Lo que la ley regula

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lunes, 23 de noviembre de 2015

Obras de conservación y mejora en vivienda de alquiler

Cuando la vivienda es en propiedad, normalmente, no es preciso pedir permiso para realizar una obra en la misma, a lo sumo se comunica al resto de los vecinos como regla de cortesía o, en determinados casos, se pide autorización al Ayuntamiento. Sin embargo, en el caso de viviendas alquiladas la cuestión se complica y habrá que determinar si una obra puede realizarla directamente el inquilino, si es obligación del arrendador o si está expresamente prohibida.

En muchos contratos de alquiler se incluye alguna cláusula específica en este sentido, pero en otros muchos no hay nada establecido y habrá que estar a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En primer lugar debemos diferenciar las obras de conservación de las obras de mejora.

Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. No obstante existe una excepción a este principio: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, en cuyo caso el arrendador no está obligado a realizar las obras de conservación, siendo éstas responsabilidad del inquilino que ha causado el deterioro, que será quien deberá sufragarlas.

La obligación de reparación y de costear las obras de conservación tiene un límite marcado que es la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si un incendio o un terremoto provocan la inhabitabilidad de la vivienda, el arrendador no está obligado a repararla, dándose por extinguido el contrato por pérdida o ruina de la finca arrendada.

Si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En caso de que las obras tengan mayor envergadura ya serán de cuenta del arrendador. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de hacer obras y reparaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble y facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por técnicos o peritos al efecto. Cuando la urgencia de evitar un daño inminente o una incomodidad grave aconsejen tener que realizar la obra de forma inmediata el inquilino está facultado para hacerlo, comunicándoselo previamente al arrendador quien deberá inmediatamente satisfacer su importe.

Cuando las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o extinguir el mismo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Por otra parte, es posible que arrendador y arrendatario acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta quede reemplazado, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Se consideran obras de mejora las que se realizan para instalar nuevos servicios en la vivienda, mejorar los existentes o conseguir una mayor comodidad, salubridad o higiene.

El propietario que se proponga realizar estas obras de mejora deberá notificar por escrito al arrendatario su intención con, al menos, tres meses de antelación, indicando su naturaleza, objeto, duración, fecha de inicio y finalización y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde esta notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

El propietario que haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada podrá incrementar la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Salvo pacto en contrario, el incremento de la renta anual será en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Obras del arrendatario

El inquilino no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (p. ej. garajes o trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si pese a esta prohibición el arrendatario realizase alguna obra que afectase a la seguridad de la vivienda o la estabilidad de la edificación el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

El arrendador que no haya autorizado las obras está facultado para resolver el contrato de arrendamiento o esperar a su extinción, pudiendo exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Obras del arrendatario por razón de discapacidad

En caso de que el arrendatario quiera realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o actuaciones para que ésta resulte más accesible y pueda ser utilizada de forma adecuada deberá comunicarlo al arrendatario de forma escrita. Las obras podrán ser realizadas cuando el propio arrendatario o su cónyuge o persona que con él conviva de forma permanente sean mayores de setenta años o discapacitado. Legalmente sólo se pone como límite para la realización de estas obras el que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio y que no provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Por su parte, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

16 comentarios:

  1. Si he tenido que mejorar la vivienda por orden judicial. ¿Puedo subir la renta al inquilino?
    Me urge la respuesta.
    Muchas gracias

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    1. Buenos días maite
      En esta entrada del blog expongo lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre esta cuestión. La pregunta que planteas, que yo sepa, no está contemplada específicamente en la ley, por lo que habrá que estar a lo que se establezca en el contrato de arrendamiento y en la propia sentencia judicial. Sin tener acceso a esos documentos no puedo proporcionar una respuesta fundamentada. Te recomiendo encarecidamente que consultes con un profesional especializado, máxime teniendo en cuenta la urgencia que requieres en la respuesta.

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  2. Buenas Tardes. Unas obras de reparación de un lavabo que está en mal estado. Sean baldosas, pintura o la totalidad de la instalación( aún no me he decidido) se pueden repercutir en el alquiler? Se puede llegar algún tipo de pacto para que sea reparado por el inquilino?. Gracias.

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    1. Buenas tardes maite
      En principio, si se trata de una obra de conservación, por ejemplo, sustituir el lavabo por otro porque el grifo no funciona y el sumidero no traga, se debe costear por el arrendador sin poder repercutir el coste al inquilino ni subirle la renta. La excepción sería que, por ejemplo, el inquilino hubiese roto el lavabo de un martillazo de forma consciente, en cuyo caso la sustitución del lavabo sería por cuenta del arrendatario.
      Si la obra consiste en sustituir las losetas, el alicatado, pintar, etc. o más aún, sustituir la totalidad de la instalación sanitaria estaríamos en presencia de unas obras de mejora y como tales deberás costearlas tú como propietaria. Deberías hacerlo al finalizar el contrato y si no es así deberás comunicárselo al inquilino con una antelación de tres meses, plazo en el que el arrendatario podrá optar por desistir del contrato. Si el alquiler siguiese en vigor al cabo de los tres años podrás incrementar la renta al inquilino. Vuelve a leer la entrada y lo verás más claro y, en todo caso, consulta con un profesional que te podrá orientar mejor.

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  3. Hola,tengo un piso alquilado,y no tiene puertas ni en Salón,ni cocina.pero está perfectamente terminadas con los premarcos y juntas ,a la inquilina no le importó a la hora de firmar ,puesto que están bien ,pero no tienen puertas.Ahora a los dos años me pide que las modifique y le ponga puertas.quisiera saber si estoy obligada o no.Gracias

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    1. Buenos días Anónimo
      Hemos de reconocer que la cuestión que planteas no se encuentra “regulada” por lo que tendremos que hacer una interpretación de la ley. En principio, la colocación de las puestas debe entenderse que es un gasto normal de conservación que debe ser asumido por el arrendador, y me atrevería a decir que sí que existe obligación de colocar esas puertas máxime si ya existe una preinstalación de las mismas (premarcos y juntas) tal y como indicas y no se trata de un espacio abierto a propósito (cocina americana o puerta en arco, etc.). Sólo se me ocurre una posible vía de escape a esa obligación de poner las puertas y es que en el contrato de arrendamiento figurase expresamente esa circunstancia, es decir, que conste formalmente la ausencia de puertas en cuyo caso ya se podría justificar que el inquilino firmó consciente de ese hecho.

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  4. Hola buen día, tengo alquilado un local con la misma persona por 15 años en el estado de méxico, la cortina para abrir y cerrar se descompuso y dice que yo debo cubrir ese gasto porque es mi local. Tengo entendido que por uso no debería correr con el gasto pero él me piede que le diga en que articulo dice que él debe correr con ese gasto. Espero puedas ayudarme.

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    1. Buenas tardes Anónimo
      En primer lugar indicar que el post trata de las obras de conservación y mejora en viviendas alquiladas y que tu consulta versa sobre un local (entiendo que local de negocio) y que toda la información de ese blog se limita al ordenamiento jurídico español y que desconozco la legislación mexicana y es más, no sé a qué te refieres exactamente con la palabra “cortina” pues creo que te refieres más bien a un cerramiento metálico.
      Pues bien, aclarado este te diré que no puedo decirte el artículo exacto de ninguna ley ni española ni mexicana donde se indique que la “cortina” la tiene que pagar el arrendador o el arrendatario. Simplemente te diré que según el DERECHO ESPAÑOL, se estará primeramente a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento del local de negocio y en lo que no se rija por éste, se entiende que corresponde al propietario realizar las reparaciones necesarias para conservar el local en estado de uso para el inquilino, salvo que el deterioro haya sido causado por éste y que corresponderá al arrendatario pagar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.

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  5. Hola, necesito una definición legal de "obras de mejora" para poder justificar el aumento de precio máximo de venta de VPO que está previsto legalmente de hasta un 10% por este concepto. Hemos aumentado la capacidad en el sistema de calefacción, rea condicionado la cocina original con mejores electrodomésticos y mayor capacidad con nuevo mobiliario, realizado un segundo baño en cuarto con preinstalación prevista para este fin, puesto toldos e iluminación en jardín.... La Agencia de Vivienda me remite a la definición de la normativa tributaria que limita las obras de mejora únicamente a las que comportan eficiencia energética o accesibilidad, pero a mi entender esta definición es exclusiva para las deducciones por obras de mejora. Menos podríais aclarar si realmente tienen razón o existe alguna otra definición legal más amplia? gracias

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    1. Buenas tardes Elena
      Se supone que la VPO está destinada a ser utilizada por sus adjudicatarios que han podido adquirir dicha vivienda a precio notoriamente inferior al de la vivienda libre, previa justificación de determinados requisitos, especialmente la carencia de ingresos o su limitación. Así pues, remarco, la finalidad de la VPO es su utilización por sus adjudicatarios, si bien, de forma excepcional, cada Comunidad Autónoma puede permitir, si se cumplen determinadas condiciones, solicitar su descalificación (en cuyo caso se podrá transmitir a terceros como vivienda libre) o transmitirla con su condición de vivienda protegida pero en ese caso se marca un precio máximo de venta por parte de la administración autonómica, que suele tener en cuenta, básicamente, su localización y tamaño. Será la legislación autonómica la que debe definir las “obras de mejora” si es que ese concepto se incluye como factor a computar para incrementar el precio máximo de venta.
      En todo caso deberás consultar con el órgano competente de tu Comunidad Autónoma, aunque ya te anticipo que, probablemente, sólo se podrían considerar adecuadas las obras que tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y la sustitución de instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, así como aquellas favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas y la eliminación de barreras arquitectónicas.

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  6. Sofia dice:
    7 abril, 2018 a las 2:06 pm
    Tu comentario está pendiente de moderación

    Hola.Soy inquilina en un piso a mi nombre desde 2017.Hace un mes salió moho en una de las habitaciones y avise la propietaria.Primero me acusó que es por mal uso de la vivienda,pero ya luego accedió arreglarlo y pintar la habitación.Cuando vinieron los pintores descubrieron que la humedad es por desgaste y fugas en las tuberías y hay q cambiarlas.Al día siguiente empiezan a romper paredes y a renovar el baño por completo,y todo eso sin que los arrendadores se pongan en contacto con migo para decirme que ya no va ser solo 3 días para pintar la habitación,sino una obra.Todo eso me impide ya hace una semana utilizar mí habitación,el baño y parcialmente La Cocina.Tengo una bebe en casa con problemas respiratorios que está tragando todo el pollo de la reforma.Comemos a la calle y en vez de hacer,compramos la comida para la bebe,que eso son gastos extra para nosotros.Me tienen que descontar del alquiler y cubrir los gastos extra los arrendadores el tiempo que dure la obra?Gracias

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    1. Buenos días Unknown
      No dejo de asombrarme con la inconformidad natural del ser humano... Estoy convencida de que si los propietarios de la vivienda hubieran hecho caso omiso a tu queja del moho en la pared, en estos momentos estarías protestando porque los arrendadores no acometen una obra necesaria y probablemente asegurarías que esa humedad y ese moho era perjudicial para tu bebé. Ahora resulta que los propietarios (a mi entender con muy buen juicio) deciden acometer de raíz el problema y cambiar las tuberías que rezuman humedad y no te parece bien porque no te permite utilizar las partes de la vivienda afectadas por la obra y tu bebé se ve obligado a respirar el polvo de la obra. Entonces ¿qué hacemos?
      Lo que no es de recibo es que los propietarios asuman el coste de la obra y además tengan que indemnizarte y pagar los gastos extra que ello te genera a ti como los de comer fuera de casa.
      Si relees la entrada del blog verás que al tratar las obras de conservación como es el caso que nos ocupa (no las obras de mejora) la ley indica que si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

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  7. Cuándo alquile mi departamento los artefactos del baño inodiin bidet y lavavo estaban funcionando bien hoy al año de alquilar el inquilino me dice que todo pierde. A quien le corresponde correr con los gastos??

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    1. Buenos días Anónimo
      A priori, sin más datos, todo apunta a que se trata de gastos normales de conservación y mantenimiento por lo que correspondería su pago al propietario del inmueble. Tal y como se indica en la entrada el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. Parece que el mantenimiento en buen uso del inodoro, bidé y lavabo entran en esta categoría.

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  8. Holà
    En mayo 18 alquiló un local que 2 meses antes estaba en actividad como un bar. Mi Projecto es un bar restaurante. Presentó una demanda de licencia. Licencia impossible repuesta local no conforme con la ley una reforma mayor del desagüe fecal tiene que por hacer . Negociación con el propreritario. Hace las obras las pagan. 3 meses tardan. Tenían que hacer franja en el centro del edificio. Yo durante este tiempo no puedo acceder al local para hacer las reformas, cocina, decoración. Puedo pretender a pedir una reducción de renta y una indemnización ? Gracias por su contesta.

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    1. Buenas tardes
      La verdad es que no estoy muy segura de que mi respuesta sea acertada y te recomendaría que consultases con una abogado las vías de acción y las posibilidades de éxito, aunque yo, a priori, en mi opinión, si los propietarios del local han sufragado el coste de las obras ya no tienen una responsabilidad mayor, por lo que dudo de la viabilidad de la reclamación de reducción de renta e indemnización.

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