Cuando se contrata
un préstamo hipotecario a interés
variable, el interés a pagar en cada cuota vendrá determinado por la
aplicación de un índice de referencia
más un diferencial, p. ej., Euribor+0,75. Actualmente, el índice de
referencia más utilizado es el Euribor, pero no es el único, sino que existen
otros que ya venían aplicándose con anterioridad, y que pueden seguir
utilizándose, y algunos otros nuevos de reciente aplicación.
La actividad
primordial del mercado hipotecario mediante la movilización de los
recursos obtenidos de los préstamos hipotecarios a través de la emisión de
títulos hipotecarios, precisa la determinación de los tipos de interés para las operaciones activas (préstamos) y de las
operaciones pasivas (títulos). La fijación de los tipos de interés para
unas y otras dependerá de las necesidades de prestamistas y prestatarios y de
los plazos a que se concierte la operación.
Ya la Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 establecía
que los préstamos hipotecarios que sirviesen de cobertura a las emisiones de
cédulas o bonos hipotecarios a interés variable, debían concederse con tipos de
interés variable en relación con un tipo de referencia. De igual modo, la Orden
Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones
financieras de los préstamos hipotecarios, encomendaba al Banco de España la
definición mediante circular de un conjunto de índices o tipos de interés de
referencia oficiales.
De este modo, el
Banco de España, mediante la Circular 5/1994, de 22 de julio, adaptó el
contenido de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las
operaciones y protección de la clientela, estableciendo la definición y fórmula de cálculo de los tipos de referencia oficiales de
los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable, de forma que su
objetividad de cálculo y difusión legal hiciesen innecesaria la comunicación
individual al prestatario de las variaciones de tipos de interés. En este
sentido se definieron los siguientes índices oficiales:
1) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres
años de bancos.
2) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres
años de cajas de ahorros.
3) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres
años del conjunto de entidades.
4) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros
(también conocido como «Indicador CECA, tipo activo»).
5) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de
la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
6) Tipo interbancario a un año (también conocido como tipo
MIBOR a un año). No obstante, tras la entrada de España en el euro, el índice
MIBOR quedó exclusivamente vigente para los préstamos hipotecarios formalizados
con anterioridad al 1 de enero de 2000.
7) Referencia interbancaria a un año (Euribor). Este índice,
que se introdujo tras la entrada del euro, vino a sustituir al anterior Mibor
y, en la práctica, se ha convertido en el índice de referencia de préstamos
hipotecarios por excelencia, lo cual no ha impedido que el resto de índices
mantuviesen su condición de índices oficiales y que también se concertasen
préstamos hipotecarios a ellos referenciados.
Actualmente, la normativa en vigor sobre la materia se
encuentra en la Orden EHA/2899/2011, de
28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios,
que en su artículo 26 determina que en el caso de préstamos concedidos a tipo
de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como
índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
▪ Que se hayan calculado
a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia
entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras
entidades.
▪ Que los datos que sirvan de base al índice o tipo
sean agregados de acuerdo con un procedimiento
matemático objetivo.
Además, se exige que
la entidad prestamista, una vez que el cliente le haya facilitado la información
correspondiente a sus necesidades de financiación, situación financiera y
preferencias, le facilite una
información personalizada que le ayude al cliente a comparar los préstamos
disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión
fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se entregará
gratuitamente y con la debida antelación al cliente en un modelo normalizado
denominado Ficha de Información
Personalizada (FIPER) y recogerá las características del préstamo, el tipo
de interés, periodicidad, número de pagos, importe de cada cuota hipotecaria,
tabla de amortización, costes, consecuencias en caso de incumplimiento, etc.
De forma especial se
exige que en los casos de préstamos a interés variable se adjunte a la FIPER en
un documento separado una referencia especial a las cuotas periódicas a
satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los
tipos de interés, debiendo presentarse, al menos, tres cuotas de amortización,
calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que los
tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años (o en el plazo
máximo disponible si es menor).
En cuanto a los tipos de interés oficiales establecidos
por la citada Orden EHA/2899/2011, se concreta que mensualmente se
publicarán los siguientes:
1) Tipo medio de los
préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda
libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
2) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y
cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de
crédito en la zona euro.
3) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de
la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
4) Referencia interbancaria a un año (Euribor).
5) Permuta de intereses/Interest
Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
6) El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios
formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000 conforme a lo previsto en
el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del
euro.
De la comparación del listado anterior al actual se puede
comprobar que se han incluido algunos
índices de referencia nuevos (el IRS a 5 años y el tipo medio de préstamos
entre 1 y 5 años del conjunto de las entidades de la zona euro), y,
paralelamente, se han eliminado algunos
índices de referencia anteriores, en concreto tres: el tipo medio de los
préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre,
concedidos por las cajas de ahorro (IRPH-Cajas);
el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos (IRPH-Bancos), y el tipo activo de referencia de las cajas de
ahorros (Tipo CECA).
Ante las dudas que estaba suscitando la continuidad de los tres índices de referencia para préstamos
hipotecarios que dejaron de ser considerados oficiales para los nuevos
préstamos contratados a partir de la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011,
de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios, el Banco de España en un comunicado de 30 de abril de 2013 ha
dejando constancia de que según se indica en la disposición transitoria única
de la citada Orden, “los índices o tipos de referencia que se publicaran con
carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable
a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a
todos los efectos…”, es decir, que dichos
índices, mientras sigan publicándose, continúan siendo índices válidos para
los créditos o préstamos hipotecarios a tipo de interés variable que a la
entrada en vigor de la Orden los tuvieran como índice de referencia.
Además, la citada Orden EHA/2899/2011 indica que la desaparición completa de los citados
índices o tipos se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la
misma y su normativa de desarrollo, es decir, el 6 de octubre de 2013, pero “siempre que en ese plazo se hubiese
establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos
afectados”.
El propio Banco de España aclara que el Gobierno está trabajando en la regulación de dicho régimen de
transición que, previsiblemente, estará aprobado antes del citado 6 de
octubre, y que hasta que el mismo se determine y entre el vigor, se seguirá
publicando mensualmente el valor de dichos índices de referencia.
