Lo que la ley regula

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lunes, 5 de enero de 2015

Gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler

En los contratos de arrendamiento, el arrendatario (inquilino) está obligado a pagar al arrendador (propietario de la vivienda) la renta pactada que, con carácter general tendrá carácter mensual y se pagará por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes, es decir, entre los días 1 y 7 del mes de enero se abonará la renta correspondiente el mes de enero.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que dicho pago resulte acreditado suficientemente por otros procedimientos, p. ej. mediante el justificante de la transferencia bancaria.

Además del pago del alquiler propiamente dicho, es decir, la renta correspondiente al uso y disfrute de la vivienda, existen otros gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario tales como impuestos municipales, gastos de comunidad, recibos de suministros, etc.

En relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la ley considera que es un impuesto vinculado a la propiedad del inmueble y, por tanto, debe ser satisfecho por el arrendador, puesto que grava la propiedad tanto del suelo como del vuelo, esto es, del suelo edificado y de la propia edificación. No obstante, puede pactarse su repercusión al inquilino. La práctica habitual es que el IBI lo paga el propietario que es el obligado principal y si así se ha pactado entre las partes, posteriormente el arrendador enviará fotocopia del justificante de ingreso para que el arrendatario pague su importe.

La tasa de basuras también de carácter municipal, en principio, está vinculada con la propiedad del inmueble, pero en este caso es más razonable su repercusión al arrendatario pues al fin y al cabo se está gravando un servicio por la retirada de basura que genera en realidad el arrendatario, no el propietario que no habita la vivienda. Actualmente puede darse el caso de estar ante una tasa que no existía en el momento de formalizarse el arrendamiento y que, por tanto, en el contrato no está establecido nada al respecto. Como ya se ha anticipado lo lógico y normal en estos casos es repercutir la tasa de basura al inquilino pues se debe acudir a la causa de la misma, que es precisamente la recogida de basuras generada por las viviendas y locales, y lo más justo es que el pago lo soporte quien genera los residuos y se beneficia de su retirada.

En  cuanto al paso de carruajes o vado permanente, al igual que en el caso de la tasa de basuras, aunque el tributo vaya dirigido al propietario del inmueble como sujeto pasivo, lo lógico también es que sea repercutido al arrendatario pues es él el que se beneficia del libre acceso, no el propietario que no ocupa la vivienda.

Respecto a los gastos de comunidad, también están vinculados con la propiedad del inmueble. De hecho, en caso de impago la comunidad de propietarios se dirigirá contra el propietario, no contra el inquilino. Sin embargo, es posible que se haya pactado libremente la repercusión al arrendatario, en cuyo caso debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.

Finalmente, en cuanto a los gastos de suministros correspondientes a los servicios como luz, gas, agua, teléfono, etc., la práctica habitual es que se repercutan al inquilino puesto que pueden individualizarse perfectamente mediante aparatos contadores y, además, al igual que se ha argumentado en otras ocasiones, se corresponden con usos realizados por el arrendatario.

14 comentarios:

  1. Hola querría saber si cuando se habla de precio de alquiler de un local te dan un precio, por ejemplo 500€ y no se especifica más, se entiende que incluye en ese precio el Iva. Gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      No existe ninguna “ley escrita” que se pronuncie en un sentido o en otro, por lo que lo recomendable es preguntar en cada caso concreto.
      Muchas veces, especialmente si el arrendador es un particular, se da un precio y luego se cae en la cuenta del IVA y se añade después. Por el contrario, si se trata de empresas especializadas en el alquiler de viviendas y locales, al estar más familiarizadas, ya suelen dar los precios desglosando el IVA.

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  2. Hola soy propietaria y me gustaria saber si, aunque no me cobran el primer trimestre hasta Mayo, la tasa de basuras se puede cobrar proporcionalmente mes a mes al inquilino, para no tener que ir modificando el pago del inquilino cada mes?

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    1. Buenos días Anónimo
      En el contrato de alquiler rige, en primer lugar, la libertad de las partes, lo que significa que se puede pactar en el contrato de arrendamiento, por ejemplo, que la tasa de basura corre por cuenta del inquilino y que se pagará de forma prorrateada a lo largo de las doce mensualidades. Sin embargo, lo que sucede es que, normalmente, no existe una cláusula específica en este sentido o, al menos, no de forma tan detallada, por lo que en esos casos habrá que estar a la regla general.
      Ya comento en la entrada que en el caso de la tasa de basuras el criterio preponderante es vincularlo con el “uso” y, por tanto, repercutir su importe al arrendatario. La forma habitual es remitir un recibo extraordinario indicando su importe y adjuntando documento justificativo (p. ej. fotocopia o escaneo del giro municipal). Nada impide, como digo, si se ha pactado previamente, que el pago se repercuta de forma prorrateada, pero a mi entender, y para una mayor claridad, yo optaría por un recibo extraordinario.

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    2. Muchas grácias por la respuesta. Entonces si hago un recibo extraordinario tengo que añadirle el iva y restarle la retención cómo hago con la renta del alquiler?

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    3. Buenas tardes Anónimo
      No, en este tipo de recibos no se incluye IVA ni retención por IRPF. Si la tasa de basuras que te pasa el Ayuntamiento asciende, por ejemplo, a 78,47€, tú debes hacer un recibo a tu alquilado por ese importe de 78,47€, sin IVA y sin retención. El arrendatario te paga a ti por la tasa de basura lo mismo que pagas tú al Ayuntamiento por ese concepto.

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    4. Ok, muchas grácias.

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  3. buenos dias
    me han comentado que hay una nueva ley que dice que puedo repercutir al inquilino el 12% de los gastos en caso de mejoras del inmueble eso es cierto ???

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    1. Buenos días Nuria
      En esta entrada del blog hablo de los gastos repercutibles al inquilino (gastos de comunidad, impuestos, etc.); la cuestión de las obras de conservación y mejora efectuadas en las viviendas alquiladas y su posible repercusión al inquilino se tratan en otra entrada del blog a cuya lectura te remito: http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/11/obras-de-conservacion-y-mejora-en.html
      En cuanto a la pregunta que planteas te diré que se trata de una posibilidad que la antigua ley de arrendamientos urbanos prevé para los propietarios de pisos de renta antigua y que permitiría incrementar la renta en un 12% anual del capital invertido en la obra de reparación siempre y cuando este incremento no supere el 50% de la renta anual. Te recomiendo la lectura de un artículo donde se trata esta cuestión: https://www.abogadosparatodos.net/repercutir-las-obras-al-inquilino-en-viviendas-de-renta-antigua/

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  4. Informaciones contradictorias. Alguien está equivocado: https://www.tarracogest.com/tratamiento-tributario-de-los-gastos-repercutidos-en-el-alquiler-a-efectos-de-iva-y-de-retencion-a-cuenta-de-irpf/

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    1. Buenos días Anónimo
      Pues probablemente sea yo quien esté equivocada, porque, desde luego, no soy infalible. Pero mis comentarios en la entrada están bastante en línea con otros muchos artículos que puedes encontrar en Internet sobre este tema y están basados sobre lo que especifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la práctica más generalizada respecto a quién debe pagar uno u otro gasto si el propietario o el inquilino.
      Por su parte, el artículo al que haces referencia está más enfocado al tratamiento tributario de esos gastos, principalmente IVA e IRPF, desde una perspectiva de arrendador persona jurídica o, al menos, “empresario o profesional que realiza una operación de arrendamiento y que incluye tales gastos en la factura que documenta dicha operación”.
      En todo caso, yo siempre aconsejo la consulta con un profesional y en este caso, lógicamente, también te recomendaría consultar con un abogado otro experto que seguro podrá aconsejarte mejor que yo.

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  5. El incremento de una obra para un inquilino de renta antigua en el recibo es de un 12% sobre la cantidad q le corresponde al propietario y esa cantidad q sale dividida entre 12 meses y el resultado es lo q debe pagar el inquilino.
    Puede el inquilino pagarlo todo de una vez al propietario y así evitar la repercusión mensual

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    1. Buenos días Anónimo
      El procedimiento que indicas es el que está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y siguiendo la ley la repercusión del gastos se hará en el recibo mensual. Para que sea factible la solución que indicas de hacer un pago único deberás llegar a un acuerdo con el arrendador en ese sentido. Aunque me temo que puede ser difícil llegar a ese acuerdo por un problema en el cálculo de la cantidad a tanto alzado puesto que el incremento de la renta será durante toda la vida del contrato.

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