Flexibilización del mercado de alquiler de viviendas

Hoy entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que tiene el objetivo fundamental de flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler, tratando de equilibrar las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores. Para ello se introducen diversas modificaciones en la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que si bien no tienen carácter retroactivo para los contratos vigentes, sí pueden aplicarse voluntariamente si lo acuerdan las partes, y, por supuesto, serán de obligada aplicación para los nuevos contratos de alquiler.

Libertad de pactos

Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes. De este modo se fortalece la libertad de las partes para poder alcanzar todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses del arrendador y arrendatario. No obstante, y para mayor seguridad jurídica, se exige que la exclusión de la aplicación de los preceptos legales se haga constar de forma expresa para cada uno de ellos.

Asimismo, y para dotar de mayor agilidad a los procedimientos, se permite que las partes puedan pactar la sumisión a arbitraje o mediación de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de esta forma de resolución de conflictos, evitando así la necesidad de acudir a la vía judicial.

Reducción de la duración y prórrogas del contrato de alquiler

Una de las principales medidas recogidas en la nueva regulación es la reducción de la duración del contrato, habiéndose reducido de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a un año la prórroga tácita.

Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga forzosa obligatoria del contrato, que permite al arrendatario, sea cual fuera el tiempo de duración pactado, prorrogar su duración hasta un máximo de tres años (hasta junio de 2013 este plazo era de cinco años).

Igualmente, se reduce de tres a un año la denominada prórroga tácita automática del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De este modo, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de los 8 años actuales a 4 años. Hasta junio de 2013 los contratos de arrendamiento tenían legalmente una duración de 8 años (5 años de prórroga obligatoria y 3 años de prórroga tácita). Los nuevos contratos de arrendamiento a partir de ahora tendrán una duración de 4 años (3 años de prórroga forzosa y 1 año de prórroga tácita automática).

Recuperación del inmueble por el arrendador en caso de necesidad

Se garantiza que el propietario pueda recuperar la vivienda arrendada para sí o sus familiares, aun cuando esta circunstancia no haya sido expresamente recogida en el contrato siempre que haya transcurrido un año y lo comunique al inquilino con dos meses de antelación.

Con el régimen anterior, el arrendador para poder hacer uso de esta facultad de recuperar su vivienda debía existir una cláusula ad hoc en el contrato y esperar a que transcurriesen los primeros cinco años de arrendamiento. Con el nuevo régimen, el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y sin necesidad de que esta circunstancia haya sido expresamente recogida en el contrato, podrá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá realizarse al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Desistimiento del arrendatario

El inquilino también puede favorecerse de la nueva regulación al permitirle que pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido seis meses, y lo comunique al arrendador con un mes de antelación. En el contrato podrá establecerse una cláusula de indemnización para este caso de desistimiento anticipado, que podrá consistir en indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

Mejora de la seguridad jurídica

Otro de los aspectos que persigue la reforma legal de los arrendamientos urbanos es incrementar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario de modo que los arrendamientos urbanos no inscritos no surtan efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

A fin de garantizar el equilibrio entre los derechos e intereses de las partes (arrendador y arrendatario) y de los terceros con derechos sobre la vivienda alquilada resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas y locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este sentido, un comprador de buena fe que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato de alquiler, siempre que dicho contrato de arrendamiento esté debidamente inscrito en el registro. Con ello se refuerzan los derechos del arrendatario, que podrá mantener su alquiler con el nuevo propietario de la vivienda. En definitiva, se consigue una seguridad jurídica con la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, de modo que el arrendatario pueda mantener sus derechos legales, incluida la prórroga forzosa y la prórroga tácita, aun cuando haya habido una transmisión de la propiedad de la vivienda alquilada, pues el tercero adquirente vendrá obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

Por el contrario, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe ya no estará obligado a respetar el arrendamiento anterior y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que ya se aplicaba actualmente para los arrendamientos de locales de negocio, se hace extensible también a las viviendas, y modifica la situación actual en la que el comprador de una vivienda arrendada debía permitir la continuidad del alquiler, al menos, hasta el período de cinco años exigido por la Ley.

Agilización de desahucio por impago de rentas

La inscripción registral de los contratos de arrendamiento también va a beneficiar al propietario para el supuesto de tener que iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas. En este sentido, cuando así expresamente se haya hecho constar en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del contrato de alquiler simplemente con la presentación de un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de tener que esperar a obtener una sentencia declarativa. Con ello se abrevian notablemente los plazos. Además, una vez cancelada la inscripción registral del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución y restituir el inmueble al propietario.