(Revisado incluyendo las
novedades introducidas por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se
adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las
finanzas públicas y al impulso de la actividad económica)
Han pasado ya tres años desde que con la Ley 11/2009, de 26
de octubre, se diese entrada en nuestro ordenamiento a un nuevo tipo de
sociedad mercantil: las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI), conocidas internacionalmente como REITs (Real State Investment Trust). Con ello
se pretendía crear un instrumento más flexible que los fondos de inversión
inmobiliaria para canalizar recursos
hacia el sector inmobiliario y más concretamente al mercado de alquiler, con un ventajoso tratamiento fiscal, cuestión
que, como veremos, se ha conseguido para estas entidades, pero no para el
pequeño ahorrador que canalice su inversión a través de las SOCIMI, habiéndose
perjudicado su régimen fiscal en el IRPF.
Principalmente se pretendía dinamizar el mercado del
arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la
propiedad inmobiliaria. Para ello, las REITs españolas trataban de garantizar
una rentabilidad estable en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios
y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en mercados regulados de
estas entidades.
No obstante, dada la situación de nuestro mercado
inmobiliario, su aceptación ha sido escasa, por lo que en mayo de 2012 se
presentó el Anteproyecto de Ley de
Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas
que entre otras cuestiones aborda una modificación del régimen de las SOCIMI
que pudieran dinamizar este modelo societario, contemplando la reducción del
capital social de 15 a 5 millones de euros, la reducción de la obligación de
distribuir beneficios y una mayor flexibilidad para acceder a la negociación en
un mercado regulado, lo que abriría la posibilidad a que las SOCIMI cotizasen
en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), aspectos todos ellos que permitirían
una reactivación del mercado inmobiliario. Finalmente, mediante la Ley 16/2012,
de 27 de diciembre, se han flexibilizado algunos de los requisitos de su
funcionamiento para favorecer su implantación definitiva.
Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la
inversión, directa o indirecta, en activos
inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto
viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas,
entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que
las SOCIMI participen en otras SOCIMI o en IIC de carácter inmobiliario o que
tengan participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no
residentes, que tengan el mismo objeto social y estén sometidas a los mismos
requisitos de inversión y de distribución de beneficios, coticen o no en
mercados regulados, siempre y cuando no estén domiciliadas en paraísos
fiscales.
Estas sociedades deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros y una única clase de acciones,
todas de carácter nominativo. Este es uno de los requisitos que se ha
flexibilizado pues hasta el 1 de enero de 2013 el capital social mínimo era de
15 millones de euros. Además, las acciones de las SOCIMI deberán cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o europeo o en un
mercado regulado de terceros países con los que exista intercambio de
información tributaria, de forma que también con ello se han ampliado los
mercados en los que se pueden negociar las acciones de estas entidades.
Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en inmuebles urbanos
destinados al arrendamiento; en terrenos para la promoción de bienes
inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se
inicie en los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el
capital o patrimonio de entidades, residentes o no residentes, con el mismo
objeto social y sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y
política de inversión.
Los inmuebles integrantes de su activo deberán permanecer alquilados, al menos, durante tres años,
habiéndose eliminado el plazo ampliado de siete años para los inmuebles
promovidos por la propia sociedad. Para el cálculo de este período de tres años
se sumará también el tiempo que dichos inmuebles hayan estado ofrecidos en
arrendamiento, con un máximo de un año, con lo que se flexibiliza también el
período de mantenimiento que puede reducirse a dos años efectivos de alquiler
del inmueble. Asimismo, tratándose de acciones o participaciones en el capital
de otras entidades también se exige que la inversión de mantenga un mínimo de
tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer
período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de las SOCIMI.
En el período impositivo, al menos, el 80% de los beneficios deben proceder del arrendamiento de inmuebles y
de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas
participaciones, para cuyo cálculo se excluirán las rentas derivadas de las
transmisiones de participaciones en otras sociedades o fondos de inversión y de
los bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social.
Otra de las características básicas de las Sociedades Anónimas Cotizadas
de Inversión en el Mercado Inmobiliario es la política de distribución de
resultados. Hasta enero de 2013 estas entidades estaban obligadas a distribuir
anualmente el 90% de los beneficios procedentes de los ingresos por alquiler y
el 50% de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles.
Desde enero
de 2013 se obliga legalmente a distribuir anualmente el 100% de los
beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios
distribuidos por entidades en las que participen; al menos, el 50% de los
beneficios derivados de la transmisión de inmuebles, acciones o participaciones
realizadas una vez cumplidos los períodos legales de mantenimiento de la inversión
y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos.
Queda patente, por tanto, la clara decisión del legislador de obligar a
esta entidades a una amplia distribución de beneficios, lo que se refuerza al establecer
una reserva legal máxima del 20% del capital social, quedando prohibidas cualquier
otro tipo de reservas de carácter indisponible. Además, los beneficios procedentes de la transmisión de
inmuebles o participaciones en el capital que no se distribuyan, deberán
reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del
objeto social en el plazo de los tres años siguientes a su transmisión.
Finalmente, otra de las características principales de estas
entidades es que, voluntariamente, y cumpliendo determinados requisitos pueden
acogerse a un régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades.
En primer lugar, las SOCIMI que estaban sometidas a un tipo
de gravamen del 19% en el Impuesto sobre Sociedades y al tipo general para
determinadas rentas, han visto mejorado aún más su régimen fiscal al
establecerse el tipo de gravamen cero en
el Impuesto sobre Sociedades, si bien el incumplimiento del plazo de permanencia de tres años de la
inversión en inmuebles provocará la tributación
al tipo general (30%) de la totalidad de las rentas generadas en todos los
períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen
fiscal especial, con lo que se penaliza el incumplimiento de que los inmuebles
para arrendamiento se transmitan antes de los tres años. De igual modo,
tributarán al tipo general la parte de las rentas generadas por la transmisión
de acciones o participaciones que incumplan el plazo de permanencia.
Además, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el
mercado inmobiliario están sometidas a un gravamen
especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios
cuya participación en el capital social de la entidad sea superior al 5%,
cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un
tipo de gravamen inferior al 10%.
Los dividendos distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso a
cuenta.
En cuanto a los socios de las REIT españolas, si se trata de
personas físicas sujetas al IRPF, el
régimen fiscal actualmente es menos satisfactorio pues los dividendos
percibidos que antes no estaban sometidos a retención, desde enero de 2013 sí
lo están y, esos dividendos percibidos que anteriormente tenían la
consideración de renta exenta, ahora sí deberán declararse, no siendo de
aplicación tampoco la exención de los primeros 1.500 euros, establecida con
carácter general en el IRPF.
En cuanto a las rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital de la SOCIMI supondrá
para el socio persona física una ganancia
o pérdida patrimonial que vendrá determinada por la diferencia entre su
valor de adquisición y el valor de transmisión (valor de cotización o precio
pactado si es superior al de la cotización). La ganancia o pérdida se integrará
en la base imponible del ahorro. De este modo también se ha eliminado para las
personas físicas el atractivo que tenía la inversión en SOCIMIs, pues hasta enero
de 2013, las variaciones patrimoniales derivadas de las transmisiones de
participaciones en el capital en estas entidades se integraban en la base
imponible del ahorro del IRPF con ciertos beneficios:
▪ Si resultaba una ganancia patrimonial, estaba exenta
con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el
10% del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la
participación durante los que la SOCIMI hubiese aplicado el régimen fiscal
especial, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante
el tiempo de tenencia de la participación transmitida. No obstante, la ganancia
patrimonial generada en la transmisión de la participación no estaba exenta en
el caso de que se hubiese adquirido a una entidad vinculada, hasta el importe
de la pérdida que obtuvo dicha entidad en la transmisión de esa participación.
▪ Si resultaba una pérdida patrimonial, sólo se computaba
la parte que excediese del importe de los dividendos exentos que se hubiesen
percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.
Por tanto, en conclusión, si bien la última reforma operada
en el régimen de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario
ha supuesto una flexibilización de las exigencias de constitución y régimen de
inversiones, también es verdad que se ha
desincentivado fiscalmente la inversión de pequeños ahorradores en este tipo de
entidades, al haberse eliminado las ventajas fiscales que ello suponía.
