Lo que la ley regula

Lo que la ley regula

miércoles, 22 de enero de 2014

Eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios

El régimen de adopción de acuerdos en comunidades de propietarios para la eliminación de barreras arquitectónicas se ha ido suavizando paulatinamente, hasta la última reforma a mediados de 2013 en la que la eliminación de la barrera arquitectónica puede hacerse incluso sin mediación de acuerdo aprobado en junta de propietarios, pues dicho requisito se ha eliminado en determinados supuestos.


En primer lugar, debemos aproximarnos al concepto de barrera arquitectónica que es cualquier impedimento u obstáculo físico que impida o dificulte la libertad física y el acceso o movimiento a un edificio o lugar. Para eliminar dichas barreras se pueden realizar obras que faciliten el acceso a minusválidos, discapacitados y personas mayores de setenta años que vivan o trabajen en el edificio, tales como instalación de ascensores, elevadores, rampas de acceso, etc. El procedimiento para la eliminación de barreras arquitectónicas se encuentra regulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (cuya última modificación es de junio de 2013) y la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Pues bien, en la actual regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, existen dos niveles en cuanto a la obligatoriedad, régimen de mayorías en la adopción de acuerdos y reglas de asunción de los costes para la eliminación de barreras arquitectónicas.

▪ Régimen obligatorio, sin necesidad de acuerdo, para obras de bajo coste que no exceda de doce mensualidades. En virtud de lo establecido en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. El propio artículo concreta que, en todo caso, tendrán tal consideración las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, siempre que las obras sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los vecinos asumir su coste siempre que éste no exceda de doce mensualidades. Si el coste fuera superior, deberán igualmente satisfacer la derrama correspondiente equivalente a las cuotas de comunidad de un año, aunque el resto del coste de las obras sea asumido directamente por quien las hubiese requerido o se opte por pasar al siguiente nivel para la adopción de acuerdos de obras de mayor coste.

▪ Régimen de mayorías del acuerdo para obras de coste mayor a doce mensualidades. Cuando las obras de eliminación de barreras arquitectónicas tengan un coste previsto superior al equivalente a doce mensualidades, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto, en realidad, supone que el acuerdo será válido cuando se adopte por el 51% de los vecinos que, a la vez, tengan el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio.

De este modo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas cuyo importe supere las doce mensualidades ordinarias, se requerirá un acuerdo aprobado por mayoría, que una vez alcanzado obligará a toda la comunidad por el importe repercutido anualmente, dejando claro que el importe correspondiente a las doce mensualidades lo es por obligatoriedad legal y el resto del importe por la validez del acuerdo alcanzado.

En caso de no conseguir un acuerdo con esa cuota de participación las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad, sí es obligatoria para todos los propietarios.

Finalmente, conviene recordar que la disposición adicional tercera del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, ha ampliado la garantía de accesibilidad universal obligando a todos los edificios ya existentes a eliminar las barreras arquitectónicas antes del 4 de diciembre de 2017 y establecer las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en todos las edificaciones, incluidas las comunidades de propietarios.

420 comentarios:

  1. Hay una barrera muy importante hoy en dia a tener en cuenta, es la económica, muchas personas no pueden hacer frente a estos gastos porque no les llega ni para comer. Las leyes deben pensar en todos y que se hagan cargo las comunidades o el solicitante si es una persona pudiente como ocurre en muchos casos. Quien compró una vivienda en esas condiciones ya sabia a que se enfrentaba, si compro una casa de campo no puedo decir que quiero un piso alto, hay que ser consecuentes, siempre cabe la oportunidad de vender ese piso y comprar uno adecuado a esa invalidez sin perjudicar al resto de vecinos.

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    1. Hay que ver los simple de su respuesta y el poco conocimiento que tiene del tema.

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    2. cuando uno compra una vivienda, por supuesto sabe en que condiciones esta, pero circunstancias excepcionales pueden llegar a cualquiera, un accidente, enfermedad, etc... Aqui no se habla de comodidad para subir el carro de la compra, se habla de gente postrada en una silla de ruedas, con una artrosis que es incapaz de subir dos escalones, etc..

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    3. Los que se ve que hay muy buenos samaritanos con el dinero de los demás. Claro que es razonable que cualquier persona pueda moverse libremente y cuando es libertad esta mermada por la enfermedad o la desgracia hay que tener buena conciencia, pero todos los problemas del mundo no se solucionan si no es con dinero y siempre se le pide al que trabaja para poder llegar a final de mes. Me gustaría que las personas con dificultad no solo exigieran lo que las leyes les regalan sino además que demuestren que han pedido ayudas económicas a los distintos organismos del Estado o su Comunidad Autónoma para facilitar la instalación de estás medidas.

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  2. Tambien ocurre que el vecino que solicita esa barrera arquitectónica, tiene casa de veranea, anda en bici, y vive mejor que la mayoria de los vecinos, otros no han podido comprarse casa de veraneo y tienen que costear ese gasto, incomprensible. Mejor que nos dedicaramos a educar en valores...falta nos hace

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    1. Estimado Anónimo
      Las leyes son disposiciones de alcance general que buscan un bien común y, en este caso, también. Se está regulando el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos para eliminar barreras y obstáculos que impidan el acceso a personas dependientes o mayores. Quizás no todos lleguemos a ser dependientes pero probablemente sí a edad avanzada que nos dificulte subir una escalera o acceder al portal con normalidad.
      Sin menospreciar en ningún caso la existencia de circunstancias económicas muy desfavorables para gran parte de la población, me temo que el caso a que hace referencia es un supuesto muy concreto que debe ser tratado en el seno de la Junta de Propietarios.

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    2. no es un supuesto muy concreto; en la situación económica actual del país, está a la orden del día, y sin embargo el legislador sigue sin tenerlo presente

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  3. Quisiera consultar el siguiente caso:
    Un edificio de 16 viviendas con un solo ascensor, los entresuelos estan como locales comerciales y de origen no tienen puerta del ascensor. El propietario lo dedica a alquilar y ya hemos sufrido multitudirarias academias, gestorias etc. Acogiendose a la eliminacion de barreras el propietario pretende abrir puerta de ascensor, evidentemente porque le sera mas facil de alquilar, en perjuicio de las personas mayores que viven en los pisos que les será menos accesible el ascensor al estar ocupado gran parte del tiempo por los usuarios de estos entresuelos comerciales. ¿Esta en su derecho de abrir la puerta si los vecinos no lo aceptan?.¿Se le podria odertar en vez de la puerta del ascensor una silla elevadora de las que suben bordeando la escalera, ya que es el entresuelo?.

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    1. Estimado Anónimo
      Aun sin ser especialista sobre la materia y aconsejándote que consultes con un profesional especializado y con el Ayuntamiento de tu localidad por si fuese necesario un permiso de obras, creo que la posibilidad de abrir puerta de ascensor en el entresuelo para facilitar el acceso a los pisos y/o locales comerciales allí situados es factible, y el propietario de los mismos está facultado a solicitarlo o incluso a realizar las obras directamente si se trata de obras de bajo coste. Además, los vecinos están obligados a sufragar el importe equivalente a 12 mensualidades, pudiendo el propietario solicitante asumir directamente el resto del coste.
      El argumento de que la instalación de la puerta del ascensor va en detrimento de los vecinos mayores de pisos superiores es un poco “débil” y, desde luego, es perfectamente posible instalar una silla salvaescaleras, tanto de forma conjunta a la apertura del ascensor como en sustitución de ésta. Lógicamente, la elección de una u otra opción dependerá de los acuerdos que se adopten en la Junta.

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    2. Buenos días, perdona que prosiga con mi duda:
      Si el propietario no tiene ni 60 años, no tiene ninguna minusvalia, no es vivienda ya que es entrsuelo comercial, y lo que pretende es abrir puerta del ascensor de las viviendas para alquilar los entrsuelos comerciales con algo mas de facilidad. ¿Que derecho tiene con la ley de eliminacion de barreras arquitectonicas, si no cumple ninguno de los requisitos para que la comunidad este obligada a concederle el permiso?

      Un saludo y gracias

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    3. Estimado Anónimo
      Nuevamente te recomiendo la consulta de un profesional especializado. No obstante te avanzo que, según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, tienen carácter obligatorio y no precisan acuerdo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
      Por tanto, y aplicando la Ley puede entenderse que en la categoría de “ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” puede incluirse perfectamente la apertura de puerta de ascensor en el entresuelo para acceder a los locales comerciales. El hecho de que sean locales comerciales y no viviendas no afecta, pues ambos tienen los mismos derechos y obligaciones.
      Sin embargo la Ley obliga a que la obra sea solicitada por el propietario de la vivienda o local en el que viva, trabaje o preste servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. Debe quedar claro que no hace falta que el propietario sea el mayor o el discapacitado, basta con que en el local alguien viva, trabaje o preste servicios voluntarios y lo sea.
      Así pues, si no se cumplen estos requisitos la obra no puede ser “ejecutada directamente sin acuerdo en junta”, sino que se precisará el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Ahí radica la posibilidad de que la comunidad de propietarios se oponga a la aprobación de la apertura de la puerta de ascensor, pero el propietario podría perfectamente soslayar esa falta de acuerdo en cuanto pudiese conseguir la ocupación de un local por una persona mayor o por un discapacitado, y así poder prescindir del acuerdo de la junta.
      Mi recomendación es que procuren llegar a un acuerdo satisfactorio para todas las partes en la junta de propietarios, lo que evitará futuras complicaciones y posibles procedimientos.

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    4. Hola, en mi caso, que es el mismo que el anterior, están todos los vecinos enfadados, porque si ponen puerta en los entresuelos, el ascensor lo tendrán siempre ocupado.
      Y siendo asi, que en los estatutos consta claro que los entyresuelos no tendrán puertas de ascensor.
      Mi pregunta, ¿puede obligar, el vecino de entresuelo que quiere puerta de ascensor, a la comunidad a que sea puerta de ascensor?, o bien la comunidad podría decirle que instale una silla en la escalera, ya que es solo un piso de altura, y con esto ya se evitan las barreras arquitectónicas.
      Tengo que decir, que es un notario, y ni Él, ni sus trabajadores tienen 70 años y tampoco hay ningún discapacitado trabajando. El lo quiere para sus clientes.
      Saludos. Y gracias de antemano.

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    5. Buenos días Anónimo. Tanto anonimato la verdad es que hace las conversaciones bastante impersonales...
      Entiendo que al no existir mayores de 70 años ni discapacitados que ocupen el entresuelo el propietario no está facultado para acudir al procedimiento del artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y ejecutar la obra sin acuerdo de la Junta. En este caso, debemos remitirnos a lo dispuesto en el artículo 17.2, que establece la necesidad de obtener el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación para aprobar la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
      A tenor de lo que dice la Ley, tal y como ha quedado expuesto en el párrafo anterior, el propietario no puede “obligar” a la comunidad. La Ley, como disposición de carácter general que es no puede descender a regular particularidades especiales como pronunciarse sobre la preferencia de apertura de puerta de ascensor o de silla salvaescaleras. Estos son puntos que deberán aprobarse en Junta y como ya he comentado anteriormente deberán ser aprobados con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

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  4. Buenos días, Carmen.

    Somos una comunidad de 8 vecinos, dónde la votación por mayoría en reunión de junta extraordinaria, con representación del administrador de la finca, fallaron en negativo a la instalación de un ascensor para la suprseion de barreras arquitectonicas.
    El ascensor es para dar acceso a dos ancianos que residen en el ático, mayores de 70 años con movilidad limitada,
    Todo y que los costes, tanto de la instalación como del mantenimineto del mismo, los asumen los propieatrios del ático, la mayoría de los vecinos se negaron argumentando, que al ser una instalación exterior, rompia la estética del edificio.
    ¿qué pasos deberíamos seguir ?
    Muchas gracias por su ayuda.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Como siempre comento deberá consultarse con un profesional y en este caso concreto con el propio administrador de la finca.
      Con los datos que se proporcionan referidos a un ático donde residen dos personas mayores de 70 años que solicitan la instalación del ascensor, parece un supuesto “de libro” para que opere el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y poder ejecutar la obra incluso sin acuerdo de la Junta, siempre y cuando el importe no supere el equivalente a doce mensualidades. En caso de que superase ese importe sí se requiere la mayoría.
      Asumiendo que las obras del ascensor superan el importe de doce mensualidades y que no se ha obtenido la mayoría de la comunidad, a la pareja de ancianos que residen en el ático y que está dispuesta a asumir el coste de las obras, le quedaría otra opción que no es acudir al procedimiento regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, sino al establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad (BOE 31-5-1995), en el bien entendido que en este caso los solicitantes de la eliminación de la barrera arquitectónica son los que sufragarán los gastos.
      El propietario del ático debe comunicar al presidente de la comunidad la necesidad de realizar las obras de adecuación para eliminar las barreras, acompañando a esa comunicación el DNI para acreditar la edad o, en su caso, el certificado del grado de discapacidad. También se debería acompañar un proyecto técnico de la obra a realizar y acreditación de empadronamiento municipal. El receptor de la comunicación (el presidente o el administrador) cuando reciba la solicitud tiene un plazo de 60 día para comunicar al solicitante (vecino del ático) su consentimiento a las obras o la oposición razonada, pudiendo plantear soluciones alternativas. En este caso el solicitante comunicará su conformidad o disconformidad.
      Si transcurriese el plazo mencionado sin comunicación, las obras se entenderán consentidas y se podrán iniciar, una vez obtenida la autorización municipal correspondiente. La oposición comunicada fuera de plazo no impedirá la realización de las obras.
      Si la comunicación fuera de oposición o las medidas alternativas propuestas no fueran aceptadas por el solicitante, la vía que ha de seguirse es la interposición de demanda en los Tribunales de Justicia, en el orden civil que se sustanciará como un juicio verbal. Acreditados los requisitos legales el juez dictará sentencia reconociendo el derecho a ejecutar las obras en beneficio de las personas discapacitadas, pudiendo declarar procedente alguna o parte de las alternativas propuestas por la parte demandada.
      Debe quedar claro que con este segundo procedimiento, basado en la Ley 15/1995, son los propietarios del ático quienes deberán hacer frente al coste de las obras.

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  5. hola nos dedicamos a instalar ascensores en escaleras sin hueco, cuando estábamos x el segundo piso salió una biga, y tuvimos que modificar el escalón en la parte de la barandilla .tenia que quedar en 20cnt y quedaron en menos de 7 cent algunos ,el ascensor esta acabado pero el ayuntamiento de Zaragoza el arquitecto no da la terminación de obras si no es así no se puede instalar y los vecinos se quedarían sin ascensor.al arquitecto, no le importa que a los vecinos no puedan tener su ascensor con tal de cumplir normativa. Y quisiéramos saber que se puede hacer .hay formas de montar el ascensor mi empresa lo hace solo necesitamos que la escalera mida 3,50 x 2 de ancho . si esos escalones no se dejan en esa medida no caben, solo pensar que en una escalera que no hay hueco que no cabe le hemos montado un ascensor solo por que no acaba la punta del escalón en 20 centímetros,son escalones de 80centimetros

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    1. Buenos días anónimo. Entiendo que la consulta que planteas está más relacionada con las especificaciones técnicas que han de cumplir las obras, concretamente el largo, ancho y alto de los escalones resultantes, que con el régimen jurídico de la eliminación de las barreras arquitectónicas establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Particularmente, desconozco todos los requisitos técnicos exigidos y sólo puedo reiterar la importancia de iniciar las obras contando con el proyecto técnico y todos los permisos administrativos. Lamento no poder ayudarte.

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  6. BUENOS DIAS:

    He intentado publicar una consulta; pero no se si he realizado los pasos adecuadamente y no la veo publicada; por lo que intento reformularla.

    Somo una comunidad de propietarios con 4 portales. En 2 de ellos las escalerar (7pasos) son elevadas y tenemos claro que es necesario poner elevadores para facilitar el acceso.

    En los otros 2 portales hay que salvar escaleras con 3 ó 4 peldaños (48 ó 55 cm) de alto. Actualmente tenemos dos rampas que no se ajustan al 100% de las exigencias legales sobre la inclinación de las mismas.

    Hasta ahora solo hemos contado con la información de las empresas instaladoras que, como es de suponer, tiene interés en poner cuantos mas elevadores mejor.

    Por otra parte circula por ahí un run run que hace referencia a que cualquier vecino, por ser mayor de 70 años, puede exigir que se instalen los elevadores.

    Pero lo cierto es que en todos los textos legales se hace referencia a reformas razonables, aprobadas por los vecinos en las Juntas de vecinos.

    Las rampas que tenemos actualmente facilitan el transito diario de coches de bebés, carros de la compra, mudanzas etc, y tendrian que ser eliminadas para poner los elevadores.

    La supresión de las rampas, por dar un hipotético servicio a alguien que no tuviera suficiente con las rampas y necesitara un ascensor, me parece desproporcionado.

    ¿Donde se regula la obligatoriedad de establecer este tipo de elevadores? ¿Cual es la razón que exige que los vecinos vean suprimido su derecho a utilizar las instalaciones actuales porque en un futuropueda existir algun vecino mayor de 70 años?

    ¿Nace la obligación de modificar las rampas, de forma automática para el resto de los vecinos, por el simple hecho de contar con añgún vecino mayor de 70 años?


    ¿Que se entiende por reformas raazonables? ¿Quien fija este criterio?

    Muchas gracias y un saludo

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    1. Buenos días Anónimo.
      La consulta plantea muchas cuestiones que se escapan del propósito de este blog. No puedo más que remitirte al texto de la Ley de Propiedad Horizontal pero en su redacción actual, es decir, con todas las modificaciones operadas, la última de las cuales es por la Ley 8/2013, de 26 de junio. Podrás encontrar su texto actualizado en Internet. Te adjunto el link del texto consolidado que publica el propio BOE en su web. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
      Te recomiendo que leas con especial atención los artículos 10 y 17, pues en ellos radica la posibilidad de que un mayor de 70 años exija a la comunidad obras de adaptación. De su lectura habrá que deducir qué son los “ajustes razonables en materia de accesibilidad universal”.
      Por otra parte, el que las rampas faciliten el acceso a los vecinos actualmente es fantástico si todos los vecinos están de acuerdo, pero el hecho de que no cumplan todos los requerimientos técnicos (supongo que por tener una pendiente de elevación mayor) puede convertirse en un inconveniente y el argumento al que hipotéticamente se podría amparar un mayor de 70 años o un discapacitado en el futuro.

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  7. Felicidades por el blog.
    La duda q planteo es la siguiente:
    ¿puede considerarse una obra de supresión de barreras o mejora de acceso y su acuerdo como tal, que obliga a todos a su pago, si hace cuatro años ya se adoptó y ejecutó el acuerdo de instalacion d silla elevadora como supresion de dichas barreras y que pagamos entonces todos? Argumentan que no funciona correctamente. ¿Podría considerarse una obra de mejora y por tanto exonerar de pago a los disidentes al superar el importe con mucho las 12 mensualidades ordinarias?¿Podría facilitarme alguna Sentencia que resuelva un anteceddnte similar?
    GRACIAS

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  8. Perdon, olvidé en mensaje anterior señalar que la obra a que me refiero y que ha acordado la comunidad como supresion de barreras ahora es bajar el ascensor a cota 0, existiendo ya un salvaescaleras.

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    1. Gracias por tus palabras Carla.
      De tu explicación entiendo que en la comunidad existe un ascensor ya instalado y una silla elevadora que se instaló hace cuatro años para permitir el acceso hasta la planta donde está el ascensor. Con esto, en principio, ya no existen barreras arquitectónicas pues el acceso está garantizado para todos los vecinos.
      Ahora parece que se quiere quitar la silla y bajar el ascensor a plata cero. En este caso entiendo que habrá que actuar de acuerdo con el artículo 17.2 y se precisará la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, aunque no tengo referencia de ninguna sentencia judicial.

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    2. Gracias por tu respuesta y por la rapidez.
      Entonces, ¿estaríamos todos obligados a contribuir por entender que son "obras de accesibilidad" del segundo parrafo del art. 17 2 o podrian considerarse obras d mejora " no requeridas para la adecuada ...accesibilidad del inmueble" del art. 17.4, en cuyo caso se exigiría 3/5 de quorum y los disidentes no tienen por qué pagar al superar las tres mensualidades?

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    3. Pues supongo que dependerá de que la silla salvaescaleras cumpla o no correctamente su función. Si la silla está homologada, funciona correctamente y, por tanto, cumple con su función de facilitar el acceso, podríamos entender como tu apuntas que se trata de una “mejora” en cuyo caso se precisará el voto favorable de los tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación y, efectivamente, los disidentes no quedarían obligados a afrontar los gastos si éstos superan el importe equivalente a tres cuotas mensuales.

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  9. Buenos Dias.

    En relación al articulo 10 - 1 - b, de la Ley de propiedad horizontal, ¿como se aplica en el supuesto de que varios vecinos estén parados, jubilados, con minusvalías del 33 % reconocidas, etc. o sea, con ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM ?. La obra que se solicita realizar es la instalación de una silla salva-escaleras para una vecina mayor de setenta años y con una discapacidad del 67 %. pero ¿tienen también algún derecho los vecinos que menciono que están en precario económicamente?. gracias

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  10. Se me olvidaba comentar que la silla salva escaleras se instalaría para uso exclusivo de ésa vecina, sin que pudiera utilizarla nadie más ya que los mandos o controles para su utilización sólo los tendría ella. gracias

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    1. Buenos días Anónimo.
      La verdad es que la Ley de Propiedad Horizontal no exime del pago de las cuotas, derramas y gastos de la comunidad a ningún propietario pues debe entenderse que la propiedad conlleva tanto derechos como obligaciones.
      En el caso que planteas, si verdaderamente la propietaria que solicita la silla salvaescaleras es mayor de 70 años y discapacitada al 67%, pues entra de lleno en la aplicación del art. 10.1.b), y el resto de los vecinos deberán sufragar el coste equivalente a doce mensualidades, soportando esa vecina el exceso. Pero eso sí, la silla debe ser de utilización comunitaria e igualitaria para todos los vecinos, no sólo y exclusivamente para ella.
      En caso de que la silla sea de utilización exclusiva de ella deberíamos regirnos más bien por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, siendo la vecina solicitante beneficiaria quien asumiese el coste.

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  11. Gracias por su rapidez en la respuesta, pero para regirnos por la Ley 15/1995 de 30 de mayo creo que tenemos un problema, verá, justo hace unos días, en reunión de la comunidad se aprobó autorizar las obras acogiéndonos a la Ley de Propiedad Horizontal. ¿ como podríamos ahora acogernos - al ser la silla de uso exclusivo - a la Ley 15/1995 de 30 de mayo?. He de decirle que la vecina en cuestión disfruta de una situación económica saneada y además tendría opción a ayudas oficales. gracias por su atención.

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    1. Pues me temo que pocas opciones quedan ya. Si el acuerdo se ha aprobado en junta es válido y la vecina exigirá su cumplimiento. Lo único que se me ocurre es solicitar a esa propietaria el pago íntegro dado que sería ella la única que se beneficiase de la silla, pero vamos, que esto sería un acuerdo apelando a su buena voluntad.
      De todos modos, si el acuerdo debe seguir adelante y todos los vecinos deben sufragar los gastos lo más justo es que todos los vecinos puedan utilizar la silla.

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  12. Debido a las características del edificio - tiene dos escaleras dentro del mismo, una a derechas y otra a izquierdas - la silla no puede ser utilizada por todos pues se instalaría en una sola escalera, pero me refería a si la comunidad que aprobó su instalación con buena fé y desconocimiento de la leyes, no podría mediante otro acuerdo acogerse a la Ley 15/1995, y poder así evitar una derrama considerable a vecinos que están en paro, jubilados, etc., con pocos recursos económicos

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    1. Se podría intentar que la vecina afectada solicitase la instalación acogiéndose a esa Ley y de ese modo ella sola sufragase los gastos, pero si ya tiene una acuerdo de la junta que vincula a todos, parados o no, a pagar, dudo que lo acepte.

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  13. Buenos días, perdón pero no he podido estar aquí por unos días. Siguiendo con éste tema, ¿no podría la comunidad mediante otra reunión convocada al efecto acordar modificar lo acordado en la reunión anterior y sin negarse a la realización de las obras oportunas acogerse a la Ley 15/1995 en cuanto a sufragar el coste de las mismas?

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      En primer lugar quiero dejar claro que el propósito de este blog no es servir de asesoramiento personalizado en casos particulares. En segundo lugar, y para zanjar definitivamente esta cuestión, quiero volver a manifestar que la vecina que tiene un acuerdo aprobado en junta que vincula al pago a todos los propietarios, supongo yo que hará todo lo posible por conseguir su cumplimiento, máxime teniendo en cuenta lo que dicho acuerdo la beneficia.
      El hecho de que se convoque otra junta para anular el acuerdo aprobado en la junta anterior y adoptar otro acuerdo, pues si se realiza con los quórum y mayorías precisos, aunque poco ortodoxo, será válido. Mi recomendación es que consulte previamente con un administrador de fincas que podrá orientarle.

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  14. Hola,

    En el caso de que haya mayoría en la comunidad a favor de hacer reforma para poner un ascensor y una persona alegue motivos de no poder asumir la derrama económicamente, además de estar en contra, ¿se le puede obligar a pagar la reforma? ¿No se aplicaría una ley que dice que si una persona no cobra X dinero al año podría librarse de pagar esto?

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    1. Buenos días Anónimo
      Actualmente, si alguien legitimado (discapacitado o mayor de 70 años) solicita la realización de obras de accesibilidad en un edificio, la comunidad está obligada a su realización y todos los vecinos a su pago siempre que no se exceda de 12 mensualidades (artículo 10.1.b LPH). Es cierto que antes de la publicación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, esta obligación no era de aplicación cuando algún propietario perteneciera a una unidad familiar con ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM y la repercusión de la derrama le supusiese el 33% de sus ingresos anuales. Sin embargo, desde verano de 2013 ya no existe esta posibilidad y todos los vecinos están obligado al pago.

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  15. Hola
    Tengo una duda. La Comunidad de Propietarios donde vivo tiene 5 portales. Tres portales tienen un garaje común y los otros dos portales otro garaje en común. El garaje de 3 no tiene rampa de acceso sino que tiene la entrada a ras de suelo por lo que un discapacitado puede entrar perfectamente con silla de ruedas. No así los propietarios del otro garaje que tienen una rampa de acceso con una inclinación insalvable para un discapacitado en silla de ruedas.
    Un propietario discapacitado de uno de los portales con la barrera apuntada solicita la construcción de una rampa para salvar el desnivel desde la cota 0, hasta una planta diáfana abierta (misma altura para los dos portales) y desde esta planta diáfana al portal donde se encuentra el ascensor.
    Es decir que esa rampa de 2 tramos, que soluciona el problema a un portal, al mismo tiempo le deja solucionado parte del problema al otro portal que le deja el acceso solucionado hasta la planta diáfana y cuando decidan eliminar totalmente las barreras arquitectónicas tendrán ya parte del trabajo hecho.
    La pregunta es si legalmente se les puede obligar a afrontar esa parte de la rampa en la parte proporcional que les corresponda a los vecinos de un portal que realmente no lo han solicitado.

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    1. Buenos días Alberto
      Entiendo que si la comunidad de propietarios está efectivamente constituida por los cinco portales y los dos garajes, cualquier obra que se realice en los elementos comunes de uno de los garajes deberá correr a cargo de todos los propietarios en función de su cuota de participación, sean o no beneficiarios directos de la obra.
      Cuestión distinta es que se trate de cinco comunidades diferentes (una por cada portal) o dos comunidades distintas (una por cada garaje). En este caso cada comunidad opera de forma “independiente” de las demás y la participación en los gastos de una obra deberán acomodarse a los acuerdos que se alcancen en ese sentido, basándose en la economía que puede aportar la colaboración.

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    2. Yo soy el presidente de la comunidad. Lleva constituida hace 40 años, desde la construcción del edificio y siempre con la misma agencia de administración de fincas.
      La forma de reparto de gastos se hace de la siguiente forma:
      Por un lado se detallan los gastos individualizados por portal que afectan exclusivamente a los 14 vecinos de cada portal, hablamos de luz escalera, limpieza escaleras, ascensor, mantenimiento general del portal, etc. Se contempla incluso la posibilidad que el portal que quiera pueda cambiar el ascensor o de empresa de mantenimiento sin contar con el resto de la comunidad.
      Por otra parte se detallan los gastos inherentes a los garajes, de la misma forma diferenciando los dos garajes como dos fincas independientes, toda vez que uno de ellos es exclusivamente de 3 portales y el otro garaje es de 2 portales. Se contemplan gastos como luz, limpieza, puertas de garaje, vados, etc Los usuarios de uno de los garajes podrían cambiar las puertas o el alumbrado interior, sin contar con el resto de propietarios y ellos solos se lo pagarían.
      Por último se incluye otro grupo de gastos que se reparten entre los 70 miembros de la comunidad, que son los correspondientes a las zonas comunes, jardín, alumbrado exterior, mantenimiento depósitos de gas, etc.
      No existen estatutos en la comunidad, por lo que entiendo que todas esas cuestiones se rigen por la L.P. Horizontal.
      Vamos a tener una próxima reunión la semana que viene, y me gustaría saber si lo estamos haciendo mal, que artículo o normativa es la que debemos de esgrimir para informar a los vecinos.

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    3. Pues Alberto, tal y como planteas la cuestión parece que lo que existe es una mancomunidad o “agrupación de comunidades”, en la que se sufragan los gastos comunes por todos los propietarios y se desglosan las partidas correspondientes para cada portal y cada garaje. Dado que se permite que cada portal pueda cambiar el ascensor o cada garaje sustituir su puerta de acceso sin contar con los demás propietarios y asumiendo directamente los gastos, entiendo que en el caso planteado de la rampa de un garaje afectará sólo a los propietarios de ese garaje que serán quienes tendrán que sufragar los gastos.
      En todo caso, y dado que el administrador de fincas lleva cuarenta años en esa comunidad, estoy convencida que él os podrá orientar mejor que yo, pues conoce sobre el terreno la problemática (yo no termino de imaginarme y construir mentalmente el acceso con las rampas) y, además, podrá estudiar la posibilidad de que dicha obra, en su caso, pueda ser considerada como “zona común” y los gastos puedan repartirse entre ambos garajes.

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  16. Hola,en mi edificio acaban de adquirir una vivienda una persona con minusvalia y quiere modificar la entrada comun para viviendas y garajes con una rampa,que obligaciones tenemos los demas vecinos con ese respecto? estamos obligados a modificar la entrada? habria que hacer algun tipo de votacion? solo añadir que esto modificaria la fachada general,gracias

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  17. Buenos días Anónimo.
    Si la solicitud de instalar la rampa en portal y garaje proviene de una persona con minusvalía en virtud del artículo 10.1.b) toda la comunidad de propietarios está obligada a consentir las obras y asumir su coste en la parte equivalente a 12 mensualidades, y ello aunque suponga modificación de la fachada, corriendo el resto del importe por cuenta del propietarios solicitante.
    Si se celebra junta de propietarios y el acuerdo se adopta por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, el coste de las obras será obligatorio para todos en función de su coeficiente.

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  18. Buenas Carmen:
    En nuestra comunidad han propuesto algunos vecinos bajar el ascensor a cota cero y no hay ni personas mayores de 70 años ni minusvalidos ni personas que trabajen para minusvalidos. Mis preguntas son ¿tiene la comunidad alguna obligacion de bajar el ascensor a cota cero si alguien se niega? si tenemos obligacion de bajarlo¿hay que aplicar la parte del articulo 17.2 de la doble mayoria? no la primera parte que solo es para mayores de 70 años y minusvalidos por lo menos es lo que he entendido yo,esperando que me lo aclares un saludo.

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    1. Buenos días Paco.
      En este caso al no existir solicitante mayor de 70 años o persona con discapacidad no puede aplicarse el artículo 10.1.b) y, por tanto, no existe obligación por parte de la comunidad de realizar las obras e incluso algún vecino puede oponerse a la bajada del ascensor a cuota cero.
      Para aprobar la bajada del ascensor a cuota cero habría que alcanzar en la junta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siguiendo lo establecido en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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    2. Buenos dias Carmen.
      Por lo que he entendido (a ver si es correcto) aunque no tenemos obligacion, pero si un vecino lo plantea y otro se niega a hacer esa obra lo que tenemos que hacer obligatoriamente es votarlo y aplicar el articulo 17.2 de la LPH de la doble mayoria, o ¿ con que uno se niegue no se hace la obra ni se vota?
      Esperando que me lo aclares un saludo.

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    3. Efectivamente Paco, la comunidad no está obligada en este caso. Sin embargo, en estas cuestiones lo mejor es que exista un acuerdo votado en junta aprobando o rechazando la propuesta. Por eso, si existe un vecino que quiere y otro que no, lo correcto es convocar la junta e indicar en el orden del día que se va a tratar ese asunto y someterlo a votación, que para su aprobación requerirá la doble mayoría del artículo 17.2.

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    4. Muchas gracias Carmen me has aclarado el tema y ya no tengo dudas.
      Me gustaria plantearte otra duda referida con este mismo tema, yo soy el administrador de la finca y ya ves el conflicto que se me ha planteado yo soy de la opinion que es una buena obra para la comunidad mas teniendo que hacer una reparacion en el ascensor, habiendo hoy en dia buenas ofertas de las empresas de ascensores y acogernos a una posible subvencion del gobierno pero mi pregunta es ¿ hay alguna forma de limitar los gastos? ya que como he leido si es de forma obligatoria si que lo hay y lo pone en el articulo 10 de la LHP pero al ser de forma voluntaria no lo he leido ó no lo he encontrado, ya que algunos propietarios me han planteado que no se negarian dependiendo de los gastos que conlleve ya que unos quieren, como todo en la vida, invertir bastante dinero en el arreglo del portal y a otros nos parece algo exagerado.
      Si me pudieras ayudar con este tema te lo agradeceria un saludo.

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    5. Vamos a ver, limitación de los gastos tal y como indicas no existe. Estoy de acuerdo contigo en que es un momento estupendo para hacer la obra por las ofertas y las posibles subvenciones y, además, es algo que revierte en la calidad de vida de todos los vecinos y en la revalorización de la finca y las viviendas.
      Rayando un poco el margen legal se me ocurren algunas posibilidades que puedes valorar plantear a los vecinos.
      1) Que uno de los vecinos interesados empadrone en su vivienda y haga residir en ella a un mayor de 70 años o a un minusválido. En este caso operaría de lleno el art. 10.1.b) y la limitación de los gastos a los 12 mensualidades.
      2) Considerar que la bajada del ascensor a cuota cero es una “mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”. Esta posibilidad esta traída en este caso muy “por los pelos”. Bueno, pues si así fuese se aplicaría el artículo 17.4, debiendo la obra aprobarse por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este supuesto si la obra excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes puede existir un vecino disidente que no esté obligado al pago. En el futuro, si el vecino disidente quisiera aprovechar las ventajas de la innovación debería abonar su parte correspondiente de gastos de realización y mantenimiento.
      Ya te digo que esta segunda posibilidad es un poco “peregrina” y resultaría muy discutible calificar esta obra como mejora, cuando en realidad se trata de una eliminación de barreras arquitectónicas en toda regla. Lo ideal sería alcanzar un acuerdo con todos los vecinos y confío en que tu como administrador podrás encauzar los intereses contrapuestos de los propietarios.

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    6. Carmen muchas gracias por todo y haberme ayudado a solucionar mis dudas, respecto a lo ultimo planteado la unica solución que veo es hacerlo al reves me explico, primero llegar a un acuerdo en como reformar el portal y que los propietarios lo votemos entre las opciones que haya aplicando la mayoria del articulo 17.2 y despues con eso decidido y ya sabiendo los propietarios como quedaria el portal que decidan sobre la cota cero ¿como lo ves? Porque como yo lo veo lo importante no es la estetica del portal si no la accesibilidad y la eliminación de barreras.
      Un saludo

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    7. Por supuesto Paco, lo mejor es conseguir un acuerdo votado y aprobado por mayoría, que vincula a todos. Y estoy de acuerdo en que es más importante la funcionalidad y la accesibilidad a la estética.

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    8. Carmen muchas gracias por todo y perdon por las molestias ocasionadas un saludo

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  19. Buenos días,
    En nuestra comunidad ya se hizo una rampa en la entrada del edificio con un 15% de la pendiente. No se pudo realizar la rampa hasta la entrada del ascensor ya que aparte de aumentar la pendiente, el techo que hay justo allí, es más bajo que el resto del portal y tampoco cumpliría normativa. Por lo que quedan 2 escalones para llegar al ascensor. Hay la posibilidad de instalar un elevador ya que hay sitio. Pero algunos vecinos se han empeñado en hacer rampa todo y que no cumpliría normativa como te he comentado por altura. Puedo oponerme a la realización de esa rampa?? En caso de votación y salir mayoría para la realización de la rampa, pueden hacerlo?? Dicen que el ayuntamiento les ha dicho que no hace falta pedir permisos porque ya hay el permiso de la realización de la rampa anterior.
    Gracias y saludos.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Como en toda votación está claro que tu puedes votar a favor o en contra, pero en este caso, además, considero que el voto en contra a la prolongación de la rampa para salvar esos dos escalones está más que justificado, dado que el hecho de poner la rampa supondría que ésta no cumpliría los requisitos legales de pendiente exigida.
      Si se adopta un acuerdo en Junta con la mayoría de los propietarios sí sería válido el acuerdo y todos los vecinos estarían obligados al pago. Cuestión distinta es que dicha rampa sea autorizada por la Administración Pública o que el Ayuntamiento en un futuro obligue a la comunidad de propietarios a ajustar las obras a los requisitos legales, con los consiguientes perjuicios económicos.

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    2. Muchísimas gracias por tu rápida respuesta. Es que se han empeñado en hacer la rampa, cuando se puede poner un elevador. Hay una persona en la comunidad con silla de ruedas y está claro que necesitamos quitar esos 2 escalones, pero quieren obligarnos a hacer la rampa. Como en la reunión, me opuse y dije que no quería una rampa si no había un proyecto de un arquitecto visado por el colegio (como se hizo la vez anterior porque superaba en un 3% la pendiente) dicen que lo pueden hacer porque así se lo ha comunicado el Ayuntamiento. Cuando algo no cumple con la normativa, solo que haya un voto en contra, ¿ya no se puede realizar? ¿O me equivoco?
      Muchas gracias!

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    3. Vamos a ver, el tema está más relacionado con la impugnación y anulación de acuerdos. Según se indica en el artículo 18 de la LPI, los acuerdos de la junta pueden impugnarse ante los tribunales en tres supuestos:
      a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      Para poder impugnar el acuerdo el propietario, además de estar al corriente de pago, debe haber salvado su voto en la Junta. Esto quiere decir haber votado en contra del acuerdo y haberlo hecho constar así en el acta (aspecto importantísimo). Si se cumplen esos requisitos en el plazo de tres meses se puede impugnar el acuerdo, aunque este plazo se prolonga hasta un año para el caso de que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
      Antes de llegar a este punto de impugnación judicial te recomendaría que intentes hacer ver a tus vecinos la importancia de cumplir la ley (te felicito por exigir el visado del colegio de arquitectos), la posibilidad de que el Ayuntamiento se oponga, ahora o en el futuro a esa rampa (os obligarían a suprimirla con los consiguientes gastos), y, por supuesto, la posibilidad de instalar el elevador para salvar esos dos escalones.
      En todo caso, si la comunidad sigue “en sus trece” de aprobar ese acuerdo, te recomiendo encarecidamente que votes en contra y lo hagas constar en el acta.

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    4. Buenas tardes,
      Hoy hemos recibido una carta del administrador de fincas en la cual nos comentan que después de reunirse con el Arquitecto Municipal del Ayuntamiento, este ha dado la licencia para hacer esa rampa y ya nos ponen la cuota a pagar. Visto que por mayoría no podemos negarnos, podemos enviar una carta al administrador diciendo que nos eximan de cualquier responsabilidad en caso de que alguien se haga daño y el seguro no lo cubra?? Como ya te comenté la rampa no cumplía normativa motivo por el cual nos negamos y solicitamos un proyecto por un Arquitecto Técnico, cosa que no han hecho.
      Gracias y saludos,

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    5. Buenos días Anónimo
      Veo que en tu comunidad no se han hecho las cosas como es debido y lo que es más grave, el Ayuntamiento está haciendo “la vista gorda”. No es de recibo que se apruebe por la administración municipal una obra que no cumple los requisitos legales.
      Lo que indicas de enviar una carta al administrador es buena idea y, al menos, es lo que está en tu mano hacer para intentar salvar tu responsabilidad. Si envías la carta, procura que quede plena constancia de ello, por ejemplo que sea como burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, para garantizar en un futuro que la enviaste y que te oponías a la rampa.

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  20. Hola! Mi consulta es la siguiente. Estamos mirando un entresuelo en alquiler para una posible academia de idiomas. El problema es que dicho entresuelo no dispone de ascensor. El local se acopla perfectamente a nuestras necesidades pero no sabemos si dar el paso o no por el te!a de las escaleras y de que no nos den la licencia de actividad. ¿Es posible obtenerla de algún modo aun sin tener acceso para personas con movilidad reducida o por el contrario es un problema insalvable? La posibilidad de dar acceso a ascensor no se puede contemplar.
    Esperamos respuesta y algo de Liz. Muchas gracias

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    1. Buenos días anónimo.
      Las academias, como las salas de reuniones o los locales de espectáculos, tienen la consideración de edificios de uso público y como tales deben cumplir ciertas condiciones en materia de salubridad (p. ej. contar con aseos diferenciados por sexos), seguridad (p. ej. contar con equipos de extinción de incendios) y accesibilidad (p. ej. rampas de acceso, espacios reservados a personas con movilidad reducida, mobiliario adecuado para personas con sillas de ruedas, etc.)
      Así pues, se deben cumplir las estipulaciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. En este punto, además de la legislación estatal hay que estar muy particularmente a lo que establezca la correspondiente Ordenanza Municipal. Me temo que os puede resultar muy difícil conseguir la licencia de actividad si no se cumplen las condiciones en materia de accesibilidad. Mi recomendación es que consultéis directamente en el Ayuntamiento para ver qué condiciones concretas debéis cumplir pues cada Ayuntamiento es el que decide y puede resultar que un local con determinadas condiciones fuese autorizado por el Ayuntamiento en una localidad y el mismo local fuese no autorizado por otro Ayuntamiento distinto.

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  21. Estimada Carmen,
    Uno de los vecinos mayores de 70 años ha instado a la Comunidad para la instalación de un ascensor. Por la peculiaridad de la finca la instalación del mismo solo puede ser por el exterior y recreciendo el portal, lo cual, estética aparte, va a provocar que en la parte trasera del edificio se quede casi como un patio interior cuando ahora hay un hermoso patio. De esta forma la caja del ascensor blloqueará la visión total a la calle de algunos pisos y parcial a otros. Además se originarán sombras permanentes donde antes no había y se impide la llegada de luz solar directa a ciertos pisos. Para colmo el jardin se verá reducido en un 25% y la ubicación del ascensor molestará seriamente a otro vecino al colocarse apenas 1 metro de su balcón. La pregunta es, dado que es obligatoria la colocación del ascensor (dejando aparte la cuestión de quienes lo pagarán, ) ha de colocarse independientemente de las molestias graves que provocará en otros pisos tal y como se ha descrito más arriba? ¿Acaso un buen número de vecinos ha de perder su vista a la calle a cambio de tener un paredón? ¿Qué derechos tienen estos vecinos? Se puede impedir por inviable la ejecución y/o pedir compensaciones por la misnusvaloración de estos pisos, que quedarían ahora cuasi interiores?
    Saludos y muchas gracias.

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    1. Buenos días Jaime.
      La cuestión que planteas es complicada y yo no puedo darte una respuesta. Con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano, efectivamente, el vecino mayor de 70 años está en su derecho de solicitar la supresión de barreras arquitectónicas, pero claro, ello no puede ir en agravio del resto de la comunidad. Se trata de una difícil cuestión que debe tratarse de forma individualizada, estudiando el caso profundamente.
      Mi recomendación es que la comunidad de propietarios consulte en el Ayuntamiento para estudiar minuciosamente las Ordenanzas de supresión de barreras y las Ordenanzas relativas a la estética del edificio, para ver cómo se pueden conjugar ambas. También sería recomendable que os pongáis en contacto con varias empresas instaladoras para que evalúen correctamente todas las posibilidades desde un punto de vista técnico y legal.
      Lamento no poder ayudarte más. Un saludo.

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    2. Gracias por su amable y pronta respuesta.
      Esto es más que estética, es para algunos vecinos pasar de piso exterior a semi interior, que ya es bastante.
      Saludos

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  22. Hola, en mi comunidad siempre se ha pagado por coeficiente, que es lo fijado en el título, y para una derrama por supresión de barreras, han acordado por mayoría simple pagar igualitariamente, pero hay votos en contra. ¿Es eso legal? o se tiene que hacer por coeficiente que es lo que marca la ley.
    Se agarran a lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, pero en el título no hay nada especialmente establecido, y la administradora dice que esa mayoría simple sirve como “especialmente establecido”.
    Yo no me negado ni a la construcción ni a pagar, pero creo que es un atropello. ¿Puedo pagar yo por coeficiente ya que salvé el voto?
    ¡¡Muchíiiisimas gracias!!

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    1. Buenos días José.
      Tal y como comentas, la Ley de Propiedad Horizontal contempla el pago de las cuotas y derramas en función del coeficiente, y así se indica en el artículo 9 que apunta como una de las obligaciones de los propietarios “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
      Por tanto, como norma general el pago se hará por coeficientes (cuota de participación fijada en el título), si bien se deja una posibilidad a otro sistema cuanto esté “especialmente establecido”. No obstante, “lo especialmente establecido” no puede interpretarse como un simple acuerdo por mayoría, pues se está atentando contra la base de la división por cuotas de la propiedad horizontal y la fijación de los coeficientes establecidos en el título constitutivo.
      Así pues, para acordar un sistema de reparto de gastos distinto al de coeficientes se debe aprobar un acuerdo por unanimidad, como se exigiría para modificar los coeficientes de participación.
      Lamentablemente, en algunas ocasiones los administradores abogan por el pago igualitario para ahorrarse los cálculos que implica el pago por coeficientes, pero la legalidad exige el cumplimiento de los coeficientes y, en su caso, la modificación de éstos por unanimidad.
      Mi recomendación es que te opongas al pago igualitario, defiendas el pago por coeficientes y, en último extremo, impugnes el acuerdo adoptado teniendo en cuenta que salvaste tu voto en contra. La cara negativa es que igual te verás obligado a acudir a los Tribunales, pero es la forma de defender tu derecho.

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    2. Hola Carmen, muchísimas gracias por contestarme, y encima tan rápido. Ya lo último para no monopolizarte.
      Si yo pago por coeficiente, unilateralmente, lo calculo y lo pago. Me tendrían que demandar ellos y en los tribunales y se vería quien tiene razón. O me damandarían por moroso.
      Vamos, mi pregunta es:
      ¿Es una posible solución, o me meto en problemas?
      Gracias de nuevo y un saludo.

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    3. Hola José. Pues tu mismo ya apuntas los problemas que te puedes encontrar.
      Lógicamente comprenderás que yo desde aquí públicamente no puedo recomendarte que adoptes la decisión unilateral de pagar calculando la cantidad según tu coeficiente. El procedimiento pasa por intentar un acuerdo en la junta, aprobando un acuerdo para el pago de cuotas según coeficientes. En caso de no conseguirlo es muy importante que votes en contra del acuerdo y que lo hagas constar en el acta, para que así tengas abierta la vía de la impugnación del acuerdo.

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    4. Gracias por tus consejos, y tan rápido!. Ya veremos que tal sale.
      De verdad, muchas gracias por tu amabilidad.
      Un saludo.

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  23. Se podría considerar que una rampa para salvar cuatro escalones hasta el ascensor no es una obra necesaria para la adecuada accesibilidad del inmueble, cuando en él ni residen ni prestan sus servicios personas mayores de 70 años o en situación de discapacidad?

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    1. Buenos días Anónimo.
      Los cuatro escalones de acceso al ascensor deben ser considerados, lógicamente, una barrera arquitectónica y la rampa de acceso una obra necesaria para la accesibilidad al inmueble. Cuestión distinta es el trámite que debe llevarse para ejecutar la obra que precisará un acuerdo de la junta de propietarios y que se vería facilitado si existiese en la comunidad un mayor de 70 años o un discapacitado.

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    2. Al no existir ninguna persona mayor de 70 años o discapacitada en el inmueble, no lo veo necesario para la accesibilidad en este momento, porque todo el mundo puede salvar esos cuatro escalones hasta acceder al ascensor. Por tanto, ¿no podría encajarse este supuesto en el párrafo segundo del apartado 4º del artículo 17 LPH y que el comunero disidente no se viera obligado a costear una obra en este momento innecesaria? Muchas gracias

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    3. A mi entender, Juan Pedro, el hecho de que no exista un mayor de 70 años o un discapacitado no elimina el concepto de “barrera arquitectónica” a los escalones. Es cierto que podría considerarse como una mejora del artículo 17.4 LPH, pero yo me inclino a pensar más que se encuadraría en el ámbito del artículo 17.2 LPH.

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  24. Hola Carmen, mi pregunta es muy simple. Vivo en una comunidad donde hay acceso al exterior desde el portal mediante una rampa desde el portal, es decir que caso de haber alguien impedido no tiene barrera alguna para salir, en el portal hay un ascensor que llega a todos los pisos pero que no llega hasta el garaje, solo hasta el portal. Unos vecinos quieren por comodidad bajarlo hasta el garaje y otros no queremos por considerarlo un gasto innecesario y una mejora.
    Yo creo que es una mejora puesto que si hubiera un impedido, que no lo hay, tendría salida a la calle sin ningún problema por la rampa que se hizo a tal efecto. Por ese motivo creo yo que no tenemos obligación de pagar al negarnos ya, que el presupuesto de la obra supera con creces las 3 mensualidades de comunidad. Tu que opinas?

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    1. Buenos días Anónimo. Yo creo, salvo mejor opinión, que estamos en presencia de lo que la Ley de Propiedad Horizontal calificaría como “mejora” en el artículo 17.4, puesto que el acceso al portal está garantizado por la rampa, y a las viviendas por el ascensor. Si se quiere mejorar el acceso al garaje con un ascensor, para ahorrarte el salir a la calle para utilizar la rampa, está claro que no es una “obra necesaria” para eliminar las barreras arquitectónicas, puesto que el acceso está garantizado.
      Mi conclusión sería que debemos acogernos al artículo 17.4 de la LPH en virtud del cual ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      En este caso entiendo que se puede alcanzar el acuerdo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Al tratarse de una innovación, instalación o mejora no requerida para la adecuada accesibilidad del inmueble y, por tanto, no exigible, cabe la posibilidad de que al superar la obra el importe de tres mensualidades, existan votos en contra y disidentes que no estarán obligados a pagar la obra, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja.

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  25. Buenos días.
    A ver si me puedes ayudar porque ya estoy desesperada... Llevo tres años luchando para que se instale en el portal de mis padres una silla elevadora, ya que hay una escalera dentro del portal de 9 escalones hasta llegar al ascensor. Después de tres años y muchas juntas. Se ha aprobado la no adaptación de la silla elevadora, ya que al ponerla en la escalera de entrada hacia el ascensor, estaríamos incumpliendo la normativa anti incendios, porque al poner los rieles de la silla ya no cumple el ancho establecido en la ley anti incendios para ser una salida de emergencia (es la única salida del portal). Y yo me pregunto... ¿que puede mas en este caso? La le anti incendios o la de supresión de barreras arquitectónicas?
    Baste decir, que todo esto lo solicitamos porque a mi padre se le tuvo que amputar una pierna hace ya cuatro años y tiene aprobada un 94% de minusvalía y reconocida la movilidad reducida

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    1. Buenas tardes Noelia. En primer lugar manifestar mi solidaridad con la situación personal de tu padre.
      En cuanto a la situación legal la cuestión es más espinosa pues nos encontramos ante un conflicto entre legislaciones al que la propia ley no da soluciones. Piensa que es un caso similar al de la colisión entre el derecho a la intimidad y el derecho a la información, que ha llenado muchos programas de televisión y ha colapsado con demandas los juzgados. Estamos ante en una situación parecida y yo no puedo pronunciarme al respecto.
      Está claro que con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano estás en pleno derecho a solicitar la silla elevadora para tu padre, pero claro, si no se cumple la normativa contra incendios probablemente el Ayuntamiento no concederá la licencia y las empresas instaladoras no podrán acometer la obra.
      Supongo que habría que consultar meticulosamente toda la normativa y averiguar si existe alguna jurisprudencia al respecto. Lamento no poder ayudarte más y te deseo mucha suerte.

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    2. Muchas gracias Carmen... Intentare seguir luchando hasta que se me acaben todas las vías que pueda... Porque es una pena que una persona de 57 años este encerrada en su casa para los restos... Hablare con el ayuntamiento y con los servicios sociales a ver si se puede hacer.

      Muchas gracias!

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  26. Buenos días:
    Dos cuestiones:
    Mi comunidad está formada por 3 escaleras, 2 con ascensor desde el nivel 0 y la tercer escalera desde el primer piso. Un propietario de esta escalera mayor de 70 años ha solicitado la instalación de un montacargas o salvaescaleras. Los propietarios del resto de las escaleras están de acuerdo con que se haga la obra, pero a cuenta de los propietarios de la escalera 3, pues al parecer esos pisos fueron más baratos por no tener el ascensor desde abajo,y alegan que ahora se revalorizarían sus viviendas con el esfuerzo de todos.
    Segunda cuestión. Obliga la ley a poner ascensor (más caro = 30.000 euros) o vale con una silla salvaescaleras (8.000)
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Anónimo.
      Respecto a la primera cuestión, a mi entender, habrá que estar al reparto de gastos según coeficientes establecido en el título constitutivo y del que se desprenderá qué coeficiente tiene cada vivienda respecto al conjunto, y por tanto, cuál es su porcentaje en la participación de los gastos comunes. Siguiendo la regla general todos los propietarios participarán en los gastos ordinarios y extraordinarios según su coeficiente, independientemente de que sean o no beneficiarios directos de una obra. Es de suponer que los pisos de la escalera con ascensor desde planta primera tendrán un coeficiente menor que los pisos con ascensor desde la planta cero y, por tanto, su cuota de comunidad y de participación en los gastos será menor. Sólo puedo decir que aunque es posible que se opte por un criterio distinto en el reparto de gastos siempre que así conste en los estatutos o se apruebe en junta, si el cambio de sistema de reparto de gastos constituye una modificación del título o de los estatutos (como me temo que sería en este caso) se precisa la aprobación por unanimidad de todos los propietarios.
      En cuanto a la segunda cuestión la ley no obliga a poner rampa, escalera o ascensor en concreto, sino que lo que indica es que se deben eliminar las barreras arquitectónicas. El optar por uno u otro sistema dependerá de los acuerdos que se adopten en la junta.

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  27. Buenas tardes Carmen , antes de nada felicitarte y darte las gracias por tu blog ya que nos es de mucha ayuda .
    La consulta que te quería hacer es la siguiente ; tengo un niño de 10 años con una minusvalia de un 60% con movilidad reducida y que va en silla de ruedas , en nuestra comunidad han decidido retirar las retenciones que tienen la puerta que da a la calle así como una intermedia que comunica el hall del pasillo que llega al ascensor , de esta forma la puerta no se mantiene abierta pero a nosotros nos resulta incomodísimo ya que intentas pasar con la silla y la puerta se te cierra . La junta directiva argumenta que lo han retirado para que la gente no deje la puerta abierta ( de risa ) , mi pregunta es la siguiente ¿ les puedo exigir que pongan las retenciones en la puerta ? si es así ¿ como lo puedo argumentar ?

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    1. Buenos días José Manuel
      Agradecer tus palabras y manifestarte mi solidaridad con la situación de tu hijo. Respecto a volver a colocar las retenciones en las puertas de tu comunidad al tratarse de una obra de bajo coste (supongo que no alcanzará el equivalente a doce mensualidades) estás legitimado, a solicitar que se coloquen nuevamente y todos los vecinos obligados a acatarlo y pagarlo, puesto que eres el representante legal del discapacitado que vive en la comunidad. Considero que en este caso entramos de lleno en la obligatoriedad establecida en el artículo 10.1.b) de la LPH.
      Aparte de la legitimación legal que la ley de otorga, personalmente considero que también estás legitimado ética y moralmente. En este caso no se trata de hacer engorrosas obras y grandes desembolsos, sino tan sólo un pequeño ajuste que facilite el acceso por las puertas al menor en silla de ruedas. El resto de propietarios, vecinos y usuarios sólo deben tener un poco de cuidado para asegurarse que la puerta queda bien cerrada. Te deseo mucha suerte.

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    2. Hola Carmen, disculpa pero me fue imposible contestarte ayer y darte las gracias.
      Comentarte que les envié un correo al abogado de la gestoria que lleva la comunidad y creo que resultó bien, en el le adjunté todo lo que me aportaste del artículo 10.1.b de la lph con una argumentación del mismo ( cosecha de la casa ) Pasado un día me contestó y me dijo que queria hablar conmigo en persona el y los presidentes, que era lo mejor, creo que es buena seňal.
      Luego hable con el por tlf. y no me pudo rebatir nada de lo que le argumenté de palabra sobre artículo 10.1.b de la lph, eso sí me dijo que lo consultará con colegas de profesión y que coincidían con el en que la comunidad no estaba obligada, le dije que me lo argumentara con datos y aun estoy esperando su contestación ( buena seňal creo) .
      Bueno, no me lio más, ya os iré contando como va la cosa por si a alguien le pudiese servir para situaciones similares.
      Darte las gracias nuevamente y decirte algo que creo que todos compartirán : ojalá hubiese más gente como tú, nos ayudas a que la vida sea más fácil.

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    3. Hola José Manuel. No sabes cómo agradezco tus palabras. Sinceramente, me sirven de estímulo para seguir escribiendo de éste y otros temas en el blog. He de decir que yo no me dedico profesionalmente a la abogacía y que las contestaciones que doy a vuestras consultas son pautas generales, por lo que igual puede haber detalles que se me escapen. Mi intención desde aquí es, simplemente, dar a conocer la regulación legal de la materia y, en ocasiones, mi interpretación personal. Si eso sirve de ayuda a alguien, pues encantada!!
      Desde luego te animo a que nos sigas haciendo partícipes de cómo se desarrollan los acontecimientos y, personalmente, te agradecería que indicases los argumentos con los que rebatan nuestra postura y, en su caso, los artículos de la ley en que se fundamenten para no colocar nuevamente las retenciones en las puertas. Asimismo invito a cualquier lector que pueda arrojar luz sobre esta cuestión que participe y nos proporcione argumentos. Con ello aprenderemos todos.

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  28. Hola Carmen, ya os iré contando como se desarrollan los acontecimientos.
    Y tal como comentas ( y es una verdad como un templo) , cuanta más información nos facilitemos mejor nos resultará.
    Ya os contaré, gracias

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  29. Buenas tardes, mi consulta es referente a que soy presidenta de mi comunidad, la cual está formada por 16 escaleras y en una de ellas una vecina con discapacidad ha solicitado la instalación de una rampa para poder acceder a su casa cuyo coste asciende a 10.000€, no superando las 12 mensualidades del presupuesto anual, que establece la ley para que se pueda realizar. El problema surge cuando una propietaria considera que esta obra se debe tener en cuenta como si fuera una única vez, es decir, quiere que los 10.000 € sea el coste total para las 16 escaleras, y la cantidad que falta para cubrir el presupuesto por escalera lo pague el propietario que solicite la adaptación . De esta forma, si en un futuro otro propietario solicite otra adaptación del acceso a su vivienda también tendría que pagara la diferencia del coste del presupuesto.
    Considero que esto no es correcto, pues la adaptación se debería hacer en cada momento según las condiciones de la persona discapacitada y de la situación del piso, puede estar al 1 º piso o al 3º.

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    1. Hola Anónimo. No termino de entender el sistema propuesto. La obra de la rampa, dado que es solicitada por una vecina con discapacidad y su coste no supera las 12 mensualidades, debe ser aceptada obligatoriamente por todos los vecinos y costeada por éstos. El coste lo asumen todos los vecinos en función de su coeficiente de participación. Cuestión distinta es que se trate de una mancomunidad (p. ej. por escaleras) y exista un criterio de reparto de gastos diferenciado.

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    2. la comunidad es única con un reparto de todos los gastos entre los 50 propietarios, nunca se ha subdividido la comunidad entre las escaleras. La consulta es debido a que una propietaria dice que se debe de hacer el reparto de la rampa entre las 16 escaleras y que es como ella dice, que los demás propietarios le tenemos que demostrar que no tiene razón.

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    3. Pues la demostración es la lectura del artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Si existe una única comunidad para las 16 escaleras y todos los gastos se reparten entre los 50 propietarios la cuestión está clara: la vecina discapacitada solicita la rampa y todos los vecinos deben sufragar los gastos hasta un máximo del equivalente a doce mensualidades. Luego, si otro vecino de otra escalera también lo solicita seguirá el mismo régimen, es decir, reparto de gastos entre todos.
      Por otra parte, si esa es la única vecina que no está de acuerdo, el resto de los propietarios pueden aprobar la instalación por un acuerdo en junta aprobado por mayoría y la vecina también en este caso deberá acatarlo, pues la rampa no es una mejora sino una eliminación de barrera arquitectónica en toda regla.

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  30. Buenas tardes:
    Nuestro edificio, aunque tiene una sola entrada (y es una sola comunidad) tiene dos escaleras independientes que parten desde el portal, una a derechas y otra a izquierdas, cada escalera consta de dos plantas - 1ª y 2ª - con cuatro viviendas en cada planta. Las plantas no tienen en ningún nivel nunguna comunicación, tan solo que empiezan desde el portal, ya digo una desde la derecha, otra desde la izquierda. En la 1ª planta de la escalera derecha vive una persona mayor de setenta años con movilidad reducida que solicita la instalación de una silla salvaescaleras, y la propuesta que hace a la comunidad es: la instalación de dicha silla en las dos escaleras y hasta la 2ª planta en ambas para acogerse a la ley de propiedad horizontal, y la pregunta es: Al tratarse de escaleras totalmente independientes ¿están obligados los vecinos de las otras escaleras a instalar una silla que no solicita nadie (de esa escalera) sólo por que la solicite esta persona en sus escaleras?. para instalar dicha silla habría que modificar el ancho de las escaleras pues está fuera de toda normativa. Gracias

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  31. Perdón, se me olvidaba especificar que la pretensión es la realización de las obras para la instalación de dos sillas, una en cada escaleras. La otra posibilidad es la instalación de una silla en sus escaleras y hasta la 1ª planta donde tiene su vivienda, pero esta obra podría considerarse privativa y se podría hacer hacer por la Ley 15/1995 de 30 de Mayo sobre Limites de Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. Y aprovecho para hacer otra pregunta ¿puede la Comunidad proponer otras soluciones de accesibilidad tales como un elevador directo a su domicilio desde un punto del portal?. Gracias de nuevo.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Entiendo que la vecina mayor de 70 años con movilidad reducida que reside en la primera planta de la escalera derecha está en su perfecto derecho de solicitar la eliminación de la barrera arquitectónica correspondiente a su escalera, ya sea mediante ascensor, silla elevadora o el sistema que sea. Como ya he comentado en otras ocasiones la ley no entra a decidir qué sistema debe emplearse.
      Lo que yo entiendo es que está legitimada en base al artículo 10.1.b) de la LPH, pero sólo en su escalera, pues supongo que no tiene ninguna necesidad de utilizar la escalera izquierda (salvo que dicha escalera se utilizase para acceder a algún servicio común, p. ej. azotea, piscina, etc.). Además considero que la comunidad sí está legitimada para proponer soluciones de accesibilidad tal y como apuntas.
      En cuanto a hacer uso del procedimiento de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, por supuesto que se puede, pero como esa ley hace correr con los gastos al vecino solicitante, supongo que la vecina afectada preferirá exigir a la comunidad el pago, al menos, de las doce mensualidades a que la Ley de Propiedad Horizontal obliga.

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  32. Hola Carmen,
    Una pregunta: Cómo hay que actuar ante un vecino que no quiere asumir los costes de instalación de un ascensor en una comunidad de veicnos donde la mayoria son personas mayores de 65 años y una de ellas afectada por una discapacidad del 80%?.Muchas gracias

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    1. Buenos días Laura.
      Para que la comunidad pueda instalar el ascensor acogiéndose al artículo 10.1.b) de la LPH, obligando a todos los vecinos al pago equivalente a doce mensualidades se requiere que la instalación la solicite, al menos, un vecino mayor de 70 años o con discapacidad. Cumplidos estos requisitos existe obligación al pago. Por otra parte, también existirá obligación cuando el acuerdo se haya aprobado en junta por mayoría.
      Ahora bien, una cosa es la ley y otra la realidad, eso ya lo sabemos. Al vecino que no quiere pagar los gastos de instalación del ascensor debe hacérsele saber que está obligado a ello, debe argumentarse con la ley en la mano e invitándose a leer por sí mismo la ley. En caso de que no realice los pagos voluntariamente habría que acudir a los Tribunales de Justicia. Me temo que en estos casos hace falta un poco de “mano izquierda” pues la solución legal pasa por acudir a la administración de justicia.

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  33. Buenas tardes,
    Se hizo una reunión en la escalera sin asistencia de la administración de fincas, solo estábamos presentes algunos vecinos y fue convocada mediante teléfono por el presidente. Bien, en esa reunión se debatía si hacer una rampa o no. Nosotros nos opusimos ya que creemos que por altura no cumple normativa. Sabes cuál es la altura mínima en los portales? Y segundo porque no había presupuesto. Anteriormente, ya se había mirado y si había un solo presupuesto de un constructor que el día de la reunión vino para explicar cómo se haría la rampa. Le pregunté el precio y dijo que no lo sabía, y que no se acordaba del precio que había dado anteriormente. Aun así, los demás votaron que sí a realizarla, y hubo alguna abstención. Bien, pasados unos días, nos envían desde la administración de fincas el acta de la reunión, y allí si hablan del presupuesto con el importe. Dicen que será más caro que el presentado inicialmente. En el acta, se da a entender que como la mayoría ha votado que si, si que realizaran las obras ese constructor ya que solo se habla de él.
    Bien, las preguntas son las siguientes: Se puede votar para realizar una obra sin presupuesto?? Se puede votar sólo un presupuesto? No tiene que haber un mínimo de 3? Y la altura minima que tiene que haber en el portal.
    Muchísimas gracias!

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      Me da la sensación de que el presidente de tu comunidad no ha actuado del todo bien. En primer lugar debería haber acudido el administrador de fincas, y aunque desconozco la forma habitual de convocatoria en tu comunidad, parece que esta vez se ha hecho con premura por teléfono. La Ley indica que la convocatoria del presidente debe hacerse con indicación de los asuntos a tratar indicando día y hora de la primera y segunda convocatoria. Si se hubiese hecho así indicando que se iba a tratar el tema de la instalación de la rampa habrían acudido más propietarios probablemente.
      En primera convocatoria se requiere un quórum de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Si no concurriesen suficientes se procederá a la junta en segunda convocatoria esta vez sin sujeción a quórum. Habrá que analizar si efectivamente se cumplieron esos requisitos.
      Detecto además otra irregularidad puesto que en la junta sólo se debate un presupuesto que no se presenta en ese momento. No es de recibo dar una “carta blanca” al constructor. La ley no exige un número exacto de presupuestos a debatir, pero en la práctica se suelen presentar tres para elegir uno. Está claro que en este caso se ha hecho mal pues, al menos, debería haberse aprobado en junta una cantidad concreta. El hecho de que luego en el acta se indique un precio mayor y se interprete como aprobado no me parece muy ortodoxo.
      En cuanto a la altura y pendiente de la rampa te remito al Código Técnico de Edificación donde se indican las dimensiones legales (p. ej. pendiente del 10% para tramos de hasta 3 metros; 8% para tramos hasta 6 metros, etc.).
      Mi recomendación es que consultando previamente con el administrador de fincas convoquéis una nueva junta avisando a todos los vecinos de su importancia para que vayan todos y con los quórum legales se aprueba el acuerdo para realizar la obra, siendo conveniente además que se presentasen otros presupuestos también para su examen.

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  34. Buenas tardes,

    en una de las Comunidades de las que soy Administrador, hay dos accesos a la piscina: uno normal y un segundo acceso a piscina para minusválidos. Este segundo acceso es de uso exclusivo a minusválidos o puede usarse por los demás vecinos? Muchas gracias

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    1. Buenos días Anónimo
      Como ya sabrás una respuesta exacta a tu pregunta no se encuentra directamente en la Ley de Propiedad Horizontal, si bien podemos hacer una interpretación argumentando que el acceso a la piscina forma parte de los elementos comunes y, por tanto, puede ser utilizado por todos los vecinos. Esta es la respuesta legal puesto que todos los vecinos tienen derecho a la utilización de todos los elementos comunes y, por tanto, cualquier vecino, minusválido o no podrá utilizar cualquiera de los accesos a la piscina.
      Sin embargo, la comunidad de propietarios podrá acordar un uso diferente y aprobarse en junta un acuerdo por el que se reserve el acceso para minusválidos únicamente a personas con movilidad reducida debiendo utilizar el resto de usuarios el otro acceso. Es una medida lógica que entra dentro del ámbito de la comunidad de propietarios y que puede auto-regularse en el seno de la misma.

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  35. Hola Carmen,
    El proceso monitorio o judicial en caso de personas que se nieguen a pagar el coste de instalacion de un ascensor( aprobada por mayoria) en una comunidad donde viven personas discapacitadas y mayores de 65 años, quién lo ha de iniciar?.
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Laura.
      Según entiendo de tu consulta en la comunidad ya hay aprobado un acuerdo para la instalación del ascensor aprobado por mayoría, con lo cual el acuerdo ya vincula a los vecinos, independientemente de que existan o no discapacitados o personas mayores.
      En caso de que exista un vecino que se “resista” al pago, se puede acudir a la vía judicial. Ciertamente, el procedimiento judicial más rápido y especialmente idóneo para la reclamación de cantidades en las comunidades de propietarios es el proceso monitorio regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
      En cuanto a quién debe iniciarlo el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que el presidente de la comunidad, aunque también podrá hacerlo el administrador cuando así lo acuerde la junta de propietarios.
      Si efectivamente emprendéis el proceso monitorio es conveniente que previamente se convoque una junta en la que en el orden del día se indique que la comunidad va a iniciar acciones judiciales y en dicha junta se debe realizar la certificación de deudas, haciéndolo constar debidamente en el acta.

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  36. Buenos dias.Carmen..Vivo en una comunidad d vecinos de 4 portales en finca cerrada..Bajo nuestro patio se entran las plazas de garage..las cuales forman una comunidad d garages independiente,puesto que muchos vecinos No tenemos plaza de garage en propiedad..Gente ajena a nuestra com.de prop. Compraron plaza y son externos..El acceso a dicho garage s realiza por dos escaleras que conectan nuestro patio de comunidad d vecinos hasta la planta de garage ..y repito somos dos comunidades indepndientes.Pues bien,planteada la situacion, un propietario de una pkaza de garag. Y que asu vez en propietario d vivienda tambien..va aplantear instalar ascensor para acceder al garage desde la planta 0(..hueco de la escalera.).al garage..Siempre dentro del recinto de la Comunidad d vecinos d Viviendas..Dicho señor ,junto con el administrador de la Finca,Atraves de la comunidad del garage a la comunidad d propietarios d vivienda,nos va a plantear en votación ,autorizarles para realizar dicha obra con cargo exclusivo a sus cuentas.Mi pregunta es si la Comunidad d Prop. D viviendas podemos negarnos a darles dicha autorización..por descnfianza de que Afecte en parte a la seguridad del recinto....Podemos negarles el Permiso???...y que porcentaje de votación haría falta para ello...Muchas gracias por todo..

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    1. .......perdón,con respecto al tema ascensor al garage.decir que vivo en Madrid y que el prop. De la plaza d garage tiene ya 70 años..de ahí su solicitud..Gracias..

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    2. Buenos días Anónimo.
      Al tratarse de dos comunidades independientes la de garajes y la de viviendas cada una toma sus decisiones por separado en el seno de su correspondientes juntas de propietarios. La obra, que en principio podría ser instada simplemente por el propietario mayor de 70 años, al involucrar a dos comunidades diferentes sería conveniente que contase con la aprobación de las dos juntas de propietarios. De hecho, creo que ese es el camino que han optado. El caso es complicado pues comentas que la obra sólo afecta a la comunidad de viviendas (su hueco de escalera y su patio), pero va a ser sufragada por la otra comunidad.
      En cuanto a oponerse a la bajada del ascensor a cota cero por motivos de seguridad es una opción perfectamente válida, en la junta se someterá a votación y los vecinos podrán votar en contra argumentando los motivos de inseguridad. La mayoría requerida sería la mayoría simple, salvo que considerásemos la bajada del ascensor a cota cero una mejora en cuyo caso precisaría la mayoría de tres quintos.

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    3. No seria de obligado cumplimiento sin importar mayorias pues es una persona de 70 años?
      O bien al no afectar a vivienda sino a garaje no entra en este supuesto?

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    4. Buenos días Anónimo.
      Efectivamente, el propietario mayor de 70 años puede obligar a la comunidad a hacer la obra, sin necesidad de mayorías, si la obra no supera las doce mensualidades. El hecho de que sean garajes o viviendas no afecta, pues siempre que se trate de comunidades divididas en régimen de propiedad horizontal están sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal.
      Si el mayor de 70 años es propietario de vivienda y garaje no tendría, en principio ningún problema. La cuestión es que tu indicabas que es la comunidad de garajes la que quiere hacerse cargo de la totalidad de los gastos. Si la comunidad de garajes pide permiso a la comunidad de viviendas es que va a afectar de algún modo a esta última. De verdad, sin ver la cuestión sobre el terreno me resulta muy difícil dar una opinión razonada. Estoy convencida de que vuestro administrador de fincas os orientará mejor que yo en esta cuestión.

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  37. Buenos dias Carmen.
    Un matrimonio que tiene su residencia habitual fuera de Cantabria, ha adquirido una vivienda en un pueblo de la costa de Cantabria, para disfrutar algunos fines de semana y el mes de vacaciones. Para acceder al portal hay que subir un tramo de escaleras y dentro del portal tambien hay que librar dos escalones. Su vivienda es un bajo con jardin y esta rodeado por un muro comunitario, y debido a que tienen sus madres de edad avanzada y para que puedan llevarlas de vez en cuando, solicitan a la comunidad eliminar un trozo del muro y demoler la barandilla y antepecho del balcon para tener acceso directo a la vivienda desde el exterior. ¿Los propietarios al no estar empadronados en dicha vivienda tiene derecho a realizar dichas obras sin el consentimiento de la comunidad?.

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    1. Buenos días Anónimo.
      La Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias de aceptar las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años. Como ves, no se hace una referencia explícita a residencia ocasional o esporádica como el caso que comentas pero el espíritu de la ley, especialmente desde su última reforma, es facilitar al máximo las condiciones de accesibilidad. Yo creo que de la interpretación de la ley se deriva que el hecho de no estar empadronados no es óbice para que puedan solicitar la obra.
      Otra opción que puede tomar esa familia es acogerse a la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, para lo cual ellos asumirán el coste de las obras, aunque sí se les exige presentar el certificado de empadronamiento.

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    2. Muchas gracias por la respuesta

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  38. Buenas tardes Carmen.
    Soy propietario de una vivienda, la cual utilizo de forma esporádica, fines de semana y vacaciones, para cuyo acceso al portal se necesitan salvar una serie de escaleras. Tengo un familiar mayor de 70 años con dificultades para subir escaleras, a quien quiero invitar a pasar unos dias en dicha vivienda. ¿Para solicitar a la comunidad la eliminación de las barreras arquitectonicas debería estar empadronado este familiar en la vivienda?
    ¿Esta obligada la comunidad a concederme el permiso para realizar las obras necesarias?
    ¿Se necesita unanimidad para la concesión del permiso?

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    1. Buenos días José Luis.
      La consulta que planteas tiene muchos puntos en común con la formulada anteriormente por Anónimo (16/06/2015. 11:07) y la respuesta que daré es similar.
      En principio, la ley tras la última reforma tiene un carácter “universalista” al hacer referencia a personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios que sean mayores de setenta años o con discapacidad. Una interpretación extensiva obligaría a la comunidad a realizar las obras, pero también hay que tener en cuenta que con esa interpretación extensiva todas las comunidades de propietarios, sin excepción, estarían obligadas, pues es muy fácil que un mayor de 70 años, de forma esporádica deba acceder a una vivienda o local con barreras arquitectónicas. De ahí que la respuesta no pueda ser clara y rotunda.
      La Ley de Propiedad Horizontal en ningún momento hace referencia a la necesidad de empadronamiento, cuestión que, por el contrario, sí es exigida para que las obras sean costeadas por el solicitante en virtud de la Ley 15/1995, de 30 de mayo. Es raro que si la obra la tiene que costear el discapacitado se exija empadronamiento y si la tiene que costear la comunidad no se requiera.
      Ya te digo que no existe una solución legal clara y que la doctrina más unánime es ligarse a la idea de habitualidad, como categoría intermedia entre el uso esporádico y el uso permanente. Por tanto en aquellos supuestos en los que a la vivienda deba tener acceso de forma habitual pero no permanente un discapacitado, hay que considerar legitimado al propietario para poder exigir de la comunidad de propietarios las obras de adaptación a las que se refiere la Ley. Lógicamente el principal problema vendrá determinado por la necesidad de concretar el concepto de habitual, y para ello habrá que acudir a diversos elementos como por ejemplo el uso al que se destina la vivienda o las relaciones familiares o personales del propietario con personas discapacitadas y su grado de intensidad. Ello determinará un necesario examen caso por caso y una solución adaptada al mismo, pero siempre teniendo en cuenta que en caso de duda debe prevalecer la idea de facilitar el acceso a los discapacitados a las viviendas y por ello debería aplicarse como regla general la previsión de la Ley y solo en casos excepcionales, negar dicha posibilidad. Del mismo modo, debe considerarse que la petición sin más de un propietario no afectado de minusvalía, ni resultaría obligatoria ni tendría cabida en el quorum de la mayoría simple, debiendo aprobarse el acuerdo por el régimen que en su caso venga determinado por la naturaleza de las obras.

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  39. Buenas tardes Carmen, ni mi madre ni yo podemos bajar a la calle porque no podemos subir ni bajar la escalera (1º piso) de nuestra vivienda habitual, por motivos de edad en el caso de mi madre y por estar en silla de ruedas en mi caso. Hemos solicitado a la Comunidad la instalación (con cargo de costas a la comunidad) de una silla elevadora que sobrepasa las 12 cuotas.
    La respuesta es NO porque no quieren pagar mas de lo que obliga la ley. Me dicen que ponga yo el resto, pero no tengo con qué pagar tanto dinero porque faltan 8000 €. Entonces nos quedamos encerradas de por vida? Donde están los derechos que nos reconoce la Constitución a la libertad, a la igualdad, a la inserción social y laboral y lo mas importante, a la salud: fisica y psiquica, nos estamos volviendo locas aqui encerradas, no vemos el sol, no podemos respirar aire puro, el médico dice que esto es malísimo, no tenemos ni balcón.
    Los vecinos tienen derecho a decidir y la ley no obliga a pagar mas de 12 cuotas pero esta ley es dsicriminatoria con los discapacitados que viven en comunidades pequeñas, no alcanza con las cuotas.
    Que se puede hacer si mis vecinos con su decisión nos niegan los derechos mas irrenunciables? Gracias por tu respuesta.

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    1. Buenos días Anónimo.
      En primer lugar, y como siempre digo, manifestar mi solidaridad con la situación de tu madre y tuya. Ahora vayamos por partes con tu consulta.
      En cuanto a los derechos reconocidos en la Constitución ya sabemos que existen tres niveles y que no todos tienen el mismo régimen de protección: los derechos fundamentales y las libertades públicas; los derechos y deberes de los ciudadanos y los principios rectores de la política social y económica. No vamos a entrar en una discusión (por otra parte estéril) de los derechos reconocidos y su traducción en la práctica. Simplemente pensemos en el “derecho a la vivienda” y el “derecho al trabajo” y la situación de muchas familias actualmente.
      Centrándonos en el núcleo de tu pregunta te diré que la Ley de Propiedad Horizontal, tras la última reforma de 2013, verdaderamente se ha posicionado a la vanguardia y establece unos mecanismos bastante efectivos para la eliminación de las barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios. Otra cosa es que esas leyes se cumplan.
      Y lo digo no sólo porque la Ley de Propiedad Horizontal obligue a la comunidad a que se realicen directamente las obras que no excedan de doce mensualidades, o que permita que éstas se lleven a cabo satisfaciendo el excedente el solicitante o sufragadas por todos los vecinos cuando exista un acuerdo adoptado por mayoría, sino porque (y ahí está el verdadero quid de la cuestión) haciendo una adecuada interpretación de la Ley, la comunidad siempre puede quedar obligada al pago del importe total de las obras si existe justificación.
      El artículo 10.1.b) de la LPH se refiere la obligatoriedad siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este punto hay que hacer notar que no debe confundirse “el coste repercutido anualmente” con “el coste total de la obra”. La dicción literal de la Ley favorece la posibilidad de que las obras sigan siendo obligatorias cuando el coste total de la obra se fraccione en pagos cuyo importe repercutido anualmente no supere el límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El artículo 10.1.b) literalmente se refiere al importe repercutido anualmente, por lo que deja abierta la puerta para fraccionar el pago total en varias anualidades. Realmente, el legislador no ha podido ser más generoso en este punto, máxime teniendo en cuenta que antes de la reforma sí se hacía mención al “importe total de la obra”, pero la actual normativa se refiere a “importe repercutido anualmente”.

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  40. Buenos días Carmen, muchísimas gracias por su respuesta. Nos ha devuelto usted la esperanza de poder volver a tener una vida lo mas normal posible, dentro de nuestras limitaciones.
    He consultado ya con la empresa instaladora de la silla elevadora, y me han dicho que no hay ningún problema en financiar el coste total y fraccionarlo.
    En ningún momento el administrador contratado por la Comunidad hizo esta dicción de la ley, él solo les ha contado la los vecinos lo de las 12 cuotas. A él le interesa que no haya acuerdo para que vayamos a juicio y ser contratado por la Comunidad como abogado (asi lo ha manifestado abiertamente), además les ha asegurado a mis vecinos que el juicio con él como abogado, está ganado.
    Espero que no se nieguen ahora, de esta forma que usted me dice, a pagar entre todos, si no tendré que buscarme un abogado e ir a juicio.
    Yo llevo 3 años sin salir de casa, solo para ir a médicos. Tienen que portarme en el aire 2 camilleros y en Enero le fallaron las fuerzas a uno de ellos y caimos rodando por la escalera los tres, asi que ahora paso terror cada vez que tengo que subir o bajar la escalera.
    Mi madre en Octubre hará 2 años sin ver la calle. Los vecinos pasan por delante de la puerta y miran para otro lado.
    Han decidido que cuando nos paguen la subvención, se repartirá entre todos a partes iguales aunque yo ponga 8000 € (que no tengo, pero ellos no lo saben).
    En fín, podría extenderme mucho mas en la descripción de nuestro caso, pero no quiero abusar de su amabilidad. Muchas gracias por la ayuda que nos presta a todos. Que Dios se lo pague con mucha salud, Un abrazo.

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  41. Buenas noches,vivo en una comunidad donde hay tres escaleras independiente entre ellas,ahora un propietario de otra escalera quiere hacer unas obras para poner un elevador hasta el ascensor,siempre cada escalera ha pagado sus arreglos y ahora quiere que lo paguemos entre las tres escaleras, sin avisar ni nada,todo esto es correcto o podemos negarnos .un apunte yo me compre un bajo por no tener estos problemas ,gracias de todas formas

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    1. Hola Anónimo.
      El hecho de que compres un bajo, un tercero o un ático no afecta a las relaciones de vecindad y a tus obligaciones dentro de la propiedad horizontal, pues deberás contribuir independientemente de cuál sea la ubicación de tu casa.
      Respecto al pago de cuotas y derramas el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que se hará en función del coeficiente, resultando una obligación de cada propietario el contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
      Así pues, como regla general todos los vecinos de las tres escaleras de forma conjunta deben afrontar los gastos en función de su coeficiente. No obstante, la ley deja la puerta abierta a que exista otro criterio de reparto distinto “con arreglo a lo especialmente establecido” por lo que sería posible que en ese caso cada escalera sufragase sus propios gastos. Sin embargo, eso de “especialmente establecido” debe sustentarse en algo, es decir, debe constar así por escrito en los estatutos, en las actas, etc.

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  42. Un post muy acertado! Hoy en día parece mentira pero siguen existiendo numerosas barreras arquitectónicas que impiden hacer una vida normal sobre todo a aquellas personas con movilidad reducida. Hace poco en mi comunidad decidimos el instalar una silla salvaescalera, es un edificio antiguo y la rehabilitación del mismo es muy costosa sin embargo, la instalación de este tipo de aparatos es mucho más económica además de que su financiación es más asequible. Un saludo!!!

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  43. Buenos dias, ¿las 12 mensualidades de gastos ordinarios son todos los gastos anuales de una comunidad o la cuota de la comunidad *12?
    En caso de ser la cuota de la comunidad ¿hay que sumar a todos los vecinos para calcular el importe?
    Muchas gracias

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    1. Buenos días Gloria.
      La Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a “doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Debe entenderse que la ley se refiere a la cuota de la comunidad y también a los gastos generales ordinarios comunes que, en muchas comunidades están también incluidos en la cuota de la comunidad y en otras comunidades se pagan por separado.
      Por ejemplo, pensemos en una comunidad de 10 vecinos en la que cada vecino paga una cuota mensual de comunidad de 30 euros y, además, 15 euros de gastos. En este caso cada vecino paga mensualmente la cantidad de 45 euros como mensualidad ordinaria y esa es la cifra que se toma para el cálculo.

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  44. Muchas gracias. En la comunidad somos 40 vecinos y pagamos 60 euros entonces el importe seria 60*12 o 60*40*12
    Muchas gracias

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    1. Hola Gloria.
      En el supuesto que planteas y en virtud del artículo 10.1.b) cada vecino estaría obligado a sufragar un coste equivalente a 720 euros, es decir, doce mensualidades ordinarias (60 euros * 12 meses).
      Supongamos que la obra de instalación de ascensor asciende a 20.000 euros. En este caso la obra resulta obligatoria pues el importe de 500 euros repercutido a cada vecino no excede de las doce mensualidades ordinarias (20.000/40=500€). Por el contrario, si la obra tuviese un coste de 50.000 euros, el importe de la derrama para cada vecino sería de 1.250 euros, excediéndose de las doce mensualidades (50.000/40=1.250€). No obstante, en este último caso cabría la posibilidad de fraccionar el pago de la obra del ascensor en dos años y así poder mantener la obligatoriedad para todos los vecinos.

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    2. Buenos días Carmen, me ha surgido otra duda, ¿es obligatorio que el vecino/vecina que solicita la obra en el portal este en posesión de algún documento que certifique su minusvalía?
      Muchas gracias

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    3. Buenos días Gloria.
      En principio, en una comunidad con relaciones de “buena vecindad” donde todo el mundo se conoce y existe buena fe podría prescindirse de presentar ningún documento. No obstante, para tener siempre una fuerza legal y poder hacer frente a alguna reclamación posterior yo recomendaría la presentación del certificado de minusvalía o discapacidad. Además, en caso de que se solicite alguna subvención pública es probable que fuese requerido el certificado.

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  45. Hola Carme,

    Maravilloso Bloq y magnifico trabajo. Enhorabuena por darnos un poco de luz, en estos temas tan delicados y complicados.
    Mi caso también es por la instalación de un nuevo ascensor. Se ha aprobado por mayoría minima, por pasar de las 12 cuotas que dice la ley, y vamos a pagar lo mismo los vecinos de los bajos con 49 metros cuadrados que los vecinos de los áticos con 120 metros cuadrados. Supongamos que somos generosos y es por el bien de las personas mayores y los discapacitados, pagamos nuestra parte, como la ley teóricamente justa nos obliga a hacer. El valor de mi piso sera el mismo ahora que después de la instalación, pero los pisos del ático verán incrementado su valor entre un 10-15 %. Mi pregunta es si hay alguna ley que ampare a la comunidad, para que si un vecino se vende el piso antes de 10 años, ese incremento del precio del piso, debido a que la finca tiene ascensor, sea devuelto a la comunidad, ya que se hizo para el bien de esta?

    Muchas Gracias

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    1. Buenos días Ricard
      Que yo sepa no existe ninguna ley que permita a la comunidad de propietarios beneficiarse de la plusvalía. No obstante me permito hacer una reflexión por si fuese de interés.
      El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Entiendo que si existen pisos con distinta superficie los coeficientes serán diferentes y los bajos tendrán una cuota inferior a los áticos que tienen más metros cuadrados.
      Por otra parte, el citado artículo hace referencia a “lo especialmente establecido” para ampararse en un criterio distinto en el reparto de gastos. Sabemos que existe la posibilidad de que los estatutos de la comunidad de propietarios regulen de forma expresa que algunos propietarios estén exonerados de pagar ciertos gastos comunes porque no utilicen ese bien común (p. ej. propietario de piso bajo que no utiliza el ascensor). De hecho, en muchas comunidades en casos de instalación del ascensor lo que se hace es obligar a todos los propietarios al pago de la instalación, utilicen o no el ascensor, pero exonerarlos del pago de los gastos de conservación y mantenimiento. Este criterio tiene el beneplácito de la jurisprudencia, tal y como se puede comprobar con la lectura del artículo “La exoneración genérica de los gastos de ascensor incluyen la sustitución y adaptación del mismo” (http://www.sanahuja-miranda.com/es/blog/la-exoneracion-generica-de-los-gastos-de-ascensor-incluyen-la-sustitucion-y-adaptacion-del-mism).

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  46. En un bloque de apartamentos un propietario que lo usa solo los meses de Julio y Agosto ha solicitado la instalacion de un sistema para poder acceder a su 2º piso.
    El solicitante dispone de una primera vivienda en propiedad adecuadamente adaptada a su discapacidad.

    Desearia conocer cual es la Normativa para segundas viviendas.

    Gracias anticipadas

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    1. Buenos días Anónimo
      No existe una normativa específica para segundas viviendas, debiendo aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa general. No obstante, me permito recomendarte la lectura de la respuesta que di a José Luis (26/06/2015. 09:29) donde hago algunas reflexiones sobre el carácter “universalista” de la Ley de Propiedad Horizontal y el concepto de “habitualidad” como categoría intermedia entre el uso esporádico y el uso permanente.

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  47. Buenas tardes Carmen atendiendo a la respuesta que usted me dio a mi consulta del 27 de Junio, ayer le presenté a mi Comunidad un presupuesto fraccionado a 3 años del pago de la silla elevadora. En ninguno de los 3 años el coste a pagar supera el importe de 12 cuotas de gastos ordinarios.
    El Administrador dice que lo que usted me indicó del pago fraccionado es una INTERPRETACION ERRONEA de la ley, según le han respondido diversos juristas consultados por él, algo así como intentar "hacer trampa".
    Yo ya no sé que pensar, el caso es que él insiste en que pague los 8000 € antes del día 30 del presente, si no no habrá silla y se olvidará del asunto. Yo no tengo ese dinero y mi madre y yo empezamos a sentir angustia y ansiedad de estar encerradas tanto tiempo (claustrofobia).
    Por favor Carmen, abusando de su generosidad y amabilidad, cuando pueda dígame algo. No se por donde tirar. Muchas gracias. Un saludo.

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    1. Buenas días Anónimo
      La ley es la ley y, claro está, en ocasiones hay que interpretarla. Lo que sucede es que muchas veces no está del todo claro lo que el legislador ha querido decir y surgen interpretaciones dispares y hasta contradictorias. Éste podría ser uno de esos casos. La única solución para estas situaciones es esperar a la interpretación que den los Juzgados y Tribunales y como ya sabemos unas veces hacen una interpretación y luego cuando se recurre se hace otra, y así sucesivamente hasta que el Tribunal Supremo se pronuncie dictando jurisprudencia. El proceso es largo y, desde luego, yo desde este simple blog no puedo cambiarlo ni adelantarlo.
      En cuanto a que la interpretación que yo he hecho de la ley es errónea pues, lógicamente, no estoy de acuerdo. Puede parecer que es una interpretación interesada pero me fundamento en que la anterior redacción de la LPH hacía referencia a IMPORTE TOTAL DE LA OBRA y que la actual redacción hace referencia a IMPORTE REPERCUTIDO ANUALMENTE, lo que claramente permite que se fraccione el importe total de la obra en varios años. El administrador de tu comunidad afirma que ha consultado a varios juristas (aunque no sabemos a ciencia cierta si es verdad) y que le han dicho que es como hacer trampa. Pues bien, te diré que existen también juristas que opinan lo contrario y reafirman la tesis que yo mantengo. A título de ejemplo recomiendo la lectura del artículo “¿Cómo adoptar acuerdos para instalar ascensores? ¿Quién paga los gastos? ¿Cómo exonerarse? Discapacitados y ascensores. Nuevos criterios” escrito por D. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y Doctor en Derecho (http://www.elderecho.com/tribuna/civil/ascensores-exonerarse-Discapacitados-Nuevos-criterios_11_767305005.html)

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  48. Muchísimas gracias por su rápida respuesta. También yo encontré días atrás el Art. al que usted hace referencia y es contundente, no hay lugar a interpretaciones. Lo nombré en la Junta comunitaria junto con la respuesta que usted me dio. El Administrador dijo que los juristas que él había consultado son redactores de textos legales y que todos habían coincidido.
    El Lunes me pondré en contacto con un abogado magnífico que hay en mi ciudad y que tiene varias sentencias que han sentado jurisprudencia como por ejem el que los propietarios de los bajos tengan que pagar parte de la instalación del ascensor.
    Espero que no me suceda lo que usted dice de la dilatación en el tiempo para una solución, porque estamos sufriendo mucho.
    Le agradezco infinitamente la ayuda y orientación que nos brinda a todos los consultantes y en especial la que me ha dado a mi. Y como soy católica creyente: que Dios se lo pague con mucha salud. Un gran abrazo

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  49. Buenas noches Carmen, por favor puede decirme si una Comunidad puede adoptar un acuerdo que va en contra de la LPH? Es lícito que el Administrador (y abogado) no informe a la Comunidad antes de proceder a la votación, de que aprobándola están trasgrediendo la Ley y les deje hacer a la mayoría lo que quieran? Si alguien no está de acuerdo que puede hacer impugnar en el Juzgado?
    También quiero preguntarle si es lícito que esa propuesta y posterior votación que no figuraba en el Orden del Día, sea incluida en Ruegos y Preguntas? Yo entiendo que no es ni un ruego, ni una pregunta, pero usted me dirá si es tan amable. Muchas gracias.

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    1. Buenos días Anónimo
      Pues no, no es lícito que una comunidad apruebe un acuerdo contrario a la ley y el administrador si actuó tal y como afirmas desde luego ha cometido, como mínimo, una falta deontológica y de ética profesional.
      La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18 reconoce el derecho a la impugnación de acuerdos de la junta cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, para lo cual el propietario debe estar al corriente de pago y, además, debe haber salado su voto en la junta, es decir, haber votado en contra y haberlo hecho constar en el acta. El plazo para la impugnación es de un año.
      La práctica más ortodoxa requiere la inclusión de los asuntos a tratar en el orden del día para que así todos los propietarios tengan conocimiento del alcance de los asuntos a tratar y acudan a la junta o, en su defecto, deleguen el voto en otra persona. Aunque desconozco el tema en cuestión que en tu comunidad no se incluyó en el orden del día y sólo se trató como ruegos y preguntas, me reitero en que estudie la posibilidad de impugnar el acuerdo.

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  50. Buenos días,
    Un pregunta, en mi comunidad (con una deuda de morososida de más de 16.000 euros) alguien ha propuesto en la próxima junta la instalación de una wifi comunitaria. Qusiera saber si en función de la deuda exisitente se puede rebocar la propuesta sin votación alguna o si sigue vigente el artículo de la LPH que creo fue derrogado que en el caso de exceder el coste en tres meses de gastos ordinarios no hay obligación de pagar.
    Muchas gracias,

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    1. Buenos días Anónimo
      Sinceramente, si en tu comunidad existe una deuda de ese calibre me parece más importante que se aprobase en junta el tomar medidas para el cobro de morosos que para la instalación de una WiFi comunitaria...
      En todo caso, la instalación de la red WiFi exige que se apruebe en junta. Claramente se trata de una mejora y como tal sigue el régimen del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que en su redacción actual exige la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Dado que es una mejora no exigible si la cuota de instalación excede el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes puede haber vecinos disidentes que no resultarán obligados ni a los que se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja. El propietario disidente en el futuro podrá decidir en cualquier momento participar de las ventajas de la innovación para lo cual deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

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  51. Hola,
    ¿Alguien puede informarme del número de ascensores obligatorios para una finca de 9 pisos y más de 40 vecinos? Mis vecinos quieren apagar uno para horrar y temo que no sea legal.

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    1. Buenos días Anónimo
      Mi recomendación es que consultes en tu Ayuntamiento y a la empresa instaladora del ascensor o a la que lleva el mantenimiento en tu comunidad que seguramente podrán orientarte.
      El plan de ordenación urbana del Ayuntamiento de Madrid exige en los edificios de viviendas en los que fuese obligado disponer de ascensores instalar 1 por cada 30 viviendas y 1 más por cada 15 o fracción. Para el cálculo en primer lugar se computa el mayor número posible de módulos de 30 viviendas existentes en el edificio, asignando un ascensor por módulo. Si el número de viviendas es inferior a 30, siempre es necesario un ascensor para satisfacer la dotación. Computados los módulos de 30 viviendas, se puede presentar una cantidad restante. Si esta cantidad es igual o superior a 15 viviendas se deberá añadir un ascensor más al cómputo total. Si la cantidad restante es inferior a 15 viviendas no es preciso añadir más ascensores que los computados en virtud de la modulación de 30 viviendas.
      Así pues, la dotación de ascensores sería de 1 ascensor para de 1 a 30 viviendas; 1 ascensor para 31 a 44 viviendas; 2 ascensores para 45 a 60 viviendas; 2 ascensores para 61 a 74 viviendas, y, 3 ascensores para 75 a 90 viviendas.
      El número de ascensores a instalar se determinará también en función del número de usuarios y del de plantas servidas. En el caso de que el número de estas plantas sea igual o superior a 8 se instalarán al menos 2 ascensores. En aplicación de este criterio general se podrá determinar justificadamente en edificios de viviendas, un número de ascensores diferente siempre que se garantice una dotación suficiente en función de factores que intervienen en la funcionalidad de esta dotación, tales como número de usuarios, velocidad y otras circunstancias específicas.

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  52. Buenos dias,
    Voy a demandar a mi Comunidad (no quiero extenderme en el tema), el Administrador dice que si les llevo a juicio habrá que poner un dinero para ir haciendo frente a gastos legales. Yo que soy la demandante, también tendría que aprovisionar la cantidad que él reclame a la comunidad? ¿No sería absurdo que yo tuviera que poner dinero para pagar la defensa jurídica de la parte contraria u otros gastos? pero claro yo también soy una parte de esa Comunidad y si pierden el juicio como parte integrante, ¿Tendré obligación de pagar una parte de la condena o gastos procesales?
    Muchas gracias por su respuesta

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    1. Hola Anónimo
      Esta consulta excede los propósitos de este blog y tampoco guarda relación directa con la temática de la entrada. No obstante te diré que como parte demandante deberás hacer la provisión de fondos a tu abogado y la necesaria que te exija el Juzgado en su caso. Por otra parte, la parte demandada, la comunidad de propietarios, deberá hacer frente a las fianzas y provisiones que también determine el Juzgado. Lógicamente, las cantidades que deba soportar la comunidad como parte demandada deberán ser sufragadas por todos los comuneros, es decir, por todos los propietarios, incluida tu. Hay que tener en cuenta que en ese caso tu eres una integrante más de la comunidad demandada.
      En cualquier caso, dado que estás decidida a demandar a la comunidad, estoy convencida que el abogado que lleve tu procedimiento podrá orientarte mucho mejor que yo.

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  53. Buenos Dias : Magnifico blog, Gracias por toda la información y ayuda que nos trasmite.
    Mi pregunta soy vecino de una comundiad donde existe una rampa para minusvalidos que baja a local de garaje, donde puede tomar el ascensor y llegar a todos los pisos. El acceso de la calle al poirtal es mediante escaleras. Tenemos un propietario con minusvalida, que usa la vivienda como segunda vivienda, de vacaciones. Ha solicitado a la comunidad la construcción de una rampa en las escaleras de acceso, porque la otra rampa es muy larga y tiene que andar mucho. Si se hace la rampa en las escaleras, tendría una inclinación del 15%. O en su defecto la isntalción de una silla salvaescaleras. Estamos obligado a costear la silla, porque la rampa no se hará, teniendo en cuanta que existe la rampa de acceso y que solo usa la vivienda en vacaiones.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Entiendo de su consulta que el acceso a las plantas superiores está perfectamente garantizado desde el garaje mediante una rampa, aunque no lo está desde el acceso principal por el portal. Si efectivamente es así, a mi entender, el acceso a la vivienda por parte del propietario con minusvalía está plenamente satisfecho (aunque sea dando un rodeo) por lo que no estamos hablando de una obra de carácter obligatorio en materia de accesibilidad del artículo 10.1.b) LPH.
      Ahora bien, quedaría por determinar si nos encontramos ante una obra de eliminación de barreras arquitectónicas del artículo 17.2 LPH que exige un acuerdo de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación (en este caso si se alcanza el acuerdo todos los propietarios deben pagar la obra aunque exceda de doce mensualidades) o, más bien, de una mejora no exigible que sigue el régimen del artículo 17.4, en cuyo caso se exigirá la mayoría de 3/5 y que permite que los disidentes no paguen la obra si su importe excede de tres mensualidades.
      No puedo dar una respuesta tajante sin un examen visual y concreto del edificio y sus accesos.

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  54. Magnifica entrada, mi enhorabuena. Aún estando en el siglo en el que estamos aún nos encontramos con incongruencias arquitectónicas impidiendo el paso y realizar una vida normal a numerosas personas sobre todo a aquellas con movilidad reducida. Las sillas salvaescalrelas, las plataformas elevadoras o un ascensor son de los mejores inventos para mejorar su día a día. Un saludo!

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  55. Buenas tardes Carmen, estupendo blog de ayuda, te felicito.
    En nuestra casa tenemos dos comunidad una de garajes y otra de pisos, el acceso para minusvalidos es nulo en ambos, el edificio tiene ascensor hasta el portal con 12 escaleras para llegar a cota cero, al garaje no llega y las rampas son con mucha pendiente y estrechas.
    Quieren hacer ascensor para esas escaleras del portal y dicen que el pago es tanto para garajes como para pisos, al ser comunidades diferentes entiendo que no es así, ademas en garajes seguimos sin solucion.
    Por otra parte, para hacer la salida de sillas de ruedas tienen que tocar una viga y según nos informan, si se puede quitar un pequeño trozo, a mi me parece que eso no se debe hacer, no se si se puede legalmente, pero es una casa en la que entran humedades por el garaje de un monte que linda con el edificio,
    Además de estos problemas los garajes tenemos que pagar aunque a nosotros no nos solucionen el acceso y solo el de los pisos con sus peligros por la obra?
    Muchas gracias anticipadas
    Un saludo
    Tere

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    1. Hola Tere
      Si efectivamente son dos comunidades independientes la de pisos y la de garajes, las obras para la instalación del ascensor para salvar los doce peldaños de acceso al portal sólo corresponde a la comunidad de pisos.
      En cuanto a lo de tocar la viga, lógicamente, no me puedo pronunciar. Habría que ver si se trata de un elemento estructural, qué parte se quiere eliminar, si ello afecta a la seguridad, etc. Todas estas cuestiones deben ser abordadas por un arquitecto o un ingeniero y debería contarse con la aprobación del Ayuntamiento.

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    2. Muchas gracias Carmen
      Un cordial saludo
      Tere

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  56. Hola. Somos una comunidad de vecinos con 26 viviendas.
    En la comunidad reside una persona postrada en silla de ruedas la cual compró el piso en la misma cuando ya se encontraba incapacitada en la silla y ha solicitado la instalación de rampa o plataforma salva escaleras.
    La rampa, según los técnicos municipales, es inviable por no disponer el portal de espacio suficiente.
    En junta de vecinos se aprobó la instalación de una plataforma salva escaleras a la espera de obtener presupuestos actualizados para ello.

    Una vez pedidos distintos presupuestos, el más económico supera los 10000 €, si la comunidad acometiese la instalación de la misma esta se quedaría sin dinero para poder pagar los servicios básicos tales como luz, limpieza etc... y gran parte de los vecinos no pueden hacer frente a una derrama de estas caracteristicas debido a la situación económica atual.
    Mis dudas son:
    1º Existe algún plazo de ejecución para la instalación de la plataforma desde que se aprobó en junta de vecinos ?

    2º Sería posible posponer la instalación de la misma debido a que gran parte de los vecinos, actualmente, no pueden hacer frente a una derrama de estas caracteristicas (más de 400 € por vivienda)?

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    1. Buenos días Anónimo.
      Legalmente no existe un plazo para ejecutar y cumplir el acuerdo adoptado en junta, por lo que la instalación de la plataforma salva escaleras puede acometerse ahora o dentro de unos meses. También es cierto que aunque no exista un plazo marcado legalmente tampoco es de recibo dilatarlo excesivamente en el tiempo e instalar la plataforma, por ejemplo, dentro de tres años, aunque ya digo que nada, en principio, lo impide.
      Lógicamente, atender los recibos comunes (luz, agua, etc.) es importante y la comunidad debe contar con fondos para ello, pero la instalación del sistema salva escaleras en vuestra comunidad es obligatorio al existir una persona impedida (no afecta el hecho de que comprase la vivienda antes o después de su declaración de incapacidad). Creo que en vuestra comunidad se debería plantear seriamente el pago de la derrama y para hacerlo más llevadero a los vecinos procurar buscar financiación ya sea a través de una posible subvención y/o buscando una empresa instaladora que proporcione facilidades financieras, permita el pago en varios plazos, etc.

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  57. P.D. Gracias por su atención.

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  58. Hola. Antes de nada, darle las gracias por su ayuda y aclaraciones. Mi caso es el siguiente. Estoy en negociaciones para la compra de una vivienda de veraneo. La vivienda está en una entreplanta y hay 9 escalones para acceder a ella. Mi madre tiene minusvalía y había pensado en instalar una silla salvaescaleras para salvar los 9 escalones. ¿Se podría instalar, pidiendo permiso a la comunidad, asumiendo yo el gasto de la instalación? Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes Joaquín.
      Si efectivamente estás decidido a asumir el coste de la instalación de la silla salvaescaleras puedes acogerte al procedimiento establecido por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. Te recomiendo la lectura de la contestación que di el 31 de octubre de 2014 a las 11:59 donde resumo el procedimiento a seguir frente a la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que con este sistema los demás vecinos no pagarán nada del coste de la obra, pues sólo lo asume el propietario solicitante. Asimismo te recomiendo la lectura de la contestación de 26 de junio de 2015, donde hago algunas consideraciones sobre el carácter universalista de la Ley de Propiedad Horizontal y los conceptos de uso esporádico, uso permanente y habitualidad, que creo que pueden resultar de interés para tu caso.

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    2. Muchísimas gracias

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  59. Hola carmen! Yo tengo un niño de 15 años con una parálisis cerebral el piso lo tenemos hace 17 años,(antes de nacer mi niño).somos una comunidad de 12 vecinos y tenemos 7 escalones antes del ascensor.vamos hacer una reunión para poner el ascensor a planta 0.si hay algún vecino que se niegue asumir el gasto ya no lo podremos bajar? Cuantos votos a favor o en contra necesitamos para poder bajarlo? Espero tu respuesta muchas gracias .

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      Tal y como se desprende de la entrada del blog y de las múltiples respuestas que he ido dando a las consultas formuladas (que sería conveniente leer previamente a formular otra pregunta), la mayoría necesaria para poder adoptar un acuerdo de eliminación de barreras arquitectónicas (p. ej. ascensor a planta cero) es la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.2 LPH). De este modo si se aprueba el acuerdo por mayoría (basta la mayoría simple) todos los vecinos quedan obligados a su pago, incluso aunque el importe de la obra exceda de doce mensualidades.
      En caso de que no se obtuviese la mayoría y tu quisieras el ascensor podrás recurrir a la ejecución directa de la obra sin acuerdo en junta con base en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal si la obra no excede de las doce mensualidades.

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  60. Hola Carmen,
    Me llamo Vicky y mi consulta es parecida a alguna otra, pero al no ser exactamente igual necesito tu confirmación en cuanto a procedimiento a seguir.
    Vivo en un edificio con 2 escaleras a las que se accede desde el mismo portal, con 2 ascensores por mano y un total de 80 viviendas. Los accesos al portal son a través de una suave rampa y ya dentro del portal la distribución a los ascensores se salva también a través de rampas de una cierta pendiente (no te sabría decir decir cuánta, lo siento). Los ascensores y la adecuación a través de rampas se renovaron hace unos 15 años. Ahora los ascensores fallan cada vez más a menudo y se ha planteado hacer obra. El Administrador de la comunidad nos plenteó en una reunión a la que asistimos representantes de 43 viviendas (del total de 80) dos opciones: o cambiar los ascensores o, aprovechando las subvenciones existentes, reformar el portal para llevar los ascensores a cota 0. Esta 2ª opción venía a costar más menos 370.000 euros. En la reunión 31 vecinos votaron a favor de la reforma integral, 2 abstenciones y 10 en contra. Ahora nos citan con un único presupuesto en el que el montante por esas obras pasa a ser casi del doble de lo planteado: 680.000 euros. Tenemos una morosidad de más de 8000 euros de vecinos que no asumen las cuotas de la comunidad y que previsiblemente no van a pagar la obra. Mis preguntas son las siguietnes: se pueden considerar esta obra como no necesaria al existir rampas?¿Cuántos votos se necesitan para que salga adelante?¿Si sale adelante, los vecinos nos debemos repartir el coste de los morosos? Y por último ¿con ese montante de presupusto nos debemos quedar con el único que nos han presentado?
    Gracias mil

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    1. Buenas tardes Vicky.
      Voy a intentar responder a tus preguntas una por una.
      1) Al existir rampas de acceso al portal y de la entrada a los ascensores podríamos entender que no se trata de una obra necesaria para la accesibilidad sino más bien de una mejora por lo que aplicaríamos el artículo 17.4 LPH requiriéndose una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios (en vuestro caso supongo que 54 votos).
      No obstante, si las rampas dentro del portal no cumplen las especificaciones técnicas por tener excesiva pendiente puede que algún vecino se vea legitimado para su sustitución y ya en ese caso estaríamos ante una eliminación de barreras arquitectónicas, no de una mejora.
      2) Si entendemos que se trata de una mejora ya te digo que se mayoría exigida es de tres quintos. Cuando se trata de una obra de eliminación de barreras basta la mayoría simple.
      3) En ningún caso los vecinos deben hacerse cargo de las cuotas de los vecinos morosos. Se deben exigir las cuotas impagadas incluso por vía penal. Actualmente el proceso monitorio ha agilizado bastante esos trámites.
      Sin embargo, dado que como decimos podemos considerar la obra como una mejora, y el coste de la obra excede las tres mensualidades sí es posible que los disidentes queden exonerados del pago y, por tanto, menos vecinos deban sufragar el coste total.
      4) La Ley no exige un número de presupuestos a debatir, pero en la práctica se suelen presentar tres.
      Dadas las circunstancias de vuestra comunidad mi recomendación es que, previo acuerdo con el administrador de fincas, se convoque una nueva junta en la que se haga constar en la convocatoria la importancia de los temas a tratar para conseguir la asistencia del mayor número de vecinos. También deberían conseguirse más presupuestos y no acatar el único presentado. Asimismo sería conveniente evaluar correctamente si estamos ante una mejora o si verdaderamente hay que salvar alguna barrera arquitectónica y, finalmente, intentar averiguar el importe de la posible subvención para tener así los mayores elementos de juicio.
      Es cierto que puede ser una oportunidad la de reformar el portal y conseguir un pleno acceso si, además, se puede obtener una subvención. Sin embargo, no siempre es tan fácil y el desembolso es bastante elevado y si ya hay morosos la cuestión se torna más delicada.

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  61. Buenas tardes, soy propietario de un bungalow en una comunidad de propietarios de 30 bungalow. Tengo una fuga de agua en la tubería de agua potable en mi casa. El problema surge porque la rotura de la tubería está entre el contador de agua de mi vivienda y la puerta de mi casa, es decir la tubería rota está en el pasillo comunitario de acceso a mi casa y no se a quien le corresponde la reparación. La administradora y el seguro de la comunidad me dice que es responsabilidad mí porque la tubería suministra agua solo a mi vivienda aunque pase por una zona común, en cambio mi póliza de seguro dice que es competencia de la comunidad porque la tubería rota no está dentro de mi vivienda y consideran que lo debería reparar la comunidad. me gustaría saber a quien le compete reparar el trozo de tubería rota. Gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      Es difícil para mi poder dar una respuesta fundamentada sin tener todos los elementos de juicio, sin ver las tuberías y sin leer las pólizas de seguro.
      Lógicamente la ley no desciende a estos términos. Alguna de las pólizas de seguro (la de la comunidad o la tuya) debe dar la cobertura correspondiente. Si fuera la misma compañía de seguros no habría problema pero al tratarse de aseguradoras diferentes intentan “echar la pelota al otro”. Si efectivamente tu póliza no lo cubre y te dicen que es competencia de la comunidad deberías procurar obtener esa póliza para leer bien las condiciones y solicitar que un perito lo examine y conseguir que el seguro de la comunidad cubra la reparación.

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  62. En mi comunidad quieren poner ascensor lo ha solicitado una persona con más de 70 años, somos 20 vecinos y dos patios el tema es que el ascensor iría en uno de los patios y taparía una ventana de la cocina siendo 10 vecinos perjudicado por ello, además para acceder al ascensor habría que poner una plataforma salva escaleras q yo creo q es imposible poner porq además de ser estrecha la escalera ( no se podría usar la escalera cuando la plataforma estuviese en uso) el último peldaño queda a 70 ctm de la puerta de un vecino. Mis preguntas son:
    Pueden poner el ascensor aunque tape las ventanas? de ser afirmativo, tendrían los vecinos perjudicados derecho a una indemnización?
    Si no se puede poner la plataforma podrían los vecinos negarse a la colocación del ascensor por no romper todas las barreras arquitectónicas.
    Muchas gracias por este blog

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    1. Buenos días Anónimo.
      Tal y como indiqué en la contestación que le di a Jaime López en febrero de 2015, el hecho de que la instalación de un ascensor o de una plataforma elevadora la solicite un mayor de 70 años no implica automáticamente que el proyecto siga adelante. Es cierto que la LPH ampara al vecino solicitante pero también lo es que el resto del ordenamiento jurídico ampara a los demás vecinos. No es lógico que la supresión de barreras arquitectónicas se realice en detrimento de otros vecinos que vean “tapiadas” algunas de sus ventanas o que la instalación de una mecanismo se haga sin respetar las medidas impuestas por las ordenanzas municipales.
      El caso debe estudiarse de forma particular por lo que sería conveniente solicitar distintos proyectos arquitectónicos para averiguar las posibilidades existentes y, desde luego, consultar las ordenanzas municipales pues el proyecto debe contar con la aprobación de los técnicos municipales que dudo que la den si la obra se realiza en menoscabo de algunos vecinos.
      En contestación directa a tus preguntas creo que no se debe poner el ascensor aunque tape las ventanas. La LPH habla de ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y no son razonables obras que dificulten el acceso a la vivienda de otro vecino o le cierren una ventana. Lógicamente, si aun así se realizase la obra los vecinos damnificados tendrían derecho a solicitar una indemnización. Finalmente, los vecinos pueden negarse porque la obra es perjudicial, no porque no sirva para eliminar todas las barreras arquitectónicas.

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  63. Muchísimas gracias por tu pronta contestación. Llevo meses intentando encontrar información pero parece q la ley permitiera todo, ya q vivo en un barrio donde se están haciendo autenticas barbaridades. con permiso del ayuntamiento, rompiendo barreras en los edificios a cuenta de ponerlas en la calle( el ayuntamiento de Madrid está permitiendo coger espacio de las aceras para la instalación de los ascensores) dejando las aceras con un mínimo de paso imposible para sillas de ruedas.

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  64. Buenas tardes.Mi consulta es la siguiente:
    mi padre lleva 3 meses en silla de ruedas como resultado de una grave enfermedad.Tiene 72 años.Vive con mi madre que es quien le ayuda.
    Viven en un 5° piso y SÍ hay ascensor,pero la mayor barrera está en el portal.Hace años se puso una rampa que es tan empinada que el vecino que la usaba(tenía un hijo en silla de ruedas) terminó vendiendo el piso pues no podía bajar ni subir a su hijo por esa rampa con seguridad...otra gran barrera es el peldaño de salida del portal a la calle ya que es demasiado alto..
    El caso es que mi madre NO puede,por su peso,bajar a mi padre en la silla NI POR LA RAMPA NI POR EL PELDAÑO de salida a la calle.Mi padre está con depresión por su encierro...cuando tiene que salir a revisiones médicas, mis hermanos y yo pedimos permiso en nuestros trabajos para poder ayudar a mi madre.
    Pues hemos llamado al administrador para que se estudie eliminar esas barreras arquitectónicas o adecuarlas de alguna forma,y su contestación ha sido que YA HAY RAMPA Y MÁS NO SE PUEDE HACER.
    Me parece muy grave ese desinterés pues en portales similares de la misma calle se ha eliminado el peldaño de salida a la calle sustituyèndolo por una rampa.
    Mi madre ha intentado sacar a mi padre y ya ha caído en 2 ocasiones.
    mis dudas son:
    1)si puedo denunciar a la comunidad por ni siquiera hacer una reunión de vecinos para tratar el tema, o cómo podría presionarles.
    y
    2)si de resultado de una caída mi padre sufre alguna secuela,si la comunidad de propietarios tendría alguna responsabilidad.

    MUCHAS GRACIAS.

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    1. Buenos tardes Anónimo.
      No creo que haga falta denunciar a la comunidad, sino simplemente solicitar al administrador que incluya en el orden del día ese punto y someter a votación la eliminación de las barreras arquitectónicas existentes (escalón del portal y adecuación de la rampa existente). Por tu parte deberías “hacer campaña” entre los vecinos para sensibilizarles con la necesidad de sustituir la rampa existente por otra y quitar ese escalón del portal.
      Dado que tu padre es mayor de 70 años y con movilidad reducida puede incluso hacer uso de la facultad que le otorga la Ley para ejecutar directamente la obra sin necesidad de aprobación en junta (si la obra fuese de importe menor a doce mensualidades). En caso de obra de mayor importe se requerirá la mayoría de votos (de ahí que también te recomiende lo de “hacer campaña” entre los vecinos).
      Asimismo y como último recurso a tus padres les quedaría la posibilidad de acometer directamente a ellos las obras acogiéndose al procedimiento establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. La forma de actuar con base en este procedimiento puedes consultarlo en la respuesta que facilité el 31 de octubre de 2014 respecto a una pareja de ancianos que residía en un ático.
      En cuanto a lo de denunciar a la comunidad o insinuar que ésta podría ser demandada por responsabilidad civil en caso de que tu padre sufra algún daño yo creo que puede ser suficiente para “intimidar” a la comunidad y que accedan a celebrar la junta. De todos modos sería conveniente contar con la opinión de algún arquitecto o técnico para saber si es posible o no instalar una rampa con la inclinación adecuada, puesto que me extraña que si la rampa se instaló hace pocos años no se hiciese según la normativa y con la longitud, anchura y pendiente adecuadas.

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  65. Buenas tardes. Me llamo Sarah. Tengo la siguiente duda.
    Tengo un paciente que vive en una segunda planta. El edificio dispone de ascensor, pero este no está en funcionamiento. Su mujer está en silla de ruedas dado que ha sufrido un infarto y no puede caminar por sus propios medios.
    Su marido ha hablado con la comunidad para volver hacer funcionar el ascensor para que ella pueda participar en las actividades de la vida en la calle. Ya ni le contestan al teléfono.
    ¿Qué documentación debería aportar la pareja para volver hacer funcionar el ascensor? ¿Vale solo con un informe médico o informe de discapacidad permanente?
    Gracias

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    1. Buenos tardes Sarah.
      En este caso más que de eliminar barreras arquitectónicas (pues ya existe ascensor) se trata de conseguir que éste vuelva a funcionar.
      En principio no haría falta ni presentar ninguna documentación, pues el ascensor debería ser reparado al tratarse de obras de mantenimiento, conservación y reparación de servicios comunes que entran dentro de lo que normalmente se considera gastos ordinarios de la comunidad (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/05/que-son-gastos-ordinarios-y-gastos.html).
      Yo intentaría hablar con el administrador de la finca y con el Presidente para instarles a que realicen las gestiones necesarias para la reparación del ascensor. Ya digo que no haría falta presentar ningún documento pero un certificado acreditativo del grado de discapacidad puede tener mayor fuerza legal.

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    2. ¡Gracias por tu rápida respuesta Carmen!
      Un saludo
      Sarah

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  66. Buenos días. Mi nombre es José María. Somos una comunidad de 4 plantas con 12 vecinos. Abajo locales. Hemos aprobado en reunión de comunidad con 11 votos a favor y uno en contra, la instalación de ascensor por hueco de despensas de cocinas, donde es la única posibilidad a través de arquitecto ( incluso originalmente en el proyecto del edificio ese hueco iba destinado a ascensor y posteriormente se modificó). Hay 6 vecinos mayores de 70 años, y la vecina que se niega, del segundo por donde pasa ascensor por despensa ya tiene 80 años, pero ha impugnado el acta última de la comunidad y vamos a juicio. Con el local bajo hemos llegado ya a un acuerdo económico a través del abogado. ¿Qué posibilidades tenemos? ¿Puedo haber acuerdo antes del juicio?

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    1. Buenos días José María.
      Dadas las circunstancias supongo que la posibilidad de alcanzar un acuerdo con la vecina del segundo que se opone a la instalación del ascensor es prácticamente imposible dado que ella ya ha impugnado el acta. Sin embargo, a mi entender, las posibilidades de la comunidad en el juicio son favorables por varias razones. En primer lugar porque existe un acuerdo adoptado por mayoría (casi por unanimidad); en segundo lugar porque existen varios vecinos mayores de 70 años que podrían ejercer su derecho en caso de no existir acuerdo; en tercer lugar porque el proyecto está visado por un arquitecto y asesorado por un abogado y, lo que a mi entender es más importante, porque el proyecto original del edificio contemplaba el hueco de las actuales despensas como hueco de ascensor. En fin, yo creo que en el juicio se os dará la razón, aunque nunca se sabe...

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    2. Muchas gracias Carmen por la rapidez en la respuesta. Efectivamente ya veremos lo que sucede. Es una pena que no se pueda llegar a un acuerdo previo al juicio. Habrá que esperar.

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  67. Buenos días Carmen,
    Vivo en una comunidad de vecinos en la que pretendo se instale una silla salva escalera, por no disponer de ascensor, y tener una discapacidad física del 85%. La comunidad se niega con el argumento de que no existe un ancho de escalera suficiente para cumplir con la ley de evacuación. Yo me he dirigido a la Junta de distrito que nos corresponde con unos planos de la silla salva escalera y de nuestra escalera y allí se me dice que sí me podrían dar la licencia de obras si aporto un proyecto firmado por un técnico. Esto se lo he hecho saber a la comunidad pero aún así se niegan porque ellos insisten en que el ancho de la escalera no lo permite. La escalera mide 1,05 m. El carril de la silla no invadiría más de 0,20 cm y la silla cuando no estuviese funcionando quedaría recogida fuera de la escalera. Se me dice que aún en el caso de conseguir la licencia de obras ellos no estarían de acuerdo con su instalación. Puedo yo una vez conseguida la licencia ejecutar la obra y luego pedir su contribución al pago o me aconseja usted acudir a los Tribunales de justicia antes de su instalación ? El importe de la obra excede de 12 meses de gastos ordinarios. Tendría yo que pagar la diferencia o podría pedir el reintegro total de su coste en derramas anuales que no excedan de 12 meses de gastos?
    Gracias por su respuesta.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Veo que tienes ya estudiado el tema y has ido adelantando algunos pasos, porque la situación es delicada.
      Como ya comenté el 25 de marzo de 2015 en la respuesta a Noelia de la Puebla Olivares en un caso similar al tuyo, nos encontramos ante un conflicto de legislaciones (normativa sobre eliminación de barreras arquitectónicas y normativa sobre evacuación) que debe ser resuelto por los Tribunales, si las propias leyes no dan pautas para su resolución.
      Está claro que en tu comunidad no vas a poder alcanzar un acuerdo mayoritario que les obligue a sufragar los gastos, por lo que la única solución que te queda es instar la obra por tu cuenta amparándote en tu grado de discapacidad. En este caso tus vecinos deberán asumir el coste equivalente a las 12 mensualidades y tu deberás sufragar el resto. No creo factible que pudieses repercutir entre los vecinos esa parte que debes asumir tu, pues según la ley ellos sólo estarían obligados al equivalente a los doce meses. La única posibilidad que queda es conseguir el fraccionamiento del pago en varios años para facilitar la instalación, lo que dudo que sea admitido en tu comunidad.
      Finalmente, y no por ello menos importante, es fundamental que cuentes con un proyecto firmado y visado por un técnico, tal y como te han comentado en el Ayuntamiento, pues en caso contrario no obtendrías la licencia de obras.

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    2. Hola Carmen.
      El proyecto ya lo está haciendo un técnico ya que en la Junta de distrito se me ha asegurado que a tenor de los planos ya presentados se me podría conceder la licencia cuando presentase este último requisito.En Cuanto al pago te lo preguntaba ateniéndome a la respuesta que diste a otra persona el 24 de julio del 2015.
      Gracias de nuevo por tu inestimable ayuda.

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    3. Buenos días Anónimo.
      Me reitero en mis anteriores consideraciones. Desde luego sin la licencia del Ayuntamiento y sin el proyecto del técnico la obra no sería factible, ni con mayoría de la junta ni por el procedimiento del artículo 10.1.b) LPH.
      En cuanto a la posibilidad de fraccionar el importe total de la obra para distribuirlo en varios ejercicios de modo que el importe repercutido no exceda de las doce mensualidades, es una posibilidad que yo considero como posible interpretación de la ley pero ya hemos visto que no es una doctrina pacífica. Por eso en su caso he considerado que con una “comunidad en contra” su aplicación práctica podría ser más difícil. La solución en estos casos siempre está en manos de los Tribunales.

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  68. Buenas tardes Carmen,

    Mis felicitaciones por este blog que hasta ahora no conocía, pero que estoy segura que visitaré en más de una ocasión.
    Te expongo nuestro problema, a ver si puedes ayudarnos.
    Somos una comunidad de vecinos formada por 18 pisos y 2 locales (los 2 locales equivalen a 6 pisos en cuanto a votos y cuotas)
    En la última reunión se votó la instalación del ascensor y salió el sí por mayoría. He de decir que para ello antes se eximió, también por votación, a los locales del pago de dicha instalación para poder obtener sus votos favorables.
    La mayoría en cuanto a la instalación del ascensor no fue ni absoluta ni unánime. Con ello quiero decir que sigue habiendo propietarios que no quieren o no pueden asumir el coste de la instalación del ascensor.
    Sé que en este caso, el artículo 17.2 de la LPH, sin perjuicio del artículo 10-1 b), obliga a que todos los propietarios asuman el pago de los gastos.
    Pero mi pregunta es la siguiente:
    Los propietarios que no pueden asumir el pago de la instalación pero que, visto que la ley les obliga a hacerlo, van a hacer "malabares" para poder hacerse cargo, ¿están únicamente obligados a asumir la parte que les corresponda, o tienen que asumir también la parte de aquellos propietarios que no paguen?
    ¿Hay alguna ley que obligue a esto?
    Por poner un ejemplo un poco visual:
    Si a cada propietario, en circunstancias normales, le tocaría pagar 5.000 €, pero como hay propietarios que no pagan el gasto asciende a 8.000 €. ¿La obligación de pago es de esos 5.000 € que realmente le corresponden, o la ley le obliga a pagar los 8.000 €?

    Muchísimas gracias por tu ayuda.

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    1. Buenas tardes Dudas.
      La mayoría requerida por la LPH es la mayoría simple, es decir, que no hace falta ni la unanimidad ni la mayoría absoluta. Basta con la aprobación de la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. Así parece que habéis llegado al acuerdo en vuestra comunidad. Como bien apuntas, dado que se ha alcanzado el acuerdo por mayoría todos los propietarios están obligados al pago de la obra, aunque su coste supere las doce mensualidades e independientemente de que hayan votado a favor o en contra.
      Sin embargo, la cuestión se complica porque, al parecer, para facilitar alcanzar el acuerdo se votó previamente eximir del pago a los dos locales. Pues bien, a mi entender, dado que ese acuerdo también se adoptó por mayoría vincula a todos los propietarios y resulta obligatorio.
      La Ley no especifica nada en este sentido de una forma taxativa, por lo que se pueden hacer interpretaciones. Mi interpretación, aunque ya aviso que pudiera ser errónea y estar equivocada, es que todos los propietarios (incluso los disidentes) que no estén exentos (locales) deberán sufragar el coste de las obras, en función de su cuota o según el sistema establecido (reparto de costes entre los no exentos).
      Supongo que siempre queda libre la vía de la impugnación del acta y de los acuerdos adoptados y acudir a la vía judicial para que resuelva el caso.

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  69. Buenas noches Carmen,
    Vivo en una comunidad formada por tres portales en uno de ellos una vecina discapacitada ha pedido se le instale una silla salva escaleras. Mi pregunta es la siguiente: debemos todos los vecinos sufragar el gasto (12 meses de gastos ordinarios comunitarios) o solo lo tendrían que hacerlo los vecinos que vivan en su bloque y de acuerdo con su cuota de participación. En caso de tener que contribuir todos al gasto de la obra en el caso de que en los otros bloques también se solicitase la instalación de otras sillas por edad o discapacidad de algún vecino tendríamos de nuevo la obligación todos los comuneros de contribuir a su instalación?
    Muchas gracias por tu colaboración.
    Librada.

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    1. Buenas noches. Como siempre indico es conveniente antes de plantear la consulta LEER LAS RESPUESTAS A CONSULTAS ANTERIORES. Ello evita plantear cuestiones que ya han sido respondidas con anterioridad. Le rogaría que leyese la respuesta a la consulta planteada por Anónimo el 4 de mayo de 2015, que es idéntica a la suya.
      Como verá, si existe una única comunidad (y no una mancomunidad) formada por los tres portales todos los vecinos de los tres portales deben correr con los gastos. Si en el futuro otro vecino de otro portal exige otra silla el procedimiento se repite.

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  70. buenos dias, te planteo una duda como presidente de la comunidad de 30 vecinos.
    vecino solicita en junta suprimir o elevar una puerta de escasa altura 1,85 (el mide más), la junta NO lo aprueba.

    el vecino solicita al Ayto en base a ley 8/93 de supresión de barreras que actúe y le devuelve informe escrito el arquitecto municipal donde dice:
    Que en base al art 10 no precisa acuerdo de la comunidad y hace mencion al apartado 1.1.2.1. del decreto 13/2007 que dice que la altura de las puertas sera 2,10 minimo.

    que hago como presidente??

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    1. Muchas Gracias de antemano.
      Sergio

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    2. Buenos días Sergio.
      En el supuesto planteado no se está haciendo referencia a la normativa general de alcance estatal (Ley de Propiedad Horizontal), sino a la normativa propia de la Comunidad Autónoma de Madrid (Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas y el Decreto 13/2007, de 15 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento Técnico de Desarrollo en materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas) sobre la que no tengo un conocimiento profundo, lo que me incapacita para facilitar una respuesta suficientemente fundamentada dado que mis consideraciones pueden resultar erróneas. No obstante voy a hacer algunas “reflexiones en voz alta” por si pudieran ser útiles, en el bien entendido de que pueden no ser acertadas.
      Es cierto que el Reglamento Técnico de la CAM (Decreto 13/2007) en su Norma Técnica 1 “Itinerario interior” indica en el punto 1.1.2.1. dedicado a puertas y ventanas que las puertas situadas en huecos de paso deben tener una altura libre mínima de 210 cm. y un ancho de 80 cm. Sin embargo, no debe olvidarse que el citado Decreto, dictado en aplicación de la Ley 8/1993, tiene como ámbito de aplicación en el ámbito de la Comunidad de Madrid, “actuaciones referentes a planeamiento, gestión o ejecución en materia de urbanismo, edificación, transporte y comunicación sensorial tanto de nueva construcción como de rehabilitación o reforma, que se realicen por entidades públicas o privadas, así como por personas físicas” (art. 2). Y que dichas reglas afectan más que nada al planeamiento urbano en vías y espacios públicos, mobiliario urbano, construcción y reestructuración de edificios y en los medios de transporte y de la comunicación sensorial (art. 1).
      A mi entender la comunidad de propietarios no debe hacer nada, pues no está obligada a realizar la obra de elevación de altura de la puerta. Si se fuese a construir una nueva vivienda se debería respetar esas medidas pero en una vivienda ya construida esa normativa no obliga.
      No considero que esta obra entre dentro del ámbito del artículo 10 LPH y que resulte obligatoria para todos los vecinos sin necesidad de acuerdo, pues ya hemos dicho que no es una auténtica barrera arquitectónica.
      Mi opinión es que no estamos ante una auténtica barrera arquitectónica en la edificación sino más bien un “capricho” de un vecino que debería acomodarse al régimen de las mejoras del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, la obra debería aprobarse con las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este supuesto si la obra excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes puede existir un vecino disidente que no esté obligado al pago. En el futuro, si el vecino disidente quisiera aprovechar las ventajas de la innovación debería abonar su parte correspondiente de gastos de realización y mantenimiento.

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    3. Hola Carmen
      Una barrera arquitectónica para el vecino en cuestión seguro que lo es, al menos debe agacharse cada vez que pasa por ahí, pero bueno, si yo como presidente entendiese como barrera esa puerta, podría ordenar la obra entendiendo de aplicación el art.10 de la LPH?? el vecino es treintañero

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    4. Hola de nuevo Sergio.
      Legalmente se entiende por barrera cualquier impedimento, traba u obstáculo que limite o impida el acceso, la libertad de movimiento, la estancia y la circulación con seguridad de las personas. Hasta ahí la definición. Luego entran las posibles interpretaciones.
      El artículo 10 de la LPH declara el carácter obligatorio sin necesidad de acuerdo previo de la Junta las solicitadas por propietarios para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (yo creo que esto no es un “ajuste razonable” pero, claro, es mi opinión). También se obliga para las solicitadas por mayores de 70 años o personas con discapacidad, y expresamente habla de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.
      Creo que una “interpretación extensiva” para hacer entrar este supuesto (subir el dintel de la puerta de 1,85 a 2,10 metros) como “obra razonable” me parece que es tomarse a broma el espíritu de la ley. La reforma de la LPH está dirigida a eliminar auténticas barreras arquitectónicas, personas que no pueden salir a la calle sin poner una rampa o un ascensor. En este mismo blog ya hemos visto varios casos.
      Me reitero en mi opinión que una obra de estas características debería ajustarse al régimen de las mejoras.

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    5. Muchas gracias por tu información, da gusto debatir con una persona con conocimientos sobre la materia.
      un saludo y muchas gracias

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  71. Hola Carmen:

    Soy propietario de un local que no tiene acceso al portal, ni a los servicios comunes de la comunidad de propietarios. Unos de los vecinos, que tiene 79 años, ha solicitado la instalación de un ascensor, con las siguientes especificaciones:
    - Las barreras arquitectónicas no se salvan por completo, ya que el primer acceso al ascensor se encuentra en la primera entreplanta.
    - Las puertas no podrían tener más de 80 cms de ancho, lo que implica que una silla de ruedas no podría acceder.
    - Eliminación de las ventanas de entreplanta.
    Nos podríamos oponer a la instalación del ascensor por no suponer la eliminación de las barreras arquitectónicas completamente.

    Gracias.

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    1. Buenas tardes Anónimo.
      La junta de propietarios es el órgano donde debe votarse y, en su caso, aprobarse la obra de instalación del ascensor. Los vecinos podrán votar a favor o en contra, según consideren. El que la obra no suponga la completa eliminación de las barreras puede ser un motivo para no votar a favor. En todo caso, y dado que, al parecer, existen algunos condicionantes en la obra un poco discutibles (eliminación de ventanas, anchura no apta para silla de ruedas, etc.) sería conveniente contactar con técnicos que valoran las distintas posibilidades.

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  72. Hola Carmen:
    Tenemos un ascensor de 4 plazas en un edificio con 30 años, puede entrar una silla de ruedas con las limitaciones de espacio, ahora se plantea poner un ascensor de mayor capacidad para eliminar las barreras arquitectónicas, y el hueco permite uno de 8 personas, pero dicen de poner uno de 6. Según la Ley que ascensor debería instalarse ya que el único motivo que se argumenta para su cambio es el acceso de minusválidos. Gracias

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    1. Buenos días Anónimo.
      La Ley de Propiedad Horizontal no entra a concretar si se debe instalar un ascensor de seis o de ocho plazas. Simplemente sienta las bases para la eliminación de las barreras arquitectónicas y, en su caso, los requisitos para instalar un ascensor.
      Al parecer en tu comunidad existe ya un ascensor con capacidad para cuatro personas y que admite también el uso con silla de ruedas. En ese caso no es preciso realizar ninguna obra o modificación, pues las barreras están salvadas.
      Cuestión distinta es que se pretenda mejorar la habitabilidad y la accesibilidad y se vote en junta la instalación de uno nuevo y de mayor capacidad. En tal caso, a mi entender, estaríamos en presencia de una mejora.

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  73. Buenas, te felicito por este blog y la dedicacion a el. Tengo una consulta. En una comunidad de cinco propietarios existe una persona con un grado de minusvalia III y que ademas ha comprado recientemente uno de los pisos de la segunda planta. El ascensor no cumple la normativa necesaria para que sea accesible para un minusvalido. El caso es que la vivienda posee una amplia terraza que tiene una acceso por unas escaleras (7 peldaños) a un parking publico en el que se puede pedir una plaza de minusvalido y ademas tiene el acceso directo a la calle por diferencia de niveles de calles. Se considera hacer una rampa pues esta persona en breve debera utilizar una silla de ruedas electrica. Los vecinos se niegan y argumentan "que no pueden permitir que se aumente el nivel construido del edificio¿?" y que si continuan con el proceso denunciaran al señor por iniciar los tramites, pues ellos son tambien propietarios y deciden lo que se puede o no se puede hacer en la finca. Cabe decir que la terraza es de uso privado y que esta persona con un 68% de minusvalia corre con todos los gastos. Me gustaria poder argumentar a todos los vecinos lo que anteriormente has comentado del permiso inherente para realizar la rampa y eliminar una acceso directo al exterior por su terraza que ya tiene una puerta y una escalera en el momento de la compra de dicha vivienda. Apremian y coaccionan a esta persona y abusan de su buena fe y no atienden a razones. Podrias comentarme en este caso los pasos a seguier para demostrar fehacientemente a todos los vecionos lo futil de su reclamacion?

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    1. Buenos tardes Esteban.
      La lectura de la entrada del blog y las contestaciones anteriores ya te habría dado una pista del procedimiento a seguir.
      Como verás en la respuesta dada a una consulta el 31/10/2014 (justo hace un año) cuando el propietario de la vivienda tiene reconocida la incapacidad y está dispuesto a asumir el coste de las obras puede seguir el procedimiento de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad (BOE 31-5-1995). En esa contestación resumí el procedimiento a seguir. De ahí que siempre reitere la conveniencia de LEER LAS RESPUESTAS A CONSULTAS ANTERIORES.

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  74. Buenas tardes, mi pregunta es, si la colocacion de ascensor en una comunidad de propietarios no cumple la legislacion ni en cuanto dimensiones de este para que se pueda introducirse silla de ruedas ni en cuanto al ancho de la escalera resultante, que mayoria debe votar esa colocacion ,si solo existe una Sra mayor de 70 años en el primero ,que no es minusvalida y el Sr del atico que es un cuarto piso, que lo quieren imponer por ley de accesblidad de minusvalidos ? somos 9 vecinos ,dos bajos ,tres alturas con dos vecino y el atico . Gracias. maribel

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    1. Buenas tardes Maribel.
      Como hemos repetido hasta la saciedad en este blog y en todas las respuestas anteriores basta con que exista un mayor de 70 años o un minusválido para que entre en juego el artículo 10.1.b) de la LPH. Esa vecina mayor de vuestra comunidad ya podría hacer uso válido de su potestad de instar la obra sin acuerdo.
      No obstante, en vuestra comunidad se va a someter el asunto a votación en junta, pues bien, te recordaré que para su aprobación basta la mayoría simple, es decir, la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
      De todos modo, dado que, al parecer, la obra proyectada no cumple todas las condiciones técnicas sería recomendable constar con el asesoramiento adecuado sobre la viabilidad del proyecto.

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  75. Hola.
    Quisiera saber pasos se deben llevar para que pueda ocupar un espacio de 1,5x1,5 metros en un pasillo comun (5metros) de garajes de tres comunidades para poder bajar el ascensor hasta el garaje.
    Muchas gracias

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    1. Vamos a ver Anónimo.
      Según se desprende de la escueta pregunta va a ver tres comunidades diferentes involucradas, por lo que se requerirá un acuerdo triple, es decir, una acuerdo aprobado por las tres comunidades. Además, como paso previo yo creo que lo que primero debéis hacer es conseguir uno (o mejor aún) varios proyectos de alguna empresa instaladora que asegure la viabilidad de la obra. Luego, procedéis a someter a votación en junta de los proyectos.

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  76. Muy buenas.

    He estado leyendo los casos que comentan y quisiera realizar una consulta bastante peliaguda sobre la construcción/instalación de un ascensor en la comunidad de vecinos que habito y en representacion de parte de esta a favor de las medidas necesarias para acometerla.

    El bloque en el que resido somos 20 viviendas. cinco plantas, cuatro viviendas por planta.
    Residen varias personas de más de 70 años (15 personas en total si no estoy mal informado) y/o con diversas circunstancias personales de salud que les limitan mucho, aunque no están acreditadas como minusvalía (una persona con dolencia cardíaca que vive en el último piso, por citar la que considero más grave).

    Se estudiaron diversas opciones que fueron descartadas por motivos de disciplina urbanística o bien del propio tamaño del ascensor.

    A pesar de no tener dificultades de movilidad, propuse la modificación de los recibidores de las viviendas (reducirlos un 25% para ser exactos, son estancias grandes) para poder instalar un equipo suficientemente grande que satisface el desplazamiento de una silla de ruedas, como también satisface el acceso desde pie de calle. Salvando el hecho de la envergadura y duración de la obra, es una solución PERFECTA.

    Realicé motu propio un estudio de viabilidad estructural de mi idea a través de un arquitecto privado colegiado y se realizó un proyecto en el que se aprobaba la viabilidad de la modificación. Disciplina urbanística del ayuntamiento no pone objeciones a primera vista a conceder la licencia al proyecto al cumplir todas las medidas exigidas.

    Desearia saber que cuota de vecinos es precisa para que se apruebe una obra de esta envergadura. Si, como indica la LPH es la mayoría simple y el 51% o más de cuota de participación. O bien si, al tener que ceder espacios privados, es precisa la unanimidad del bloque al completo.

    Y, sobretodo, si cabe la posibilidad de que la autoridad judicial pueda obligar a los vecinos contrarios a la medida a ceder el el espacio necesario en su vivienda para acometer la obra en aras del bien común si se alcanzase un acuerdo por mayoría. Como comenté, no se inutilizan los recibidores y la vivienda puede ser habitada en todo momento mientras se acometen las obras, si bien con molestias considerables.

    Me disculpo por lo largo de mi exposición y le agradezco su ayuda de antemano.

    Un saludo.

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    1. Antes de nada, no había visto el caso del compañero de fatigas cuya comunidad votó por realizar la obra por el hueco de despensas. Entiendo que en su caso no se necesitó unanimidad en la votación y hubo una impugnación posterior.

      De todas formas, no hemos realizado aún votación al querer estar informados de antemano. Me gustaría confirmarlo.

      Disculpe si he repetido una consulta ya formulada.

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    2. Buenas tardes Francisco José
      Agradezco que hayas leído las consultas anteriores y hayas localizado una similar a la tuya. No obstante te diré que, a mi entender, hay algunas diferencias entre el caso que planteó en octubre José María de instalar el ascensor por el hueco de las despensas y el tuyo. En su caso ya había acuerdo aprobado por mayoría y aunque el acuerdo había sido impugnado por una vecina, el proyecto original del edificio ya figuraba el hueco del ascensor, aunque finalmente se destinó a despensas.
      Me temo que en vuestro caso el acuerdo requerirá ser aprobado por unanimidad. Recordemos que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a obtener el voto favorable de todos los propietarios, tanto de los presentes y representados en junta, como de los ausentes (unanimidad de propietarios y total de cuotas de participación), cuando el acuerdo se refiera a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
      La obra que tienes proyectada (te felicito por la iniciativa, por haber costeado el informe del arquitecto y haber realizado las gestiones pertinentes en el ayuntamiento) supone modificar el título constitutivo; alterar los metros cuadrados de cada vivienda y los de las zonas comunes y, en definitiva, cambiar el sistema de coeficientes de participación.
      En cuanto a que la autoridad judicial pueda “obligar” a los vecinos reticentes, no sé hasta qué punto sería factible. Se trataría de una especie de expropiación de la propiedad en aras del bien común y las sentencias no son pacíficas en este sentido. Sobre este punto recomiendo la lectura del artículo ¿Se puede expropiar parte de un local o vivienda para instalar un ascensor? (http://www.inmoabogados.es/se-puede-expropiar-parte-de-un-local-o-vivienda-para-instalar-un-ascensor/)
      Creo que antes de llegar a los tribunales sería conveniente llegar a un acuerdo en la comunidad. Ya sé que la unanimidad puede ser difícil pero en una comunidad de veinte viviendas donde quince personas son mayores de setenta años y con dificultades de movilidad no creo que la misión sea imposible.
      Te deseo mucha suerte.

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    3. Muchísimas gracias por la prontitud de la respuesta.

      Es desalentador, debido a que hay un par de vecinos que plantean una negativa tajante sin una motivación argumentada de la negativa, pero esperamos poder llegar en todo caso a algún acuerdo con ellos antes de ir "a las malas".

      De nuevo gracias y un saludo :)

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  77. Hola,

    Te expongo mi caso porque mi contrato es de alquiler (1.978) y regido por la Ley de Propiedad Vertical rectificado por la Ley posterior (Ley Boller) que suprimió la tipología contractual.

    De acuerdo con la nueva ley, los inquilinos teníamos dos opciones, proseguir con el contrato tal cual durante 5 años y posteriormente acogerse a la tipología contractual vigente o aceptar un incremento en la renta desde el primer día de vigencia de la nueva Ley y mantener el contrato, indefinido y con aumentos anuales del IPC, que fue mi decisión.

    Hace ahora 9 años que sufrí una lesión medular que me provocó paraplejia. Tengo reconocido un 87% de grado y el baremo de movilidad pero no el de tercera persona.

    La finca tiene un ascensor antiguo. He luchado durante más de 1 año para conseguir que se reparara, con amenazas de desahucio incluidas. Finalmente se reparó y ahora funciona correctamente, pero es muy pequeño.

    En la actualidad preciso para mi autonomía personal (además de estar reconocido el baremo desde hace años) una ayuda técnica para poder desplazarme por la ciudad y en transporte público.

    Dicha ayuda técnica es un "Batec", accesorio eléctrico que se acopla a la silla de ruedas y facilita los desplazamientos por cualquier lugar aunque sea poco accesible (rampas, bordillos...)

    En la silla de ruedas se coloca un enganche para acoplar el
    Batec. Ahora dispongo de una silla preparada para salir a la calle y otra para estar en casa.

    El problema viene en que lo haga como lo haba, la ayuda técnica no la puedo subir a casa porque tendría que hacer dos viajes imposibles matemáticamente y como resulta evidente tampoco me soluciona la independencia personal.

    Sobre comunidades de propietarios he encontrado mucho material, pero sobre propiedad vertical, poco y muy farragoso.

    La propiedad recae en una sociedad anónima que gestiona varias fincas en el centro de Barcelona directamente y posee mas propiedades en sociedades participadas creadas una por cada finca. Es decir, lucho con un monstruo con muchos medios y poca sensibilidad social.

    He solicitado a la propiedad un espacio que permita un cerramiento en el vestíbulo (es muy amplio) para poder dejar silla y accesorio. Estamos hablando de una superficie de 1,5 x 1,5 x 1 m.

    He solicitado que el lugar se pueda cerrar con llave porque el equipo completo, silla + ayuda técnica -descontada la aportación de la Seguridad Social- asciende a más de 7.000€ ya que la ayuda técnica no entra en la carta de servicios, pero eso es otra historia.

    Por lo que te agradecería que me indicaras qué derechos me asisten y que puedo hacer si la empresa no accede a mi petición.

    Gracias anticipadas por tu contestación y disculpa la extensión,
    saludos

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    1. Buenos días Anónimo.
      Lamento no poder ayudarte pero tu consulta excede con creces las pretensiones de este blog. Se trata de un caso muy particular pues entran en juego factores como un contrato de arrendamiento de “renta antigua” y un régimen vecinal no regido por la ley de propiedad horizontal al estar todo el edificio en manos de una única empresa. Lo siento pero no puedo facilitarte ninguna orientación. Te deseo mucha suerte.

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    2. Te agradezco igualmente tu rapidez en contestar, gracias y si alguien sabe algo sobre propiedad vertical le agradecería que me indicara dónde puedo encontrar información.
      Gracias

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  78. Ante todo mi enhorabuena y agradecimiento por este Blog y la ayuda desinteresada que nos prestas a los que nos perdemos en el entendimiento e interpretacion de las leyes.
    Mi consulta es la siguiente; nuestra comunidad esta compuesta por 8 viviendas (4 plantas) y el propietario (minusvalia) de la 1ª planta, solicita la instalacion de ascensor. Debido a la disposicion de la edificacion, en las zonas comunes solo se encuentran las escaleras (no tienen hueco), existe un patio interior compartido con otras 5 comunidades vecinos de las mismas caracteristicas, ahora este vecino solicita la instalacion del ascensor en ese patio y la modificacion de los accesos al mismo, debido a la imposibilidad de que el ascensor desemboque en las zonas comunes, quiere que llegue directamente a su casa, por lo que solo podria usarlo el. Se le ha ofrecido la posibilidad de instalar una silla salvaescalera (aun no se ha realizado un estudio de la viabilidad de la instalacion de esta ultima). Mi consulta es la siguiente: ¿debemos sufragar los gastos al llegar el ascensor directamente a su domicilio sin pasar por las zonas comunes, lo que haria que no pudiera ser utilizado por el resto de los vecinos? (¿ascensor particular?). La modificacion de los accesos a este patio al ser compartido por varias comunidades ¿deben correr con los gastos a partes iguales?. ¿El proyecto tecnico para la obra del ascensor, debe ser sufragado por la comunidad?, por ultimo, si el salvaescaleras es viable, ¿este vecino deberia conformarse?, muchas gracias de antemano.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Me temo que el vecino con discapacidad de la primera planta no va a poder llevar a cabo su intención. En primer lugar, para instalar el ascensor en el patio común se requeriría el voto favorable de todas las comunidades involucradas, no sólo la tuya. Por otra parte, la LPH hace referencia a ajustes razonables en materia de accesibilidad que en ningún caso deberían ser discriminatorios (sólo válidos para un propietario).
      Legalmente se entiende como ajustes razonables las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
      Pues bien, a mi entender, no es factible la obra de eliminación de barreras arquitectónicas mediante la instalación de un ascensor que sólo preste servicio a un vecino particular. La comunidad no está obligada a su instalación y, por supuesto, tampoco a sufragar los costes.
      En cuanto a lo de instalar una silla salavaescaleras deberá aprobarse también en la junta y será preciso contar con un proyecto técnico que asegure su viabilidad. Este estudio lo sufragará la comunidad si se aprueba en junta. El vecino debería “conformarse” con la silla porque resulta impensable instalar un ascensor que sólo dé servicio a un vecino, excluyendo el uso de todos los demás.

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    2. muchas gracias por su pronta respuesta, asimismo le reitero mi agradacemiento, ya que su ayuda es inestimable al menos en mi caso. Un saludo.

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  79. Buenos días:
    En mi comunidad se ha instalado una barandilla para facilitar el acceso a una persona mayor. El administrador pretendía que lo pagara el propietario de la vivienda y éste se negó porque era un bien común para todos. Ahora el administrador en venganza ha retirado la barandilla sin contar con los vecinos, y la persona mayor no puede salir de su casa. ¿Es legal? Se puede poner una barandilla nueva y pasarle la factura a la comunidad que sólo asciende a 40 euros? Me amenazó con denunciarme si se ponía una nueva sin su autorización, como si fuera el dueño del edificio. Que me recomiendas. Un saludo.

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    1. Buenos días Anónimo.
      Desde luego que no es legal la actuación del administrador. Si se trata de un simple administrador de fincas su función debe ser facilitar la convivencia vecinal y el entendimiento entre todos, además de las funciones administrativas.
      En ningún caso un administrador puede actuar “por su cuenta y riesgo” y sin la aprobación de los vecinos. No debemos olvidarnos que el administrador presta servicios a la comunidad (no al revés).
      Mi recomendación es que se vuelva a poner la barandilla que, además, tiene un coste irrisorio, con cargo a los fondos de la comunidad. Dado su bajo coste no creo que ningún vecino se oponga, pero aunque así fuese la ley ampara su instalación con cargo a los fondos de la comunidad.
      Además, yo iría un poco más allá y convocaría una junta para acordar la destitución del actual administrador y proponer la contratación de otro. Para ir agilizando los trámites sería conveniente incluso llevar ya tres presupuestos para someterlos a votación.
      No es de recibo que un administrador actúe como si la comunidad de vecinos que administra fuese su feudo.

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