Derecho de asistencia y voto en las juntas de propietarios

El derecho de asistencia y voto en la junta de propietarios es personal pero no intransferible. De hecho el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, admitiéndose como delegación y representación un simple escrito firmado por el propietario.

En caso de que el piso o local pertenezca a varios propietarios “pro indiviso” (p. ej. un matrimonio sobre el piso conyugal o varios hermanos sobre el local heredado de sus padres) éstos deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (p. ej. uno de los cónyuges o uno de los hermanos actúa en representación de los demás y asiste y vota en las juntas).

Si la vivienda o local se halla en usufructo (p. ej. usufructo del cónyuge viudo pero con propiedad del hijo del fallecido), la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (p. ej. el hijo), aunque legalmente se prevé que, salvo manifestación en contrario, el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario (p. ej. el cónyuge viudo que reside en el piso en calidad de usufructuario cuya nuda propiedad corresponde a su hijo, acude a la junta y vota en representación de su hijo). No obstante, cuando se trate de aprobar obras extraordinarias, obras de mejora u obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, se requerirá una delegación expresa del nudo propietario en el usufructuario.

Un supuesto especial es el del vecino moroso que puede asistir a la junta pero no tendrá derecho al voto. Tal y como se indica en el artículo 15 de la LPH los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. Así pues no podrán votar los vecinos que tengan cuotas y/o derramas impagadas mientras no paguen o consignen judicialmente las cantidades debidas.

Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la junta, inmediatamente se restituye al propietario su derecho de voto en la junta. En realidad, estamos ante una práctica poco ortodoxa pero más frecuente que lo que sería deseable en las comunidades de vecinos.

En el acta de la junta se hará constar los propietarios privados del derecho de voto por este motivo, teniendo en cuenta que ese propietario y su cuota de participación en la comunidad no serán computados a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley para cada tipo de acuerdo.

En este punto conviene recordar que en algunas comunidades de propietarios se exhibe en el tablón de anuncios la lista de morosos y que esta práctica es contraria a la Ley de Protección de Datos. El criterio predominante en la jurisprudencia en este sentido es que sólo se puede publicar la lista de morosos en el tablón de anuncios cuando no haya podido ser notificada de otro modo, es decir, el Presidente o el Administrador tienen la obligación de notificar al deudor moroso en primer lugar en su domicilio o en el inmueble de que sea propietario y sólo cuando resulte imposible dicha notificación por estos cauces se podría recurrir al sistema del tablón de anuncios. De este modo se trata de conjugar el interés que existe en hacer constar en la convocatoria de la junta que existe un moroso que no podrá ejercer sus derechos de voto en la junta y, por otra parte, la debida protección de datos personales.

Bankia devuelve la inversión a los accionistas minoritarios

Bankia ha abierto un plazo de tres meses para devolver a los accionistas minoritarios que acudieron a la salida a Bolsa de la entidad en 2011 todo el capital invertido y unos intereses compensatorios del 1%.

El procedimiento, vigente desde el 18 de febrero de 2016, ofrece una salida rápida, sencilla, gratuita y con total seguridad a los inversores minoristas y les permite recuperar el 100% de lo invertido más unos intereses compensatorios del 1%.

A este proceso pueden acudir todas las personas del tramo minorista que invirtieron en la Oferta Pública de Suscripción de Acciones (OPS) que Bankia realizó en julio de 2011. Así pues el procedimiento queda reservado a inversores minoristas (excluyendo como es lógico a inversores institucionales y cualificados) que acudiesen a la salida a Bolsa de Bankia en julio de 2011, es decir, que suscribiesen acciones en ese momento. No se extiende este proceso de devolución a quienes comprasen acciones de Bankia en Bolsa en un momento posterior o a quienes recibieron acciones de Bankia fruto de un canje (p. ej. tenedores de participaciones preferentes que en primavera de 2013 recibieron acciones de la entidad asumiendo parcialmente pérdidas).

Bankia devolverá a los accionistas minoristas el importe íntegro de su inversión inicial a cambio de la devolución de las acciones a la entidad. En el caso de que hayan vendido las acciones, se les abonará la diferencia entre lo invertido y lo obtenido con la venta de los títulos. En ambos casos se abonarán unos intereses compensatorios del 1% anual por el tiempo transcurrido hasta la restitución de la inversión. En este punto hay que hacer notar que los intereses compensatorios del 1% que se compromete a pagar Bankia quedan un poco lejos del interés legal del dinero que resultaría ser el aplicable en caso de que la reclamación siguiese el curso judicial, pues para este año sería el 3%, pero en 2012, 2013 y 2014 el interés legal del dinero era del 4% y en 2015 del 3,5%.

El procedimiento previsto por Bankia para la restitución pasa por presentar un modelo de solicitud que estará disponible en las sucursales de la entidad, y cuyo contenido puede consultarse en el siguiente enlace: http://www.bankia.com/recursos/doc/corporativo/20160216/devolucion/modelo-de-solicitud.pdf

En caso de que las acciones se adquiriesen y/o vendiesen a través de otra entidad, el inversor deberá presentar, junto al modelo de solicitud, el extracto de la cuenta de valores en el que se detallen los movimientos con las acciones de Bankia.

Se pueden adherir al proceso los inversores del tramo minorista, aunque tengan en marcha cualquier iniciativa, judicial o extrajudicial, de reclamación de su inversión a la entidad. Si se hubiera interpuesto una demanda judicial, el accionista, una vez se le haya restituido su inversión, firmará un acuerdo con la entidad por el que desiste del proceso judicial.

De esta manera, según el propio comunicado de Bankia, se tiene la certidumbre total en la recuperación del 100% de la inversión más los intereses compensatorios por el tiempo transcurrido para la totalidad de los inversores minoristas que acudieron a la OPS de Bankia, se ahorra tiempo en la obtención de la restitución de la inversión y se evitan o reducen los costes y las dilaciones del proceso judicial.

En el caso de los inversores minoristas que tengan en marcha una reclamación extrajudicial o demanda judicial y decidan no adherirse a este proceso, tendrán que seguir el proceso judicial, con los mayores costes y dilaciones que ello implica.

El plazo de adhesión a este proceso es de tres meses, a contar desde el 18 de febrero de 2016, y la entidad asegura que el plazo de recuperación de fondos no superará los 15 días desde que se efectúe la solicitud.

En este caso Bankia ha optado por agilizar un trámite de devolución rápida de la inversión, para el que ya han dotado la correspondiente provisión, y evitar el gran número de demandas judiciales que presumiblemente iban a ser presentadas por los inversores, después de que el Tribunal Supremo avalase el criterio de que el folleto de Bankia indujo a error a los pequeños inversores, que no tenían otra forma de obtener información sobre los datos económicos relevantes de la entidad a la hora de tomar la decisión de compra de las acciones.

El procedimiento, como puede verse, es diferente al que se adoptó en su día por el FROB para los afectados por las preferentes de Bankia, que se recondujo a un sistema arbitral de resolución de conflictos, y en el que se toman en consideración aspectos tales como la capacidad para contratar; documentación de la operación; información al cliente; información sobre el producto, etc.

Uso por turnos de vivienda común cuando no es posible el uso compartido

La propiedad en común de un bien en ocasiones es buscada (p. ej. cuando un matrimonio se compra una casa con bienes gananciales) y en otras es un hecho sobrevenido (p. ej. cuando varios hermanos heredan la casa de sus padres). En ambos casos estamos ante una comunidad de bienes porque existe una propiedad de una cosa o de un derecho de forma por indivisa entre varias personas, es decir, la cosa no se puede dividir y pertenece a todos sus propietarios.

El Código Civil, con carácter general, presume la propiedad a partes iguales, salvo prueba en contrario, y estipula una participación de cada uno de los comuneros, tanto en beneficios como en las cargas, proporcional a sus respectivas cuotas.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Con base en este principio se admite la posesión y el uso de la cosa común por todos los comuneros, uso que se manifiesta de forma solidaria pues si se tratase de un uso por uno solo de los partícipes que excluyese a los demás se trataría de un uso ilegítimo.

Sin embargo, en la práctica, no siempre el uso común y solidario de un bien común resulta pacífico y es aquí cuando vamos a traer a colación una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de diciembre de 2015, en la que se fija doctrina sobre el uso por turnos cuando no es posible el uso compartido de una vivienda común.

Partiendo de que el uso y disfrute de la vivienda por uno solo de los partícipes de la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás es ilegítimo, la solución pasa por el uso y disfrute solidario del bien por todos los partícipes, pero se pueden plantear situaciones singulares como la de una vivienda indivisible en la que la convivencia de todos los comuneros es imposible por el conflicto permanente que existe entre ellos. El caso particular sobre el que el Tribunal Supremo se ha pronunciado derivaba de una vivienda que había sido heredada por varios hermanos, la madre y la esposa del fallecido. En este supuesto, atendiendo a las circunstancias especiales del caso y tratando de conciliar los intereses de todos los comuneros hasta que se liquide la herencia y se realicen las concretas adjudicaciones, el Tribunal Supremo ha considerado adecuado el uso y disfrute sucesivo y cronológico de la vivienda con algunas matizaciones:

· Los días anuales de uso y disfrute de la vivienda se fijarán en función de la cuota de participación de cada comunero.

· El reparto de uso de la casa se hará por turnos alternos y sucesivos fijados por un sorteo cuyo resultado vinculará a todos (cuando hayan sido debidamente convocados, aunque no asistan al sorteo), siempre y cuando exista fehaciencia del resultado (p. ej. ante Notario).

· Los gastos y consumos anuales del inmueble serán asumidos por cada partícipe según el coeficiente de uso.

Así pues, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la materia permitiendo la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por períodos sucesivos y recurrentes, considerándose esta fórmula como justa y perfectamente aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.

Euribor negativo: ¿cómo afectará a mi hipoteca?

La tendencia bajista de tipos de interés, alentada por la política monetaria del Banco Central Europeo que mantiene fijada en el -0,30% la facilitad de depósito, ha propiciado una situación inédita, un Euribor negativo.

El Euribor a un año es, técnicamente, el tipo de referencia del mercado interbancario, es decir, el resultante de las medias diarias de los tipos a que están dispuestas a prestar a otros bancos un grupo de entidades bancarias europeas. Pero también, el Euribor es el principal tipo de referencia hipotecario utilizado en el mercado español. Para conocer otros índices de referencia nos remitimos a la entrada de este blog Antiguos y nuevos índices dereferencia oficiales de préstamos hipotecarios.

El Euribor, principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por entidades españolas, bajó en enero hasta el 0,042% desde el 0,059% del mes anterior, y tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,256 puntos.

De hecho, los tipos a los que las entidades se prestan dinero entre sí estaban acercándose a mínimos históricos e incluso el pasado viernes, 5 de febrero, ya se ha registrado una tasa negativa de -0,002%, lo que hace pensar a los expertos que el Euribor a 12 meses, esto es, el referente de la mayor parte de las hipotecas españolas entre en negativo próximamente, ya sea en el mes de febrero o marzo.

Ante esta situación ya han comenzado las preguntas de cómo va a afectar esto a la cuota mensual de los préstamos hipotecarios o lo que es lo mismo, si puede suceder ya no sólo que baje la letra de la hipoteca sino si vamos a llegar a un punto en el que el banco deje de cobrar intereses o, yendo un poco más allá, si el banco debería devolvernos dinero.

La respuesta a estas cuestiones dependerá, lógicamente, de las condiciones pactadas con el banco. Los préstamos hipotecarios a interés variable se contratan bajo el Euribor más un diferencial (p. ej. Euribor + 1,25). De este modo, para que un préstamo hipotecario llegue a tener un interés negativo deberá tener también un diferencial muy bajo. Debemos recordar que antes de la crisis sí se firmaban hipotecas con diferenciales reducidos (en torno al 0,25), pero que actualmente los diferenciales rondan el 1%.

Para ver más fácilmente la repercusión vamos a poner unos sencillos ejemplos numéricos. Supongamos un préstamo con un diferencial del 0,75%. Con el Euribor de enero quedaría un interés del 0,792 (0,042 + 0,75), que sí puede considerarse bajo y aliviaría la carga de la hipoteca pero dista de resultar negativo. Si calculamos la cuota de este mismo préstamo posicionándonos en un escenario de un futurible Euribor negativo (p. ej. -0,20%) el resultado sería un tipo de interés todavía positivo de 0,55 (-0,20 + 0,75).

Sin embargo, si pensamos en un préstamo con un diferencial contratado del 0,20 (en realidad no hay muchas hipotecas con un diferencial tan bajo) y si nos ponemos en un escenario de Euribor negativo de -0,3% (previsión más bajista del Euribor por ahora) sí podría llegarse al supuesto de interés negativo con un -0,10 (-0,30 + 0,20). En este último caso, u otros similares, sí puede llegar a darse el supuesto de que el préstamo no devengara intereses y, por tanto, la cuota se destinase en su totalidad a la amortización del capital vivo. No obstante, para que esto tenga lugar han de darse unos tipos de interés negativos bastante bajos en conjunción con diferenciales también reducidos. A ello se suma el hecho de que la mayor parte de los contratos de préstamo hipotecario no contempla esta situación y posiblemente las incidencias e interpretaciones deberán ser resueltas judicialmente. Lo más probable es que el banco llegue a no cobrar intereses pero devolver dinero al prestatario me temo que sería más complicado.