La vivienda pierde su carácter de familiar cuando allí reside la nueva pareja

Generalmente, en los casos de separación y divorcio, y en defecto de mutuo acuerdo entre los cónyuges, será el juez quien decidirá sobre el destino de la vivienda que hasta el momento había tenido el carácter de familiar por haber sido la residencia habitual de todos sus miembros.

Cuando la pareja que se separa tiene hijos comunes, lo más normal es que se atribuya el uso y disfrute de la vivienda al cónyuge que tiene la custodia de los hijos. Esto ha propiciado que el cónyuge que mantiene la patria potestad pero no la custodia, normalmente el padre, debe buscar un nuevo domicilio porque la madre se queda en la vivienda con los hijos. Y esto es así no sólo cuando la vivienda había sido adquirida por ambos cónyuges sino también cuando se trataba de una vivienda privativa comprada por el esposo antes del matrimonio.

Esta situación que se ve natural para que los hijos mantengan su hábitat, pues no olvidemos que lo que se trata es buscar el bienestar de los menores, ha llevado a casos de abuso en los que el ex-marido ha tenido que seguir pagando la pensión a sus hijos, como es normal, pero también ha seguido manteniendo los gastos de esa vivienda común en la que ya no reside, incluso cuando la ex-esposa ha rehecho su vida y su nueva pareja convive con ella en el antiguo domicilio familiar. Pues bien, estas situaciones van a dar un vuelco en virtud de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo que confirma el criterio mantenido por la Audiencia Provincial de Valladolid en el sentido de considerar que la entrada de una tercera persona en la vivienda hace perder a ésta su antigua naturaleza de vivienda familiar al servir ahora en su uso a una familia distinta y diferente.

Cierto es que la Sentencia del Supremo ha causado cierto revuelo pero no debemos dejarnos llevar por un feminismo recalcitrante pues hay que tener en cuenta dos aspectos.

El primero es que la sentencia no habla de hombres o mujeres, la sentencia habla de cónyuge que tiene la custodia y cónyuge que no la tiene, y si bien es verdad que en la gran mayoría de los casos es la mujer la que mantiene la custodia de los hijos y residencia en la vivienda familiar, también hay casos en que son los hombres quienes lo hacen, y la sentencia afecta a unas y otros.

El otro aspecto a valorar es que en muchos casos la mujer que mantiene el uso de la vivienda con los hijos, tiene una nueva relación y esa nueva pareja también reside en la casa familiar, lo que en la práctica supone que un tercero ha entrado en la vida y en la vivienda y lo cierto es que no se puede obligar al ex-conyuge a mantener a la actual pareja de su ex, puesto que se trata de un tercero ajeno que no forma parte de la familia.

La cuestión, finalmente, en todos estos casos residirá, como siempre, en un problema de prueba y para ello será más que recomendable contar con los servicios de un detective privado para poder averiguar si efectivamente la nueva pareja reside o no reside habitualmente.

En diciembre de 2017 acaba el plazo para que todos los edificios sean universalmente accesibles

El 4 de diciembre de 2017 finaliza el plazo que legalmente se había establecido para que todos los edificios sean accesibles y se eliminen las barreras arquitectónicas.

La disposición adicional tercera del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social determina que el plazo máximo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación será hasta el 4 de diciembre de 2017, fecha a partir de la cual deberían estar efectuados todos los ajustes razonables en materia de accesibilidad en los espacios y edificaciones existentes.

De este modo, todos los edificios públicos y privados deben adaptarse al Código Técnico de Edificación y abordar las reformas necesarias para garantizar la accesibilidad universal. En otro artículo de este blog ya traté la eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios a cuya lectura remito, y ahora en este post vamos a tratar la nueva dimensión que se deriva de la última legislación sobre la materia.

El Real Decreto Legislativo 1/2013, pivota sobre un concepto importante: los ajustes razonables. En este sentido, el propio cuerpo legal define los ajustes razonables como las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Esta definición de ajustes razonables nos lleva a otro aspecto importante que es el de que éstos no supongan una carga desproporcionada o indebida. Para determinar este punto debemos remitirnos al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su artículo 2 define los ajustes razonables como las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Así pues, todas las comunidades de propietarios deben tener en cuenta que ya no sólo es que estén obligadas a eliminar las barreras cuando se vote por mayoría en junta o cuando lo solicite un discapacitado o un mayor de 70 años, sino que ahora la obligación deriva directamente de la ley, aun cuando no haya nadie que lo solicite. Además, esta garantía de accesibilidad afecta a todos los elementos comunes, esto es, no sólo las viviendas sino también los garajes, trasteros, piscinas, jardines, etc.

El Tribunal Constitucional anula parcialmente la plusvalía municipal

El Tribunal Constitucional ha anulado el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como “plusvalía” cuando se demuestre que no ha existido tal revaloración.

El IIVTNU es un impuesto municipal, recaudado por los Ayuntamientos, que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto al transmitir la propiedad o al constituir o transmitir derechos reales de goce limitativos de dominio, ya sea a título oneroso (compra-venta, permuta, expropiaciones, etcétera), gratuito o lucrativo (donación, herencias o legados) por actos inter-vivos o mortis-causa. Dicho impuesto debe ser pagado en las transmisiones a título oneroso por el transmitente del terreno; en las transmisiones a título gratuito por el adquirente o donatario y en las transmisiones mortis causa por el heredero o legatario a cuyo favor se constituye o transmite el derecho sobre el inmueble.

El problema que se planteaba es que este impuesto que, en teoría, grava el incremento del valor habido y que se pone de manifiesto con la transmisión (p. ej. venta de un piso), resulta que en los años de crisis ha sucedido lo contrario, es decir que el vendedor no ha experimentado una revalorización del terreno y del inmueble sino todo lo contrario, ha sufrido una pérdida, y pese a ello, debía seguir tributando.

Ahora, el Tribunal Constitucional extiende a todo el territorio español, y no sólo al País Vasco donde ya existía un pronunciamiento, la nulidad y declaración de inconstitucionalidad de determinados preceptos de la ley reguladora del Impuesto al declarar que el IIVTNU vulnera el principio constitucional de capacidad económica dado que no se vincula, necesariamente, a la existencia de un incremento del valor real del bien, sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo. La denominada plusvalía municipal se aplica en todos los casos en que exista una transmisión, calculándose el impuesto de una forma objetiva tomando el valor catastral y el número de años (entre uno y veinte) en los que el bien ha estado en manos del transmitente. A juicio del Tribunal Constitucional esta fórmula de cálculo no tiene en cuenta si el bien ha generado verdaderamente una plusvalía o, por el contrario, una minusvalía (lo que ha sido frecuente en estos últimos años), puesto que simplemente se aplica de forma automática. El Alto Tribunal considera inconstitucionales los impuestos que afecten a aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia.

¿Quién paga el IBI en una compraventa, el comprador o el vendedor?

Quien en alguna ocasión ha comprado o vendido un piso se ha enfrentado a esta cuestión. Cuando se afronta quién va a hacerse cargo de los gastos, el criterio general suele ser que el comprador asume todos los gastos (notariales, registrales, etc.) a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (popularmente denominado plusvalía municipal) que suele correr por cuenta del vendedor.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), anteriormente conocido como contribución, es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles y cuyo hecho imponible es la propiedad y titularidad de derechos (usufructo, superficie o concesión administrativa) sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos.

El Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, da respuesta a la pregunta planteada inicialmente en su artículo 75 al tratar el devengo del impuesto y el período impositivo, indicando que el impuesto se devengará el primer día del período impositivo y que el período impositivo coincide con el año natural. Así pues, siguiendo la literalidad de la ley, resultará obligado al pago del IBI quien fuese titular del inmueble a 1 de enero, es decir, el vendedor. De este modo, da igual que la compraventa se realice en marzo que en noviembre, puesto que el obligado legalmente es el vendedor que era el titular al inicio del año.

Sin embargo, es posible que entre comprador y vendedor se acuerde de forma privada otro sistema de reparto de gastos, y que sea el comprador quien asuma el pago, pero debe quedar claro que la ley declara como sujeto obligado al vendedor.

Por otra parte, la Ley de Haciendas Locales también establece la responsabilidad subsidiaria del comprador quedando afectado el inmueble al pago de la deuda. En este sentido, el artículo 64 determina que en los supuestos de cambio de titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. De hecho se obliga a los Notarios a advertir de esta circunstancia a los intervinientes en la operación.

Consejo Arbitral para el Alquiler

El Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid es un órgano de naturaleza jurídico-administrativa, adscrito a la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, diseñado con el fin primordial de implantar un sistema arbitral para la solución de los conflictos entre las partes en los arrendamientos. Desde su creación el Consejo Arbitral para el Alquiler ha firmado diversos convenios con colegios profesionales e instituciones arbitrales (Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles; Colegio de Notarios; Colegio de Abogados; Colegio de Procuradores; Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria; Sociedad Española de Arbitraje y Asociación de Arbitraje Inmobiliario) configurándose así como una estructura que facilita una organización imparcial, objetiva, independiente y altamente cualificada, que soluciona, de una manera rápida y efectiva, los conflictos surgidos entre los particulares.

Los fines del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid son el fomento y la articulación de un sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos derivados de la interpretación y aplicación de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (viviendas, locales y garajes). Con la implantación de este sistema arbitral se garantiza que las partes que libremente decidan acogerse al mismo puedan disponer de árbitros especializados y con experiencia en arrendamientos de fincas urbanas.

Para que el Consejo Arbitral pueda ejercer sus funciones respecto de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas se exigen el cumplimiento de dos requisitos: sometimiento al arbitraje y depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid.

· Sometimiento al arbitraje: en el contrato de arrendamiento o, en su caso, en el convenio arbitral, se debe incluir un cláusula en virtud de la cual las partes convienen en someterse de mutuo acuerdo al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos del Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.

· Depósito de la fianza: la fianza del arrendamiento que debe entregar según la Ley de Arrendamientos Urbanos el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y servir de garantía ante posibles quebrantos económicos debe ser depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (C/ Basílica, 23).

El sistema presta servicios de información y asesoramiento técnico y jurídico tanto a arrendadores como a arrendatarios y articula un sistema arbitral objetivo, rápido y económico para la resolución de conflictos fuera de los juzgados y tribunales en materia de arrendamiento de fincas urbanas. Con ello, en definitiva se consigue ofrecer garantías a los propietarios de fincas urbanas, mitigando la desconfianza del arrendador y, por tanto, consiguiendo aumentar el mercado de viviendas en alquiler.

Derecho de asistencia y voto en las juntas de propietarios

El derecho de asistencia y voto en la junta de propietarios es personal pero no intransferible. De hecho el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, admitiéndose como delegación y representación un simple escrito firmado por el propietario.

En caso de que el piso o local pertenezca a varios propietarios “pro indiviso” (p. ej. un matrimonio sobre el piso conyugal o varios hermanos sobre el local heredado de sus padres) éstos deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (p. ej. uno de los cónyuges o uno de los hermanos actúa en representación de los demás y asiste y vota en las juntas).

Si la vivienda o local se halla en usufructo (p. ej. usufructo del cónyuge viudo pero con propiedad del hijo del fallecido), la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (p. ej. el hijo), aunque legalmente se prevé que, salvo manifestación en contrario, el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario (p. ej. el cónyuge viudo que reside en el piso en calidad de usufructuario cuya nuda propiedad corresponde a su hijo, acude a la junta y vota en representación de su hijo). No obstante, cuando se trate de aprobar obras extraordinarias, obras de mejora u obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, se requerirá una delegación expresa del nudo propietario en el usufructuario.

Un supuesto especial es el del vecino moroso que puede asistir a la junta pero no tendrá derecho al voto. Tal y como se indica en el artículo 15 de la LPH los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. Así pues no podrán votar los vecinos que tengan cuotas y/o derramas impagadas mientras no paguen o consignen judicialmente las cantidades debidas.

Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la junta, inmediatamente se restituye al propietario su derecho de voto en la junta. En realidad, estamos ante una práctica poco ortodoxa pero más frecuente que lo que sería deseable en las comunidades de vecinos.

En el acta de la junta se hará constar los propietarios privados del derecho de voto por este motivo, teniendo en cuenta que ese propietario y su cuota de participación en la comunidad no serán computados a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley para cada tipo de acuerdo.

En este punto conviene recordar que en algunas comunidades de propietarios se exhibe en el tablón de anuncios la lista de morosos y que esta práctica es contraria a la Ley de Protección de Datos. El criterio predominante en la jurisprudencia en este sentido es que sólo se puede publicar la lista de morosos en el tablón de anuncios cuando no haya podido ser notificada de otro modo, es decir, el Presidente o el Administrador tienen la obligación de notificar al deudor moroso en primer lugar en su domicilio o en el inmueble de que sea propietario y sólo cuando resulte imposible dicha notificación por estos cauces se podría recurrir al sistema del tablón de anuncios. De este modo se trata de conjugar el interés que existe en hacer constar en la convocatoria de la junta que existe un moroso que no podrá ejercer sus derechos de voto en la junta y, por otra parte, la debida protección de datos personales.

Tipos de viviendas protegidas: VPO, VPP, VPPB, VPPL y VPPA

Quienes buscan vivienda probablemente antes de acudir al mercado libre intentarán conseguir algún tipo de ayuda o bonificación en la adquisición y/o alquiler, lo que les habrá conducido irremediablemente a un baile de siglas que identifican a un tipo de vivienda frente a otro, sin comprender exactamente qué diferencia hay entre unas de otras. Sin lugar a dudas, las siglas más barajadas son las correspondientes a la Vivienda de Protección Oficial (VPO) y la Vivienda de Protección Pública (VPP), pero no se agota ahí la variedad pues también están las Viviendas de Precio Tasado (VPT), las Viviendas con Protección Pública  de Precio Limitado (VPPL), las Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB), etc. Además, debemos recordar que aunque los requisitos y características básicas se fijan en los Planes de Vivienda estatales, la concreción exacta de las viviendas protegidas destinadas a la venta o al arrendamiento corresponde a las diferentes Comunidades Autónomas.

Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO), en su nomenclatura tradicional, son viviendas que con unas dimensiones y precios regulados por la Administración se destinan a ser el domicilio habitual de sus compradores que deben cumplir determinados requisitos (nivel de ingresos, residencia, número de integrantes del núcleo familiar, etc.), pudiendo acceder a condiciones económicas, financieras y/o fiscales más ventajosas que si se tratarse de vivienda libre. Las viviendas de protección oficial, que tienen una superficie no superior a 90 metros cuadrados, sólo pueden ser destinadas a vivienda habitual del comprador que no podrá venderla durante un plazo determinado (diez, veinte o más años). Además, se exige unos ingresos máximos de la unidad familiar inferiores a 5,5 veces el SMI (actualmente se utiliza como indicador el IPREM) para las VPO de régimen general, o ingresos no superiores a 2,5 veces el IPREM para las VPO de régimen especial. También cuentan con ventajosas condiciones en la financiación bancaria pues se subvencionan los intereses.

Viviendas de Protección Pública (VPP)

Anteriormente, en las VPO se diferenciaba entre viviendas de promoción pública y de promoción privada, pero actualmente todas las viviendas de protección oficial se consideran Viviendas de Protección Pública (VPP), es decir, viviendas protegidas que podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y que han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, categoría general ésta que engloba otras muchas subespecies de viviendas protegidas: viviendas con protección pública básica (VPPB); viviendas con protección pública de precio limitado (VPPL); viviendas de protección pública para arrendamiento (VPPA), etc. Seguidamente se resumen las características principales de las viviendas con protección pública (VPP) de la Comunidad de Madrid.

Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB)

Modalidad de VPP con una superficie construida máxima de 110 m² que puede incrementarse hasta 150 m² para familias numerosas. Como todas las viviendas protegidas sólo pueden ser destinadas a constituirse el domicilio habitual del comprador. Una característica de este tipo de viviendas es que están sujetas a un Precio Máximo Legal de Venta (PMLV), es decir, un precio que la Comunidad Autónoma de Madrid fija por metro cuadrado de superficie útil en cada municipio y por encima del cual no puede ser vendida, lo que facilita el acceso a la vivienda para las personas con menores recursos económicos (p. ej. jóvenes). La duración de la calificación de la vivienda como VPP será de 20 años a contar desde la calificación definitiva, si bien pude solicitarse la descalificación a partir de los 15 años. Para segundas y posteriores transmisiones el precio máximo legal de venta se calculará aplicando al precio de venta inicial actualizado según la variación del IPC un coeficiente del 1,5. Para acceder a viviendas VPP los ingresos familiares no deben superar 5,5 veces el IPREM.

Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

Las VPPL tienen una superficie máxima construida de 150 m², que en el caso de estar destinadas a familias numerosas tendrán una superficie entre 110 m² y 150 m². Al igual que las VPPB están sujetas a un precio máximo legal de venta y tienen una calificación protegida durante 20 años, pudiendo solicitarse su descalificación a partir de los 15 años. Como elementos diferenciadores se encuentran que estas viviendas sólo pueden ser promovidas en suelo destinado expresamente a vivienda libre, vivienda con protección pública de más de 110 m² o a vivienda a precio tasado y, en lo que respecta a los requisitos para su acceso es que los ingresos familiares no deben exceder 7,5 veces del IPREM.

Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA)

Son viviendas con superficie máxima de 110 m² que se destinan no a la compra sino al arrendamiento por personas cuyos ingresos familiares no superen 5,5 veces el IPREM. La característica fundamental de estas viviendas es que están sometidas a una Renta Máxima Anual por lo cual sus ocupantes se garantizan que la mensualidad de alquiler que deben pagar no superará ese límite que está marcado por la renta máxima anual.

Como variedad de las VPPA existen las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra (VPPA OC) que tendrán una superficie máxima de 70 m² y que están destinadas a menores de 35 años.

Obras de conservación y mejora en vivienda de alquiler

Cuando la vivienda es en propiedad, normalmente, no es preciso pedir permiso para realizar una obra en la misma, a lo sumo se comunica al resto de los vecinos como regla de cortesía o, en determinados casos, se pide autorización al Ayuntamiento. Sin embargo, en el caso de viviendas alquiladas la cuestión se complica y habrá que determinar si una obra puede realizarla directamente el inquilino, si es obligación del arrendador o si está expresamente prohibida.

En muchos contratos de alquiler se incluye alguna cláusula específica en este sentido, pero en otros muchos no hay nada establecido y habrá que estar a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En primer lugar debemos diferenciar las obras de conservación de las obras de mejora.

Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. No obstante existe una excepción a este principio: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, en cuyo caso el arrendador no está obligado a realizar las obras de conservación, siendo éstas responsabilidad del inquilino que ha causado el deterioro, que será quien deberá sufragarlas.

La obligación de reparación y de costear las obras de conservación tiene un límite marcado que es la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si un incendio o un terremoto provocan la inhabitabilidad de la vivienda, el arrendador no está obligado a repararla, dándose por extinguido el contrato por pérdida o ruina de la finca arrendada.

Si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En caso de que las obras tengan mayor envergadura ya serán de cuenta del arrendador. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de hacer obras y reparaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble y facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por técnicos o peritos al efecto. Cuando la urgencia de evitar un daño inminente o una incomodidad grave aconsejen tener que realizar la obra de forma inmediata el inquilino está facultado para hacerlo, comunicándoselo previamente al arrendador quien deberá inmediatamente satisfacer su importe.

Cuando las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o extinguir el mismo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Por otra parte, es posible que arrendador y arrendatario acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta quede reemplazado, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Se consideran obras de mejora las que se realizan para instalar nuevos servicios en la vivienda, mejorar los existentes o conseguir una mayor comodidad, salubridad o higiene.

El propietario que se proponga realizar estas obras de mejora deberá notificar por escrito al arrendatario su intención con, al menos, tres meses de antelación, indicando su naturaleza, objeto, duración, fecha de inicio y finalización y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde esta notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

El propietario que haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada podrá incrementar la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Salvo pacto en contrario, el incremento de la renta anual será en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Obras del arrendatario

El inquilino no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (p. ej. garajes o trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si pese a esta prohibición el arrendatario realizase alguna obra que afectase a la seguridad de la vivienda o la estabilidad de la edificación el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

El arrendador que no haya autorizado las obras está facultado para resolver el contrato de arrendamiento o esperar a su extinción, pudiendo exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Obras del arrendatario por razón de discapacidad

En caso de que el arrendatario quiera realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o actuaciones para que ésta resulte más accesible y pueda ser utilizada de forma adecuada deberá comunicarlo al arrendatario de forma escrita. Las obras podrán ser realizadas cuando el propio arrendatario o su cónyuge o persona que con él conviva de forma permanente sean mayores de setenta años o discapacitado. Legalmente sólo se pone como límite para la realización de estas obras el que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio y que no provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Por su parte, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

La falta de un aval individual en las pólizas colectivas no impide estar asegurado

El Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 29 de septiembre de 2015, ha dictaminado que la falta de un aval individual en las pólizas colectivas no impide estar asegurado. En los casos de suscripción de pólizas colectivas para el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta en la construcción de viviendas, la omisión de un certificado individual por culpa del promotor no impide tener por cubierto el riesgo asegurado.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado sentencia por la que se desestiman los recursos interpuestos por Banco Popular Español, la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia recaída en procedimiento sobre la efectividad de la póliza colectiva otorgada en su día por dichas entidades en relación con la devolución de las cantidades anticipadas entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en promoción en el ámbito de la Ley 57/1968, cuando falta la emisión de los certificados individuales.

Ante la demanda de los compradores, la sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación por entender que, aunque no se hubieran otorgado los avales individuales por las entidades demandadas, esto no les impedía disfrutar de las garantías establecidas por la Ley 57/1968 para los casos de incumplimiento de la promotora; este criterio fue confirmado por la sentencia dictada en apelación que señala que, al tratarse de un seguro colectivo, el comprador adquiere su condición de asegurado por el hecho de contratar con la promotora, sin que pueda verse afectado por el incumplimiento de ésta para con la asegurada.

La sentencia de la Sala Primera entiende que, en atención a la finalidad tuitiva de la norma, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se hubiera emitido un certificado individual.

Respecto de dicha falta de emisión no tiene responsabilidad el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, sino la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales. En estos casos debe entenderse que, al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasa a cubrir la eventualidad garantizada, que es la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía.

Al mismo tiempo, la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales por la entidad aseguradora o avalista a favor de cada uno de los compradores, legitima a éstos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al artículo 3 Ley 57/1968, pero la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

Derechos de tanteo y retracto y su aplicación en los arrendamientos urbanos

El derecho de tanteo, como derecho de adquisición preferente, se encuentra en íntima relación con el retracto o el derecho a favor de una persona de anular y resolver una venta o enajenación hecha a un tercero, configurándose como las dos caras de la misma moneda.

El tanteo es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona para adquirir con preferencia a terceros, por un mismo precio, un bien cuya enajenación a título lucrativo se pretende.

El retracto es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona que le faculta para anular o resolver una venta o enajenación hecha a un tercero.

El tanteo se ejerce con anterioridad a la transmisión, es el derecho que tiene una persona para ser puesto en conocimiento de la intención de transmitir un bien o derecho a un tercero, para que durante un plazo señalado pueda adquirir dicho bien por el mismo precio por el que la enajenación se pretende. Por el contrario, el retracto es la posibilidad a favor de esa misma persona para dejar sin efecto la enajenación ya consumada, es decir, el retracto se ejerce a posteriori, cuando la transmisión ya se ha efectuado.

En cualquier caso, y por su propia naturaleza, ambos derechos son excluyentes, ejercido el tanteo no puede ejercerse el retracto, y viceversa; hacer uso del derecho de retracto implica que no se ejerció en tiempo y forma el tanteo.

El derecho de tanteo, al igual que el retracto, puede ser legal, esto es, establecido por una disposición legal, o convencional, es decir, derivado de un acuerdo entre las partes.

En nuestro ordenamiento se reconoce el derecho de tanteo, entre otros, a favor del arrendatario o inquilino en los casos de venta del inmueble arrendado (art. 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos); a favor del titular del dominio directo y útil cuando uno de ellos pretenda la enajenación de la finca enfitéutica (art. 1.636 del Código Civil); a favor del Estado en la transmisión de bienes culturales entre particulares o de bienes pertenecientes al patrimonio histórico artístico español en subasta pública (art. 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español); a favor de los copropietarios de buques en el condominio naval (art. 155 de la Ley de Navegación Marítima); a favor de los socios en las transmisiones de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada (art. 107 de la Ley de Sociedades de Capital), etc.

En la propia definición del artículo 1.521 del Código Civil, el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Se configura pues el retracto legal como una facultad de libre ejercicio por las personas a quienes la ley les concede tan especial derecho, que deberá ejercitarse en los plazos y condiciones establecidos, y que se establece en plazos muy cortos. Por ejemplo, el artículo 1.524 del Código Civil sólo concede nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Este plazo es de caducidad. El retrayente, es decir, quien hace efectivo su derecho de retracto, deberá reembolsar al adquirente cuya venta se resuelve las cantidades correspondientes al precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida (artículo 1.518 del Código Civil).

Ejemplos de retracto legal concedidos por el ordenamiento son:

1.º El retracto de comuneros. El copropietario de una cosa común podrá ejercer este derecho en el supuesto de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, prorrateándose según sus cuotas cuando varios comuneros estén interesados en el retracto (artículo 1.522 Código Civil).

2.º El retracto de colindantes. Los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea, podrán ejercer el derecho de retracto cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero (artículo 1.523 Código Civil).

3.º El retracto de coherederos. Cuando alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, los demás coherederos podrán, en el plazo de un mes, subrogarse en lugar del comprador reembolsando el precio de la compra (artículo 1.067 Código Civil).

4.º El retracto de créditos litigiosos, a favor del deudor para el supuesto de que el acreedor transmita su crédito a un tercero (art. 1.535 Código Civil).

5.º El retracto enfitéutico, a favor tanto del titular del dominio útil como del dominio directo (art. 1.636 Código Civil).

6.º El retracto a favor de inquilinos y arrendatarios (art. 25 Ley Arrendamiento Urbanos).

Sin lugar a dudas, dejando aparte el derecho de adquisición preferente de participaciones mercantiles, uno de los campos donde mayor importancia tiene el derecho de tanteo y retracto es en el de los arrendamiento urbanos, tal y como se regula en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario o inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma, derecho que podrá ejercitar en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. En la práctica esto supone que el propietario de la vivienda arrendada debe comunicar al inquilino la intención de poner la vivienda a la venta por un precio, por ejemplo de 200.000 euros y el arrendatario por su parte tiene un mes para comprar esa vivienda por el precio indicado.

Pero puede suceder que el arrendador incumpla esa obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda arrendada. En ese caso entra en juego el derecho de retracto. Tal y como se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), podrá el arrendatario ejercer el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

En estos supuestos el arrendatario tiene también un plazo de 9 días naturales para ejercitar su derecho a subrogarse en la posición del nuevo adquirente previo pago del precio y demás gastos. Este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, era válido el pacto por el cual el arrendatario renunciase a su derecho de tanteo y retracto siempre que el contrato fuese de una duración pactada superior a cinco años. Actualmente, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, sin importar la duración del contrato, si bien en estos casos el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Exención de tasas judiciales para las comunidades de propietarios

La Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, estableció el régimen jurídico del pago de las tasas judiciales al que quedaban sujetas las personas físicas. Sin embargo, ahora, el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, entre sus medidas incluye la de declarar exentas a las personas físicas del pago de las tasas judiciales.

Este punto que está claro para las personas físicas (anteriormente sujeción y actualmente exención), no lo está tanto para las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, al no establecerse un criterio legal. Sin embargo vamos a hacernos eco de algunas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que aclaran la cuestión. Así, de forma paralela a las personas físicas, las comunidades de propietarios que anteriormente estaban sujetas a al pago de tasas judiciales ahora, tras la publicación del RDL 1/2015, también estarán exentas.

En primer lugar debemos referirnos a algunas contestaciones emitidas por la Dirección General de Tributos en 2013 donde se abogaba por la aplicabilidad de las tasas judiciales a las comunidades de propietarios:

 «Esta Dirección General, en el marco de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, consideró que las Comunidades de Propietarios estaban exentas del pago de la Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil y contencioso-administrativo, en tanto en cuanto las reclamaciones que interponen como tales "son instadas por personas físicas en nombre y representación de los copropietarios, lo que lleva a asimilar su régimen propio al de aquellas", exentas de acuerdo con la Ley 53/2002.

Dado que no existe una previsión genérica de exención para las personas físicas en el artículo 4 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal quedan sujetas sin exención al pago de la Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social que establece la citada Ley.

De acuerdo con lo anterior, habrá de aplicarse el tipo variable del 0,10% con el límite de 2000 euros, conforme con lo previsto en el artículo 7.3 de la Ley 10/2012.»

El argumento utilizado por la DGT en esta consulta para justificar el pago de tasas judiciales por las comunidades de propietarios al asimilar el régimen de las comunidades al de las personas físicas, es el mismo que utiliza ahora la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0790-15, de 12 de marzo de 2015, donde rectifica el criterio anterior y declara la exención del pago de tasas judiciales a las comunidades de propietarios.

 «Con la entrada en vigor, el pasado 1 de marzo, del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, la nueva letra a) del artículo 4.2 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, deja exentas a las personas físicas en la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social y, como lógica consecuencia, se suprime el apartado 3 del artículo 7 de dicha Ley en cuanto preveía, hasta la citada fecha, un tipo adicional para la fijación de la cuota variable de la tasa en cuento el sujeto pasivo fuera persona física.

A la vista de ambas modificaciones legales y del hecho de que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia, es necesario reconsiderar el criterio sostenido en nuestra contestación V1479-13, con registro de salida 26 de abril, resultando de ello que procede la exención en la tasa de los propietarios personas físicas en tanto en cuanto actúen a través de la Junta Directiva de la Comunidad y, en particular, de su Presidente.»

Régimen fiscal de la dación en pago de vivienda habitual

En una entrada anterior ya me ocupé del estudio de la dación en pago y del Código de Buenas Prácticas en procedimientos hipotecarios. Ahora, voy simplemente a hacer referencia a la reforma fiscal operada por el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, y, posteriormente, por la Ley 18/2014, de 15 de octubre, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, en relación con el régimen fiscal de la dación en pago de la vivienda habitual.

Con efectos desde el 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, se declaran exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto como consecuencia de la dación en pago o de un procedimiento de ejecución hipotecaria, judicial o notarial, que afecte a la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante de éste, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre ella, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Con esta medida, al menos, se evita que el deudor hipotecario que pierde su vivienda, además, tenga que tributar en el IRPF por el incremento patrimonial generado. No obstante, para que resulte de aplicación esta exención deben cumplirse ciertos requisitos.

En primer lugar debe tratase de la vivienda habitual del deudor hipotecario (no aplicable en el caso de entrega a de una segunda vivienda, p. ej. el apartamento de la playa) o de la vivienda habitual del garante del deudor hipotecario, es decir del avalista del deudor, p. ej. vivienda habitual de los padres del deudor hipotecario que avalaron a su hijo para la compra de la vivienda.

La Ley también exige que es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

En este mismo sentido de declarar exentas las ganancias patrimoniales en el IRPF, con efectos también desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, se declaran exentas en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana las transmisiones de la vivienda habitual realizadas por personas físicas mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler

En los contratos de arrendamiento, el arrendatario (inquilino) está obligado a pagar al arrendador (propietario de la vivienda) la renta pactada que, con carácter general tendrá carácter mensual y se pagará por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes, es decir, entre los días 1 y 7 del mes de enero se abonará la renta correspondiente el mes de enero.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que dicho pago resulte acreditado suficientemente por otros procedimientos, p. ej. mediante el justificante de la transferencia bancaria.

Además del pago del alquiler propiamente dicho, es decir, la renta correspondiente al uso y disfrute de la vivienda, existen otros gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario tales como impuestos municipales, gastos de comunidad, recibos de suministros, etc.

En relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la ley considera que es un impuesto vinculado a la propiedad del inmueble y, por tanto, debe ser satisfecho por el arrendador, puesto que grava la propiedad tanto del suelo como del vuelo, esto es, del suelo edificado y de la propia edificación. No obstante, puede pactarse su repercusión al inquilino. La práctica habitual es que el IBI lo paga el propietario que es el obligado principal y si así se ha pactado entre las partes, posteriormente el arrendador enviará fotocopia del justificante de ingreso para que el arrendatario pague su importe.

La tasa de basuras también de carácter municipal, en principio, está vinculada con la propiedad del inmueble, pero en este caso es más razonable su repercusión al arrendatario pues al fin y al cabo se está gravando un servicio por la retirada de basura que genera en realidad el arrendatario, no el propietario que no habita la vivienda. Actualmente puede darse el caso de estar ante una tasa que no existía en el momento de formalizarse el arrendamiento y que, por tanto, en el contrato no está establecido nada al respecto. Como ya se ha anticipado lo lógico y normal en estos casos es repercutir la tasa de basura al inquilino pues se debe acudir a la causa de la misma, que es precisamente la recogida de basuras generada por las viviendas y locales, y lo más justo es que el pago lo soporte quien genera los residuos y se beneficia de su retirada.

En  cuanto al paso de carruajes o vado permanente, al igual que en el caso de la tasa de basuras, aunque el tributo vaya dirigido al propietario del inmueble como sujeto pasivo, lo lógico también es que sea repercutido al arrendatario pues es él el que se beneficia del libre acceso, no el propietario que no ocupa la vivienda.

Respecto a los gastos de comunidad, también están vinculados con la propiedad del inmueble. De hecho, en caso de impago la comunidad de propietarios se dirigirá contra el propietario, no contra el inquilino. Sin embargo, es posible que se haya pactado libremente la repercusión al arrendatario, en cuyo caso debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.

Finalmente, en cuanto a los gastos de suministros correspondientes a los servicios como luz, gas, agua, teléfono, etc., la práctica habitual es que se repercutan al inquilino puesto que pueden individualizarse perfectamente mediante aparatos contadores y, además, al igual que se ha argumentado en otras ocasiones, se corresponden con usos realizados por el arrendatario.

Fianza arrendaticia

La fianza arrendaticia o fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad de dinero, equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario (inquilino) está obligado a entregar en depósito al arrendador (casero, propietario de la vivienda).

Tal y como se indica en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza se mantiene fija y no está sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario podrá pedir que se disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El objeto de esta fianza es servir de garantía para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones del arrendatario que todavía se encuentren pendientes de pago o tengan repercusión económica, tales como rentas impagadas, recibos de suministros pendientes de pago, posibles desperfectos en la vivienda, etc.

El arrendador tiene la obligación de devolver al arrendatario la totalidad de la fianza o, en su caso, la parte resultante después de haber aplicado su importe a algún pago o reparación, cuando concluya el contrato y se proceda a la entrega de llaves. En caso de que transcurra un mes y el propietario no haya procedido a la restitución de la fianza el arrendatario  podrá exigir el importe de la fianza incrementado en el interés legal del dinero.

Una práctica bastante frecuente, aunque no del todo ajustada a Derecho pues desvirtúa la finalidad propia de la fianza, es la de que el inquilino deje de pagar el último mes del contrato con cargo a esa fianza. Sin embargo este procedimiento que puede resultar muy ventajoso para el arrendatario puede no serlo tanto para el arrendador cuando descubra al término del contrato que existen gastos pendientes o reparaciones que no pueden ser cubiertos por la fianza, y que deberán ser reclamados al inquilino posteriormente.

La fianza debe depositarse en el organismo público que tenga asumida dicha competencia y que, normalmente, corresponde a un organismo público establecido al efecto en cada Comunidad Autónoma.

El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.

Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa?

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, dio carta de naturaleza a la hipoteca inversa, aunque algunas entidades ya habían iniciado su comercialización con anterioridad.

Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes o discapacitadas, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses. En definitiva se trata de un crédito garantizado mediante la hipoteca de la vivienda habitual, que permite la obtención de una renta periódica o su disposición de una sola vez a mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. De esta forma, el capital obtenido actúa como complemento a la jubilación.

La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad superior al 33%.

Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

La titularidad de la vivienda por parte del propietario queda garantizada hasta su fallecimiento. Cuando fallece, sus descendientes tienen la opción de recuperarla cancelando el préstamo o pidiendo a la entidad que les reintegre la parte que todavía queda sin entregar de ese préstamo.

La gran ventaja de esta fórmula es que se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda hasta el fallecimiento del propietario (prestatario) o, incluso, hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios (p. ej. cónyuge), si así se estipula en el contrato, pues legalmente se establece que sólo en ese momento será exigible la deuda por el acreedor y la entidad de crédito queda facultada para ejecutar la garantía. Por tanto, mientras el mayor o dependiente que ha constituido la hipoteca (deudor hipotecario) no fallezca, la entidad de crédito (acreedor hipotecario) no podrá ejercer ninguna acción tendente a la recuperación de la deuda (capital dispuesto o rentas satisfechas, más los intereses generados), si bien se prevé la posibilidad de que la entidad declare el vencimiento anticipado del préstamo en caso de que el deudor hipotecario haya transmitido voluntariamente el bien hipotecado, salvo que se procediese, en su caso, a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

En cuanto a las obligaciones de información y transparencia, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, determina la obligación de entregar una oferta vinculante mediante una Ficha de Información Personalizada y la prestación de un servicio de asesoramiento independiente.

Finalmente, y haciendo referencia a su régimen fiscal, atendiendo a la disposición adicional decimoquinta de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, están exentas en el IRPF las rentas obtenidas por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia por la constitución de hipotecas inversas sobre su vivienda habitual.

Además, las escrituras públicas que documenten la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación gozarán de una reducción del 90% de los honorarios registrales y de exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según se indica en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

Certificado y etiqueta de eficiencia energética de los edificios

Desde el 1 de junio de 2013 resulta obligatoria, junto a los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de esa fecha, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda.

Este certificado se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE 13 de abril de 2013). Este Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética, recogidos en el Código Técnico de Edificación.

Esta certificación tiene por objeto que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (envolvente térmica; instalaciones térmicas; instalaciones de iluminación; condiciones normales de funcionamiento y ocupación; condiciones de confort térmico y lumínico; calidad del aire interior, etc.) De esta forma, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Además, el citado Real Decreto 235/2013, contribuye a informar sobre las emisiones de CO₂ por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilita también la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

El Real Decreto establece el procedimiento básico que debe cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tienen en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios. El procedimiento básico de certificación se aplica a:

• Edificios de nueva construcción.

• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

• Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmente por el público.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general.

La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente, sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. En el caso de edificios ocupados por autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, la obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética se extiende a los de superficie útil superior a 250 metros cuadrados. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construcción o existente), será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado, asumiendo, igualmente, la obligación de su renovación.

Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los edificios destinados a viviendas se clasificarán energéticamente dentro de una escala de siete letras que va desde la A (edifico más eficiente) hasta la G (edificio menos eficiente).