Cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios

Una de las cláusulas que las entidades financieras suelen incluir en los préstamos hipotecarios es la denominada cláusula suelo, consistente en fijar un tope mínimo al tipo de interés aplicable, lo que supone que la cuota hipotecaria no podrá bajar de ese “suelo” mínimo. En la práctica se traduce en que el deudor hipotecario no puede beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés.

Los préstamos a interés variable se caracterizan porque el tipo de interés aplicable durante la vigencia del préstamo puede subir y bajar en función de un índice de referencia, con lo que si sube ese índice de referencia la cuota a pagar será mayor y, si baja, el prestatario se podrá beneficiar de un menor tipo de interés en el préstamo y, por tanto, una menor cuota hipotecaria.

Aunque existen diversos tipos de referencia oficiales, la mayor parte de los préstamos hipotecarios están referenciados al Euribor, al que se añade además un diferencial. Por ejemplo, el tipo de interés del préstamo puede estar fijado en Euribor+0,75. De este modo, si un préstamo se revisase en abril, mes en el que el Euribor está al 0,528, el interés aplicable sería del 1,278 hasta la siguiente revisión.

Sin embargo, cuando existe una cláusula suelo en el préstamo hipotecario el tipo de interés no puede ser inferior a ese tope. Por ejemplo, si se firmó la hipoteca con una cláusula suelo del 3%, el prestatario nunca podrá beneficiarse de la bajada del Euribor pues deberá pagar ese 3%.

Paralelamente, los contratos de préstamo suelen incluir también las denominadas cláusulas techo que operan en sentido contrario, es decir, aunque suban los tipos de interés al prestatario nunca se le aplicará un tipo de interés superior al fijado como techo. Sin embargo, en los contratos bancarios este techo suele estar fijado en topes muy altos, alrededor del 15%, y en un escenario como el actual de bajos tipos de interés resulta harto improbable que los intereses llegasen a tocar esos límites.

Las cláusulas suelo, aunque legales, han sido muy criticadas y existen diversas asociaciones de usuarios bancarios y despachos de abogados especializados que se han dedicado a reclamar judicialmente la nulidad de las mismas, si bien los resultados han sido dispares.

La noticia actual es que el pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia y ha obligado a las entidades a que adviertan expresamente a los clientes que firmen el préstamo hipotecario que no podrán beneficiarse de las bajadas del Euribor al existir dicha cláusula.

El Supremo afirma en su sentencia que no es suficiente con que las cláusulas sean comprensibles de forma aislada y que, además, los clientes deben ser informados de forma clara y destacada de la existencia de dichas cláusulas y de sus consecuencias. Se trata con ello de evitar una falta de transparencia y que las cláusulas suelo puedan pasar inadvertidas para el consumidor entre la multitud de estipulaciones del contrato.

Por tanto, las cláusulas suelo siguen siendo legales y sólo se procederá a su anulación cuando no se hayan cumplido los requisitos de transparencia.

Por otra parte, hay que hacer notar que la declaración de nulidad de las cláusulas no tiene efectos retroactivos, es decir, no afectará a los contratos ya existentes ni a las cantidades ya pagadas, sino que sólo tendrá efectos “a futuro” para las cuotas hipotecarias aún pendientes de pago.