Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

(Revisado incluyendo las novedades introducidas por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica)

Han pasado ya tres años desde que con la Ley 11/2009, de 26 de octubre, se diese entrada en nuestro ordenamiento a un nuevo tipo de sociedad mercantil: las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), conocidas internacionalmente como REITs (Real State Investment Trust). Con ello se pretendía crear un instrumento más flexible que los fondos de inversión inmobiliaria para canalizar recursos hacia el sector inmobiliario y más concretamente al mercado de alquiler, con un ventajoso tratamiento fiscal, cuestión que, como veremos, se ha conseguido para estas entidades, pero no para el pequeño ahorrador que canalice su inversión a través de las SOCIMI, habiéndose perjudicado su régimen fiscal en el IRPF.

Principalmente se pretendía dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la propiedad inmobiliaria. Para ello, las REITs españolas trataban de garantizar una rentabilidad estable en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en mercados regulados de estas entidades.

No obstante, dada la situación de nuestro mercado inmobiliario, su aceptación ha sido escasa, por lo que en mayo de 2012 se presentó el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas que entre otras cuestiones aborda una modificación del régimen de las SOCIMI que pudieran dinamizar este modelo societario, contemplando la reducción del capital social de 15 a 5 millones de euros, la reducción de la obligación de distribuir beneficios y una mayor flexibilidad para acceder a la negociación en un mercado regulado, lo que abriría la posibilidad a que las SOCIMI cotizasen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), aspectos todos ellos que permitirían una reactivación del mercado inmobiliario. Finalmente, mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se han flexibilizado algunos de los requisitos de su funcionamiento para favorecer su implantación definitiva.

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o en IIC de carácter inmobiliario o que tengan participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no residentes, que tengan el mismo objeto social y estén sometidas a los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios, coticen o no en mercados regulados, siempre y cuando no estén domiciliadas en paraísos fiscales.

Estas sociedades deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros y una única clase de acciones, todas de carácter nominativo. Este es uno de los requisitos que se ha flexibilizado pues hasta el 1 de enero de 2013 el capital social mínimo era de 15 millones de euros. Además, las acciones de las SOCIMI deberán cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o europeo o en un mercado regulado de terceros países con los que exista intercambio de información tributaria, de forma que también con ello se han ampliado los mercados en los que se pueden negociar las acciones de estas entidades.

Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento; en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie en los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el capital o patrimonio de entidades, residentes o no residentes, con el mismo objeto social y sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y política de inversión.

Los inmuebles integrantes de su activo deberán permanecer alquilados, al menos, durante tres años, habiéndose eliminado el plazo ampliado de siete años para los inmuebles promovidos por la propia sociedad. Para el cálculo de este período de tres años se sumará también el tiempo que dichos inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año, con lo que se flexibiliza también el período de mantenimiento que puede reducirse a dos años efectivos de alquiler del inmueble. Asimismo, tratándose de acciones o participaciones en el capital de otras entidades también se exige que la inversión de mantenga un mínimo de tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de las SOCIMI.

En el período impositivo, al menos, el 80% de los beneficios deben proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones, para cuyo cálculo se excluirán las rentas derivadas de las transmisiones de participaciones en otras sociedades o fondos de inversión y de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social.

Otra de las características básicas de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario es la política de distribución de resultados. Hasta enero de 2013 estas entidades estaban obligadas a distribuir anualmente el 90% de los beneficios procedentes de los ingresos por alquiler y el 50% de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles. Desde enero de 2013 se obliga legalmente a distribuir anualmente el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por entidades en las que participen; al menos, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles, acciones o participaciones realizadas una vez cumplidos los períodos legales de mantenimiento de la inversión y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Queda patente, por tanto, la clara decisión del legislador de obligar a esta entidades a una amplia distribución de beneficios, lo que se refuerza al establecer una reserva legal máxima del 20% del capital social, quedando prohibidas cualquier otro tipo de reservas de carácter indisponible. Además, los  beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles o participaciones en el capital que no se distribuyan, deberán reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social en el plazo de los tres años siguientes a su transmisión.

Finalmente, otra de las características principales de estas entidades es que, voluntariamente, y cumpliendo determinados requisitos pueden acogerse a un régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades.

En primer lugar, las SOCIMI que estaban sometidas a un tipo de gravamen del 19% en el Impuesto sobre Sociedades y al tipo general para determinadas rentas, han visto mejorado aún más su régimen fiscal al establecerse el tipo de gravamen cero en el Impuesto sobre Sociedades, si bien el incumplimiento del plazo de permanencia de tres años de la inversión en inmuebles provocará la tributación al tipo general (30%) de la totalidad de las rentas generadas en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, con lo que se penaliza el incumplimiento de que los inmuebles para arrendamiento se transmitan antes de los tres años. De igual modo, tributarán al tipo general la parte de las rentas generadas por la transmisión de acciones o participaciones que incumplan el plazo de permanencia.

Además, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario están sometidas a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.

Los dividendos distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta.

En cuanto a los socios de las REIT españolas, si se trata de personas físicas sujetas al IRPF, el régimen fiscal actualmente es menos satisfactorio pues los dividendos percibidos que antes no estaban sometidos a retención, desde enero de 2013 sí lo están y, esos dividendos percibidos que anteriormente tenían la consideración de renta exenta, ahora sí deberán declararse, no siendo de aplicación tampoco la exención de los primeros 1.500 euros, establecida con carácter general en el IRPF.

En cuanto a las rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital de la SOCIMI supondrá para el socio persona física una ganancia o pérdida patrimonial que vendrá determinada por la diferencia entre su valor de adquisición y el valor de transmisión (valor de cotización o precio pactado si es superior al de la cotización). La ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro. De este modo también se ha eliminado para las personas físicas el atractivo que tenía la inversión en SOCIMIs, pues hasta enero de 2013, las variaciones patrimoniales derivadas de las transmisiones de participaciones en el capital en estas entidades se integraban en la base imponible del ahorro del IRPF con ciertos beneficios:

▪ Si resultaba una ganancia patrimonial, estaba exenta con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el 10% del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la participación durante los que la SOCIMI hubiese aplicado el régimen fiscal especial, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la participación transmitida. No obstante, la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la participación no estaba exenta en el caso de que se hubiese adquirido a una entidad vinculada, hasta el importe de la pérdida que obtuvo dicha entidad en la transmisión de esa participación.

▪ Si resultaba una pérdida patrimonial, sólo se computaba la parte que excediese del importe de los dividendos exentos que se hubiesen percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.

Por tanto, en conclusión, si bien la última reforma operada en el régimen de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario ha supuesto una flexibilización de las exigencias de constitución y régimen de inversiones, también es verdad que se ha desincentivado fiscalmente la inversión de pequeños ahorradores en este tipo de entidades, al haberse eliminado las ventajas fiscales que ello suponía.