Actualmente, estamos viviendo día a día
situaciones dramáticas en las que los deudores no pueden hacer frente al pago
de su hipoteca y se ven en la calle tras un procedimiento de ejecución
hipotecaria. La situación es más que alarmante al haberse alcanzado más de 500 desahucios diarios que
están dejando a familias en verdadera situación de desamparo. La realidad
demuestra que no sólo pierden su
vivienda sino que, además, todavía mantienen con el banco una deuda que
deben seguir pagando. El hecho es que los jueces deben aplicar la ley, y sólo
algunos de ellos tratan de mitigar sus consecuencias con algunas resoluciones
imaginativas, aunque, en realidad, con la ley en la mano, pocas vías de escape
existen. Por ello se está instando a un cambio legislativo que abogue por la
dación en pago, los alquileres sociales, etc.
La dación en pago
La dación en pago es una forma de extinción
de las obligaciones consistente en la entrega
de una cosa distinta de la convenida en pago de la obligación. La dación en
pago supone cumplimiento, aunque éste tenga lugar a través de una prestación
distinta a la primeramente pactada. No existe en el Código Civil una regulación
expresa de la dación en pago, por ello la Doctrina y la Jurisprudencia se han
debatido entre su incardinación en la compraventa
(el consentimiento del acreedor en recibir una cosa distinta supone una
compraventa en la que la cantidad debida equivale al precio) o en la novación de las obligaciones (el
acuerdo entre deudor y acreedor para cumplir una prestación distinta es un
convenio extintivo de la obligación antigua y creador de otra obligación
distinta). En cualquier caso, la dación en pago entendida como extinción de la
obligación por entrega de un bien distinto al originariamente pactado, es una
institución autónoma que ni tan siquiera analógicamente puede asemejarse a la
compraventa o a la novación.
Ahí puede estar la solución: el deudor que
ve que ya no puede pagar la hipoteca, va al banco, le entrega las llaves de su
casa y queda liberado de la deuda. Pero la cosa no es tan simple, pues la entidad financiera puede rechazar esa
forma de pago, o aceptarla a medias, exigiendo además el pago de cierta
cantidad. Cierto que con esta fórmula se acortarían los plazos, pues una
ejecución hipotecaria puede demorarse en el tiempo, pero la entidad no está
obligada a aceptarla, y está perfectamente legitimada para iniciar el
procedimiento hipotecario y subastar el bien, y adjudicárselo por casi la mitad
de su valor de tasación y todavía, vigente el resto de la deuda si no está
cubierta, continuar exigiendo las cantidades pendientes.
La dación en pago y otras fórmulas
similares de negociación ya se están empleando en otros países europeos, permitiendo al deudor liberarse de los
intereses moratorios y del riesgo de infravaloración de la vivienda en el
procedimiento de subasta y el banco también evita los costes del proceso de
ejecución. Sin embargo, aun cuando se sigue instando a una reforma que imponga
“por imperativo legal” la dación en pago en los casos de que se trate de la
única vivienda disponible y una vez valorados por el Juez aspectos tales como
la buena fe del deudor y la situación en la que se concertó el crédito, lo
cierto es que la última modificación llevada a cabo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y simplificación administrativa, ha sido menos ambiciosa y se ha limitado a modificar algunos aspectos del procedimiento.
Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios en los procedimientos de
ejecución hipotecaria
El citado
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sólo contempló tres medidas a tener en
cuenta en los procedimientos de ejecución hipotecaria:
• En
los procedimientos hipotecarios regulados en el art. 129 de la Ley Hipotecaria,
cuando el precio obtenido por la venta
de la vivienda sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la
ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, se incrementan las cantidades inembargables, establecidas con
carácter general en el art. 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
incrementándose en un 50%, y en otro 30% más del SMI por cada miembro del
núcleo familiar que no disponga de ingresos superiores al SMI. Es decir, que si
actualmente el SMI está fijado en 641,40 euros, se considerarán inembargables
962,10 euros al mes. Por ejemplo, en el caso de un matrimonio con dos hijos el
importe inembargable podría alcanzar 1.539,36 euros.
• En
los procedimientos de subasta de bienes
inmuebles, para tomar parte en la misma los postores deberán depositar previamente el 20% del valor que se haya
dado al bien. Anteriormente los licitadores debían depositar el 30% de
dicho valor. Con ello se pretende una mayor concurrencia de pujas y, por tanto,
la posibilidad de fijar un precio más justo.
• A
fin de garantizar a los deudores una contraprestación adecuada por el inmueble
en caso de ejecución hipotecaria que les permita saldar la deuda o, al menos,
reducirla en mayor grado, se prevé que la
adjudicación del bien en subasta nunca se realizará por un precio inferior al
60% del valor de tasación. Esto será aplicable incluso en el caso de que la
subasta quede desierta y sea la propia entidad financiera quien se adjudique el
inmueble (antes el banco podía adjudicarse el bien con el 50% de dicho valor),
independientemente de la cuantía de la deuda total.
Estas medidas que se tomaron en julio de
2011 resultaron insuficientes por lo que en marzo de 2012 se adoptó el
denominado «Código de Buenas Prácticas
para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la
vivienda habitual», que la experiencia también ha demostrado insuficiente.
Código de Buenas Prácticas para la
reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la
vivienda habitual
Este Código de Buenas Prácticas se aprobó
por Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección
de deudores hipotecarios sin recursos, pero su principal debilidad estriba en
haberse establecido la voluntariedad de
las entidades de crédito para adherirse al mismo, es decir, no se optó por una obligatoriedad en su aplicación, sino que
se dejó en manos de las entidades financieras adherirse o no a él, si bien en
caso afirmativo, la vinculación mínima al código de buenas prácticas será de
dos años.
En realidad se trata de un procedimiento
aplicable sólo a los deudores
hipotecarios de vivienda habitual situados en el denominado “umbral de
exclusión” y que se aplicará “por fases”, empezando por una refinanciación
de la deuda para seguir con la quita en casos necesarios y, de no existir otra
vía de solución, llegar a la dación en pago.
Delimitación del “umbral de
exclusión” para la aplicación del Código de Buenas Prácticas
Las medidas del Código de Buenas Prácticas
sólo será aplicable a los deudores hipotecarios sobre su vivienda habitual
cuando la entidad acreedora haya suscrito el Convenio y el deudor esté situado
en el umbral de exclusión, es decir,
cuando se cumplan todos los requisitos siguientes:
• Debe tratarse de un crédito o
préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y
concedido para la adquisición de la misma.
• Todos los miembros de la unidad
familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente e hijos, independientemente de
su edad, que convivan en el domicilio) deben carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades
económicas.
• El importe de la cuota hipotecaria
debe superar el 60% de los ingresos
netos percibidos conjuntamente por todos los miembros de la unidad
familiar, incluyendo entre éstos sueldos, salarios, pensiones, prestaciones por
desempleo, etc.
• El conjunto de los miembros de la
unidad familiar debe carecer de
cualquier otro bien o derecho patrimonial suficiente para hacer frente a la
deuda.
• El préstamo o crédito hipotecario
debe carecer de otras garantías
reales o personales.
• El
precio de adquisición de la vivienda debe estar incluido dentro de un baremo de
precios máximos definidos según la población del municipio donde se
encuentre. Este precio máximo será de 200.000 euros para municipios de más de
un millón de habitantes; de 180.000 euros para municipios entre 500.001 y
1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios
de más de 1.000.000 de habitantes; de 150.000 euros para municipios entre
100.001 y 500.000 habitantes; y, de 120.000 euros para viviendas situadas en
municipios de hasta 100.000 habitantes.
Fase 1 del Código de Buenas
Prácticas: la reestructuración de la deuda
Cumplidos estos requisitos y debidamente
acreditados ante la entidad acreedora mediante los correspondientes
certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo, la AEAT y el Registro
de la Propiedad, la primera consecuencia para el deudor es que el interés moratorio aplicable desde ese
momento se limitará, como máximo, al resultante de sumar a los intereses
remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente.
Además, la entidad desde ese momento elaborará un plan para la reestructuración de la deuda hipotecaria
consistente en establecer obligatoriamente un período de carencia de cuatro años en el que no se amortizará capital (sólo
habrá amortización de intereses); una ampliación
del plazo de amortización del préstamo hasta un total de 40 años a contar
desde la concesión del préstamo, y, la reducción
del tipo de interés aplicable que se limita a Euribor + 0,25% durante el
período de carencia. Asimismo, en caso de que el deudor proceda a la
amortización anticipada del crédito durante los 10 años siguientes a la
aprobación del plan de reestructuración, las entidades no podrán aplicar los
costes por compensación anticipada que desde 2007 están fijados en el 0,5% del
capital amortizado anticipadamente en los primeros cinco años de vida del
crédito y en el 0,25% para cancelaciones parciales posteriores.
Fase 2 del Código de Buenas
Prácticas: medidas complementarias por inviabilidad del plan de
reestructuración de la deuda
Las medidas anteriores tienen por objeto
garantizar la viabilidad del préstamo hipotecario, pero si se apreciase que no
resultan suficientes dada la situación económico financiera del deudor, por
alcanzar la nueva cuota hipotecaria así establecida más del 60% de los ingresos
familiares, entra en juego una segunda fase con medidas complementarias, cuya
aceptación es voluntaria para la entidad financiera. El deudor podrá solicitar
de la entidad una quita en el capital
pendiente de amortización. Para determinar la quita la entidad presentará
al deudor tres posibles soluciones:
• Reducción de la deuda en un 25%.
• Reducción de la deuda equivalente a
la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital
prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor
sobre el total de las debidas.
• Reducción equivalente a la mitad de
la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que
resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el
préstamo concedido, lo que supone que la entidad asume el “error” en el valor
de tasación en el momento en que se concedió el préstamo.
Fase 3 del Código de Buenas
Prácticas: la dación en pago
Finalmente, si transcurridos doce meses
desde la solicitud del plan de reestructuración y, ni tan siquiera la quita
parcial de la deuda haya resultado suficiente, el deudor podrá solicitar la
dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará
obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la
propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada
la deuda. Por su parte, la entidad financiera, en caso de que lo solicite el
deudor, deberá permitir que éste durante dos años permanezca en la vivienda
satisfaciendo en concepto de alquiler una renta anual del 3% del importe total
de la deuda en el momento de la dación en pago. Durante estos dos años el
impago de la renta de alquiler devengará un interés de demora del 20%.
Entidades adheridas al Código de
Buenas Prácticas
La adhesión por las entidades de crédito al
Código de Buenas Prácticas es voluntario, pero si lo hacen deberán mantener su
compromiso durante, al menos, veinticuatro meses, durante los cuales podrán deducirse en el Impuesto sobre Sociedades
las pérdidas derivadas de la dación en pago, así como quedar exentas del Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados y obtener una reducción
del 50% en los gastos notariales derivados de estas operaciones.
La lista de entidades que han comunicado su
adhesión al Código de Buenas Prácticas ha sido publicado por la Resolución de
la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa de 10 de julio de 2012
y de 8 de octubre de 2012: Banca March, S.A.; Banco Bilbao Vizcaya Argentaria,
S.A. (BBVA); Banco Caixa Geral, S.A.; Banco CAM, S.A.U.; Banco Caminos, S.A.; Banco
Cooperativo Español, S.A.; Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y
Soria, S.A.U.; Banco de Castilla-La Mancha, S.A.; Banco de Sabadell, S.A.; Banco
Español de Crédito, S.A.; Banco Espirito Santo, S.A., Sucursal en España; Banco
Etcheverría, S.A.; Banco Gallego, S.A.; Banco Grupo Cajatres, S.A.; Banco Mare
Nostrum, S.A.; Banco Mediolanum, S.A.; Banco Popular Español, S.A.; Banco
Santander, S.A.; BancoPopular-E, S.A.; Bankia, S.A.; Bankinter, S.A.; Bankoa,
S.A.; Barclays Bank, S.A.U.; BBK Bank Cajasur, S.A.; Caixa de Credit dels
Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.; Caixa
Popular-Caixa Rural, Coop. de Crédito V.; Caixa Rural Albalat dels Sorells,
Cooperativa de Crédit Valenciana.; Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit
Valenciana; Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.; Caixa Rural D'Algemesi,
S. Coop. V. de Crèdit; Caixa Rural de Callosa D´en Sarrià, Cooperativa de
Crédito Valenciana; Caixa Rural de L'Alcudia, S. Coop. V. de Crédito; Caixa
Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana; Caixa Rural Galega, Sociedad
Cooperativa de Crédito Limitada Gallega; Caixa Rural la Vall San Isidro, Cooperativa
de Crédito Valenciana; Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V; Caixa
Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crèdit V; Caixa Rural Torrent, Cooperativa
de Crèdit Valenciana; Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.; Caixabank,
S.A.; Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent; Caja de Arquitectos, S.
Coop. de Crédito (Arquia); Caja de Crédito Cooperativo, Sociedad Cooperativa de
Crédito (Novanca); Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de
Crédito Valenciana; Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito; Caja Rural
Castellón; S. Isidro, S. Coop. de Crédito V; Caja Rural Católico Agraria, S.
Coop. de Crédito V; Caja Rural Central, S. Coop. de Crédito; Caja Rural de
Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja); Caja
Rural de Albal, Coop. de Crédito V; Caja Rural de Alginet, S. Coop. de Crédito
V.; Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito
(Cajalmendralejo); Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja
Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito
Andaluza; Caja Rural de Canarias, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural
de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de
Crédito; Caja Rural de Casas Ibáñez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha;
Caja Rural de Casinos, S. Coop. de Crédito V; Caja Rural de Castilla-La Mancha,
Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de
Crédito; Caja Rural de Córdoba, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural de
Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural de Gijón, Cooperativa
de Crédito; Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural
de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural de Navarra, S. Coop.
de Crédito; Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja
Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito; Caja Rural de Teruel, Sociedad
Cooperativa de Crédito; Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de
Crédito; Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La
Mancha; Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V; Caja Rural de Zamora,
Cooperativa de Crédito; Caja Rural del Mediterráneo, Ruralcaja, S. Coop. de
Crédito; Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito; Caja Rural la Junquera de Chilches,
S. Coop. de Crédito V; Caja Rural Ntra. Sra. del Rosario, Sociedad Cooperativa
Andaluza de Crédito; Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de
Crédito; Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad
Cooperativa de Crédito; Caja Rural San Isidro de Villafamés, S. Coop. de Crédito
V; Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V; Caja
Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito. V; Caja Rural San José de Burriana,
S. Coop. de Crédito V; Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V; Caja
Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V; Cajamar Caja Rural, Sociedad
Cooperativa de Crédito; Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito;
Catalunya Banc, S.A.; Colonya Caixa D'estalvis de Pollença; Crèdit Valencia, Caja
Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana; Ibercaja Banco, S.A.; ING Direct Nv,
Sucursal en España; Ipar Kutxa Rural, S. Coop. de Crédito; Kutxabank, S.A.; Liberbank,
S.A.; NCG Banco, S.A.: Nueva Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito;
Popular Banca Privada, S.A.; Targobank, S.A.; Unicaja Banco, S.A.; Unnim Banc,
S.A.
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