¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa?

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, dio carta de naturaleza a la hipoteca inversa, aunque algunas entidades ya habían iniciado su comercialización con anterioridad.

Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes o discapacitadas, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses. En definitiva se trata de un crédito garantizado mediante la hipoteca de la vivienda habitual, que permite la obtención de una renta periódica o su disposición de una sola vez a mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. De esta forma, el capital obtenido actúa como complemento a la jubilación.

La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad superior al 33%.

Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

La titularidad de la vivienda por parte del propietario queda garantizada hasta su fallecimiento. Cuando fallece, sus descendientes tienen la opción de recuperarla cancelando el préstamo o pidiendo a la entidad que les reintegre la parte que todavía queda sin entregar de ese préstamo.

La gran ventaja de esta fórmula es que se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda hasta el fallecimiento del propietario (prestatario) o, incluso, hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios (p. ej. cónyuge), si así se estipula en el contrato, pues legalmente se establece que sólo en ese momento será exigible la deuda por el acreedor y la entidad de crédito queda facultada para ejecutar la garantía. Por tanto, mientras el mayor o dependiente que ha constituido la hipoteca (deudor hipotecario) no fallezca, la entidad de crédito (acreedor hipotecario) no podrá ejercer ninguna acción tendente a la recuperación de la deuda (capital dispuesto o rentas satisfechas, más los intereses generados), si bien se prevé la posibilidad de que la entidad declare el vencimiento anticipado del préstamo en caso de que el deudor hipotecario haya transmitido voluntariamente el bien hipotecado, salvo que se procediese, en su caso, a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

En cuanto a las obligaciones de información y transparencia, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, determina la obligación de entregar una oferta vinculante mediante una Ficha de Información Personalizada y la prestación de un servicio de asesoramiento independiente.

Finalmente, y haciendo referencia a su régimen fiscal, atendiendo a la disposición adicional decimoquinta de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, están exentas en el IRPF las rentas obtenidas por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia por la constitución de hipotecas inversas sobre su vivienda habitual.

Además, las escrituras públicas que documenten la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación gozarán de una reducción del 90% de los honorarios registrales y de exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según se indica en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.