Consejo Arbitral para el Alquiler

El Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid es un órgano de naturaleza jurídico-administrativa, adscrito a la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, diseñado con el fin primordial de implantar un sistema arbitral para la solución de los conflictos entre las partes en los arrendamientos. Desde su creación el Consejo Arbitral para el Alquiler ha firmado diversos convenios con colegios profesionales e instituciones arbitrales (Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles; Colegio de Notarios; Colegio de Abogados; Colegio de Procuradores; Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria; Sociedad Española de Arbitraje y Asociación de Arbitraje Inmobiliario) configurándose así como una estructura que facilita una organización imparcial, objetiva, independiente y altamente cualificada, que soluciona, de una manera rápida y efectiva, los conflictos surgidos entre los particulares.

Los fines del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid son el fomento y la articulación de un sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos derivados de la interpretación y aplicación de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (viviendas, locales y garajes). Con la implantación de este sistema arbitral se garantiza que las partes que libremente decidan acogerse al mismo puedan disponer de árbitros especializados y con experiencia en arrendamientos de fincas urbanas.

Para que el Consejo Arbitral pueda ejercer sus funciones respecto de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas se exigen el cumplimiento de dos requisitos: sometimiento al arbitraje y depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid.

· Sometimiento al arbitraje: en el contrato de arrendamiento o, en su caso, en el convenio arbitral, se debe incluir un cláusula en virtud de la cual las partes convienen en someterse de mutuo acuerdo al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos del Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.

· Depósito de la fianza: la fianza del arrendamiento que debe entregar según la Ley de Arrendamientos Urbanos el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y servir de garantía ante posibles quebrantos económicos debe ser depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (C/ Basílica, 23).

El sistema presta servicios de información y asesoramiento técnico y jurídico tanto a arrendadores como a arrendatarios y articula un sistema arbitral objetivo, rápido y económico para la resolución de conflictos fuera de los juzgados y tribunales en materia de arrendamiento de fincas urbanas. Con ello, en definitiva se consigue ofrecer garantías a los propietarios de fincas urbanas, mitigando la desconfianza del arrendador y, por tanto, consiguiendo aumentar el mercado de viviendas en alquiler.

Obras de conservación y mejora en vivienda de alquiler

Cuando la vivienda es en propiedad, normalmente, no es preciso pedir permiso para realizar una obra en la misma, a lo sumo se comunica al resto de los vecinos como regla de cortesía o, en determinados casos, se pide autorización al Ayuntamiento. Sin embargo, en el caso de viviendas alquiladas la cuestión se complica y habrá que determinar si una obra puede realizarla directamente el inquilino, si es obligación del arrendador o si está expresamente prohibida.

En muchos contratos de alquiler se incluye alguna cláusula específica en este sentido, pero en otros muchos no hay nada establecido y habrá que estar a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En primer lugar debemos diferenciar las obras de conservación de las obras de mejora.

Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. No obstante existe una excepción a este principio: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, en cuyo caso el arrendador no está obligado a realizar las obras de conservación, siendo éstas responsabilidad del inquilino que ha causado el deterioro, que será quien deberá sufragarlas.

La obligación de reparación y de costear las obras de conservación tiene un límite marcado que es la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si un incendio o un terremoto provocan la inhabitabilidad de la vivienda, el arrendador no está obligado a repararla, dándose por extinguido el contrato por pérdida o ruina de la finca arrendada.

Si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En caso de que las obras tengan mayor envergadura ya serán de cuenta del arrendador. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de hacer obras y reparaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble y facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por técnicos o peritos al efecto. Cuando la urgencia de evitar un daño inminente o una incomodidad grave aconsejen tener que realizar la obra de forma inmediata el inquilino está facultado para hacerlo, comunicándoselo previamente al arrendador quien deberá inmediatamente satisfacer su importe.

Cuando las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o extinguir el mismo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Por otra parte, es posible que arrendador y arrendatario acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta quede reemplazado, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Se consideran obras de mejora las que se realizan para instalar nuevos servicios en la vivienda, mejorar los existentes o conseguir una mayor comodidad, salubridad o higiene.

El propietario que se proponga realizar estas obras de mejora deberá notificar por escrito al arrendatario su intención con, al menos, tres meses de antelación, indicando su naturaleza, objeto, duración, fecha de inicio y finalización y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde esta notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

El propietario que haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada podrá incrementar la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Salvo pacto en contrario, el incremento de la renta anual será en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Obras del arrendatario

El inquilino no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (p. ej. garajes o trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si pese a esta prohibición el arrendatario realizase alguna obra que afectase a la seguridad de la vivienda o la estabilidad de la edificación el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

El arrendador que no haya autorizado las obras está facultado para resolver el contrato de arrendamiento o esperar a su extinción, pudiendo exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Obras del arrendatario por razón de discapacidad

En caso de que el arrendatario quiera realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o actuaciones para que ésta resulte más accesible y pueda ser utilizada de forma adecuada deberá comunicarlo al arrendatario de forma escrita. Las obras podrán ser realizadas cuando el propio arrendatario o su cónyuge o persona que con él conviva de forma permanente sean mayores de setenta años o discapacitado. Legalmente sólo se pone como límite para la realización de estas obras el que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio y que no provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Por su parte, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Derechos de tanteo y retracto y su aplicación en los arrendamientos urbanos

El derecho de tanteo, como derecho de adquisición preferente, se encuentra en íntima relación con el retracto o el derecho a favor de una persona de anular y resolver una venta o enajenación hecha a un tercero, configurándose como las dos caras de la misma moneda.

El tanteo es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona para adquirir con preferencia a terceros, por un mismo precio, un bien cuya enajenación a título lucrativo se pretende.

El retracto es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona que le faculta para anular o resolver una venta o enajenación hecha a un tercero.

El tanteo se ejerce con anterioridad a la transmisión, es el derecho que tiene una persona para ser puesto en conocimiento de la intención de transmitir un bien o derecho a un tercero, para que durante un plazo señalado pueda adquirir dicho bien por el mismo precio por el que la enajenación se pretende. Por el contrario, el retracto es la posibilidad a favor de esa misma persona para dejar sin efecto la enajenación ya consumada, es decir, el retracto se ejerce a posteriori, cuando la transmisión ya se ha efectuado.

En cualquier caso, y por su propia naturaleza, ambos derechos son excluyentes, ejercido el tanteo no puede ejercerse el retracto, y viceversa; hacer uso del derecho de retracto implica que no se ejerció en tiempo y forma el tanteo.

El derecho de tanteo, al igual que el retracto, puede ser legal, esto es, establecido por una disposición legal, o convencional, es decir, derivado de un acuerdo entre las partes.

En nuestro ordenamiento se reconoce el derecho de tanteo, entre otros, a favor del arrendatario o inquilino en los casos de venta del inmueble arrendado (art. 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos); a favor del titular del dominio directo y útil cuando uno de ellos pretenda la enajenación de la finca enfitéutica (art. 1.636 del Código Civil); a favor del Estado en la transmisión de bienes culturales entre particulares o de bienes pertenecientes al patrimonio histórico artístico español en subasta pública (art. 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español); a favor de los copropietarios de buques en el condominio naval (art. 155 de la Ley de Navegación Marítima); a favor de los socios en las transmisiones de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada (art. 107 de la Ley de Sociedades de Capital), etc.

En la propia definición del artículo 1.521 del Código Civil, el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Se configura pues el retracto legal como una facultad de libre ejercicio por las personas a quienes la ley les concede tan especial derecho, que deberá ejercitarse en los plazos y condiciones establecidos, y que se establece en plazos muy cortos. Por ejemplo, el artículo 1.524 del Código Civil sólo concede nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Este plazo es de caducidad. El retrayente, es decir, quien hace efectivo su derecho de retracto, deberá reembolsar al adquirente cuya venta se resuelve las cantidades correspondientes al precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida (artículo 1.518 del Código Civil).

Ejemplos de retracto legal concedidos por el ordenamiento son:

1.º El retracto de comuneros. El copropietario de una cosa común podrá ejercer este derecho en el supuesto de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, prorrateándose según sus cuotas cuando varios comuneros estén interesados en el retracto (artículo 1.522 Código Civil).

2.º El retracto de colindantes. Los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea, podrán ejercer el derecho de retracto cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero (artículo 1.523 Código Civil).

3.º El retracto de coherederos. Cuando alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, los demás coherederos podrán, en el plazo de un mes, subrogarse en lugar del comprador reembolsando el precio de la compra (artículo 1.067 Código Civil).

4.º El retracto de créditos litigiosos, a favor del deudor para el supuesto de que el acreedor transmita su crédito a un tercero (art. 1.535 Código Civil).

5.º El retracto enfitéutico, a favor tanto del titular del dominio útil como del dominio directo (art. 1.636 Código Civil).

6.º El retracto a favor de inquilinos y arrendatarios (art. 25 Ley Arrendamiento Urbanos).

Sin lugar a dudas, dejando aparte el derecho de adquisición preferente de participaciones mercantiles, uno de los campos donde mayor importancia tiene el derecho de tanteo y retracto es en el de los arrendamiento urbanos, tal y como se regula en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario o inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma, derecho que podrá ejercitar en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. En la práctica esto supone que el propietario de la vivienda arrendada debe comunicar al inquilino la intención de poner la vivienda a la venta por un precio, por ejemplo de 200.000 euros y el arrendatario por su parte tiene un mes para comprar esa vivienda por el precio indicado.

Pero puede suceder que el arrendador incumpla esa obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda arrendada. En ese caso entra en juego el derecho de retracto. Tal y como se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), podrá el arrendatario ejercer el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

En estos supuestos el arrendatario tiene también un plazo de 9 días naturales para ejercitar su derecho a subrogarse en la posición del nuevo adquirente previo pago del precio y demás gastos. Este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, era válido el pacto por el cual el arrendatario renunciase a su derecho de tanteo y retracto siempre que el contrato fuese de una duración pactada superior a cinco años. Actualmente, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, sin importar la duración del contrato, si bien en estos casos el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler

En los contratos de arrendamiento, el arrendatario (inquilino) está obligado a pagar al arrendador (propietario de la vivienda) la renta pactada que, con carácter general tendrá carácter mensual y se pagará por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes, es decir, entre los días 1 y 7 del mes de enero se abonará la renta correspondiente el mes de enero.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que dicho pago resulte acreditado suficientemente por otros procedimientos, p. ej. mediante el justificante de la transferencia bancaria.

Además del pago del alquiler propiamente dicho, es decir, la renta correspondiente al uso y disfrute de la vivienda, existen otros gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario tales como impuestos municipales, gastos de comunidad, recibos de suministros, etc.

En relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la ley considera que es un impuesto vinculado a la propiedad del inmueble y, por tanto, debe ser satisfecho por el arrendador, puesto que grava la propiedad tanto del suelo como del vuelo, esto es, del suelo edificado y de la propia edificación. No obstante, puede pactarse su repercusión al inquilino. La práctica habitual es que el IBI lo paga el propietario que es el obligado principal y si así se ha pactado entre las partes, posteriormente el arrendador enviará fotocopia del justificante de ingreso para que el arrendatario pague su importe.

La tasa de basuras también de carácter municipal, en principio, está vinculada con la propiedad del inmueble, pero en este caso es más razonable su repercusión al arrendatario pues al fin y al cabo se está gravando un servicio por la retirada de basura que genera en realidad el arrendatario, no el propietario que no habita la vivienda. Actualmente puede darse el caso de estar ante una tasa que no existía en el momento de formalizarse el arrendamiento y que, por tanto, en el contrato no está establecido nada al respecto. Como ya se ha anticipado lo lógico y normal en estos casos es repercutir la tasa de basura al inquilino pues se debe acudir a la causa de la misma, que es precisamente la recogida de basuras generada por las viviendas y locales, y lo más justo es que el pago lo soporte quien genera los residuos y se beneficia de su retirada.

En  cuanto al paso de carruajes o vado permanente, al igual que en el caso de la tasa de basuras, aunque el tributo vaya dirigido al propietario del inmueble como sujeto pasivo, lo lógico también es que sea repercutido al arrendatario pues es él el que se beneficia del libre acceso, no el propietario que no ocupa la vivienda.

Respecto a los gastos de comunidad, también están vinculados con la propiedad del inmueble. De hecho, en caso de impago la comunidad de propietarios se dirigirá contra el propietario, no contra el inquilino. Sin embargo, es posible que se haya pactado libremente la repercusión al arrendatario, en cuyo caso debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.

Finalmente, en cuanto a los gastos de suministros correspondientes a los servicios como luz, gas, agua, teléfono, etc., la práctica habitual es que se repercutan al inquilino puesto que pueden individualizarse perfectamente mediante aparatos contadores y, además, al igual que se ha argumentado en otras ocasiones, se corresponden con usos realizados por el arrendatario.

Fianza arrendaticia

La fianza arrendaticia o fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad de dinero, equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario (inquilino) está obligado a entregar en depósito al arrendador (casero, propietario de la vivienda).

Tal y como se indica en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza se mantiene fija y no está sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario podrá pedir que se disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El objeto de esta fianza es servir de garantía para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones del arrendatario que todavía se encuentren pendientes de pago o tengan repercusión económica, tales como rentas impagadas, recibos de suministros pendientes de pago, posibles desperfectos en la vivienda, etc.

El arrendador tiene la obligación de devolver al arrendatario la totalidad de la fianza o, en su caso, la parte resultante después de haber aplicado su importe a algún pago o reparación, cuando concluya el contrato y se proceda a la entrega de llaves. En caso de que transcurra un mes y el propietario no haya procedido a la restitución de la fianza el arrendatario  podrá exigir el importe de la fianza incrementado en el interés legal del dinero.

Una práctica bastante frecuente, aunque no del todo ajustada a Derecho pues desvirtúa la finalidad propia de la fianza, es la de que el inquilino deje de pagar el último mes del contrato con cargo a esa fianza. Sin embargo este procedimiento que puede resultar muy ventajoso para el arrendatario puede no serlo tanto para el arrendador cuando descubra al término del contrato que existen gastos pendientes o reparaciones que no pueden ser cubiertos por la fianza, y que deberán ser reclamados al inquilino posteriormente.

La fianza debe depositarse en el organismo público que tenga asumida dicha competencia y que, normalmente, corresponde a un organismo público establecido al efecto en cada Comunidad Autónoma.

El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.

Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Certificado y etiqueta de eficiencia energética de los edificios

Desde el 1 de junio de 2013 resulta obligatoria, junto a los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de esa fecha, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda.

Este certificado se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE 13 de abril de 2013). Este Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética, recogidos en el Código Técnico de Edificación.

Esta certificación tiene por objeto que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (envolvente térmica; instalaciones térmicas; instalaciones de iluminación; condiciones normales de funcionamiento y ocupación; condiciones de confort térmico y lumínico; calidad del aire interior, etc.) De esta forma, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Además, el citado Real Decreto 235/2013, contribuye a informar sobre las emisiones de CO₂ por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilita también la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

El Real Decreto establece el procedimiento básico que debe cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tienen en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios. El procedimiento básico de certificación se aplica a:

• Edificios de nueva construcción.

• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

• Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmente por el público.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general.

La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente, sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. En el caso de edificios ocupados por autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, la obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética se extiende a los de superficie útil superior a 250 metros cuadrados. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construcción o existente), será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado, asumiendo, igualmente, la obligación de su renovación.

Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los edificios destinados a viviendas se clasificarán energéticamente dentro de una escala de siete letras que va desde la A (edifico más eficiente) hasta la G (edificio menos eficiente).

Flexibilización del mercado de alquiler de viviendas

Hoy entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que tiene el objetivo fundamental de flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler, tratando de equilibrar las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores. Para ello se introducen diversas modificaciones en la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que si bien no tienen carácter retroactivo para los contratos vigentes, sí pueden aplicarse voluntariamente si lo acuerdan las partes, y, por supuesto, serán de obligada aplicación para los nuevos contratos de alquiler.

Libertad de pactos

Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes. De este modo se fortalece la libertad de las partes para poder alcanzar todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses del arrendador y arrendatario. No obstante, y para mayor seguridad jurídica, se exige que la exclusión de la aplicación de los preceptos legales se haga constar de forma expresa para cada uno de ellos.

Asimismo, y para dotar de mayor agilidad a los procedimientos, se permite que las partes puedan pactar la sumisión a arbitraje o mediación de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de esta forma de resolución de conflictos, evitando así la necesidad de acudir a la vía judicial.

Reducción de la duración y prórrogas del contrato de alquiler

Una de las principales medidas recogidas en la nueva regulación es la reducción de la duración del contrato, habiéndose reducido de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a un año la prórroga tácita.

Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga forzosa obligatoria del contrato, que permite al arrendatario, sea cual fuera el tiempo de duración pactado, prorrogar su duración hasta un máximo de tres años (hasta junio de 2013 este plazo era de cinco años).

Igualmente, se reduce de tres a un año la denominada prórroga tácita automática del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De este modo, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de los 8 años actuales a 4 años. Hasta junio de 2013 los contratos de arrendamiento tenían legalmente una duración de 8 años (5 años de prórroga obligatoria y 3 años de prórroga tácita). Los nuevos contratos de arrendamiento a partir de ahora tendrán una duración de 4 años (3 años de prórroga forzosa y 1 año de prórroga tácita automática).

Recuperación del inmueble por el arrendador en caso de necesidad

Se garantiza que el propietario pueda recuperar la vivienda arrendada para sí o sus familiares, aun cuando esta circunstancia no haya sido expresamente recogida en el contrato siempre que haya transcurrido un año y lo comunique al inquilino con dos meses de antelación.

Con el régimen anterior, el arrendador para poder hacer uso de esta facultad de recuperar su vivienda debía existir una cláusula ad hoc en el contrato y esperar a que transcurriesen los primeros cinco años de arrendamiento. Con el nuevo régimen, el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y sin necesidad de que esta circunstancia haya sido expresamente recogida en el contrato, podrá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá realizarse al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Desistimiento del arrendatario

El inquilino también puede favorecerse de la nueva regulación al permitirle que pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido seis meses, y lo comunique al arrendador con un mes de antelación. En el contrato podrá establecerse una cláusula de indemnización para este caso de desistimiento anticipado, que podrá consistir en indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

Mejora de la seguridad jurídica

Otro de los aspectos que persigue la reforma legal de los arrendamientos urbanos es incrementar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario de modo que los arrendamientos urbanos no inscritos no surtan efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

A fin de garantizar el equilibrio entre los derechos e intereses de las partes (arrendador y arrendatario) y de los terceros con derechos sobre la vivienda alquilada resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas y locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este sentido, un comprador de buena fe que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato de alquiler, siempre que dicho contrato de arrendamiento esté debidamente inscrito en el registro. Con ello se refuerzan los derechos del arrendatario, que podrá mantener su alquiler con el nuevo propietario de la vivienda. En definitiva, se consigue una seguridad jurídica con la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, de modo que el arrendatario pueda mantener sus derechos legales, incluida la prórroga forzosa y la prórroga tácita, aun cuando haya habido una transmisión de la propiedad de la vivienda alquilada, pues el tercero adquirente vendrá obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

Por el contrario, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe ya no estará obligado a respetar el arrendamiento anterior y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que ya se aplicaba actualmente para los arrendamientos de locales de negocio, se hace extensible también a las viviendas, y modifica la situación actual en la que el comprador de una vivienda arrendada debía permitir la continuidad del alquiler, al menos, hasta el período de cinco años exigido por la Ley.

Agilización de desahucio por impago de rentas

La inscripción registral de los contratos de arrendamiento también va a beneficiar al propietario para el supuesto de tener que iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas. En este sentido, cuando así expresamente se haya hecho constar en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del contrato de alquiler simplemente con la presentación de un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de tener que esperar a obtener una sentencia declarativa. Con ello se abrevian notablemente los plazos. Además, una vez cancelada la inscripción registral del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución y restituir el inmueble al propietario.

Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

(Revisado incluyendo las novedades introducidas por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica)

Han pasado ya tres años desde que con la Ley 11/2009, de 26 de octubre, se diese entrada en nuestro ordenamiento a un nuevo tipo de sociedad mercantil: las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), conocidas internacionalmente como REITs (Real State Investment Trust). Con ello se pretendía crear un instrumento más flexible que los fondos de inversión inmobiliaria para canalizar recursos hacia el sector inmobiliario y más concretamente al mercado de alquiler, con un ventajoso tratamiento fiscal, cuestión que, como veremos, se ha conseguido para estas entidades, pero no para el pequeño ahorrador que canalice su inversión a través de las SOCIMI, habiéndose perjudicado su régimen fiscal en el IRPF.

Principalmente se pretendía dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la propiedad inmobiliaria. Para ello, las REITs españolas trataban de garantizar una rentabilidad estable en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en mercados regulados de estas entidades.

No obstante, dada la situación de nuestro mercado inmobiliario, su aceptación ha sido escasa, por lo que en mayo de 2012 se presentó el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas que entre otras cuestiones aborda una modificación del régimen de las SOCIMI que pudieran dinamizar este modelo societario, contemplando la reducción del capital social de 15 a 5 millones de euros, la reducción de la obligación de distribuir beneficios y una mayor flexibilidad para acceder a la negociación en un mercado regulado, lo que abriría la posibilidad a que las SOCIMI cotizasen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), aspectos todos ellos que permitirían una reactivación del mercado inmobiliario. Finalmente, mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se han flexibilizado algunos de los requisitos de su funcionamiento para favorecer su implantación definitiva.

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o en IIC de carácter inmobiliario o que tengan participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no residentes, que tengan el mismo objeto social y estén sometidas a los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios, coticen o no en mercados regulados, siempre y cuando no estén domiciliadas en paraísos fiscales.

Estas sociedades deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros y una única clase de acciones, todas de carácter nominativo. Este es uno de los requisitos que se ha flexibilizado pues hasta el 1 de enero de 2013 el capital social mínimo era de 15 millones de euros. Además, las acciones de las SOCIMI deberán cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o europeo o en un mercado regulado de terceros países con los que exista intercambio de información tributaria, de forma que también con ello se han ampliado los mercados en los que se pueden negociar las acciones de estas entidades.

Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento; en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie en los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el capital o patrimonio de entidades, residentes o no residentes, con el mismo objeto social y sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y política de inversión.

Los inmuebles integrantes de su activo deberán permanecer alquilados, al menos, durante tres años, habiéndose eliminado el plazo ampliado de siete años para los inmuebles promovidos por la propia sociedad. Para el cálculo de este período de tres años se sumará también el tiempo que dichos inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año, con lo que se flexibiliza también el período de mantenimiento que puede reducirse a dos años efectivos de alquiler del inmueble. Asimismo, tratándose de acciones o participaciones en el capital de otras entidades también se exige que la inversión de mantenga un mínimo de tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de las SOCIMI.

En el período impositivo, al menos, el 80% de los beneficios deben proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones, para cuyo cálculo se excluirán las rentas derivadas de las transmisiones de participaciones en otras sociedades o fondos de inversión y de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social.

Otra de las características básicas de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario es la política de distribución de resultados. Hasta enero de 2013 estas entidades estaban obligadas a distribuir anualmente el 90% de los beneficios procedentes de los ingresos por alquiler y el 50% de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles. Desde enero de 2013 se obliga legalmente a distribuir anualmente el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por entidades en las que participen; al menos, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles, acciones o participaciones realizadas una vez cumplidos los períodos legales de mantenimiento de la inversión y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Queda patente, por tanto, la clara decisión del legislador de obligar a esta entidades a una amplia distribución de beneficios, lo que se refuerza al establecer una reserva legal máxima del 20% del capital social, quedando prohibidas cualquier otro tipo de reservas de carácter indisponible. Además, los  beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles o participaciones en el capital que no se distribuyan, deberán reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social en el plazo de los tres años siguientes a su transmisión.

Finalmente, otra de las características principales de estas entidades es que, voluntariamente, y cumpliendo determinados requisitos pueden acogerse a un régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades.

En primer lugar, las SOCIMI que estaban sometidas a un tipo de gravamen del 19% en el Impuesto sobre Sociedades y al tipo general para determinadas rentas, han visto mejorado aún más su régimen fiscal al establecerse el tipo de gravamen cero en el Impuesto sobre Sociedades, si bien el incumplimiento del plazo de permanencia de tres años de la inversión en inmuebles provocará la tributación al tipo general (30%) de la totalidad de las rentas generadas en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, con lo que se penaliza el incumplimiento de que los inmuebles para arrendamiento se transmitan antes de los tres años. De igual modo, tributarán al tipo general la parte de las rentas generadas por la transmisión de acciones o participaciones que incumplan el plazo de permanencia.

Además, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario están sometidas a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.

Los dividendos distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta.

En cuanto a los socios de las REIT españolas, si se trata de personas físicas sujetas al IRPF, el régimen fiscal actualmente es menos satisfactorio pues los dividendos percibidos que antes no estaban sometidos a retención, desde enero de 2013 sí lo están y, esos dividendos percibidos que anteriormente tenían la consideración de renta exenta, ahora sí deberán declararse, no siendo de aplicación tampoco la exención de los primeros 1.500 euros, establecida con carácter general en el IRPF.

En cuanto a las rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital de la SOCIMI supondrá para el socio persona física una ganancia o pérdida patrimonial que vendrá determinada por la diferencia entre su valor de adquisición y el valor de transmisión (valor de cotización o precio pactado si es superior al de la cotización). La ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro. De este modo también se ha eliminado para las personas físicas el atractivo que tenía la inversión en SOCIMIs, pues hasta enero de 2013, las variaciones patrimoniales derivadas de las transmisiones de participaciones en el capital en estas entidades se integraban en la base imponible del ahorro del IRPF con ciertos beneficios:

▪ Si resultaba una ganancia patrimonial, estaba exenta con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el 10% del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la participación durante los que la SOCIMI hubiese aplicado el régimen fiscal especial, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la participación transmitida. No obstante, la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la participación no estaba exenta en el caso de que se hubiese adquirido a una entidad vinculada, hasta el importe de la pérdida que obtuvo dicha entidad en la transmisión de esa participación.

▪ Si resultaba una pérdida patrimonial, sólo se computaba la parte que excediese del importe de los dividendos exentos que se hubiesen percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.

Por tanto, en conclusión, si bien la última reforma operada en el régimen de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario ha supuesto una flexibilización de las exigencias de constitución y régimen de inversiones, también es verdad que se ha desincentivado fiscalmente la inversión de pequeños ahorradores en este tipo de entidades, al haberse eliminado las ventajas fiscales que ello suponía.

Duración del contrato de arrendamiento urbano de vivienda

(Revisado incluyendo las novedades introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)

El alquiler de viviendas se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, que en su artículo 9 determina que la duración del arrendamiento será la libremente pactada entre las partes. En el caso en que contractualmente no se hubiera pactado una duración determinada se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.

Sin embargo, la afirmación anterior de contratos anuales o de duración libremente pactada entre las partes tiene algunas matizaciones, que operan en ocasiones a favor del arrendador y en otras a favor del arrendatario, habiéndose introducido también algunas modificaciones en los plazos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reduciéndose los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita para los nuevos contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.

En primer lugar, la Ley determina que cuando la duración pactada contractualmente fuese inferior a cinco años (tres años para los nuevos contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se entenderá prorrogado obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (tres años para los nuevos contratos). Por tanto, aunque se pacte una duración anual, legalmente se establece una duración mínima del contrato de cinco años, que será de tres años para los nuevos contratos de alquiler. Dicho plazo opera a favor del arrendatario pues basta con que el inquilino treinta días antes de la fecha de terminación del contrato o de su prórroga manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo para que el contrato se extinga.

No obstante, el arrendador también puede anticiparse a esta situación si en el momento de la celebración del contrato hace constar en el mismo de forma expresa que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando antes del transcurso de cinco años pueda necesitar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En este caso la vivienda deberá ocuparse en un plazo de tres meses, pues en caso contrario el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

La nueva regulación de los arrendamientos urbanos también ha incluido medidas de flexibilización para la recuperación del inmueble por parte del propietario, permitiéndose que aun cuando no haya sido expresamente recogido en el contrato, el arrendador podrá oponerse a la prórroga obligatoria del contrato si precisa recuperar la vivienda para sí o sus familiares, siempre que haya transcurrido, al menos, un año y se lo comunique al inquilino con dos meses de antelación.

Una vez transcurridos los cinco años de duración del contrato (tres años en el caso de los nuevos contratos de alquiler) sin que arrendador o arrendatario hubiesen notificado a la otra parte al menos con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (un año más en el caso de los nuevos contratos), pudiendo el arrendatario manifestar su voluntad de no renovación con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

En definitiva, para los nuevos contratos de alquiler se ha reducido a la mitad la duración del contrato, que pasa de los 8 años actuales (5 años de prórroga obligatoria + 3 años de prórroga tácita) a 4 años (3 de prórroga forzosa + 1 de prórroga tácita).