Instrumentos de cobertura de tipos de interés en préstamos hipotecarios a interés variable

La contratación de un préstamo hipotecario a interés variable suele llevar aparejada también la contratación de algún instrumento de cobertura. De hecho, el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, obliga a las entidades de crédito a informar a sus deudores hipotecarios con los que hayan suscrito préstamos a tipo de interés variable, sobre instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés que tengan disponibles, y, además, cuando se vaya a solicitar un préstamo hipotecario a interés variable las entidades deberán ofrecer, al menos, un instrumento, producto o sistema de cobertura.

Obligaciones de información

La información, por tanto, será obligatoria tanto cuando se vaya a solicitar el préstamo como cuando el préstamo ya haya sido contratado.

En todo caso, se deberá hacer constar las características y condiciones de dicho instrumento en las ofertas vinculantes y demás documentos informativos así como en la Ficha de Información Personalizada. Concretamente, el art. 24 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, obliga a las entidades de crédito a informar sobre:

▪ La naturaleza del instrumento de cobertura, si se trata de un límite al alza del tipo de interés, o si se trata de otro tipo de instrumento de cobertura ya sea porque el límite al alza vaya acompañado de un límite a la baja, o por cualquier otra característica, en cuyo caso se indicará expresamente que el producto no se limita a proteger al cliente frente al alza de tipos.

▪ Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación.

▪ En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso:

— La obligatoriedad del pago de una prima y su importe.

— Las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura, teniendo en cuenta diversos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia, destacando la posibilidad de que las mismas pueden ser negativas.

— La metodología de cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia.

▪ Otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco de España.

La contratación de este tipo de instrumentos de cobertura ante la variación de tipos de interés, en realidad, es la contratación de un instrumento derivado, con los riesgos que ello conlleva, por lo que el prestatario debe analizar cuidadosamente toda la información facilitada y valorar adecuadamente las consecuencias económicas de su contratación, pues además de llevar aparejados unos costes, no siempre los resultados pueden ser favorables para el contratante y los gastos de cancelación anticipada pueden ascender a una factura importante.

A continuación se comentan las modalidades más utilizadas.

Swaps de tipo de interés: cambio temporal del tipo de interés variable contratado por uno fijo

En muchas ocasiones las entidades han “disfrazado” este producto como un seguro, pero en realidad es lo que técnicamente se denomina swap de tipo de interés, permuta de interés o IRS.

Se trata de intercambiar con la entidad financiera (de ahí su nombre de permuta financiera) el tipo variable contratado por uno fijo, durante un plazo determinado.

El producto en sí resulta beneficioso en escenarios con tipos de interés alcistas, como lo fueron los años anteriores al estallido de la crisis, pero resulta perjudicial para el prestatario contratante cuando los tipos de interés bajan.

Cuando el cliente contrata esta cobertura, desde ese momento y durante el plazo de duración que se estipule (siempre inferior a la duración del préstamo hipotecario), siempre se pagará el tipo fijo contratado, independientemente de que los intereses suban o bajen.

Así pues, si se pacta un tipo fijo de 4%, siempre se pagará un 4% de interés. Esta situación puede resultar ventajosa si el Euribor está en 4,064 (Euribor en enero de 2007) y se tiene un diferencial de 0,75, pues siempre será mejor pagar un 4% que un 4,814%. No obstante, si el índice de referencia baja a 2,622 (Euribor en enero de 2009) la cosa cambia pues no nos podremos beneficiar de la bajada del índice de referencia y deberemos seguir pagando el 4% no el 3,372 que nos correspondería por el préstamo hipotecario.

Por tanto, en función de la evolución del índice de referencia, el importe a pagar según el tipo fijo contratado con el swap puede ser superior a lo que correspondería pagar de acuerdo al tipo variable contratado en el préstamo. Además, debe tenerse en cuenta que si ante un escenario de descenso en los tipos de interés se desea cancelar anticipadamente la operación de cobertura, se deberá abonar una cantidad que puede llegar a ser importante, dependiendo de la bajada que haya registrado el índice de referencia.

Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado la cobertura, y si no existe prórroga, se volverá a la situación inicial y el prestatario deberá pagar el tipo variable correspondiente resultado de la suma del índice de referencia más el diferencial.

Cap: protección contra las subidas del tipo de interés por encima de un límite

Un cap sobre tipos de interés es una protección contra la subida del tipo de interés por encima de un máximo que se fije y para un período determinado. Se trata de una opción de tipo de interés en la que el cliente puede asegurar su financiación ante la subida de tipos de interés por encima de un determinado nivel (precio CAP o de ejercicio). Durante ese período y mediante el pago de una cantidad que se denomina “prima” el contratante queda protegido contra posibles subidas del tipo de interés por encima del tope que se haya pactado, de modo que si en el momento de la revisión del tipo de interés la suma del índice de referencia más el diferencial supera el nivel prefijado, sólo se paga el tipo máximo fijado, no los intereses resultantes de la revisión que son superiores.

En el cap se exige el pago inicial de una cantidad que debe ser abonada por el cliente en el momento de la contratación (prima) con independencia de lo que ocurra posteriormente con los tipos de interés. Esta prima se fija mediante la diferencia entre el tipo de interés en el momento de la firma y el rango de cobertura que existe hasta el techo fijado. De este modo el contratante adquiere el derecho a que la entidad (vendedora de la opción) en cada una de las fechas de liquidación fijadas, le abone la diferencia si es positiva, entre el tipo variable de referencia al que se ha obligado en el préstamo hipotecario y el tipo fijado en la opción, y todo ello calculado para un importe nocional teórico que suele coincidir en cada fecha con el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Normalmente, si el tipo de interés baja, la prima se incrementará y si el tipo de interés sube por encima del límite fijado, la entidad compensa con el abono de la diferencia.

Por ejemplo, supongamos que Euribor está en el 0,575 (Euribor en enero de 2013) y contratamos un CAP con un techo del Euribor a un año del 2%. El contrato debe tener una referencia de cálculo que, normalmente, se hace coincidir con el importe nominal del préstamo, supongamos para el ejemplo que son 150.000 euros y que la entidad de crédito calcula una prima anual de 2.000 euros.

Así, si los tipos de interés se mantienen por debajo del techo fijado (2%) el contratante sólo deberá pagar la prima anual del contrato (2.000 euros) y no percibirá cantidad alguna de la entidad. Sin embargo, si los tipos de interés suben hasta el 2,25%, el contratante en el período de liquidación cobrará un 0,25% calculado sobre el nominal del contrato, es decir, 375 euros.

Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a pagarse los intereses al tipo que resulte de la revisión (índice de referencia más diferencial).

Collar: protección fijando un límite mínimo y máximo al tipo de interés del préstamo

Aun cuando no son muy corrientes en préstamos hipotecarios sino en otro tipo de financiaciones es posible también contratar este tipo de protección que permite al prestatario fijar simultáneamente un límite mínimo y un límite máximo al tipo de interés de su préstamo (técnicamente denominado collar o clip), limitando por tanto la variación de los tipos de interés a una banda de fluctuación determinada tanto por arriba como por abajo.

La cobertura se fija en una banda de fluctuación estrecha de modo que ante pequeñas variaciones en el tipo de interés nos encontramos en el mercado mientras que para elevadas variaciones nos encontramos cubiertos por dos operaciones de sentido contrario. La instrumentación se realiza comprando un CAP y vendiendo un FLOOR, durante un período y para un importe principal teórico dentro de una banda, que viene limitada por un techo (strike de un CAP comprado por el cliente) y un suelo (strike de un FLOOR vendido por el cliente).

Durante el período en que esté vigente el contrato de cobertura suscrito el contratante queda protegido de las subidas del tipo de interés por encima del nivel que se hubiera pactado (CAP), si bien su tipo de interés no podrá bajar por debajo del límite mínimo pactado (FLOOR).

Así, si por ejemplo se ha fijado una banda del 1%-2%, si en el momento de la revisión del tipo de interés, la suma del índice de referencia más el diferencial supera el límite fijado (p. ej. un 2,5%), el contratante pagaría los intereses correspondientes no al tipo resultante de la revisión (2,5%) sino al tipo máximo prefijado (2%). Sin embargo, si la suma del Euribor más el diferencial resulta inferior al límite mínimo (p. ej. 0,5%), el contratante deberá pagar el límite mínimo, el 1% contratado en el collar.