Convocatoria de la junta de propietarios

La junta de propietarios, legalmente, debe reunirse, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas anuales. Aunque en algunas comunidades pequeñas este requisito no se cumple, es obligatorio celebrar un mínimo de una reunión una vez al año para aprobar las cuentas del ejercicio anterior y los presupuestos del siguiente (junta ordinaria). Además, se celebrará junta de propietarios cuando lo considere conveniente el presidente y la convoque al efecto (junta extraordinaria). También es posible que un grupo de propietarios inste la celebración de una junta; para ello es preciso que la pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación (junta extraordinaria).

La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. La comunicación a los propietarios de la convocatoria de la junta se realizará según se indica en la ley por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, entendiéndose que las citaciones o notificaciones hechas en el domicilio indicado serán suficientes o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Asimismo, si no se pudiese realizar la notificación o citación al propietario por este sistema, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto, puesto que, legalmente, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

En primera convocatoria se requiere la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En caso de no alcanzarse tal quórum se procederá a la segunda convocatoria de la junta, esta vez ya sin sujeción a quórum, por lo que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos que se adopten, independientemente del número de asistentes. En segunda convocatoria la junta se reunirá en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. Además, la junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

En diciembre de 2017 acaba el plazo para que todos los edificios sean universalmente accesibles

El 4 de diciembre de 2017 finaliza el plazo que legalmente se había establecido para que todos los edificios sean accesibles y se eliminen las barreras arquitectónicas.

La disposición adicional tercera del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social determina que el plazo máximo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación será hasta el 4 de diciembre de 2017, fecha a partir de la cual deberían estar efectuados todos los ajustes razonables en materia de accesibilidad en los espacios y edificaciones existentes.

De este modo, todos los edificios públicos y privados deben adaptarse al Código Técnico de Edificación y abordar las reformas necesarias para garantizar la accesibilidad universal. En otro artículo de este blog ya traté la eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios a cuya lectura remito, y ahora en este post vamos a tratar la nueva dimensión que se deriva de la última legislación sobre la materia.

El Real Decreto Legislativo 1/2013, pivota sobre un concepto importante: los ajustes razonables. En este sentido, el propio cuerpo legal define los ajustes razonables como las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Esta definición de ajustes razonables nos lleva a otro aspecto importante que es el de que éstos no supongan una carga desproporcionada o indebida. Para determinar este punto debemos remitirnos al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su artículo 2 define los ajustes razonables como las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Así pues, todas las comunidades de propietarios deben tener en cuenta que ya no sólo es que estén obligadas a eliminar las barreras cuando se vote por mayoría en junta o cuando lo solicite un discapacitado o un mayor de 70 años, sino que ahora la obligación deriva directamente de la ley, aun cuando no haya nadie que lo solicite. Además, esta garantía de accesibilidad afecta a todos los elementos comunes, esto es, no sólo las viviendas sino también los garajes, trasteros, piscinas, jardines, etc.

Fondo de reserva en comunidades de propietarios

De todos es sabido que cuando en una comunidad de propietarios los fondos existentes para afrontar los gastos ordinarios no permiten sufragar el coste de obras extraordinarias, la junta de propietarios debe aprobar derramas, que siempre son criticadas por su elevado importe y por su carácter imprevisto. Pues bien, el legislador, consciente de esta circunstancia obliga a las comunidades desde 1999 a dotar un fondo que sirva de “colchón” para estos imprevistos. El denominado fondo de reserva de las comunidades de propietarios es un dinero que la comunidad debe “ahorrar” anualmente para destinarlo, obligatoriamente, a futuras obras y reparaciones.

En concreto, el artículo 9.1.f) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal indica que una de las obligaciones de los propietarios es contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva en las nuevas comunidades de propietarios deberá constituirse al aprobar su primer presupuesto ordinario, y en las ya existentes se irá dotando anualmente. En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad, para lo cual, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación. Y al aprobarse el siguiente presupuesto ordinario (presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva) la dotación del fondo de reserva ya debe alcanzar la cuantía mínima establecida legalmente que es el 5% del último presupuesto ordinario.

En efecto, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que el fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

La ley también permite que con cargo al fondo de reserva la comunidad pueda suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

En todo caso, la dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva.

Derecho de asistencia y voto en las juntas de propietarios

El derecho de asistencia y voto en la junta de propietarios es personal pero no intransferible. De hecho el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, admitiéndose como delegación y representación un simple escrito firmado por el propietario.

En caso de que el piso o local pertenezca a varios propietarios “pro indiviso” (p. ej. un matrimonio sobre el piso conyugal o varios hermanos sobre el local heredado de sus padres) éstos deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (p. ej. uno de los cónyuges o uno de los hermanos actúa en representación de los demás y asiste y vota en las juntas).

Si la vivienda o local se halla en usufructo (p. ej. usufructo del cónyuge viudo pero con propiedad del hijo del fallecido), la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (p. ej. el hijo), aunque legalmente se prevé que, salvo manifestación en contrario, el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario (p. ej. el cónyuge viudo que reside en el piso en calidad de usufructuario cuya nuda propiedad corresponde a su hijo, acude a la junta y vota en representación de su hijo). No obstante, cuando se trate de aprobar obras extraordinarias, obras de mejora u obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, se requerirá una delegación expresa del nudo propietario en el usufructuario.

Un supuesto especial es el del vecino moroso que puede asistir a la junta pero no tendrá derecho al voto. Tal y como se indica en el artículo 15 de la LPH los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. Así pues no podrán votar los vecinos que tengan cuotas y/o derramas impagadas mientras no paguen o consignen judicialmente las cantidades debidas.

Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la junta, inmediatamente se restituye al propietario su derecho de voto en la junta. En realidad, estamos ante una práctica poco ortodoxa pero más frecuente que lo que sería deseable en las comunidades de vecinos.

En el acta de la junta se hará constar los propietarios privados del derecho de voto por este motivo, teniendo en cuenta que ese propietario y su cuota de participación en la comunidad no serán computados a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley para cada tipo de acuerdo.

En este punto conviene recordar que en algunas comunidades de propietarios se exhibe en el tablón de anuncios la lista de morosos y que esta práctica es contraria a la Ley de Protección de Datos. El criterio predominante en la jurisprudencia en este sentido es que sólo se puede publicar la lista de morosos en el tablón de anuncios cuando no haya podido ser notificada de otro modo, es decir, el Presidente o el Administrador tienen la obligación de notificar al deudor moroso en primer lugar en su domicilio o en el inmueble de que sea propietario y sólo cuando resulte imposible dicha notificación por estos cauces se podría recurrir al sistema del tablón de anuncios. De este modo se trata de conjugar el interés que existe en hacer constar en la convocatoria de la junta que existe un moroso que no podrá ejercer sus derechos de voto en la junta y, por otra parte, la debida protección de datos personales.

¿Quién debe pagar las cuotas de comunidad atrasadas cuando se compra un piso?

La otra tarde haciendo zapping me topé con un famoso programa de sobremesa en el que se tratan los temas del corazón, de una forma más cercana a su condición de víscera que a la de órgano espiritual donde se albergan los sentimientos. No obstante me quedé enganchada no sólo porque el programa Sálvame me produzca, simultáneamente, sentimientos encontrados de atracción y rechazo, sino por la noticia que en ese momento estaban comentando: “Kiko Rivera, el hijo de Isabel Pantoja, ha sido demandado judicialmente por la comunidad de propietarios de su loft de San Sebastián de los Reyes”.

Como es habitual en ese programa, todos los colaboradores daban su opinión a la vez, haciendo prevalecer su argumento elevando el tono de voz más que el resto de sus compañeros, lo que evoca una imagen entre la de los antiguos agentes de cambio y bolsa negociando en el mercado bursátil de corros y el de las verduleras pregonando su género en el mercado de abastos.

Bueno, no divaguemos y vamos a centrarnos en el tema que tiene su repercusión jurídica. Resulta que Kiko Rivera mantiene con la comunidad de propietarios una importante deuda por impago de las cuotas de comunidad por un importe superior a los trece mil euros. Al parecer, cuando Kiko compró el loft ya pesaba una deuda del antiguo propietario que ahora él se ha negado a pagar y, ya de paso, se niega también al pago de las cuotas actuales, lo que ha ido engrosando la cifra.

La pregunta qué flotaba en esa tertulia era ¿está obligado Kiko a pagar la deuda de comunidad que no pagó el antiguo propietario? La respuesta es un sí rotundo. Está obligado al pago no sólo de las cantidades correspondientes desde que adquirió la vivienda sino también de las deudas que dejó impagadas el antiguo propietario.

Según se indica en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El obligado al pago de esos gastos comunes es el propietario, que es el responsable último frente a la comunidad de propietarios, siempre y en todo caso.

Puede darse el caso de que el piso esté arrendado y se haya pactado con el inquilino que éste se hará cargo de esos gastos. Pues bien, incluso en ese supuesto el obligado principal será el propietario, pues en caso de impago la comunidad demandará directamente al arrendador, no al arrendatario. En las relaciones internas entre ambos, regidas por el contrato de arrendamiento, se hará constar el importe de esos gastos de comunidad por su importe mensual y anual. Además, durante los tres primeros años, la revisión por este concepto sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta. En este sentido véase otra entrada de este mismo blog relativa a los gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler.

De igual modo, el propietario es el responsable último del pago de las cantidades atrasadas cuando se compra un piso. El adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, incluyendo el pago de derramas extraordinarias, por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por tanto, el actual propietario responde del pago de esas cantidades debidas por el anterior propietario, incluso con el propio piso o local.

Hay que hacer notar que hasta mediados del año 2013 el límite estaba en la anualidad en curso del año de adquisición y el inmediato anterior, pero la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, amplió la responsabilidad del nuevo propietario respecto de las deudas contraídas por el anterior titular hasta los tres años anteriores a la fecha de la compra.

La compra de una vivienda requiere algunas precauciones. Al igual que cuando se compra una vivienda es normal acudir al Registro de la Propiedad para certificar que el inmueble está libre de cargas, también es recomendable que el futuro comprador solicite del presidente, secretario o administrador de la comunidad el certificado que acredite que el vendedor está al corriente de pagos en la comunidad.

Para terminar me gustaría hacer una reflexión. Si Kiko Rivera, como cualquier otra persona que adquiere un inmueble con deudas atrasadas con la comunidad, debe hacerse cargo de las mismas, el mismo régimen debería exigirse a las entidades financieras y a la Sareb (el banco malo) que se han quedado por adjudicación las viviendas de personas que no pudieron hacer frente al pago de su hipoteca.

Exención de tasas judiciales para las comunidades de propietarios

La Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, estableció el régimen jurídico del pago de las tasas judiciales al que quedaban sujetas las personas físicas. Sin embargo, ahora, el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, entre sus medidas incluye la de declarar exentas a las personas físicas del pago de las tasas judiciales.

Este punto que está claro para las personas físicas (anteriormente sujeción y actualmente exención), no lo está tanto para las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, al no establecerse un criterio legal. Sin embargo vamos a hacernos eco de algunas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que aclaran la cuestión. Así, de forma paralela a las personas físicas, las comunidades de propietarios que anteriormente estaban sujetas a al pago de tasas judiciales ahora, tras la publicación del RDL 1/2015, también estarán exentas.

En primer lugar debemos referirnos a algunas contestaciones emitidas por la Dirección General de Tributos en 2013 donde se abogaba por la aplicabilidad de las tasas judiciales a las comunidades de propietarios:

 «Esta Dirección General, en el marco de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, consideró que las Comunidades de Propietarios estaban exentas del pago de la Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil y contencioso-administrativo, en tanto en cuanto las reclamaciones que interponen como tales "son instadas por personas físicas en nombre y representación de los copropietarios, lo que lleva a asimilar su régimen propio al de aquellas", exentas de acuerdo con la Ley 53/2002.

Dado que no existe una previsión genérica de exención para las personas físicas en el artículo 4 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal quedan sujetas sin exención al pago de la Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social que establece la citada Ley.

De acuerdo con lo anterior, habrá de aplicarse el tipo variable del 0,10% con el límite de 2000 euros, conforme con lo previsto en el artículo 7.3 de la Ley 10/2012.»

El argumento utilizado por la DGT en esta consulta para justificar el pago de tasas judiciales por las comunidades de propietarios al asimilar el régimen de las comunidades al de las personas físicas, es el mismo que utiliza ahora la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0790-15, de 12 de marzo de 2015, donde rectifica el criterio anterior y declara la exención del pago de tasas judiciales a las comunidades de propietarios.

 «Con la entrada en vigor, el pasado 1 de marzo, del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, la nueva letra a) del artículo 4.2 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, deja exentas a las personas físicas en la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social y, como lógica consecuencia, se suprime el apartado 3 del artículo 7 de dicha Ley en cuanto preveía, hasta la citada fecha, un tipo adicional para la fijación de la cuota variable de la tasa en cuento el sujeto pasivo fuera persona física.

A la vista de ambas modificaciones legales y del hecho de que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia, es necesario reconsiderar el criterio sostenido en nuestra contestación V1479-13, con registro de salida 26 de abril, resultando de ello que procede la exención en la tasa de los propietarios personas físicas en tanto en cuanto actúen a través de la Junta Directiva de la Comunidad y, en particular, de su Presidente.»

¿Qué son gastos ordinarios y gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Una de las obligaciones del propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, es decir, integrada en una comunidad de propietarios es la contribución, con arreglo a su cuota de participación, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Pero estos gastos en unas ocasiones tienen la consideración de ordinarios y en otras de extraordinarios.

Son gastos ordinarios los que aprueba la comunidad en el presupuesto anual y se corresponden con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes (tejados, cubiertas, fachadas, conducciones de agua, etc.) y el mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes (ascensores, antenas de televisión, calefacción, piscina, portero, conserje, jardinero, etc.). Asimismo, también se consideran gastos ordinarios las tasas que paga la comunidad de manera conjunta, como los vados o paso de carruajes. Normalmente, los gastos ordinarios son previsibles y se pagan a través de la cuota mensual.

Por el contrario, los gastos extraordinarios son los gastos que se producen por dotar a la comunidad de un nuevo servicio (instalación de antena parabólica), así como los gastos ocasionados por el envejecimiento de un servicio comunitario, que obliga a la renovación, saneamiento o reposición (sustitución de tuberías del edificio, refuerzos en la estructura, saneamiento integral de las cubiertas, etc.). También pueden considerarse gastos extraordinarios los derivados del cumplimiento de las normativas (antenas, pararrayos, Inspección Técnica de Edificios, etc.). Los gastos extraordinarios suelen sufragarse mediante la aprobación de una derrama o, en otras ocasiones, mediante una subida proporcional en la cuota de cada propietario.

Eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios

El régimen de adopción de acuerdos en comunidades de propietarios para la eliminación de barreras arquitectónicas se ha ido suavizando paulatinamente, hasta la última reforma a mediados de 2013 en la que la eliminación de la barrera arquitectónica puede hacerse incluso sin mediación de acuerdo aprobado en junta de propietarios, pues dicho requisito se ha eliminado en determinados supuestos.

En primer lugar, debemos aproximarnos al concepto de barrera arquitectónica que es cualquier impedimento u obstáculo físico que impida o dificulte la libertad física y el acceso o movimiento a un edificio o lugar. Para eliminar dichas barreras se pueden realizar obras que faciliten el acceso a minusválidos, discapacitados y personas mayores de setenta años que vivan o trabajen en el edificio, tales como instalación de ascensores, elevadores, rampas de acceso, etc. El procedimiento para la eliminación de barreras arquitectónicas se encuentra regulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (cuya última modificación es de junio de 2013) y la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Pues bien, en la actual regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, existen dos niveles en cuanto a la obligatoriedad, régimen de mayorías en la adopción de acuerdos y reglas de asunción de los costes para la eliminación de barreras arquitectónicas.

▪ Régimen obligatorio, sin necesidad de acuerdo, para obras de bajo coste que no exceda de doce mensualidades. En virtud de lo establecido en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. El propio artículo concreta que, en todo caso, tendrán tal consideración las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, siempre que las obras sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los vecinos asumir su coste siempre que éste no exceda de doce mensualidades. Si el coste fuera superior, deberán igualmente satisfacer la derrama correspondiente equivalente a las cuotas de comunidad de un año, aunque el resto del coste de las obras sea asumido directamente por quien las hubiese requerido o se opte por pasar al siguiente nivel para la adopción de acuerdos de obras de mayor coste.

▪ Régimen de mayorías del acuerdo para obras de coste mayor a doce mensualidades. Cuando las obras de eliminación de barreras arquitectónicas tengan un coste previsto superior al equivalente a doce mensualidades, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto, en realidad, supone que el acuerdo será válido cuando se adopte por el 51% de los vecinos que, a la vez, tengan el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio.

De este modo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas cuyo importe supere las doce mensualidades ordinarias, se requerirá un acuerdo aprobado por mayoría, que una vez alcanzado obligará a toda la comunidad por el importe repercutido anualmente, dejando claro que el importe correspondiente a las doce mensualidades lo es por obligatoriedad legal y el resto del importe por la validez del acuerdo alcanzado.

En caso de no conseguir un acuerdo con esa cuota de participación las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad, sí es obligatoria para todos los propietarios.

Finalmente, conviene recordar que la disposición adicional tercera del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, ha ampliado la garantía de accesibilidad universal obligando a todos los edificios ya existentes a eliminar las barreras arquitectónicas antes del 4 de diciembre de 2017 y establecer las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en todos las edificaciones, incluidas las comunidades de propietarios.