Obras de conservación y mejora en vivienda de alquiler

Cuando la vivienda es en propiedad, normalmente, no es preciso pedir permiso para realizar una obra en la misma, a lo sumo se comunica al resto de los vecinos como regla de cortesía o, en determinados casos, se pide autorización al Ayuntamiento. Sin embargo, en el caso de viviendas alquiladas la cuestión se complica y habrá que determinar si una obra puede realizarla directamente el inquilino, si es obligación del arrendador o si está expresamente prohibida.

En muchos contratos de alquiler se incluye alguna cláusula específica en este sentido, pero en otros muchos no hay nada establecido y habrá que estar a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En primer lugar debemos diferenciar las obras de conservación de las obras de mejora.

Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. No obstante existe una excepción a este principio: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, en cuyo caso el arrendador no está obligado a realizar las obras de conservación, siendo éstas responsabilidad del inquilino que ha causado el deterioro, que será quien deberá sufragarlas.

La obligación de reparación y de costear las obras de conservación tiene un límite marcado que es la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si un incendio o un terremoto provocan la inhabitabilidad de la vivienda, el arrendador no está obligado a repararla, dándose por extinguido el contrato por pérdida o ruina de la finca arrendada.

Si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En caso de que las obras tengan mayor envergadura ya serán de cuenta del arrendador. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de hacer obras y reparaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble y facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por técnicos o peritos al efecto. Cuando la urgencia de evitar un daño inminente o una incomodidad grave aconsejen tener que realizar la obra de forma inmediata el inquilino está facultado para hacerlo, comunicándoselo previamente al arrendador quien deberá inmediatamente satisfacer su importe.

Cuando las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o extinguir el mismo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Por otra parte, es posible que arrendador y arrendatario acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta quede reemplazado, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Se consideran obras de mejora las que se realizan para instalar nuevos servicios en la vivienda, mejorar los existentes o conseguir una mayor comodidad, salubridad o higiene.

El propietario que se proponga realizar estas obras de mejora deberá notificar por escrito al arrendatario su intención con, al menos, tres meses de antelación, indicando su naturaleza, objeto, duración, fecha de inicio y finalización y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde esta notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

El propietario que haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada podrá incrementar la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Salvo pacto en contrario, el incremento de la renta anual será en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Obras del arrendatario

El inquilino no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (p. ej. garajes o trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si pese a esta prohibición el arrendatario realizase alguna obra que afectase a la seguridad de la vivienda o la estabilidad de la edificación el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

El arrendador que no haya autorizado las obras está facultado para resolver el contrato de arrendamiento o esperar a su extinción, pudiendo exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Obras del arrendatario por razón de discapacidad

En caso de que el arrendatario quiera realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o actuaciones para que ésta resulte más accesible y pueda ser utilizada de forma adecuada deberá comunicarlo al arrendatario de forma escrita. Las obras podrán ser realizadas cuando el propio arrendatario o su cónyuge o persona que con él conviva de forma permanente sean mayores de setenta años o discapacitado. Legalmente sólo se pone como límite para la realización de estas obras el que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio y que no provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Por su parte, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.