lunes, 15 de junio de 2015

¿Quién debe pagar las cuotas de comunidad atrasadas cuando se compra un piso?

La otra tarde haciendo zapping me topé con un famoso programa de sobremesa en el que se tratan los temas del corazón, de una forma más cercana a su condición de víscera que a la de órgano espiritual donde se albergan los sentimientos. No obstante me quedé enganchada no sólo porque el programa Sálvame me produzca, simultáneamente, sentimientos encontrados de atracción y rechazo, sino por la noticia que en ese momento estaban comentando: “Kiko Rivera, el hijo de Isabel Pantoja, ha sido demandado judicialmente por la comunidad de propietarios de su loft de San Sebastián de los Reyes”.

Como es habitual en ese programa, todos los colaboradores daban su opinión a la vez, haciendo prevalecer su argumento elevando el tono de voz más que el resto de sus compañeros, lo que evoca una imagen entre la de los antiguos agentes de cambio y bolsa negociando en el mercado bursátil de corros y el de las verduleras pregonando su género en el mercado de abastos.

Bueno, no divaguemos y vamos a centrarnos en el tema que tiene su repercusión jurídica. Resulta que Kiko Rivera mantiene con la comunidad de propietarios una importante deuda por impago de las cuotas de comunidad por un importe superior a los trece mil euros. Al parecer, cuando Kiko compró el loft ya pesaba una deuda del antiguo propietario que ahora él se ha negado a pagar y, ya de paso, se niega también al pago de las cuotas actuales, lo que ha ido engrosando la cifra.

La pregunta qué flotaba en esa tertulia era ¿está obligado Kiko a pagar la deuda de comunidad que no pagó el antiguo propietario? La respuesta es un sí rotundo. Está obligado al pago no sólo de las cantidades correspondientes desde que adquirió la vivienda sino también de las deudas que dejó impagadas el antiguo propietario.

Según se indica en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El obligado al pago de esos gastos comunes es el propietario, que es el responsable último frente a la comunidad de propietarios, siempre y en todo caso.

Puede darse el caso de que el piso esté arrendado y se haya pactado con el inquilino que éste se hará cargo de esos gastos. Pues bien, incluso en ese supuesto el obligado principal será el propietario, pues en caso de impago la comunidad demandará directamente al arrendador, no al arrendatario. En las relaciones internas entre ambos, regidas por el contrato de arrendamiento, se hará constar el importe de esos gastos de comunidad por su importe mensual y anual. Además, durante los tres primeros años, la revisión por este concepto sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta. En este sentido véase otra entrada de este mismo blog relativa a los gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler.

De igual modo, el propietario es el responsable último del pago de las cantidades atrasadas cuando se compra un piso. El adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, incluyendo el pago de derramas extraordinarias, por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por tanto, el actual propietario responde del pago de esas cantidades debidas por el anterior propietario, incluso con el propio piso o local.

Hay que hacer notar que hasta mediados del año 2013 el límite estaba en la anualidad en curso del año de adquisición y el inmediato anterior, pero la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, amplió la responsabilidad del nuevo propietario respecto de las deudas contraídas por el anterior titular hasta los tres años anteriores a la fecha de la compra.

La compra de una vivienda requiere algunas precauciones. Al igual que cuando se compra una vivienda es normal acudir al Registro de la Propiedad para certificar que el inmueble está libre de cargas, también es recomendable que el futuro comprador solicite del presidente, secretario o administrador de la comunidad el certificado que acredite que el vendedor está al corriente de pagos en la comunidad.

Para terminar me gustaría hacer una reflexión. Si Kiko Rivera, como cualquier otra persona que adquiere un inmueble con deudas atrasadas con la comunidad, debe hacerse cargo de las mismas, el mismo régimen debería exigirse a las entidades financieras y a la Sareb (el banco malo) que se han quedado por adjudicación las viviendas de personas que no pudieron hacer frente al pago de su hipoteca.

16 comentarios:

  1. Acabas de dar en el clavo con un ejercicio que tengo de la universidad :)

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  2. Soy Presidente de una comunidad desde hace quince años, y desde hace más de treinta se lleva sosteniendo en la misma la exhoneración de las cuotas orinarias de comunidad al Presidsente y Secretario como compensación a los gastos e inconvenientes que les produce el desempeño del cargo. Hay un abogado que quiere pleitear contra la comunidad con base en este acuerdo, para mayor gloria y beneficio del mismo.
    Alguien sebe si hay alguna sentencia que respalde el acuerdo de la comunidad, es decir que se pueda exhonerar a los cargos como compensación de gastos y molestias?
    AGRADECERÍA UNA RESPUESTA CUALIFICADA URGENTE.

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    1. Buenas tardes Ludov
      Como bien sabes, dado que llevas varios años ejerciendo de Presidente de la Comunidad, una de las obligaciones principales de los propietarios es, según se indica en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así pues, en principio, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes pero también es cierto que existen supuestos especiales en que el propio título constitutivo o los estatutos exoneran a alguno de los propietarios del pago. En otros casos nos encontramos con situaciones excepcionales que han sido aprobadas en junta (p. ej. exoneración de determinados gastos a los locales comerciales) o el caso que planteas (exoneración de cuotas a Presidente y Secretario en compensación del ejercicio del cargo) que no sé muy bien si en su día fue aprobado en junta (y con qué mayoría) o si simplemente se trata de una cuestión que se ha ido consolidando con el paso del tiempo (treinta años).
      Pues bien, desconozco si existe alguna sentencia que refrende tu posición, pero te diré que si existe un acuerdo aprobado en ese sentido sería válido y afectaría a todos los propietarios, si bien debemos tener en cuenta también que existe discusión doctrinal acerca de si ese acuerdo debería ser aprobado por unanimidad de todos los propietarios o bastaría un acuerdo aprobado por simple mayoría.
      Por otra parte, también hay que recordar que el cargo de Presidente es rotatorio y que es de obligado cumplimiento asumir el cargo por un nuevo comunero una vez haya vencido el año de ejercicio del presidente anterior. Es probable que el abogado que comentas que va a demandar a tu comunidad considere irregular que durante quince años siga el mismo presidente y que, además, dicho presidente-propietario y el secretario-propietario no paguen sus cuotas.
      Lamento no poder ayudarte más y confío en que algún lector mejor informado que yo pueda arrojar algo de luz en este tema..., lo que no sé es si será con la urgencia que reclamas en tu consulta.

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    2. Carmen, agradezco tu contestación, pero en alguna cuestión tengo que discrepar de conformidad con lo establecido en la LPH cuando dice "Ar. 13.2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo". El acuerdo de exhoneración de pago de cuota fue adoptado por unanimidad de asistentes en una reunión celebrada hace muchísimos años. Por otro lado, depués de hacerte esta consulta encontré lo siguiente que espero te sirva para futuras consultas: Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) núm. 10/2007, de 16 de enero (JUR 2007/159315). Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares (Sección 3ª) núm. 445/2010, de 16 de noviembre (AC 2010/2151), con cita de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 1ª) núm. 373/2006, de 30 de octubre (JUR 2007/867), en el mismo sentido.
      La página en la que aparece es: http://tuadministradorenmurcia.com/?p=1133
      Reitero mi agradecimiento por tu aportación.

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  3. Buenas tardes, me gustaria si pudiera ayudarme y aclararme una duda. He adquirido una propiedad, al querer ponerla al dia de pago, me reclama la administradora de la finca los tres años mas el año en curso. Lo cual he hecho sin ningún tipo de problema ya que está muy claro en la ley que aquí se indica, ademas de en la escritura. El problema viene por los intereses, si yo no soy el que ha generado dicha demora, ¿tengo que pagar esos intereses? y segunda lo he calculado y aplican al principio un 20% y luego un 12%.ç


    Un saludo y gracias

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    1. Buenas tardes Anónimo
      No puedo proporcionarte una respuesta categórica, porque no estoy segura y es un asunto discutible.
      En principio, la Ley de Propiedad Horizontal sólo se refiere a que el adquirente del piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, incluyendo el pago de derramas extraordinarias, por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. No se hace referencia a intereses de demora. Así pues, con la LPH en la mano simplemente estaríamos hablando del principal de la deuda.
      Sin embargo, sabemos que el Código Civil permite el cargo de intereses de demora en los casos de retraso en el cumplimiento de las obligaciones dinerarias y que es posible que la comunidad de propietarios pacte el pago de dichos intereses si así está establecido en los estatutos de la comunidad o cuando exista un acuerdo aprobado en junta en este sentido. Con ello, es posible que también la deuda total que debe asumir el nuevo comprador esté representada por el principal y los intereses, siempre y cuando, claro está, no resulten usurarios, es decir no superen 2,5 veces el interés legal del dinero.
      Lamento no poder ayudarte más, pero te recomiendo la lectura de un artículo sobre la materia que te puede resultar interesante: http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/2727297-puede-comunidad-propietarios-cobrar-intereses-demora-por-cuotas-impagadas-anterior-propietario

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  4. Hola Carmen
    Tenemos un piso alquilado desde 01-10-2014. Desde noviembre tenemos un problema con los propietarios del piso de arriba ya que están mojando a nuestro piso y se niegan a arreglarlo. Este tema lo tenemos en manos del abogado que nos ha proporcionado el seguro y a día de hoy se ha puesto una demanda.
    El problema añadido que tenemos es que nuestra inquilina se niega a pagar (diciembre incluido) porque no puede vivir bien y según ella nosotros tenemos que hacer algo (todo esto ha sido por teléfono)
    Evidentemente nosotros no tenemos culpa y aunque sintamos esta situación ellas también nos están perjudicando.
    Mi pregunta es, cómo podemos hacer para que nos paguen las rentas?? y cómo podemos hacer para que abandonen el inmueble??
    he visto en el contrato que tenemos una cláusula que indica que en caso de impago de una renta se disuelve el contrato.
    Mi mayor problema es saber el modo en que tenemos para proceder.

    Muchas gracias de antemano,

    Patricia

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    1. Buenas tardes Patricia
      Ya he comentado en otras ocasiones que el propósito del blog es simplemente divulgativo y no el de responder a cuestiones concretas. Además, en este caso no sólo es que se exceda el propósito del blog sino que la pregunta realizada no guarda relación con la entrada del blog que versa sobre las cuotas de comunidad atrasadas.
      En todo caso te diré que en la consulta que planteas hay dos cuestiones diferentes; por un lado está la relación de los propietarios del piso con los inquilinos del mismo y, por otro, la relación de los propietarios con los vecinos del piso superior que ha provocado las humedades.
      Los inquilinos no pueden ampararse en la existencia de goteras para no pagar la renta, máxime si ya existen conversaciones con el vecino de arriba (comentas que existe hasta una demanda interpuesta). Lo mejor es intentar llegar a un acuerdo verbal y amistoso con los arrendatarios; en caso de que no atiendan a razones y se mantengan en su actitud de no pagar, yo enviaría un burofax u otro documento fehaciente exigiendo el pago. Finalmente, si la cuestión sigue sin solución ya intentaría una recuperación por vía judicial, iniciaría un procedimiento de desahucio o instaría la resolución del contrato. Siempre, eso sí, debidamente asesorada por un profesional.

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  5. Buenos días,

    Una vez que el actual propietario ha hecho frente al pago de esas deudas del anterior propietario, ¿Puede ejercitar alguna acción frente al anterior propietario para reclamarle las cantidades que ha pagado por él?

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    1. Buenas tardes Unknown
      Desde luego que al nuevo propietario le ampara un derecho de repetición contra el anterior propietario que no pagó en su momento las cuotas de comunidad. Es perfectamente plausible iniciar un procedimiento de reclamación de cantidad.

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  6. Estimada Carmen. Me dirijo a ti para hacerte una consulta aunque es cierto que me faltan datos. Se trata de un problema de mi suegro. Era promotor urbanístico y construyó una urbanización de viviendas en el campo. Esta está constituida como comunidad. No sé por qué razón tuvo que quedarse con una parcela sin urbanizar en tanto que promotor. Al parecer le han estado exigiendo pagos de cuotas mensuales desde la constitución de la comunidad. Esa parcela no está urbanizada. Hoy no ni siquiera ningún servicio (agua, electricidad). Ahora está jubilado y no puede hacer frente a los pagos.
    Gracias por tu atención.
    Un saludo.

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    1. Buenos días Anónimo
      Lo lamento pero no puedo facilitarte una respuesta sin examinar toda la documentación relativa al caso que planteas. Habría que saber qué indica el título constitutivo de la propiedad horizontal para saber cuáles son los elementos comunes y cuáles los privativos, cuál es la situación de esa parcela no urbanizada, posibilidad de alguna exención o bonificación. Lo siento mucho pero no puedo ayudarte. Deberías consultar con un profesional.

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  7. Hola Carmen. Muchas gracias por su respuesta. Es una situación compleja, de todos modos he visto que la LPH establece que para la fijación de la cuota de participación se tendrá en cuenta “... la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” He visto el título de propiedad y la distribución de las cuotas. El notario en cuestión la estableció teniendo en cuenta la totalidad de metros de la parcela, es decir el 100%. Me imagino que eso daría pie a una exención parcial de las cuotas.

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  8. Muchas gracias por su respuesta. En relación con la consulta que le hice hace unos días sobre ese solar sin construir he visto que se le aplica una cuota de participación que coincide con la superficie total. Es decir paga dicha cuota sobre el total de metros que posee. Quizá esto no está bien hecho. He visto que hay un artículo en la Ley de la Propiedad horizontal que dice que:
    ( Art. 5º), relativo a la cuota de participación: “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” Ese terreno del que le hablé paga un IBI de solar (no de vivienda). No sé, pues, si eso daría pie a revisar la cuota que paga. Un saludo

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    1. Buenos días, Anónimo
      Efectivamente el artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que indicas está vigente. Lo que sucede es que tenemos que fijarnos en qué cuota de participación tiene cada vivienda y/o local, de modo que la suma de todas esas cuotas arroje el 100%. El hecho de que para el cálculo de la cuota de esa parcela se hayan tomado todos sus metros cuadrados no quiere decir que esté realizado mal el cálculo. Cuestión distinta es que, por ejemplo, la suma de las cuotas de todas las demás viviendas sea del 80% y la de la parcela que nos ocupa de un 25%. En este caso se aprecia un descuadre de un 5%. Te recomiendo la consulta con un profesional.

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