jueves, 25 de febrero de 2016

Derecho de asistencia y voto en las juntas de propietarios

El derecho de asistencia y voto en la junta de propietarios es personal pero no intransferible. De hecho el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, admitiéndose como delegación y representación un simple escrito firmado por el propietario.

En caso de que el piso o local pertenezca a varios propietarios “pro indiviso” (p. ej. un matrimonio sobre el piso conyugal o varios hermanos sobre el local heredado de sus padres) éstos deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (p. ej. uno de los cónyuges o uno de los hermanos actúa en representación de los demás y asiste y vota en las juntas).

Si la vivienda o local se halla en usufructo (p. ej. usufructo del cónyuge viudo pero con propiedad del hijo del fallecido), la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (p. ej. el hijo), aunque legalmente se prevé que, salvo manifestación en contrario, el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario (p. ej. el cónyuge viudo que reside en el piso en calidad de usufructuario cuya nuda propiedad corresponde a su hijo, acude a la junta y vota en representación de su hijo). No obstante, cuando se trate de aprobar obras extraordinarias, obras de mejora u obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, se requerirá una delegación expresa del nudo propietario en el usufructuario.

Un supuesto especial es el del vecino moroso que puede asistir a la junta pero no tendrá derecho al voto. Tal y como se indica en el artículo 15 de la LPH los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. Así pues no podrán votar los vecinos que tengan cuotas y/o derramas impagadas mientras no paguen o consignen judicialmente las cantidades debidas.

Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la junta, inmediatamente se restituye al propietario su derecho de voto en la junta. En realidad, estamos ante una práctica poco ortodoxa pero más frecuente que lo que sería deseable en las comunidades de vecinos.

En el acta de la junta se hará constar los propietarios privados del derecho de voto por este motivo, teniendo en cuenta que ese propietario y su cuota de participación en la comunidad no serán computados a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley para cada tipo de acuerdo.

En este punto conviene recordar que en algunas comunidades de propietarios se exhibe en el tablón de anuncios la lista de morosos y que esta práctica es contraria a la Ley de Protección de Datos. El criterio predominante en la jurisprudencia en este sentido es que sólo se puede publicar la lista de morosos en el tablón de anuncios cuando no haya podido ser notificada de otro modo, es decir, el Presidente o el Administrador tienen la obligación de notificar al deudor moroso en primer lugar en su domicilio o en el inmueble de que sea propietario y sólo cuando resulte imposible dicha notificación por estos cauces se podría recurrir al sistema del tablón de anuncios. De este modo se trata de conjugar el interés que existe en hacer constar en la convocatoria de la junta que existe un moroso que no podrá ejercer sus derechos de voto en la junta y, por otra parte, la debida protección de datos personales.

4 comentarios:

  1. ¿Cuántas representaciones puede ostentar un vecino de una comunidad?

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    1. Buenos días Unknown
      La Ley de Propiedad Horizontal, al tratar la representación, no indica un número mínimo o máximo de representaciones por lo que, con la ley en la mano, un único propietario podría representar incluso a todos los demás vecinos representando el cien por cien de los coeficientes. Ahora bien, es posible que los estatutos de la comunidad puedan haber establecido alguna limitación en este sentido y habrá que estar entonces a éstos.

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  2. Hola! Hoy eh tenido un incidente en una comunidad. Mi mujer es propietaria de una plaza de parking. Siempre voy yo a las reuniones y nunca habido ningún problema, pero hoy sabiendo la importancia de la misma, la administración me ha comunicado que no podia votar, porque no tenia autorización de mi mujer. Eso es legal? Se acepta durante 2 años y este no? Me parece extraño, yo soy presidente de mi comunidad siendo mi mujer, propietaria del piso. Muchas gracias

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    1. Buenos días Jonathan
      El derecho de asistencia y voto en la junta de propietarios, tal y como se indica en el post, es personal pero no intransferible por lo que se admite la delegación y representación en otra persona.
      El hecho de que en algunas juntas se hagan las cosas mal o “a la ligera” admitiendo de hecho una representación (el marido que asiste en nombre de su esposa) que no existe de derecho (no existe autorización firmada de la esposa al marido), no significa que sea aceptable. La Ley exige y es obligación del Presidente y del Administrador solicitar la autorización a la persona que asiste a la junta en nombre del propietario.
      En el caso concreto que planteas te diré que, al parecer, se han hecho las cosas mal durante dos años pero que el que ahora te exijan la autorización es no sólo legal sino obligatorio. Por otra parte, el que sea tu mujer la propietaria del piso y tú seas el presidente de la comunidad también está mal. De hecho y de derecho es tu mujer la que si es propietaria ejerce el cargo de presidente, no tú. Cuestión distinta es que tú ayudes a tu mujer, por ejemplo, a elaborar las cuentas anuales o a realizar alguna gestión, pero si la propietaria es ella la presidente es ella, no tú.

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