¿Quién debe pagar las cuotas de comunidad atrasadas cuando se compra un piso?

La otra tarde haciendo zapping me topé con un famoso programa de sobremesa en el que se tratan los temas del corazón, de una forma más cercana a su condición de víscera que a la de órgano espiritual donde se albergan los sentimientos. No obstante me quedé enganchada no sólo porque el programa Sálvame me produzca, simultáneamente, sentimientos encontrados de atracción y rechazo, sino por la noticia que en ese momento estaban comentando: “Kiko Rivera, el hijo de Isabel Pantoja, ha sido demandado judicialmente por la comunidad de propietarios de su loft de San Sebastián de los Reyes”.

Como es habitual en ese programa, todos los colaboradores daban su opinión a la vez, haciendo prevalecer su argumento elevando el tono de voz más que el resto de sus compañeros, lo que evoca una imagen entre la de los antiguos agentes de cambio y bolsa negociando en el mercado bursátil de corros y el de las verduleras pregonando su género en el mercado de abastos.

Bueno, no divaguemos y vamos a centrarnos en el tema que tiene su repercusión jurídica. Resulta que Kiko Rivera mantiene con la comunidad de propietarios una importante deuda por impago de las cuotas de comunidad por un importe superior a los trece mil euros. Al parecer, cuando Kiko compró el loft ya pesaba una deuda del antiguo propietario que ahora él se ha negado a pagar y, ya de paso, se niega también al pago de las cuotas actuales, lo que ha ido engrosando la cifra.

La pregunta qué flotaba en esa tertulia era ¿está obligado Kiko a pagar la deuda de comunidad que no pagó el antiguo propietario? La respuesta es un sí rotundo. Está obligado al pago no sólo de las cantidades correspondientes desde que adquirió la vivienda sino también de las deudas que dejó impagadas el antiguo propietario.

Según se indica en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El obligado al pago de esos gastos comunes es el propietario, que es el responsable último frente a la comunidad de propietarios, siempre y en todo caso.

Puede darse el caso de que el piso esté arrendado y se haya pactado con el inquilino que éste se hará cargo de esos gastos. Pues bien, incluso en ese supuesto el obligado principal será el propietario, pues en caso de impago la comunidad demandará directamente al arrendador, no al arrendatario. En las relaciones internas entre ambos, regidas por el contrato de arrendamiento, se hará constar el importe de esos gastos de comunidad por su importe mensual y anual. Además, durante los tres primeros años, la revisión por este concepto sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta. En este sentido véase otra entrada de este mismo blog relativa a los gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler.

De igual modo, el propietario es el responsable último del pago de las cantidades atrasadas cuando se compra un piso. El adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, incluyendo el pago de derramas extraordinarias, por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por tanto, el actual propietario responde del pago de esas cantidades debidas por el anterior propietario, incluso con el propio piso o local.

Hay que hacer notar que hasta mediados del año 2013 el límite estaba en la anualidad en curso del año de adquisición y el inmediato anterior, pero la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, amplió la responsabilidad del nuevo propietario respecto de las deudas contraídas por el anterior titular hasta los tres años anteriores a la fecha de la compra.

La compra de una vivienda requiere algunas precauciones. Al igual que cuando se compra una vivienda es normal acudir al Registro de la Propiedad para certificar que el inmueble está libre de cargas, también es recomendable que el futuro comprador solicite del presidente, secretario o administrador de la comunidad el certificado que acredite que el vendedor está al corriente de pagos en la comunidad.

Para terminar me gustaría hacer una reflexión. Si Kiko Rivera, como cualquier otra persona que adquiere un inmueble con deudas atrasadas con la comunidad, debe hacerse cargo de las mismas, el mismo régimen debería exigirse a las entidades financieras y a la Sareb (el banco malo) que se han quedado por adjudicación las viviendas de personas que no pudieron hacer frente al pago de su hipoteca.