible con una clausula suspensiva que dice que en caso de encontrar amianto en el apartamento o bien en el edificio, me podría desistir de la compraventa sin perder las arras entregadas, sin que se considere que se trata de incumplimiento por mi parte¿Como se podría redactar una tal clausula? Le agradezco mucho por su ayuda. Un saludo

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    1. Buenos días Anónimo
      Ya lo he dicho anteriormente y lo vuelvo a repetir. El objetivo de este blog en ningún caso es facilitar respuesta a consultas personalizadas. Te recomiendo encarecidamente que acudas a un profesional que te asesore en la redacción del contrato de arras.
      No obstante, te diré que yo, en tu caso, antes de firmar nada, encargaría un informe pericial sobre la existencia o no de amianto en el edificio. Si firmas un contrato de arras penitenciales y te echas atrás con la compra, perderás la señal.

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  17. Hemos firmado un contrato de arras penitenciales por una casa. Al ir a pedir el prestamo en el banco nos han dicho que la casa está en el catastro como almacén. Queremos que nos devuelvan el dinero puesto que en el contrato que firmamos especificaba que queríamos comprar una casa no un almacen. Ya no nos interesa pues el banco no nos da la cantidad que necesitamos al ser un local/almacen y a parte todo el dinero extra de cambiar de almacén a casa (arquitecto etc)
    Los dueños se resisten... que podemos hacer

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    1. Buenas tardes Apolonia
      En principio, y salvo mejor opinión al haber ya firmado un contrato de arras penitenciales entiendo que si la compraventa no se perfecciona habréis perdido la señal. Si la parte vendedora no se aviene a una “solución amistosa”, la vía que te queda es la reclamación judicial, instando la anulabilidad del contrato basándose en un vicio del consentimiento. Te deseo mucha suerte.

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  18. Buenas noches!!
    Mis suegros han firmado un contrato de aceptación oferta de compra con un agente inmobiliario con las siguientes condiciones, cito textualmente "entregada por los interesados la cantidad de 6000 euros como reserva supeditada a la obtención de la hipoteca solicitada por la compradora, a comunicar su aprobación o no en un plazo no superior a 20 días". Los 6000 euros se los quedo la inmobiliaria. Nosotros añadimos la condición de los 20 días porque tenemos mas interesados y no queremos estar perdiendo el tiempo sin poder vender la propiedad y sin ningún tipo de beneficio si finalmente resulta que no le conceden la hipoteca. Se firmo ademas un plazo máximo de 60 días para realizar la firma de escritura. han pasado los 20 días y no sabemos nada. ahora me dicen verbalmente que el banco le va ha conceder la hipoteca pero que sigue en tramite. he solicitado por escrito que en el plazo de dos días me digan por escrito si le han aprobado o no la hipoteca.Verbalmente nos dicen que esta aprobada, pero la parte compradora por otro lado tiene que vender un inmueble de vpo y que esta en tramite la venta, esperando a la autorizacion por parte de la junta de andalucia. Nos comunican que si no vende dicho inmueble ella no puede comprar la casa. (esa información fue ocultada por parte de la inmobiliaria, se nos dijo que como máximo en un mes estaba hecha la venta.) ahora me piden 15 días mas porque saben que le es imposible cumplir con el plazo de los 60 días.Podemos rescindir del contrato de aceptación de forma inmediata?? Existe algún tipo de perjuicio para nosotros si ya no queremos venderle e esta persona?? Espero su pronta respuesta. Gracias de antemano

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    1. En primer lugar quiero aclarar que este blog no es de consulta. Su finalidad, simplemente, es acercar conceptos jurídicos al público en general, lo que sucede es que yo, si buenamente puedo, de forma totalmente gratuita y altruista respondo las consultas planteadas en la medida de mis posibilidades, aunque debo de reconocer que, por ejemplo, en esta entrada sobre diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales han sido numerosas y ya exceden mi capacidad de repuesta.
      Entiendo que no habéis firmado un contrato de arras en sentido estricto, y que en el contrato firmado se pactaron unas condiciones (plazos máximos) que han sido incumplidos y, además, se ocultó información (necesidad de vender previamente vivienda protegida). Yo creo que sí estáis facultados para o bien exigir el cumplimiento del contrato inmediatamente o rescindirlo. De todos modos, como siempre digo, es mejor que ese asunto se lleve por abogados profesionales que serán quienes mejor os podrán aconsejar.

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  19. Buenos días, le felicito por su muy instructivo blog. Somos compradores de una vivienda, tenemos una duda respecto a las arras: hemos firmado unas arras penitenciales con una inmobiliaria, hemos dado 30.000euros, una cantidad importante y estamos preocupados porque la inmobiliaria nos ha dicho una mentira tras otra y han intentado colarnos condiciones en el contrato (tiempos diferentes a los pactados, condiciones relativas a obras en la vivienda, etc) de manera bastante poco profesional. Lo último que nos han dicho para presionarnos es que los propietarios al final pueden cambiar de opinión si no compramos antes de la fecha pactada en las arras (ya firmadas). Mi duda es: es complicado exigir al vendedor la devolución de las arras (el doble de las arras) en caso de que no nos venda la vivienda?, hay que ir a tribunales, buscar un abogado, etc, es complicado este proceso?. Saludos y gracias por su ayuda.

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    1. Buenos días Anónimo
      Precisamente la firma del contrato de arras penitenciales debería ser una garantía para ambas partes de que el contrato de compraventa se va a llevar a cabo y que en caso contrario tendrá repercusiones económicas para la parte incumplidora.
      Desde luego, tal y como comentas la actuación de la inmobiliaria está pecando de falta de profesionalidad, pero para eso tenéis el contrato firmado. Claro está que en caso de que los vendedores se echaran para atrás en el último momento y no vendiesen deberían devolver el doble de lo recibido y vosotros percibiríais 60.000 euros. Lógicamente, si no se accede de buenas maneras y hay que exigir el cumplimiento por la fuerza habrá que utilizar todas las vías posibles: requerimiento por burofax, requerimiento notarial, y, en caso extremo, demanda judicial.

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  20. Buenos días,

    Tengo una duda, decidí vender un inmueble y para ello acudí a una inmobiliaria, que me hizo signar un documento por encargo de venta en exclusiva. En ese documento autorizaba a la inmobiliaria a firmar unas arras penitenciales. Y por tanto los honorarios se cobrarían si se firmaban las arras por parte del posible comprador aunque luego no se efectuara la venta.

    Pasado un mes, me avisan de que tienen un comprador y que ha firmado las arras. Semanas después previa cita con el notario, me comunican que hay problemas con el comprador pero que éste no quiere renunciar a las arras, así que me aconsejan que me presente con toda la documentación pertinente ante el notario, firmo el documento de aceptación de la venda, además de un acta de manifestación en el cual consta que el comprador no se ha presentado.

    Pues bien, una vez hecho todo esto, la inmobiliaria me dice que el cheque de las arras no había sido cobrado durante el mes que pasa entre que el comprador las firma y las paga, hasta que voy al notario y cierro la venta. Resulta que el cheque no era bancario y evidentemente no tenía fondos.

    Mi duda es, puedo demandar a la inmobiliaria reclamando una indemnización por daños y perjuicios por el cheque y respecto al comprador puedo reclamar algo?

    Gracias de antemano

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    1. Buenas tardes Tintoretto
      Desde luego la inmobiliaria ha actuado con muy mala praxis puesto que te obliga a pagar sus honorarios aunque no se produzca la venta, simplemente con el contrato de arras y, al parecer, no actúa con la diligencia debida en los tratos preliminares con el comprador, por ejemplo, exigiendo un cheque bancario. Por tanto, a mi entender, desde luego existe una responsabilidad de la inmobiliaria, aunque también es verdad que desde el momento en que tu firmas el contrato con la inmobiliaria ya estás aceptando el pago de los honorarios.
      En cuanto al comprador si efectivamente firmó un contrato de arras penitenciales está obligado al pago de las arras o señal y, es más, si entregó como pago un cheque sin fondos podría incluso incurrir en un delito de estafa.
      Te recomiendo la consulta de un abogado de tu localidad que a la vista de toda la documentación te recomiendo cómo actuar.

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  21. Hola, tengo una duda. contraté a una inmobiliaria la venta de un inmueble. Al final el comprador que me busco la agencia me ofrece un alquiler con opción a compra a 3 años. Me parece bien pero ahora la agencia quiere combrar los honorarios de la venta (3000€). yo les digo que les pago la parte propocinal del alquiler de los 3 años y el resto cuando se confirme la venta. pero el insiste en que ha realizado su trabajo y ha realizado al venta. Tengo razón? o la tiene él?

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    1. Buenas tardes Aleon
      La cuestión que planteas no se puede responder de forma tajante. En primer lugar habría que ver exactamente el contenido del contrato y ver qué se firmó si la simple intermediación en una operación inmobiliaria o exactamente la intermediación en una compraventa. Y aún así, yo creo que sería posible defender cualquiera de las dos posiciones e incluso en un posible juicio no estoy segura del fallo y de que éste fuese igual en dos juzgados diferentes pues se podrían alegar muchos matices.
      Por una parte la inmobiliaria defenderá que ha buscado un comprador que le ha puesto en contacto con el vendedor y que su labor está hecha y, por tanto, debe cobrar sus honorarios, aunque luego entre las partes hayan acordado posponer la venta. Por su parte, tú, como vendedor, alegarías que la venta no se perfecciona en este momento y que pagarás cuando se lleve a término dentro de tres años.
      Pues bien, como te digo no puedo dar una respuesta concreta y mi recomendación es que llegues a un acuerdo con la inmobiliaria.

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    2. Muchas gracias por contestar. Eso haré.
      Saludos

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  22. Hola Carmen. Me llamo Ángela
    El día 6 de octubre del 2016, firmé un contrato de arras para adquirir un piso de un banco, pero la gestión la realizo a través de inmobiliaria. Pues bien, firmé en contrato de arras el cual me di cuenta después no indica fecha de resolución del mismo y realice la correspondiente transferencia del importe que me solicitaron. A día de hoy aún sigo sin saber si podré comprar el piso o no. En la inmobiliaria no me ha dado ninguna información, si respuestas poco coherentes y evasivas. No me han dado ningún documento en el que me confirme si el banco aceptó o no mi oferta. El jueves pasado llamé a la delegación central de la inmobiliaria para exponerles mi caso y solicitar de primera mano información y me dijeron que mi oferta estaba anulada por que el piso ya se había vendido. Me gustaría saber;
    1)Están obligados a devolverme el dinero?
    2)En que términos debo solicitar la devolución del importe?
    3)En que tiempo están obligados a devolvérmelo?
    Carmen tengo la sensación de que ha habido mala fe y mala práctica, aunque no puedo demostrarlo.
    Muchísimas gracias por tu labor.

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    1. Buenas tardes Ángela y Guillermo
      Desde luego si los hechos han sucedido tal y como relatas existe, cuando menos, una mala práctica por parte de la inmobiliaria.
      La primera irregularidad es no hacer constar en el contrato de arras una fecha tope en la que elevar la compraventa a escritura pública. De este modo la venta se puede perfeccionar en tres meses o en tres años..., lógicamente esto no es de recibo.
      Te diré que en el caso de intermediación a través de inmobiliaria, la entrega de arras por parte del futuro comprador sólo vincula al vendedor desde el momento en que éste las acepta. Por ejemplo, tu entregas arras a la inmobiliaria para la compra del piso, pero mientras el vendedor (el banco propietario de la vivienda) no acepte esas arras no está obligado por el contrato de arras. De este modo, el vendedor no debe devolverte el doble pues no las ha aceptado. El obligado a la devolución es la inmobiliaria.
      Yo me inclino a pensar que en tu caso ha sido así, la inmobiliaria ha recibido tus arras pero no ha llegado a hacer entrega de ellas al vendedor y éste no las ha aceptado. Yo en tu caso solicitaría a la inmobiliaria la devolución de la señal entregada aportando como prueba el justificante de la transferencia. Yo intentaría un arreglo amistoso solicitando primero sólo la devolución de las arras (no el doble de lo entregado); si no acceden a tu petición ya solicitaría el doble de las arras argumentando un incumplimiento del contrato. Puedes cursar las peticiones por burofax.

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  23. Muchísimas gracias Carmen. Seguiré tu consejo.
    Gracias de verdad por la labor que haces. Es un merito

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  24. Buenos días.Mi pregunta es que firme un documento sin especificar como contrato privado pero que pusierón arras confirmatorias para la compra de un local comercial sin entregarme ninguna documentación registral poque por herencia no estava a su nombre,la entregarian libre de cargas y en pleno dominio. A la hora de hacer la escritura la propiedad esta gravada y segun la nota registral que saca la señora Notaria con cuatro afecciones fiscales a favor de la Hacienda Publica por el Impuesto de Sucesiones por cinco años.Yo me he negado a firmar con esas condiciones, pero los herederos dicen que esta libre vde cargas y gravamenes y que si no firmo me llevan a los tribunales. La fecha ha terminado el día 11 de este mes pero me han dado hasta el día 16 para que me lo piense y mediante un anexo al documento original.
    Le agradeceria tenga a bien aclararme todo lo que pueda pues tengo n73 años y me estan amenazando con los tribunales.Atentamente Miguel González
    Cádiz a 12 de Diciembre de 2016.

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    1. Buenos días Miguel
      Ya he dicho muchas veces que aquí no se proporciona asesoramiento personalizado, máxime teniendo en cuenta que no tengo todos los elementos de juicio para dar una opinión fundada pues debería leer el contrato firmado y saber concretamente las circunstancias de su firma. Por tanto, te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado de tu ciudad para que te oriente.
      De todos modos te diré que si como dices firmaste un documento sin especificar como contrato privado y que luego “a posteriori” después de la firma incluyeron alguna cláusula adicional estaríamos en presencia de una falsificación, lo que ya son palabras mayores.
      Si, por el contrario, lo que firmasteis fue un precontrato de compraventa o algo similar debes saber que sólo se puede elevar a escritura pública por su legítimo propietario. Me temo que el vendedor (o vendedores) tiene el local por herencia pero no ha satisfecho el Impuesto sobre Sucesiones, por lo que no puede constar inscrito en el Registro de la Propiedad a su nombre. Desde luego para tramitar la venta en primer lugar debe “arreglar los papeles”, es decir, inscribir en el Registro de la Propiedad el inmueble a su nombre, previo pago de los impuestos correspondientes (Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal) y luego ya podrá hacer una nueva transmisión.
      Yo, desde luego, aplaudo tu negativa a la firma del contrato en esas condiciones y, desde luego, me negaría siempre a la firma mientras no conste en el Registro que el inmueble está a nombre de esos herederos, con los impuestos debidamente pagados.
      Yo creo que la amenaza de llevarte a los tribunales es una fanfarronería, pues ellos saben que están haciendo las cosas mal y por eso te apremian e incluso por escrito te han concedido un nuevo plazo. Pues bien, yo instaría un nuevo documento con un nuevo aplazamiento para elevar la compraventa a escritura pública, supeditado a que en el Registro consten, exactamente, como titulares los herederos que ahora están intentando la venta y, verdaderamente, conste que el inmueble está libre de cargas y gravámenes.
      Estoy segura que en tu ciudad podrás contactar con un abogado que te ayudará con estos trámites, ya sea para redactar un nuevo anexo al contrato instando un aplazamiento o, instando en su caso la rescisión del contrato firmado.

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  25. Perdone, pero lo que quiero saber es en concreto si las afecciones fiscales por cinco años por el impuesto de sucesiones son cargas sobre la propiedad ya que los propietarios han hecho la declaración como no sujeta al Impuesto en la Administración y salen cuatro afecciones en la nota del Registro de la Piopiedad.Agradeceria me aclarase este termino.Gracias

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    1. Efectivamente Miguel, las afecciones fiscales son anotaciones que se incluyen en el Registro de la Propiedad para avisar a terceros de que el Impuesto no está correctamente satisfecho y que el nuevo adquirente (en este caso tú) responderás subsidiariamente con la propiedad afectada (el local comercial que compras) por el importe no satisfecho hasta ese límite de cinco años. Hay mucha información por Internet. A título ejemplo te adjunto un link, pero nuevamente te recomiendo la consulta con un profesional. http://basededatos.indicator.es/compraventa_inmobiliaria/_que_significa__afeccion_fiscal__/ESACIOAR_EU110305/related

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  26. Buenas tardes.
    Mi hijo ha firmado un contrato de señal o arras para la compra de una parcela. En el contrato se habla de 19,500 euros en concepto de arras penitenciales---que si la parte incumplidora fuera el comprador el vendedor se quedará con el precio de lo pagado en la señal. A mi hijo le denegaron la hipoteca 2 días antes de finalizar la fecha de firmar la escritura. El vendedor habló con él y le dijo que no había ningún problema que tranquilo que volviera a pedirlaen otro banco.Consigue la hipoteca en el BBVA y 4 días antes de firmar ante notario, el vendedor le pide 10.000 euros y que si no se los da resuelve el contrato. Tiene justificante de ING que se le denegó la hipoteca. Pero la de BBVA sí está concedida y aplazado actualemnte la firma ante notario por estos 10.000 euros más que tiene que pagarle bajo amenaza de resolver el contrato. Sé que ésto es una consulta. Pero puede darme xfavor información del árticulo 1454 si se aceptaría el justificante de la denegación de la 1º hipoteca y posteriormente esos 10.000 no serían un chantaje para no firmar. MI hijo no puede dar esos 10.000 xq no los tiene ya que para un terreno sólo dan de hipotec el 50% del precio del terreno y siempres tasan a la baja por los tanto sólo le han dado el 40%. Siento mucho haberme extendido y perdone que haya transformado ésto en una consulta. Aunque mi pregunta principal es si te deniegan una hipoteca pierdes la señal y si esos 10.000 son legales.
    perdone y gracias.

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    1. Buenas tardes Sara
      Como muy bien dices lo que planteas es una consulta particular, y como otras tantas veces he dicho no es misión del blog resolverlas.
      El artículo 1.454 del Código Civil expresamente establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Y hasta ahí lo que dice el Código.
      Así pues, en principio, si el contrato no se lleva a cabo por el motivo que sea (arrepentimiento, no obtención de la financiación, etc.) por parte del comprador, éste perderá las arras.
      Es más que recomendable que en el contrato de arras se haga constar si en el caso de no obtener la financiación para la adquisición del inmueble (denegación de la hipoteca) por causas ajenas a la voluntad del comprador (el banco no concede la hipoteca) si las arras se devuelven o no y de qué forma debe probarse dicha circunstancia (certificado de la entidad financiera). Lo que sucede es que no siempre se hace así, como al parecer ha sido el caso de tu hijo.
      Te diré que con la ley en la mano y si no había cláusula específica (repito por enésima vez que sin poder leer el contrato nunca puedo dar una opinión fundada), el vendedor está perfectamente en su derecho de quedarse con las arras entregadas al no llevarse a cabo la venta por no obtener financiación. Parece ser que de palabra el vendedor accedió a un mayor plazo. Fue algo voluntario y discrecional que él propuso, pero no estaba obligado pues en ese momento podría haber resuelto el contrato. Lo que sucede es que “las palabras se las lleva el viento” y ahora, desde luego con bastante mala fe, exige un pago superior. Lógicamente esto no es de recibo, pero no hay forma de probar que se concedió un aplazamiento sin consecuencias económicas.

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  27. Buenos dias Carmen, felicidades por el blog!!
    Una duda respecto a los tipos de arras, en un contrato de reserva legal por parte de una inmobiliaria donde consta todos los datos de ambas partes , vivienda que alquilas etc y en el que no se refleja como tal que tipo de contrato de arras es pero si expone que en caso de desestimiento por parte del inquilino este pierde su fianza, ante que contrato de arras estamos??

    Muchas gracias y felices fiestas!!!

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    1. Buenos días Anónimo
      No sabría darte un “nombre” exacto para este contrato, aunque se suele llamar reserva de alquiler. Lo importante, más que el nombre del contrato, es el clausulado del mismo. De hecho, es importantísimo que se indique claramente qué consecuencias tendrá para ambas partes su incumplimiento (no sólo para el futuro arrendatario).
      Las arras, en su origen, sólo se utilizaba para contratos de compraventa, aunque ahora también se utiliza para contratos de alquiler. Así pues, si finalmente nos inclinamos a considerarlo un contrato de arras, tendría que ser de arras confirmatorias, pues debemos recordar que si no hay indicación expresa la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de señal y entrega a cuenta del precio final y sólo cumplirá la función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.

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  28. Buenas tardes Carmen, y muchas gracias por este blog tan maravilloso y que acerca al público en general el tema jurídico tan complicado como son las arras. Quería preguntarte si es posible que me facilites la manera de entrar en contacto contigo (o con un profesional de tu confianza) para Demandar un cumplimiento de contrato de arras en el plazo estipulado en el mismo. (yo soy la que vendo) Sin embargo hay algo en él que no termino de ver claro porque incluye que "si no se realizara la hipoteca por causas de fuerza mayor, o motivos ajenos a la parte compradora se devolverían las cantidades entregadas sin nada que reclamar por ninguna de las partes" creo que con esto, se vulnera el espíritu del contrato de arras, por mucho que se introduzca esta clausula o condición, ya que en caso de incumplimiento entraría en funcionamiento lo establecido en el art 1454 del CC y no lo que diga la clausula del contrato, entiendo yo que es así, aunque no lo sé. En cualquier caso, si se establece la entrega de las arras con un plazo de validez de 60 dias y ha llegado a su término, quiero demandar el cumplimiento, pero lo que quiero no es exigir ya la compra de la vivienda, sino quedarme con la señal por incumplimiento de contrato de arras (no sé si es posible, ya que llegado el fin del plazo ahora no quiero vender por motivos personales). POR FAVOR, FACILITAME TU TELÉFONO DE CONTACTO o correo electrónico (y a ser posible también sácame de mis dudas ya, aunque inicie demanda judicial de resolución de contrato) GRACIAS

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    1. Buenas tardes Deborah
      Agradezco tus palabras y la confianza que depositas en mi, pero como ya he comentado varias veces el propósito del blog es simplemente divulgativo y no contestar consultas concretas. De hecho, aunque soy abogada, actualmente no soy ejerciente, por lo que lamento no facilitarte el teléfono para orientarte.
      Estoy segura que cualquier abogado o profesional podrá ayudarte con la demanda y orientarte sobre los pasos a seguir.

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  29. Mujer, dale tu opinión o reflexiones como en los casos anteriores para que ella pueda hacerse una idea.
    Bajo mi punto de vista, y salvo mejor opinión, el contrato de arras, una vez llegado el vencimiento del plazo, puede ser rescindido por incumplimiento. Es decir, como vendedora puedes quedarte el importe entregado como señal. Estás en tu derecho de volver a firmar un nuevo contrato de arras con nuevas cantidades o no vender, debido a que existe un incumplimiento de contrato. Un saludo.

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  30. Estimada Carmen,
    Muchas gracias por tus explicaciones y comentarios...valen su peso en oro!
    Soy heredero en una herencia con 4 primos míos. Como parte del caudal hereditario había varios inmuebles y hemos realizado un reparto de los mismos, que todavía no hemos escriturado en el cuaderno particional. El reparto está firmado por todos en un documento privado.
    A mi me ha tocado en el reparto un piso que un vecino quiere comprar hace años y quiere hacerlo ya. Está dispuesto a pagar arras y yo no quiero perderlo pues la escritura de partición tardará algunos meses por problemas de otro heredero.
    ¿Puedo yo firmar el contrato de arras como futuro propietario de ese bien o tendriamos que firmar los 5 herederos?
    ¿Como el inmueble estará afectado por la restricción de inscripcion del art 28 de la ley hipotecaria durante 2 años, como hago para que las arras sean inatacables?

    Un cordial saludo

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    1. Buenos días Benito
      Agradeciendo tus palabras indicaré que el cuaderno particional es el documento en el que se relacionan todos los bienes, derechos y deudas de la herencia, los datos de los herederos y las adjudicaciones de los lotes a cada heredero y legatario. Pues bien, en principio el cuaderno particional podría hacerse simplemente en documento privado, especialmente cuando existe un único heredero o cuando en la herencia sólo exista dinero, valores u otros activos liquidables. Sin embargo, cuando existen inmuebles sí debe hacerse en escritura pública y la razón es lógica, puesto que si no hay escritura pública no hay efectos frente a terceros (futuros compradores) y, desde luego, no se puede inscribir e inmueble adjudicado en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo heredero.
      Yo, desde luego, no recomiendo en absoluto firmar ahora un contrato de arras con el comprador interesado. En mi opinión, si lleva tanto tiempo interesado en comprar lo seguirá estando dentro de unos meses cuando ya esté elevado el cuaderno a escritura pública. Además, yo, en caso de ser comprador, tampoco querría adquirir un inmueble que figura registralmente a nombre del fallecido y que no está inscrito a nombre del heredero.
      Estoy segura que el abogado que esté tramitando la herencia o la notaría donde más tarde o más temprano protocolizará los documentos te podrán orientar mucho mejor que yo.

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  31. Buenos dias:

    te voy a hacer una pregunta y es urgente.

    El día 1 de marzo ingresamos 3000 euros en una cuenta bancaria como así se nos estableció por la inmobiliaria para dar la reserva de un inmueble propiedad de mihabitans liberbank banco. Ayer nos envían un mensaje diciendo que "Me comunican desde la entidad que ha habido un error en la publicación de los precios de la viviendas. El precio de ventaa del inmueble es de 48620 euros, comisión de la agencia parte. Solicito confirmación de que el proceso de compra continua o la cancelaciónde la misma". el precio que se dijo verbalmente y a través de mensaje de texto era de 45.314 (gastos agencia incluidos)

    No se ha firmado nada, sólo la reserva, y comunicaciones de una parte y otra confirmando que se ha recibido que todo esta ok

    He escrito un correo, que aún no he enviado, en dónde les digo "En primer lugar comunicarle que nosotros somos un empresa seria que cumplimos todos nuestros compromisos. La compra de un inmueble no es un juego de niños, sino un compromiso serio en dónde no ha lugar estos cambios de condiciones de manera unilateral que vds nos comunican.


    Habiendo recibido correo de confirmación de conformidad de la reserva realizada para la oferta del inmueble Ventura Rodriguez 3ºD ajustada a las condiciones que ustedes ofertaron según consta en documentación en nuestro poder y habiendo recibido un segundo correo en el que dichas condiciones han sido modificadas unilateralmente por Vds con un argumento tan poco riguroso y profesional como " me comunican desde la entidad que ha habido un error en la publicación de los precios de las viviendas"·. , por la presente NOS REITERAMOS en la compra del piso en las condiciones pactadas inicialmente, cuyo precio es 45319 (gastos de inmobiliaria incluidos).

    Indicarle que los datos publicados tienen la misma validez que un contrato ya que, en caso contrario, sería publicidad engañosa y/o fraudulenta. Extremo que, de seguro, Vds conocen de sobra.


    Informarles, también, que cuando nos comunicamos con Mihabitans liberanbank vivienda ,al comprobar el día 1 de Marzo que los precios en ése portal eran inferiores a los que la Inmobiliaria CostaSur estaba publicitando , Mihabitans nos informó "que los precios reales eran los que nos facilitaba la Inmobiliaria, por lo que el precio a tener en cuenta, SIEMPRE, era el que la Inmobiliaria decía."

    La inmobiliaria que nos atendió el día 27 de Febrero para la visita de los inmuebles era CostaSur , la cual nos comunicó verbalmente y por escrito que el precio del Inmueble 3D de Calle Ventura Rodriguez, 11 de Málaga ascendía a 45319 Euros , precio que ya llevaba incluido la comisión de la Inmobiliaria. Hay prueba documental y testigos de tal extremo.


    Informarle que el Artículo 1124 del Código Cívil establece que "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

    El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo."


    Expuesto lo anterior le comunico

    que nos REAFIRMAMOS EN LA COMPRA con las condiciones pactadas inicialmente .

    En caso de que no mantengan las condiciones estipuladas por vds inicialmente y que fueron pactadas entre las partes y confirmadas una vez recibieron el importe de 3000 Euros como reserva del inmueble código VI-MOS-MA-060-374 , tengo a bien comunicarle que nuestros abogados procederán con las gestiones oportunas para la reclamación de daños y perjuicios en aras a la defensa de nuestros intereses ."



    Por favor danos algún consejo sobre este problema y si te parece bien la manera de reclamar

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    1. Buenos días Anónimo
      Convendrás conmigo que la consulta que planteas excede el propósito del blog, no sólo por su carácter urgente y por su larga extensión, sino por la especialidad de las comunicaciones a través de e-mail, sin documentos firmados y con un error sufrido por la inmobiliaria o por el banco, que ahí no vamos a entrar.
      De la lectura de tu explicación intuyo que ya estás convenientemente asesorado pues citas abogados y artículos del Código Civil y la Ley de Publicidad... Poco puedo añadir a esto, salvo que, como siempre, pese a ser correcta la argumentación puede que un Juzgado os diese la razón y otro Juzgado diferente considerase que el error no os puede beneficiar.

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  32. Este blog es muy interesante queria hacer conocer mi problema, somos varias personas que nos vemos afectados por el incumplimiento de contrato de compra y venta de los pisos de un departamento ya que el vendedor no actuo de buena fe y haciendo de sus facultades para realizar una estafa por el incumplimiento de contrato el cual le realizamos un proceso penal por estafa a victimas multiples y la orden de la jueza fue de detencion preventiva, ahora esta persona quiere arreglar la cituacion dandonos garantias del cumplimiento de los contratos con arras mi pregunta es.... Cual de las arras convendria la confirmatoria o talvez la penitenciales, lo que queremos es que nos firme garantia fuertes para el cumplimiento compra y venta de los pisos .espero su respuesta.

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    1. Buenos días Anónimo
      Es difícil responder a tu pregunta, tal y como ya dije a otra consulta de Anónimo el 6 de abril de 2016, a cuya lectura te remito.
      Por otra parte, habiendo antecedentes de estafa, yo no me atrevería ni siquiera a firmar un contrato de arras, sino que si tanto interés tengo en comprar, formalizaría directamente el contrato de compraventa. De todos modos, como siempre aconsejo, es necesario acudir a un profesional especializado que asesore en el proceso de la compraventa y que evitará futuras incidencias, máxime en este caso que ya ha habido un proceso penal.

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  33. Con el fin de ayudarle a superar sus dificultades financieras, le ofrezco préstamos a corto y largo término con un porcentaje de intereses excepcional del 3% cualquiera que sea el importe. Puede tener un préstamo que va de 5.000 a 2.000.000 $. No dudan en contactarme para más información.
    agnesschwabb@gmail.com

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    1. Buenos días Anónimo
      No quiero hacer uso de mis facultades como administradora del blog para eliminar el mensaje que has publicado, pero quiero advertir seriamente que no me gusta que se utilice esta plataforma para hacer publicidad de servicios particulares y muchos menos de este tipo de servicios financieros.
      Quiero advertir a todos los lectores que no guardo ninguna relación con la persona que oferta estos servicios y que no sólo NO LOS RECOMIENDO, sino que, además, DESCONFÍO DE ESTE TIPO DE OFERTAS DE SERVICIOS FINANCIEROS.

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  34. Buenas,

    En mi caso he firmado y abonado un contrato arras confirmatorias con la inmobiliaria, que según me han comunicado, tenían poder pleno para realizar este trámite.

    Tras realizar esto, el vendedor (el cual no ha firmado dicho contrato) se ha echado para atrás en la venta.

    ¿Qué posibilidades tengo de obligarle al cumplimiento del contrato?
    Si él lo incumpliera, ¿qué podría hacer por mi parte?
    En este caso, quiénes serían los responsables del incumpliento, ¿únicamente el vendedor?¿la inmobiliaria?¿ambos?

    Muchas gracias por adelantado

    Saludos

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    1. Buenos días Anónimo
      Lo he repetido muchas veces pero lo haré una vez más. Este blog tiene un propósito meramente divulgativo y no el de resolver cuestiones concretas. La intención es hacer recapacitar a todos sobre la necesidad de conocer qué consecuencias tiene la firma de los contratos que, en muchas ocasiones, se hace alegremente y sin el debido asesoramiento. Además, sin conocer el articulado del contrato de arras no puedo emitir una opinión fundada por lo que, como siempre hago, también te recomiendo la consulta con un profesional. Hay que consultar con el abogado antes de firmar, no después.
      Sin más datos lo único que puedo hacer es decirte que si el vendedor no ha firmado el contrato de arras, lógicamente, a él no le afecta. Si no hay firma no hay obligación. Por tanto, la responsabilidad afectará a la inmobiliaria y será con ella con quien tendrás que entenderte.
      Te recomiendo que releas todos los comentarios anteriores por si te pueden orientar y, desde luego, que consultes con un profesional.

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  35. Hola Carmen,
    Vamos a comprar un piso en el que la propietaria pone como condición que se le entreguen 20.000 euros y se quede en el piso durante seis meses. En ese último mes haríamos la escritura pública ante notario.
    Que tipo de documento tendríamos que formalizar para realizar esta operación con garantías??
    Hay manera de hacer un asentamiento en el registro de la propiedad conforme ese piso ya está vendido??
    Má que nada que no pueda vender el piso a diferentes personas y quedarse con el dinero de todos nosotros.
    Grácias de antemano y por el blog.

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    1. Buenos días Anónimo
      Una opción sería hacer contrato de arras haciendo constar esa circunstancia de que se elevará a escritura pública en seis meses. La garantía dependerá de la mayor o menor cantidad de arras que se entreguen. Si el vendedor debe restituir 40.000 euros en caso de incumplimiento ya es como para pensárselo.
      Otra posible opción, de la cual soy más partidaria, sería escriturar ahora mismo (con lo que ya es posible inscribir en el Registro de la Propiedad), haciendo constar en la escritura que se entregarán las llaves en seis meses.
      Con la primera opción el piso sigue siendo del vendedor y con la segunda el piso ya es tuyo. En todo caso te recomiendo la consulta con un profesional que te ayude a valorar los pros y contras de cada opción.

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  36. Estoy aquí aquí para dar testimonio del amor y la cura que la señora Aubrey me mostró. Estaba muy preocupado porque necesitaba dinero para pagar mis deudas. Leí en una página de Chile sobre cómo la Sra. Aubrey ha estado ayudando a personas con préstamos, así que la contacto con ella. Le expliqué todo lo que ella aceptó para ayudarme con el préstamo. Esta mañana recibí el préstamo. Para cualquier ayuda financiera, comuníquese con ella por correo electrónico; Aubrey_graysonfinance@hotmail.com o para una comunicación rápida, puedes añadirla en whatsapp +2348054422651

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    1. Buenos días Mark Williams
      Vuelvo a repetir lo que ya he comentado anteriormente. No quiero hacer uso de mis facultades como administradora del blog para eliminar el mensaje que has publicado, pero quiero advertir seriamente que no me gusta que se utilice esta plataforma para hacer publicidad de servicios particulares y muchos menos de este tipo de servicios financieros.
      Quiero advertir a todos los lectores que no guardo ninguna relación con la persona que oferta estos servicios y que no sólo NO LOS RECOMIENDO, sino que, además, DESCONFÍO DE ESTE TIPO DE OFERTAS DE SERVICIOS FINANCIEROS.

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  37. Apreciada Carmen,
    te escribo para ver si nos puedes dar un poco de luz, ya que en estos momentos, parece que nos hemos rodeado de personas que han velado exclusivamente por sus propios intereses.
    Hace cosa de 10 días vimos un piso, del cual, nada más verlo dimos la paga y señal (comprobando previamente en la nota simple que no hubiese cargas o embargos).
    Bien, lo que al principio parecía ser la compra perfecta, está resultando ser un calvario. Nos enteramos, a los dos días, que el piso era de una mujer que había fallecido recientemente (sin hijos) y viuda. A todo esto, lo heredó su cuidadora...y, evidentemente, no teníamos ni idea de todas estas limitaciones del art.28 de la ley hipotecaria, puesto que el banco nos otorgaba la hipoteca hasta que comentamos esta situación. A todo esto, el intermediario (que creemos que conocía esta limitación, puesto que él es perito judicial) no nos informó en ningún momento. A todo esto, teníamos que firmar arras dos días después de enterarnos de todo este lio y avanzar una cuantía importante de dinero. En ese momento decidimos llamar al intermediario y contarle lo que pasaba. Le dijimos que los bancos se negaban a ofrecernos hipotecas con esa limitación y le propusimos: 1)alquiler con derecho a compra transcurridos 2 años 2) pignorar la hipoteca. A ambas nos dijeron que no.
    A todo esto, como el piso nos interesa, estamos intentando por todos los medios ver si el banco nos puede pignorar sólo la parte correspondiente que correspondería al heredero forzoso (en Cataluña es 1/4 de la herencia), por lo que, entendemos que, en el caso improbable que apareciese esta figura, el banco podría pignorar sólo esa parte afectada, ¿no?
    Ahora viene la gran complicación. El intermediario nos está metiendo "prisa" para firmar arras YA, puesto que el piso tiene muchos inversores interesados...y el tema es que nosotros no queremos firmar arras sin al menos saber qué debe contener ese contrato (por si, en el caso de que el banco no nos conceda la hipoteca por esta limitación no perdamos el dinero). Ahora vienen mis dudas: 1) el banco se niega a hacer documentos escritos donde indique que no otorgan hipotecas por el art.28. Por tanto, no podríamos demostrar de cara a ellos que no nos otorgan la hipoteca por estos motivos y, entiendo, que perderíamos las arras.

    La verdad es que nos sentimos bastante desprotegidos y con una terrible presión por firmar arras ya (cuando de todo esto es que nos enteramos la semana pasada). Lo más fuerte de este tema es que aún ni siquiera han hecho la aceptación de la herencia, ni mucho menos han escriturado el piso a nombre de la heredera.

    ¿Cómo deberíamos proceder? ¿Qué debería contener ese contrato de arras para que no pillarnos los dedos y, al menos, recuperar, en el caso de que no nos concedan la hipoteca por el famoso artículo, las arras?

    Muchas gracias por tu ayuda.
    Un saludo,

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    1. Buenos días Anónimo
      El caso que planteas presenta unas peculiaridades más que especiales que exceden, con mucho, el propósito de este blog. Yo me limito a exponer cuestiones generales y no proporciono asesoramiento personalizado y mucho menos en un supuesto tan peculiar como el que planteas.
      Yo, desde luego, en vuestro caso exigiría la devolución de la señal dada y no firmaría arras hasta que no esté como mínimo escriturado el piso a nombre de su legítimo propietario (cuidadora entiendo). Lógicamente, si el banco no extiende un documento que justifique el rechazo de la financiación es muy difícil que luego vosotros podáis justificar ese extremo. Además, no entiendo que la parte vendedora y/o el intermediario os hayan rechazado las propuestas ya planteadas (p. ej. arrendamiento con opción a compra) y que tengan esa urgencia del firmar arras. Yo lo veo todo un poco oscuro y renunciaría a esa compra. No obstante, si aun así queréis seguir adelante, lo más lógico es que consultéis con un abogado especializado que os ayude a redactar el contrato de arras.

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  38. Buenos días Carmen,

    Muchsa gracias por este blog tan instructivo y que nos ayuda tanto.
    Mi duda es la siguiente: vamos a firmar un contrato de arras para la compra de una vivienda pero la dueña de la casa es una mujer incapacitada mentalmente de la que es tutor legal su marido. Para poder vender la casa este señor necesita la autorización judicial que ya ha solicitado y que nos asegura que no tendrá problema en conseguir. En el contrato de arras quiere poner que en caso de que el juez le deniegue el permiso para la venta de la casa no nos devolvería el doble de la cantidad entregada como arras. Mi pregunta es ¿es esto posible? ¿no iría contra la norma de que el vendedor debe devolver el doble en caso de que se eche atrás en la venta? ¿encuentras correcto este contrato?
    Muchísimas gracias
    Teresa Lázaro

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    1. Buenos días Teresa
      Es posible y legal incluir la cláusula que quiere el vendedor y si la firmais es vinculante... Ahora bien, yo, desde luego, no la firmaría.

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  39. Buenas tardes Carmen,

    Estoy a punto de comprarme una casa y tengo unas dudas sobre un trastero y un garaje que tiene la parcela. Me explico:

    El garaje y trastero no están anexos a la vivienda y he preguntado en el ayuntamiento para ver cuál es el procedimiento para escriturarlo cuando lo compre ya que no está incluido en la escritura. En el catastro si aparecen ambos, con una superficie de 25 m2, por encima de lo permitido por la ordenanza municipal, que únicamente permite 12. A priori parece claro que no se podría escriturar, pero según me dice el abogado del comprador, al haber pasado más de 20 años de su construcción, ya ha prescrito y por tanto si podría escriturar.

    La verdad es que estoy hecho un lío, no se si usted podría darme su opinión en este tema.

    Muchas gracias de antemano,

    Saludos,

    Ismael

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    1. Buenos días Ismael
      Como he repetido hasta la saciedad este blog es divulgativo y no supone un servicio de consultoría en ningún caso. De todos modos, el supuesto es lo suficientemente peculiar como para que acudas a un asesoramiento profesional que estudie todos los aspectos. Yo, en tu caso, lo primero que haría sería acudir al Registro de la Propiedad y averiguar cómo, cuándo y a nombre de quien consta en el Registro como titular de la plaza de garaje y el trastero. Por otra parte, dado que quien tiene que escriturar es el Notario es a él (o a ellos pues yo consultaría a varios) a quien acudiría. Los Notarios tienen una aplicación informática específica que conecta con el catastro y tienen acceso a datos que el público en general no tiene.

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  40. Hola Carmen,
    Me gustaría hacerte una pequeña consulta: hace menos de dos semanas dimos una señal por un piso a una inmobiliaria, 500€ en concepto de "reserva", tal y como está escrito. Se nos dijo que de esto nos daba opción preferencial a compra si hubiera cualquier otra oferta, así que comenzamos a gestionar la hipoteca, ordenamos tasar y comenzamos a visitarlo con reformistas, arquitecto s, etc. A la semana de dar la señal, nos comunican que el piso está vendido, sin haber existido ninguna comunicación previa por su parte.
    ¿Qué nos da derecho a reclamar nuestra reserva? ¿1000€ por parte de la inmobiliaria? ¿Podríamos llegar a reclamar que se anule esa venta?
    Muchísimas gracias y un saludo

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    1. Buenos días Alberto
      La obligación de la inmobiliaria de devolver 1.000 euros (el doble de las arras entregadas) sólo sería factible si se hubiese firmado un contrato de arras penitenciales, que como ya he repetido en varias ocasiones, tiene que constar como tales en el contrato, puesto que a falta de indicación expresa de las partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá la función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.
      Supongo que podrías reclamar que se cumpla el contrato de venta y en caso contrario solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Para ello deberás contactar con un abogado que examine la documentación que hayáis firmado y te asesore sobre las posibilidades de actuación.

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  41. Buenos dias, el jeves firmamos la compraventa de un inmueble cuyo propietario nos exige, una vez firmada la compra-venta de escritura, quedarae 15 días más porque a él no le dan el suyo. En las arras,que son penitenciarias, dice que el dia de firma se entregan las llaves. Nosotros decíamos unos días, pero el quiere más y se niega a negociar. Tememos que no venga a firmar el jueves y la agencia nos dice que recuperar las arras sera largo y complejo, ppr cierto,las debe pagar por duplicado. No sabemos como resolver,si enviar burofax citandolo o qué. En las arras,pone que el comprador esta obligado a levantar escritura cuando se lo.podamos, durante el mes de julio, y dicen de atrasar la firma, pero el notario no tiene cita. El comprador,a través de su agencia, ya envió papeles al notario para que la firma fuera el 20, de hecho, nos llamaron ellos para confirmar el día. Es cierto que este tipo de litigios seran largos y no me aseguran el duplicado de arras??? Me parece increíble, nos dejan en la calle con.una menor. Nos puedes ayudar. Gracias

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    1. Buenos días Unknown
      Si en el contrato de arras se estipula que debe elevarse a escritura pública la compraventa en la fecha que proponga el comprador, el vendedor debe acatarlo y, es más, si ya se había fijado como fecha el 20 de julio, esa debe ser la fecha de la firma.
      Conviene recordar que la compraventa es un contrato consensual que se perfecciona por el simple consentimiento, es decir, que basta el acuerdo para que se considere perfeccionado el contrato, no siendo necesario la entrega de la cosa para que el contrato se considere perfecto. No obstante, lo lógico es que a la firma de se entreguen las llaves. El que se prolongue un tiempo más es algo que queda totalmente a discreción de las partes, esto es, si una vez firmado el vendedor permanece en la vivienda unos días será porque el comprador se lo consiente y accede a ello aunque no está obligado.
      Si habéis firmado un contrato de arras penitenciales y si es el vendedor el que se “echa para atrás” en la compraventa está obligado a restituir el doble de las arras. Claro está que esto es lo que debe ser pero el vendedor debe entregarlas y si no las entrega entonces es cuando habrá que tomar medidas (burofax, requerimiento notarial, demanda judicial, etc.) También es cierto que el procedimiento se puede alargar en el tiempo... Lamento no poder ayudaros.

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  42. Hola. Mi pareja y su madre tienen una casa que quieren vender, supuestamente mi suegra firmó un contrato de arras con los compradores por 3000€,precio de venta 185000€.Al ir al registro el tasador nos comunica que la casa sufre una expropiación forzosa y que afecta al patio de la casa. Nosotros no teníamos constancia de esta situación y ahora nos reclaman el doble de lo depositado más daños y perjuicios, porque para ellos hemos ocultado este hecho. Mi pregunta es ese contrato podría ser nulo puesto que mi pareja y propietario no firmó nada. Y en caso de que no, que opción nos recomienda? Porque la solución que nos ofrece la inmobiliaria es rebajar el precio un 40%. Hay alguna forma de desistir de la venta? Obviamente no sería para venderla a otro comprador. La mantendriamos hasta que se resolviera lo de la expropiación al menos.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      Ya he indicado en varias ocasiones que el propósito del blog no es responder consultas concretas que, lógicamente, deben ser atendidas por un profesional. Además, aunque quisiera, en este caso no puede dar una respuesta fundamentada sin haber analizado toda la documentación y haber analizado el asunto en profundidad.
      En principio ya está mal que si existen dos propietarios (tu pareja y su madre) sólo uno de ellos firme un contrato de arras sin la firma del otro. Ya tenemos la primera irregularidad. La segunda es que, al parecer, existe un procedimiento de expropiación forzosa de parte de la vivienda (el patio) del que eran totalmente ajenos los propietarios de la vivienda (tu pareja y su madre). Desde luego, cuesta creer que existe una expropiación y ellos no tenían conocimiento de ello.
      Para solventar esta situación, si no se llega a un acuerdo, habría que ir a los tribunales lo que aventuro será largo, costoso y no garantizo que se vaya a conseguir un resultado favorable. Naturalmente, la opción que proponer la inmobiliaria de rebajar el precio en un 40% me parece bastante interesada. Supongo que la inmobiliaria prefiere cerrar la venta aunque sea con una comisión menor que no percibir nada. Yo esta opción no la aceptaría. Y, evidentemente, aunque no te guste, el que los compradores exijan la restitución del doble de las arras (6.000€) es perfectamente legítima e incluso también la solicitud de daños y perjuicios. Ellos sí que deben sentirse engañados puesto que firman con alguien que, aparentemente es propietario al 100% y resulta que no lo es en realidad, pues existe otro copropietario y, además, cuando acuden al registro averiguan que pesa una expropiación parcial de la vivienda.
      Consulta un buen abogado, pero me temo que pocas vías de solución se presentan en este caso.

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  43. Hola Carmen, firmé un contrato de arras para la compra de un piso de 50000 euros, en el contrato pone específicamente que perderé la cantidad entregada como reserva (6000) a no ser que no obtuviera la financiación necesaria, que en mi caso yo solicitaba una hipoteca del 100%.
    La inmobiliaria me ha ofrecido una hipoteca del 80% de una cantidad superior (62000), esto supone una modificación del precio de compra en la escritura y por lo que me dicen, el propietario está conforme en "fingir" este nuevo precio de compra y asegurar que yo le he entregado la cantidad que falta. De este modo en la inmobiliaria me comentan que no puedo rescindir el contrato de arras por que ellos han conseguido financiar el precio total de la vivienda que continuaría siendo 50000 (que es el 80% de 62000)
    Creo que esto sería motivo suficiente para rescindir el contrato de arras y que me devuelvan la totalidad de la señal, ya que no han conseguido una financiación suficiente.
    ¿Que me aconsejas?

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    1. Buenos días Anónimo
      Desde luego, sin leer todo el clausulado del contrato de arras y sin tener todos los detalles no puedo dar una opinión fundada. Sin embargo, con los datos que me proporcionas yo interpreto que sí sería posible dar por extinguido el contrato puesto que tú como comprador no has obtenido la financiación del 100% del precio de la vivienda de 50.000 euros.
      De hecho, aunque la inmobiliaria haya conseguido una financiación por un precio mayor, no deja de ser una irregularidad el escriturar por un precio mayor. Aparte de las consecuencias que ello tiene en cuanto a mayores gastos notariales y registrales (si son proporcionales sobre el precio) y de impuestos que se liquidan sobre una cantidad superior a la real, no deja de sorprenderme que la “solución” la proporcione la propia inmobiliaria. Desde luego, yo en tu lugar no accedería a ese “arreglo”. Además, si deciden llevar la cuestión a los Tribunales va a ser curioso ver cómo van a argumentar ante el Juez su postura.

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  44. Buenas tardes Carmen; desde el mes de Enero de este año, una Caja Rural nos vende un piso en el que hemos sido inquilinos durante 5 años, llegamos a un acuerdo, nos dan la hipoteca, se entrega unas arras y por motivos de un documento de la Generalitat con el tema de derechos a retracto por alquiler solidario del cual ya llegó el documento, se tardó tanto la operación que , el día de hoy me llaman y me dicen que no me venden el piso o pague mas por que acaba de salir una nueva Ley que dice que los pisos X estan destinados a alquiler y no se le puede perder dinero y x historias. Mi pregunta es la siguiente, habiendo hecho un deposito de Arras y tener aprobada la hipoteca en el mes de Enero, que salga una nueva ley afecta el proceso de la compra venta? . Contrato a un abogado, verdad?

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    1. Buenas tardes Carlos
      Desde luego que yo contrataría un abogado que me asesorase de forma imparcial pues existen múltiples aspectos que habría que analizar con detalle: contrato de arras entre caja rural y tú como comprador; contrato de hipoteca; estudio de la ley nueva que obliga a destinar esos pisos a alquiler; examen de la retroactividad o no de dicha norma, etc. El quid de la cuestión es evaluar si esa disposición legal tiene o no carácter retroactivo y si de esa forma ya no es viable la venta del inmueble.

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  45. Hola carmen mira mi novio y yo firmamos un contrato de arras en junio y le dimos a la inmobiliaria 3000 que nos dijo que si el banco no nos concedía la hipoteca nos devolvía el dinero, bueno en el contrato de compraventa esta a nombre de los dos me ha ocultado que es vivienda de vpo ya que yo no puedo optar porque tengo el 25% de una casa que me han dejado de herencia después de saber eso aparte de que no nos ha concedido 3 bancos la hipoteca no me devuelven el dinero y encima la vivienda de vpo no está descalificada y la está vendiendo por 123.500 ya que su valor en la junta de Andalucía es 94.000€ conseguire que me devuelva mi dinero más 3000€ más Xq ha sido el quien a incumplimido el contrato además en el contrato pone que no hay fecha estipulada y lo he demandado quiero que me digas que puedo pasar si vamos a juicio puedo ganarlo?

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    1. Buenas tardes María
      Sin leer todo el clausulado del contrato de arras no puedo dar una opinión fundamentada, sin embargo, a priori, encuentro algunas irregularidades que jugarían a vuestro favor en caso de un procedimiento judicial: el no devolver los 3.000 euros entregados si efectivamente había obligación de tal restitución si no se obtenía la financiación bancaria (este extremo debe constar en el contrato, no basta con que os lo comentase de palabra); el haber ocultado “intencionadamente” que se trata de una vivienda protegida con limitaciones a la libre transmisibilidad; el que no conste expresamente una fecha para elevar el contrato a escritura pública. Estoy segura que cualquier abogado al que consultes en tu localidad podrá orientarte mucho mejor que yo sobre las opciones disponibles, el plan de acción y las posibilidades de éxito.

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  46. Buenos días Carmen,

    A ver si me puede ayudar.
    Hace unos días firmamos un contrato de arras por la compra de mi piso. El comprador falleció al día siguiente, ¿estoy obligada a devolver a sus herederos la cantidad que me pago a través de ese contrato de arras ?

    Muchas gracias de antemano.

    Verónica

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    1. Buenas tardes Verónica
      En este caso nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor que, por regla general, permite la resolución del contrato y, por tanto, la devolución de las cantidades anticipadas. En mi opinión, y salvo que se haya indicado otra cosa en el clausulado del contrato, el contrato de arras quedaría rescindido y se debe devolver a los herederos del comprador la cantidad que éste entregó como arras.

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    2. Muchas gracias Carmen!!!!
      Un saludo
      Verónica

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  47. Buenos días Carmen,somo varios propietarios de un piso, y también hay un heredero que le corresponde una parte del mismo, hemos firmado una contrato de compraventa para venderlo, y en este la persona heredera no aparece y tampoco esta de acuerdo con la venta. El comprador nos ha entregado 5000 €. El contrato especifica arras confirmatorias, por un lado pone "si no se llevase a cabo dicha compra-venta se restituirá a la parte compradora sin que esta pueda pedir daños y perjuicio ni intereses"pero seguidamente "que si él desiste pierde la entrega y si somos los vendedores pagamos el doble". Esta bien redactado este contrato?? Al no estar la persona heredera en el contrato se podría anular?? Muchas gracias

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    1. Buenos días María
      No deja de asombrarme lo “alegremente” que se toman las decisiones sin tener en cuenta las consecuencias que éstas acarrean. Está claro que si el piso es propietario de varias personas, todas ellas deben estar de acuerdo a la hora de venderlo y es necesaria la firma de todas ellas en la venta, incluida la firma del heredero. Está claro que esta venta no se va a poder llevar a cabo, salvo que firme también el heredero que es legítimo propietario en la cuota que le corresponda. Ningún Notario va a permitir elevar a escritura pública un contrato sin la firma de todos los propietarios.
      En cuanto al contrato de arras, deberíais haber procurado el asesoramiento antes de redactarlo y firmarlo, no después. Me temo que esta venta no se va a poder llevar a cabo y que el comprador estará en su pleno derecho de exigir la devolución del doble de lo entregado. Lo de que no pueda pedir daños y perjuicios está establecido en el contrato, al parecer, pero él podría alegar, por ejemplo, engaño, pues se habéis ocultado que existe otra persona que debe firmar la venta. Os recomiendo encarecidamente que consultéis con un profesional.

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    2. Gracias por la rapidez en la respuesta Carmen. Si se tubo en cuenta al heredero, pero pensábamos, o eso dijo el de la inmobiliaria que solo tenía que firmar una vez fuéramos a la notaria. Después preparo un Anexo al contrato, el cual yo no he visto ni firmado para que lo firmara el heredero. Dicho heredero estaba de acuerdo en la venta, lo que ocurre es que ahora quiere comprar el piso, por eso no quiere firmar. El tema de contrato, pues si deberíamos habernos informados, pero lo dejamos en mano de la inmobiliaria. Que podemos hacer?? Gracias

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    3. Con todos mis respetos, en muchas ocasiones las inmobiliarias no proporcionan el mejor asesoramiento, sino que lo que buscan es una venta rápida, por los medios que sean, para cobrar la comisión.
      Es cierto que la verdadera firma se requiere ante Notario, pero vamos, que el no haber solicitado su firma en el contrato de arras (o al menos su consentimiento) supone que ahora el heredero alegue que quiere comprar el piso y te diré que la ley le ampara, pues existe un derecho de adquisición preferente del comunero (heredero copropietario del piso) frente a terceros (tercer comprador que firmó el contrato de arras).

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  48. Perdona que vuelva a preguntarte, no nos oponemos al que el heredero compre, el problema es que hacer con el actual comprador, los 5000 € se le devolverían claro, pero aún así, podría reclamarnos el doble? Muchas gracias por la ayuda.

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    1. Por supuesto que el futuro comprador que ve frustrada la adquisición del piso por una causa ajena a su voluntad está en su perfecto derecho de exigir la devolución del duplo de las arras, es decir, de 10.000 euros.
      Yo creo que con esto ya finalizamos el turno de preguntas y repreguntas, ¿no?

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    2. Sii muchísimas gracias.

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  49. Buenas tardes, Carmen, me gustaría hacerte una pregunta. Mi pareja y yo hemos encontrado un chalet que, por localización y precio se ajusta mucho a lo que estamos buscando. El problema es que el dueño nos ha indicado que hay otros 2 posibles compradores y nos ha solicitado una señal económica (sobre 400-500 euros) lo antes posible, antes de firmar el contrato de arras, como muestra de nuestro interés en adquirirla (nos ha dicho que nos hará un recibo de esta cantidad). ¿Esto es legal? ¿Luego podrá descontarse esta cantidad del contrato de arras? Es que mi novia no está muy convencida, por la premura con que nos lo está pidiendo,y tiene miedo que pueda ser un engaño. Muchas gracias. Saludos.

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    1. Buenas tardes Carlos
      Pues, en principio, la entrega de una señal como tal no está ni permitido ni prohibido, es decir, es perfectamente legal pero, a mi entender, innecesario. Si verdaderamente existe interés por ambas partes en celebrar la operación pues ésta se lleva a cabo y ya está, esto es, se firma directamente el contrato de compraventa o, en su caso, el contrato de arras. Por eso yo, al igual que tu novia, me pregunto ¿qué interés tiene el vendedor en percibir esos 500€? Si además de vosotros hay otras dos posibles compradores la venta la tiene más que asegurada... entonces ¿por qué ese interés en que seáis precisamente vosotros los que compréis y para aseguraros esa preferencia solicitar una señal previa? Si todos estáis de acuerdo ya en condiciones y precio firmad el contrato de arras.

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    2. Muchas gracias por tu respuesta y por tu blog, es de gran ayuda para los que, como yo, vamos un poco perdidos en este tema.

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  50. hola carmen me gustaria preguntarte he realizado un contrato de arras confirmatorias pata lo cual entregue una cantidad de 2000€ y en el cual decia que de no conseguirse financiacion las arras seria devueltas en el plazo de un mes , estabamos tratando de conseguir el 100% pero el banco al dijo que para concederme la hipoteca tenia que liquidar el prestamo que tenia de mi coche a ,lo cual dije que no pues no era mi objetivo en ese momento, solicite la devolucioón de las arras la inmobiliaria me mando la solicitud de estas que firme y ha pasado 3 meses y no me ha devuelto el dinero porque dicen que ellos consiguieron la financiación lo que yo me arrepentí de la compra , tengo derecho a recuperar las arras o que debo hacer , gracias cristo

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    1. Buenas tardes Cristo
      Lo lamento pero no puedo darte una opinión fundada porque sin leer el contrato y sin tener acceso a la información del banco no es posible. Quedan algunos cabos sueltos que lo impiden... ¿en el contrato figura que se debía conseguir el 100% de la financiación? ¿en el contrato figura que es la inmobiliaria la que debe encontrar una entidad que otorgue la financiación y en ese 100%? ¿la obtención de la financiación se lleva a cabo por la inmobiliaria, por el comprador o por ambos? De todos modos, a priori, y sin muchos más datos, es posible que la actuación de la inmobiliaria sea correcta porque se ha conseguido un banco que concede la financiación, aunque sea condicionada a la liquidación de otro préstamo anterior. También es verdad que se podría defender la postura contraria. Lo siento, pero no puedo dar una opinión fundamentada. Te recomiendo la consulta con un profesional.

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    2. hola carmen en el contrato realmente no figura que se esta buscando el 100% solo se hablo de palabras y a través de whatsap , era la inmobiliaria la que debía conseguir la financiación pues siempre le dije que quería el 100% y ellos me dijeron que podrían conseguirlo , pero en el contrato solo figura asi textualmente que si en el plazo de 90 dias no se conseguía la financiación con entidades bancarias las arras serias devueltas en un plazo de 30 días a partir de que el comprador las solicitara sin que existiera reclamación entre las partes ... pero yo les digo que realmente la financiación es sujeta a las condiciones que el banco estipula, es decir si no liquido mi deuda no te doy la hipoteca , condiciones que yo no esperaba ,eso me parece es no tener una hipoteca aprobada, tratare de ver un profesional lo que pasa es que realmente , quisiera estar un poco seguro de las posibilidades que tengo para que me logren devolver el dinero y comenzar un proceso judicial .. con respecto a la información del banco nunca la vi ,solo fue de palabras , muchas gracias
      saludos cordiales cristo .

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    3. Buenas tardes Cristo
      La cuestión que planteas tiene muchas aristas y no se responde con un sí o un no rotundo, sino que puede ser objeto de interpretaciones en uno u otro sentido. Yo, simplemente, te daré mi opinión, que, desde luego, puede estar equivocada. En principio, si en el contrato figura simplemente que la inmobiliaria buscaba la financiación puede interpretarse que ésta lo ha hecho y hasta ahí ha cumplido y, por tanto, tiene derecho a la restitución de las arras. A priori, la inmobiliaria ha cumplido puesto que ella no es responsable de las condiciones que imponga el banco, que, por otra parte, son de esperar, es decir, dadas las circunstancias y las consecuencias de la pasada crisis financiera es raro conseguir una financiación del 100% máxime si existen otras deudas y préstamos pendientes.

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  51. MUCHAS GRACIAS POR LA EXPLICACIÓN UN SALUDO.

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  52. Hola Carmen, entregué la cantidad de 2600 euros en concepto de reserva por una vivienda. La inmobiliaria me entregó un documento de arras penitenciales donde solo aparecen los datos de la inmobiliaria, no los del vendedor y que no firmé. Ahora les reclamo la devolución de la cantidad entregada (en la transferencia indiqué como concepto transferencia) pero la inmobiliaria me indica que la obligación de compra existe ya que el vendedor ha aceptado la oferta.
    ¿Esto es cierto? ¿pueden quedarse mi reserva con un documento de arras penitenciales sin firmar?
    Muchas gracias de antemano,
    Miguel

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    1. Buenas tardes Miguel
      Desde luego yo no entiendo obligación si no existe contrato firmado y, a mi entender, la inmobiliaria no ha actuado correctamente. Ahora el problema está en conseguir la devolución de la cantidad entregada. La inmobiliaria no puede mostrar ningún documento firmado porque tú no los has firmado. Sólo existe una transferencia hecha por ti a la inmobiliaria.
      Repito que es sólo mi opinión, pero yo creo que la inmobiliaria no ha actuado correctamente y debe devolverte el dinero porque no existe un contrato de arras penitenciales (no está firmado por ti). Ellos alegarán que la transferencia ya es una “prueba” de que tú aceptabas la operación, pero no existe papel firmado.
      No creo que sea un proceso fácil pero yo intentaría por todos los medios la devolución del dinero: reclamación verbal, reclamación escrita, burofax, reclamación por medio de abogado, etc.

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  53. Hola Carmen.
    Quisiera que me aclararas que ocurre con las arras penitenciales pactadas,(en una compraventa de un piso que esta arrendado mediante contrato)si después de realizarse la compra venta del piso, hay un derecho de retracto por parte del arrendatario.
    Yo, como comprador pierdo el piso, ¿pero tendría derecho al doble de las arras?

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    1. Buenas tardes Juanma
      En ese caso estamos en presencia de dos figuras jurídicas diferentes que concurren en el mismo supuesto pero que operan de forma diferenciada. Por un lado, están las arras penitenciales que como indicas se han pactado. Si no llega a elevarse a escritura pública la compraventa por causa imputable al vendedor, éste deberá restituirte a tí como comprador el doble de las arras entregadas. Para que tenga lugar la entrega del duplo de la señal lo que tiene que haber es un desistimiento por parte del vendedor, es decir, que antes de la fecha que se había pactado para el contrato el vendedor decida no vender.
      Por otra parte está el derecho de tanteo y retracto, sobre el que te remito a otra entrada del blog “Derechos de tanteo y retracto y su aplicación en los arrendamientos urbanos (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/05/derechos-de-tanteo-y-retracto-y-su.html). En este caso si el arrendatario, haciendo uso de su derecho de retracto adquiere la vivienda alquilada, ello impide, lógicamente, que la puedas adquirir tú.
      Está claro que si el arrendatario hace uso de su derecho de retracto tú te quedas sin vivienda y como dices pierdes el piso. Lo que no está tan claro es que recibas el doble de las arras pactadas, pues en este caso no ha habido un desistimiento del vendedor del inmueble. Te recomiendo que consultes un abogado para que te pueda asesorar convenientemente con la lectura del contrato de arras para ver si puede existir algún resquicio que te pueda beneficiar o se pueda alegar vicio del consentimiento o error (si, por ejemplo, tú desconocías que el piso estaba alquilado).

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  54. Hola Carmen,
    Soy vendedor de un inmueble, y hace unos meses firmé un contrato de arras con un comprador mediante una inmobiliaria. A día de hoy, y tras temas personales creo que no nos interesa vender, con lo cual estoy planteándome la devolución de la señal multiplicada por 2 al comprador, tal y como estipula el contrato.
    Mi duda radica en la comisión de la inmobiliaria por la intermediación (10.000 euros).
    En ningún momento acordamos ningún porcentaje ni tenía contrato de exclusividad. Ese dinero no ha pasado por mis manos, sino que directamente lo han aplicado de mas a la venta y se lo han cobrado al comprador. El tema es que en el contrato, esta comisión, esta dentro de la sección de 'señal y arras', aunque indica claramente que ese dinero se ingresará directamente a la inmobiliaria al número de cuenta que ellos específican - o sea, es pago de comprador a inmobiliaria-.
    Adicionalmente, en el siguiente punto se indica que 'todos los gastos e impuestos de la compraventa correrán a cargo de los compradores a excepción del impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana que serán de los vendedores".
    En esa circunstancia, si yo me retracto, ¿tiene derecho la inmobiliaria a reclamarme esos 10000 euros por intermediación?
    Ya me molesta que se lleven esa cantidad tan alta, pero no me puedo quejar porque yo acepté el precio de venta y luego ellos consiguieron que los que compran lo hicieran por 10.000 euros mas, pero que encima se lo tenga que pagar no me parece ético.
    Muchas gracias y un saludo.

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    1. Buenas tardes Jesús
      A priori tu cumplimiento del contrato de arras con el vendedor quedaría resuelto satisfactoriamente con la devolución del duplo de las arras recibidas.
      Respecto a la relación con la inmobiliaria la cuestión parece un poco más confusa, precisamente porque la inmobiliaria propicia esa confusión (es mi opinión personal) al mezclar su comisión con las arras. Debería figurar en apartados independientes aunque como prueba nos valdría el hecho de que consta una cuenta personal de la inmobiliaria y no tuya en ningún momento.
      Yo, desde luego, en principio, me opondría a cualquier otro pago a la inmobiliaria, salvo que conste por escrito el pago de alguna comisión/penalización.

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  55. Buenos días Carmen,

    En la compra de un solar urbano, cuando un API actua como representante del vendedor, y este te exige un contrato de arras penenitenciales por valor de un 10% del importe total del solar (6000 eur), debido a que el solar tiene cargas y el futuro propietario tiene que hacer la aceptacion de herència. Es habitual que el pago de este contrato de arras se haga en efectivo o mediante cheque al portador? o hay que hacerse mdiante tranferencia o cheque nominal. Muchas gracias de antemano.

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    1. Buenos días Anónimo
      Lógicamente cualquier medio de pago sería admitido y podrá hacer tanto en efectivo como con cheque al portador, pero yo, particularmente, preferiría utilizar un medio de pago en el que quede “constancia” de tal pago y como indicas me inclinaría mejor por una transferencia o un cheque nominativo.

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  56. Buenas tardes,

    Firmamos un contrato de arras y se nos preconcedió la hipoteca dentro del plazo estipulado. En el momento de revisar la documentación, la cédula de habitabilidad del piso y certificado energético se descubrió que eran de otro edificio. A principios de Julio la immoinmobili pidió de nuevo la documentación pero a nosotros nos está retrasando la compra.
    En el caso de ser la parte vendedora la culpable de retrasos en la venta, podemos tomar acciones? Existe una sola claúsula de tiempo, antes del 15 de septiembre los vendedores se comprometen a dejar el piso.

    Espero haberme explicado,

    Saludos

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    1. Buenos días Unknown
      No sé exactamente qué indica el clausulado del contrato de arras pero supongo que si llegada la fecha indicada (imagino que el 15 de septiembre) no se ha elevado el contrato a escritura pública por causa imputable al vendedor éste deberá devolver las arras recibidas.
      Antes de tomar acciones legales, que en todo caso requerirán el asesoramiento con un profesional, yo intentaría averiguar cuánto van a tardar en expedirse los documentos necesarios y, en su caso, pactar una prórroga con el vendedores.

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  57. Buenas tardes, tengo mi piso a la venta en una inmobiliaria por la cantidad de € 180000 y hubo un comprador que dejó una señal de €10000; pero más tarde se arrepintió de comprar. La inmobiliaria nos píde la mitad de la señal o sea € 5000, es esto correcto?

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    1. Buenas tardes Iván
      Lógicamente, sin leer el contrato que has firmado no puedo dar una opinión fundada. Sin embargo, a priori, asumiendo que se trata de un contrato de arras penitenciales al uso deberíamos considerar que si tú eres el vendedor y la operación no se lleva a cabo porque es el comprador el que se arrepintió y éste entregó 10.000 euros en concepto de arras, tú no debes abonar ninguna cantidad y es el comprador “arrepentido” el que pierde esos 10.000 euros que entregó.
      No sé por qué la inmobiliaria te reclama los 5.000 euros que indicas, pero, claro, puede existir alguna base documental que lo justifique aunque yo, legalmente, ahora no alcance a ver cuál es. Puede que firmases algún documento que facultase a la inmobiliaria a reclamar la mitad de la señal... Te recomendaría que consultases con un profesional.

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  58. Buenos días,
    En primer lugar felicitarle por el blog.
    Querría saber según su experiencia en caso de incumplimiento en un contrato de arras confrmatorias,..cuánto habitualmente suponen los daños y perjuicios y el interés. (pongamos como ejemplo un piso de 200.000 euros, con Arras de 5.000.

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    1. Buenos días Miguel
      Agradezco la confianza pero lamento no poder orientarte puesto que yo no ejerzo y no tengo experiencia en la materia.

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  59. Muy buenas tardes,
    Mi nombre es Miguel Ruiz.
    La cuestión que me trae a este blog es la siguiente:

    Un contrato de arras penitenciales firmado con intermediación de una inmobiliaria se supedita a la aprobación de la hipoteca.
    La hipoteca se concede con un aval, pero días mas tarde el comprador y prestatario de la hipoteca decide no comprometer a ese aval y por tanto el banco no concede la hipoteca.
    ¿Tiene derecho a recuperar su fianza en concepto de arras?

    El contrato no contiene nada sobre la existencia de aval, no obstante, entiendo que si el banco concedía la hipoteca con unas condiciones y la parte compradora se arrepiente de comprometer a ese aval y la vuelve a solicitar sin aval sin éxito, no puede entenderse como un supuesto de devolución de la fianza ya que estaríamos asumiendo esa vía de escape para nunca perder el dinero entregado.

    Ese dinero entregado lo retiene el asesor inmobiliario indeciso por la situación, al que le notifican mediante burofax que se emprenderán acciones legales, incluso contra él por apropiación indebida, si no le devuelve el dinero a la parte compradora.

    ¿Cuál es su criterio?

    Gracias!

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    1. Buenas tardes Miguel
      La verdad es que en el derecho, como en la vida, no todo es blanco o negro, sino que nos movemos en una escala de grises que puede dar lugar a dudas y a diversas interpretaciones.
      No seré yo quien dé una solución a este caso porque no la tengo. Probablemente, incluso, aunque la cuestión llegase a los Tribunales, es posible que un Juzgado dictaminase en un sentido y otro en otro.
      Con el contrato de arras en la mano, y si tal y como dices no hay ninguna referencia al aval sino simplemente a la concesión de la hipoteca, su no concesión ya supone el supuesto de hecho necesario. Sin embargo, es cierta tu apreciación que podría servir de “vía de escape” al comprador para no perder las arras entregadas...
      Lo lamento pero no puedo dar una solución a la cuestión planteada.

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  60. Buenas noches,

    Primero , muchísimas gracias por este blog.

    Hice unas arras confirmatorias a principios de julio y tenía como fecha máxima hasta el 28 de septiembre.
    Por diferentes motivos no ha podido ser ( robo en mi domicilio ,con el consiguiente robo de ordenadores y dificultad para conseguir documentos que pide el banco ,ahora retraso del banco en concesión hipoteca ).

    Cuándo se cumplió el plazo se le mandó un burofax al propietario diciéndole que todos los gastos que tuviese se los pagaría ( intereses hipoteca,comunidad).
    Ahora ha acudido a un abogado y me reclama 10.000 € más por el retraso y si no se los doy dentro de dos dias , se queda 30.0000 € y me devuelve el resto (las arras son de 60.0000 €),
    Porque dice que el piso el ya lo tiene vendido a otra persona.
    No sé qué hacer .Dice que si le doy 10.000 más ,me dará un mes de plazo más.
    En caso de demanda por su parte o por la mía,el piso se queda paralizado y no puede venderlo hasta sentencia?


    Muchísimas gracias.

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    1. Buenos días Anónimo
      Agradezco la confianza pero los casos que últimamente se están planteando exceden, con mucho, mis capacidades y no soy capaz de dar una respuesta fundamentada que, por otra parte, puede diferir según quien la haga pues muchas cuestiones pueden estar sujetas a distintas interpretaciones.
      A priori, si había firmado un contrato de arras confirmatorias y llega el plazo acordado y no se celebra el contrato no existe per sé (a diferencia de las arras penitenciales) una pérdida automática de las arras o una restitución del doble. En estos casos, generalmente, se da la opción de exigir el cumplimiento u optar por resolver la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios.
      En este caso, a mi entender, el vendedor ha entrado en una dinámica un poco de “regateo”, es decir, primero accedo a una prórroga y luego ya no quiere y pide la devolución de la mitad de las arras, para posteriormente negociar otra prórroga a cambio de 10.000 euros más. En fin, a mi me parece todo muy poco ortodoxo y yo no accedería a este “cambalache”, pero debes ser tú quien decida cómo actuar. Lógicamente, si se llega a los Tribunales habría que esperar a lo que decida la sentencia judicial al respecto.
      Siempre sería más rápido y fácil una solución pactada, por lo que podrías intentar llegar a un acuerdo de tiempo y de dinero y actuar en consecuencia.

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  61. Buenos días;
    Soy José, vendedor de un inmueble y firmé arras penitenciales SIN que estas indicaran plazo alguno para la resolución. Quería saber si hay algún plazo de vencimiento de estas arras por ley o si no cuánto tiempo tengo que esperar a que el comprador encuentre la financiación.
    Muchas gracias

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    1. Buenas tardes José
      Estas cosas suceden cuando se redactar documentos de forma “improvisada” o sin el adecuado asesoramiento, pues estoy segura que un profesional no habría cometido ese fallo.
      La verdad es que no sé muy bien qué contestarte. Al parecer, con el contrato en la mano, la firma de la compraventa puede demorarse “sine die” y sin problemas pues el contrato no especifica ninguna fecha. Yo en tu lugar intentaría un acuerdo de buena fe con el comprador e instarle a que consiga la financiación cuanto antes y se perfeccione la venta a la mayor brevedad. En caso de que la cuestión se siga demorando en el tiempo te recomiendo que consultes con un profesional que te pueda asesorar sobre las posibilidades de acción y de defensa.

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  62. Buenas tardes!
    Mi pregunta esta relacionada con un contrato que he firmado de arras confirmatorias.
    El contrato es para la compra de un piso y lo firmamos en Junio informándonos que en septiembre empezarían en Septiembre.
    Ya estamos a finales de Diciembre y no hay ni caseta de comienzo de obra.
    He revisado el contrato y no indica la fecha de comienzo de la obra.
    Todo esto me está causando mucha incertidumbre y estoy perdiendo incorporarme en otra promoción.
    Mi pregunta es...
    ¿Tengo derecho a que se me devuelva la cantidad entregada ya que no consta el el contrato la fecha de comienzo de obra?
    Gracias!

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  63. Buenos días Usui
    La verdad es que no estoy muy segura de si lo que has firmado ha sido un contrato de arras, un contrato de reserva de vivienda o un contrato de compraventa sobre plano de la vivienda. En cualquier caso yo poco te voy a poder orientar y aparte de recomendarte la consulta con un profesional que te asesore sobre tus posibilidades de reclamación, puedes obtener más información de otros artículos que circulan en la red. Entre otros te puedo citar:
    https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-reserva-de-vivienda/
    https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/09/29/midinero/1506705077_155650.html

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  64. He firmado un contrato de arras confirmatorias el 2 enero 2019 para la venta de mi vivienda. El comprador me ha pagado la cantidad de 15.000€ en concepto de arras, según se especifica en el contrato: "El comprador entregará en concepto de ARRAS la cantidad de 15.000€ en un plazo no superior a tres días tras la firma por ambas partes".
    La cláusula tercera dice: "OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA.- Ambas partes acuerdan que el plazo máximo para otorgar Escritura Pública de compraventa finaliza el día 28 DE FEBRERO 2019. Con anterioridad a esta fecha deberán obligatoriamente y de manera improrrogable proceder a otorgar la correspondiente Escritura Pública de compraventa ante el Notario que designe el COMPRADOR.
    No veo ninguna cláusula que diga lo que se hará con las arras entregadas en caso de llegar la fecha y no se haga escritura pública por no haberlo decidido todavía el comprador.
    ¿Se pude prorrogar el plazo y en qué condiciones? ¿Si no se prorroga el contrato tengo que devolver las ARRAS?
    Gracias por su respuesta JRRZ

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    1. Buenas tardes José Ramón
      Las arras confirmatorias tienen la función de servir como señal y entrega a cuenta del precio final. En el caso de que se hayan firmado arras confirmatorias y no se llegue a producir la operación principal de compraventa el perjudicado podrá optar entre exigir el cumplimiento, es decir, obligar al comprador a comprar, lo cual puede resultar difícil, exigiendo una indemnización de daños y perjuicios, que pudiera cifrarse precisamente en esos 15.000 euros o en otra cantidad; o bien, otra posibilidad sería resolver la obligación con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. Ahora bien, es posible que la indemnización de daños y perjuicios requiera una valoración judicial por lo que el procedimiento pudiera alargarse.
      En las arras penitenciales ya sabemos que rige la pérdida de las arras o la restitución del doble de éstas, sin embargo, en las arras confirmatorias no es así, y se deberá optar entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos pudiendo exigirse el resarcimiento de daños y perjuicios, lo que ya implicaría la intervención judicial, como he indicado.

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  65. Buenas tardes. Somos tres hermanos y hemos firmado un contrato de arras penitenciales como parte vendedora
    Ahora , uno de los tres quiere renunciar a la compraventa con lo cual deberíamos devolver al comprador el doble de lo adelantado en contrato . Mi pregunta es si este pago es solidario o debe ser la persona que se niega a formalizar la compra quien debe debe hacerse cargo de esta devolución íntegramente .

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    1. Buenos días Anónimo
      La regla general del Código Civil es que la solidaridad no se presume, por lo que en principio estaríamos antes el principio general de una obligación mancomunada. Ahora bien, a mi entender, frente al tercero sí que debería existir una responsabilidad solidaria pues el tercero es ajeno a la relación entre los tres hermanos y al igual que la jurisprudencia, por ejemplo, ha declarado la responsabilidad solidaria de ambos ex cónyuges sobre las deudas del piso común en la comunidad de propietarios, esa misma regla debería aplicarse al caso que no ocupa pues el firmante del contrato de arras como futuro comprador de buena fe no debería verse afectado y él debería estar facultado para solicitar la devolución del duplo de las arras a cualquiera de los firmantes. Otra cuestión es que, lógicamente, en la relación entre los tres hermanos exista un derecho de repetición y el que pague tenga derecho a reclamar su parte a los otros dos hermanos.

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  66. Buena noche
    Carmen
    Si firme una promesa de compraventa para vivienda con arras confirmatoria penal del 20% del valor del inmueble. Y el banco me negó el crédito por que actualmente estoy sin empleo. Igual el vendedor me obliga a pagar.

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    1. Buenos días Unknown
      Como he repetido hasta la saciedad, siempre hay que consultar con un abogado antes de firmar el contrato de arras, el precontrato de compraventa y, en general, cualquier contrato. A posteriori es muy difícil rectificar. No sé qué contenido tendrá el contrato que has firmado pero si se trata de una arras confirmatorias, en caso de incumplimiento del contrato la parte perjudicada puede optar entre exigir el cumplimiento (en tu caso sería que el vendedor te obligase a comprar la vivienda, lo cual es bastante difícil) con la indemnización de daños y perjuicios o resolver la obligación con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. Como verás, en todo caso, la parte perjudicada (en nuestro caso el vendedor) está en su derecho de recibir una compensación por ese incumplimiento del contrato y esa indemnización de daños y perjuicios puede perfectamente cifrarse en ese 20% del valor del inmueble que se había pactado previamente.

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  67. Hola Carmen. Queria comentar que yo iba comprar un piso y hice un contrato de pacto arral y me eche para atras. Pero vi que en el contrato no figuraba que en caso de que se echara para atras el vendedor se devolveria la cantidad por duplicado. Puedo reclamar la cantidad que entregue por estar mal redactado el contrato??

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    1. Buenos días Anónimo
      Sinceramente, sin ver el contrato que firmaste no puedo pronunciarme, pero me inclino a pensar que no estás legitimado para reclamar la cantidad entregada como “señal” o como “arras”. No obstante, si quieres evaluar tus posibilidades de actuación te recomiendo que consultes con un abogado u otro profesional que te podrá asesorar mucho mejor que yo.

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  68. Hola Carmen tengo un problema que ojalá me puedas resolver.
    Hace unos meses fui al concesionario a comprar un coche y me dijeron que financiando me costaría 21500 (20000+comisiones). Por ello, como me pareció bien, firme un contrato de arras en el que entregaba 300 euros a cuenta y en él que en el precio final indicaba 20000+comisiones porque financiaba. El problema es que cuando he ido a firmar los papeles con la financiera he visto que tengo que pagar mucho más dinero de comisión, por lo tanto, no es el precio final que me indicó el concesionario y es por ello que le solicito la devolución del depósito. El problema es que el comercial me dice que es su palabra contra la mía y que en su momento me aviso del precio final, por lo tanto, dice que no me va a devolver el dinero. Yo exijo que me lo devuelva porqe me encuentro estafado. El problema es que en el contrato no figura el precio final del
    Coche. Muchas gracias y saludos

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    1. Buenas tardes Pepe
      Efectivamente, si tal y como indicas en el contrato no figura la cantidad específica a que ascienden las comisiones ni el precio final del coche, estamos ante una indefinición y el concesionario, con el contrato en la mano, puede negarse a la devolución de los 300 euros dejados como señal.
      Cuestión distinta es que esto sea “legal”. Podrías indiciar un procedimiento judicial pero entiendo que se trata de algo largo y costoso y que tal vez no te merezca la pena. No obstante, te quedarían otras vías para si no recuperar el dinero entregado, al menos, “hacer ruido”. Me refiero, por ejemplo, a solicitar la hoja de reclamaciones y poner una reclamación sobre el asunto. A los establecimientos comerciales de cualquier índole no le gusta que consten reclamaciones en este sentido y muchas veces se avienen a algún tipo de acuerdo. Otra posibilidad que se me ocurre es acudir a una asociación de consumidores donde probablemente puedan orientarte.

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