Preaviso a las PYMES de la disminución de su financiación bancaria

El alto grado de dependencia de las pequeñas y medianas empresas a la financiación bancaria unido a las restricciones crediticias de estos últimos años de crisis han propiciado la adopción de importantes medidas correctoras mediante la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, consistentes en un preaviso por terminación o disminución del flujo de financiación bancaria y la implementación del documento Información Financiera-PYME.

La primera medida se centra en obligar a las entidades de crédito a notificar con una antelación mínima de tres meses su intención de no prorrogar o extinguir el flujo de financiación que venían concediendo a una pyme (líneas de crédito, líneas de descuento comercial, anticipos, pagos aplazados, cesión de créditos, etc.) o de disminuirlo en una cuantía igual o superior al 35%.

Con esta medida se pretende que la PYME disponga de tiempo suficiente para encontrar nuevas vías de financiación y/o ajustar su situación de tesorería. Esta notificación deberá realizarse por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, para garantizar que es efectivamente recibida por los gestores de la PYME afectada. La notificación deberá realizarse con un preaviso de tres meses que se computará atendiendo a la fecha de vencimiento del contrato de crédito de mayor cuantía de los que componen el flujo de financiación.

La misma Ley 5/2015 establece que dentro de los diez días hábiles a contar desde el siguiente a la notificación, la entidad de crédito deberá proporcionar gratuitamente a la PYME el documento «Información Financiera-PYME» basado en toda la información recabada de los datos históricos de su flujo de financiación. Esta ficha Información Financiera-PYME se ajustará al modelo aprobado legalmente por el Banco de España que incluirá, al menos, información sobre los siguientes aspectos:

· Las cuatro últimas declaraciones de datos relativas a la pyme, así como las correspondientes al final de cada trimestre de los últimos cinco años anteriores a la notificación, remitidas por la entidad de crédito declarante a la Central de Información de Riesgos.

· Los datos que, en su caso, hayan sido comunicados por la entidad de crédito a empresas que se dediquen a la prestación de servicios de información sobre solvencia patrimonial y crédito.

· El historial crediticio de los últimos cinco años: relación de créditos históricos y vigentes con indicación de importes pendientes de amortización; relación cronológica de obligaciones impagadas; estado de la situación actual de pagos; relación de concursos de acreedores, acuerdos de refinanciación, embargos, procedimientos de ejecución y demás incidencias relacionadas con la pyme; relación de los contratos de seguro vinculados al flujo de financiación; extracto de movimientos del último año relacionados con la financiación y la calificación del riesgo de la pyme.

Estos derechos de las pymes (derecho a recibir el preaviso y la ficha de Información Financiera-PYME) tienen el carácter de irrenunciables y su incumplimiento tendrá la consideración de infracción grave para la entidad de crédito.

Obras de conservación y mejora en vivienda de alquiler

Cuando la vivienda es en propiedad, normalmente, no es preciso pedir permiso para realizar una obra en la misma, a lo sumo se comunica al resto de los vecinos como regla de cortesía o, en determinados casos, se pide autorización al Ayuntamiento. Sin embargo, en el caso de viviendas alquiladas la cuestión se complica y habrá que determinar si una obra puede realizarla directamente el inquilino, si es obligación del arrendador o si está expresamente prohibida.

En muchos contratos de alquiler se incluye alguna cláusula específica en este sentido, pero en otros muchos no hay nada establecido y habrá que estar a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En primer lugar debemos diferenciar las obras de conservación de las obras de mejora.

Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debiendo mantener la misma renta, es decir, sin incrementar el alquiler ni repercutir su coste al arrendatario. No obstante existe una excepción a este principio: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, en cuyo caso el arrendador no está obligado a realizar las obras de conservación, siendo éstas responsabilidad del inquilino que ha causado el deterioro, que será quien deberá sufragarlas.

La obligación de reparación y de costear las obras de conservación tiene un límite marcado que es la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Por ejemplo, si un incendio o un terremoto provocan la inhabitabilidad de la vivienda, el arrendador no está obligado a repararla, dándose por extinguido el contrato por pérdida o ruina de la finca arrendada.

Si la ejecución de las obras de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Además, en caso de que la obra durase más de veinte días el inquilino tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En caso de que las obras tengan mayor envergadura ya serán de cuenta del arrendador. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de hacer obras y reparaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble y facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por técnicos o peritos al efecto. Cuando la urgencia de evitar un daño inminente o una incomodidad grave aconsejen tener que realizar la obra de forma inmediata el inquilino está facultado para hacerlo, comunicándoselo previamente al arrendador quien deberá inmediatamente satisfacer su importe.

Cuando las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o extinguir el mismo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Por otra parte, es posible que arrendador y arrendatario acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta quede reemplazado, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Se consideran obras de mejora las que se realizan para instalar nuevos servicios en la vivienda, mejorar los existentes o conseguir una mayor comodidad, salubridad o higiene.

El propietario que se proponga realizar estas obras de mejora deberá notificar por escrito al arrendatario su intención con, al menos, tres meses de antelación, indicando su naturaleza, objeto, duración, fecha de inicio y finalización y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde esta notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

El propietario que haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada podrá incrementar la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Salvo pacto en contrario, el incremento de la renta anual será en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Obras del arrendatario

El inquilino no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (p. ej. garajes o trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si pese a esta prohibición el arrendatario realizase alguna obra que afectase a la seguridad de la vivienda o la estabilidad de la edificación el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

El arrendador que no haya autorizado las obras está facultado para resolver el contrato de arrendamiento o esperar a su extinción, pudiendo exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Obras del arrendatario por razón de discapacidad

En caso de que el arrendatario quiera realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o actuaciones para que ésta resulte más accesible y pueda ser utilizada de forma adecuada deberá comunicarlo al arrendatario de forma escrita. Las obras podrán ser realizadas cuando el propio arrendatario o su cónyuge o persona que con él conviva de forma permanente sean mayores de setenta años o discapacitado. Legalmente sólo se pone como límite para la realización de estas obras el que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio y que no provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Por su parte, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Tipos de instrumentos públicos notariales

En España corresponde a los Notarios el ejercicio de la fe pública en los actos, contratos y relaciones de derecho privado de ámbito extrajudicial. El Notario es un profesional del Derecho que, además, como funcionario público ejerce por delegación del Estado una función pública: la fe pública y el control de la legalidad de los actos y contratos en los que interviene.

Se consideran instrumentos públicos, según la legislación notarial, las escrituras públicas, las pólizas intervenidas, las actas y, en general, todo documento que autorice el Notario, bien sea original, en certificado, copia o testimonio.

· Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases.

La escritura pública es, sin lugar a dudas, el “documento estrella” notarial. La escritura pública es considerada prueba evidente y fehaciente de que lo que en ella se recoge es cierto y legal y que está validado y autorizado por el Estado con plena eficacia frente a terceros. Múltiples son los ejemplos que pueden darse de actos y contratos legalizados a través de escrituras públicas: compra de viviendas; testamentos; capitulaciones matrimoniales; constitución de sociedades; apoderamientos, etc.

La escritura pública es considerada prueba evidente y fehaciente de que lo que en ella se recoge es cierto y es legal, y que lo autoriza y valida el Estado. Mediante el notario el Estado proporciona a los ciudadanos seguridad jurídica preventiva. Es seguridad porque lo que se dice en una escritura pública es cierto y legal, y es preventiva porque el notario interviene desde el comienzo del acto o contrato de modo que evita cualquier ilegalidad y numerosos conflictos posteriores. La escritura pública es prueba privilegiada ante las administraciones públicas y los tribunales.

Dentro de las escrituras públicas debemos diferenciar la escritura matriz de la primera copia. Es escritura matriz la original que el Notario ha de redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización, firmada por los otorgantes, por los testigos instrumentales, o de conocimiento en su caso, y firmada y signada por el mismo Notario. Es primera copia el traslado de la escritura matriz que tiene derecho a obtener por primera vez cada uno de los otorgantes.

Se entiende por protocolo la colección ordenada de las escrituras matrices autorizadas durante un año. Este protocolo notarial se formaliza en uno o más tomos encuadernados, foliados en letra. En el Libro-Registro figurarán por su orden, separada y diariamente, todas las operaciones en que el Notario haya intervenido.

· Las pólizas intervenidas tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, especialmente los inmobiliarios. El ámbito de aplicación propio de las pólizas son los préstamos, créditos, arrendamientos financieros y leasing, avales bancarios y pólizas de descuento.

· Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el Notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones. Existen diversas modalidades: actas de presencia (actas de remisión de documentos por correo, actas de notificación y requerimiento y actas de exhibición de cosas o documentos); actas de referencia; actas de notoriedad; actas de protocolización; actas de depósito ante notario; documento fehaciente de liquidación y actas de subastas.

· Los testimonios son otro tipo de documento notarial mediante el cual el Notario efectúa una reproducción auténtica de un documento original que le es exhibido aun sin entrar en la autenticidad o autoría del documento testimoniado (testimonio por exhibición); acreditan en el extranjero la legislación vigente en España (testimonio por vigencia de leyes) o acreditan que una firma ha sido puesta en presencia notarial (testimonio de legitimación de firmas).

· Las certificaciones son otro documento notarial que acredita de forma fehaciente un hecho como las certificaciones de saldo y de asiento.

· Las legalizaciones declaran que el signo, firma y rúbrica de un Notario extendido en un documento coincide con el que habitualmente usa y figura registrado en el Colegio Notarial.

Cómo saber si el banco ha titulizado tu préstamo hipotecario y lo ha cedido a un fondo de titulización

Al parecer, en los últimos meses la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha recibido un elevado número de consultas en las que los interesados solicitaban información sobre si sus préstamos hipotecarios habían sido cedidos a un fondo de titulización.

Ante el interés por esta cuestión la CNMV ha considerado relevante informar de que la cesión de un préstamo hipotecario a un tercero, como es la cesión a un fondo de titulización (FT), no afecta a los términos y condiciones del préstamo, que son los acordados con el prestatario.

Por otra parte, la propia CNMV en su comunicación acerca de las consultas relativas a la titulización de préstamos hipotecarios recuerda que aun cuando entre las competencias atribuidas a la CNMV por la Ley del Mercado de Valores y demás normativa de desarrollo, no se encuentra la llevanza de un registro de hipotecas y/o préstamos titulizados, dicho organismo sí tiene esa información. Concretamente, la relación de préstamos cedidos a un fondo de titulización figura, con carácter general, en los registros oficiales de la CNMV como anexo a la escritura de constitución de dicho fondo, si bien, y debido a la normativa de protección de datos, los titulares de préstamos que se ceden a un fondo de titulización suelen figurar en la escritura de constitución de forma codificada. Así pues, para la CNMV no resulta posible la identificación con nombres y apellidos de los titulares de préstamos que han sido cedidos a un fondo de titulización, por lo que remite a los clientes bancarios a su propia entidad prestamista.

De este modo, para conocer si un préstamo está titulizado, el interesado debería dirigirse, en primer lugar, a la entidad bancaria, identificándose como titular del préstamo hipotecario y solicitar dicha información. Una vez que la entidad le haya informado de que el préstamo ha sido efectivamente cedido para la constitución de un fondo de titulización, y le haya facilitado el nombre del fondo en cuestión, ya podrá dirigirse a la CNMV, bien a través de la dirección de correo electrónico (informacion@cnmv.es), bien mediante escrito dirigido a la Secretaría General de la CNMV, solicitando una copia de la escritura de constitución del FT correspondiente.

En caso de que la entidad bancaria no atendiera la petición de información sobre la titulización del préstamo, podría presentarse una reclamación que, en su caso, será tramitada por el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, que es el organismo competente en la materia al tratarse de información sobre un préstamo.

Debe recordarse que desde la entrada en vigor de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, las sociedades gestoras de fondos de titulización deben publicar en su página web: la escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad; el folleto de emisión, sus suplementos; el informe anual y los informes trimestrales de cada uno de los fondos que gestionan.

Para facilitar la información a los interesados la CNMV en su comunicado también recuerda que para los fondos cuyos valores se encuentran admitidos a negociación se encuentra disponible, en la página web de la CNMV (www.cnmv.es) dentro de la sección “consulta a los registros oficiales”, “Emisiones, admisiones y opas”, “folletos de emisión y opv”, el correspondiente folleto informativo. De igual modo se puede consultar el listado de las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización dentro de la sección “consulta a los registros oficiales”, “Entidades emisoras: información regulada y otra”, y entrando en cada una de estas sociedades se tiene acceso a los diferentes fondos gestionado por cada una de ellas.

¿Qué sucede con las cuentas y depósitos bancarios abandonados y no reclamados?

Puede parecer raro que alguien se olvide de que tiene dinero depositado en el banco o que sus familiares más cercanos desconozcan estas circunstancias una vez acaecido el fallecimiento, pero como suele decirse la realidad supera la ficción y esto que a priori puede parecer extraño en la práctica sucede mucho más a menudo de lo que pudiera pensarse. Normalmente estos fondos olvidados suelen pertenecer a personas fallecidas sin herederos o a nacionales que emigraron al extranjero dejando abandonados los fondos en entidades bancarias españolas, etc.

Pues bien, en todos estos supuestos entra en juego el artículo 18 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que determina que corresponden a la Administración General del Estado los valores, dinero y demás bienes muebles depositados en la Caja General de Depósitos y en entidades de crédito, sociedades o agencias de valores o cualesquiera otras entidades financieras, así como los saldos de cuentas corrientes, libretas de ahorro u otros instrumentos similares abiertos en estos establecimientos, respecto de los cuales no se haya practicado gestión alguna por los interesados que implique el ejercicio de su derecho de propiedad en el plazo de veinte años.

De este modo, una vez transcurridos veinte años los fondos o instrumentos financieros abandonados sin haber sido reclamados por sus legítimos propietarios pasarán a manos del Estado. No obstante, una reciente modificación de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas operada en julio de 2015 ha establecido doble destino para estos fondos. Así, el efectivo y los saldos de las cuentas y libretas se destinarán a financiar programas dirigidos a promover la mejora de las condiciones educativas de las personas con discapacidad, quedando la gestión, administración y explotación de los restantes bienes a disposición de la Dirección General del Patrimonio del Estado, la cual podrá enajenarlos por el procedimiento que, en función de la naturaleza del bien o derecho, estime más adecuado, previa justificación razonada en el respectivo expediente.

Precisamente, desde Hacienda se apunta a una suma de 7,9 millones de euros en cuentas abandonadas, cifra que sin lugar a dudas viene incrementada en los últimos tiempos por las renuncias a las herencias que se han incrementado desde que se inició la crisis.

Por su parte, las entidades están obligadas a comunicar al Ministerio de Hacienda la existencia de tales depósitos y saldos, para lo cual deberán cumplir el procedimiento regulado por la Orden EHA/3291/2008, de 7 de noviembre, por la que se establece el procedimiento de comunicación por las entidades financieras depositarias de bienes muebles y saldos abandonados. Esta norma obliga a las entidades a cerciorarse de la inexistencia de titular legítimo, para lo cual, básicamente, emitirán una comunicación escrita por carta o instrumento similar al que figure como titular de la cuenta.

El incumplimiento por parte de las entidades financieras de comunicar la existencia de saldos y depósitos abandonados se tipifica en el artículo 192 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, como infracción grave, y como tal podrá ser sancionada con multa de hasta un millón de euros y, más concretamente, con una multa de hasta 10 euros por cada día de retraso en el cumplimiento del deber de comunicar la existencia de los saldos y depósitos abandonados, a contar desde el trigésimo día natural posterior a aquél en que nazca esa obligación.