Tributación de los derechos de suscripción preferente

La venta de los derechos de suscripción preferente tiene distinto tratamiento fiscal según se trate de acciones cotizadas o no cotizadas y en el primer caso según si el importe obtenido por la venta de los derechos excede o no del valor de adquisición de las acciones de los que proceden.

Acciones cotizadas

La venta de derechos de suscripción preferente de acciones cotizadas no tiene una tributación “inmediata” en el IRPF, sino que su repercusión fiscal se aplaza hasta el momento en que se vendan las acciones correspondientes. El importe de la venta de los derechos disminuye el valor de adquisición de las acciones de las cuales procedían dichos derechos.

Como regla general, el importe de la transmisión de los derechos de suscripción no suele exceder del valor de adquisición de las acciones de las cuales proceden, por lo que en el momento de la venta de dichas acciones para calcular el incremento patrimonial (valor de transmisión menos valor de adquisición), lo único que hay que hacer es restar al valor de adquisición el importe de la venta de los derechos.

Ejemplo. Se venden unos derechos de suscripción el 5 de julio de 2013 por importe de 200 euros procedentes de unas acciones que se adquirieron el 20 de octubre de 2010 por 10.000 euros.

En este caso el importe obtenido por la venta de los derechos de suscripción no excede del valor de adquisición de las acciones (200€ < 10.000€), por lo que esta transmisión no origina la obtención de una ganancia patrimonial, sino un “nuevo” valor de adquisición de las acciones, que se calcula restando el importe obtenido por la venta de los derechos al valor de adquisición original de las acciones.

El nuevo valor de adquisición de las acciones es: 10.000 – 200 = 9.800 euros.

Este nuevo valor de adquisición será el que el inversor tendrá en cuenta para calcular las ganancias o pérdidas patrimoniales que se originen por una futura transmisión de las acciones.

Sin embargo, en el caso de que la venta de los derechos superarse el valor de adquisición de las acciones de las que proceden, supuesto por otra parte muy poco frecuente en la realidad, el exceso tributaría como ganancia patrimonial del ejercicio en que se produce la venta de los derechos y en el momento en que se vendiesen las acciones, éstas tendrían un valor de adquisición cero a efectos del cálculo del incremento o disminución patrimonial correspondiente.

La ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro tributando al 21% hasta 6.000 euros, al 25% desde 6.000 a 24.000 euros, y al 27% lo que exceda de 24.000 euros de base liquidable.

Ejemplo. Se transmiten unos derechos de suscripción preferente el 21 de mayo de 2013 por importe de 10.000 euros procedentes de unas acciones adquiridas el 9 de marzo de 1998 por 8.000 euros.

En este caso el importe obtenido por la venta de los derechos de suscripción excede del valor de adquisición de las acciones (10.000€ > 8.000€), por lo que esta transmisión determina la obtención de una ganancia de patrimonio en el ejercicio 2013.

La ganancia patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre el valor de transmisión de los derechos y el valor de adquisición de las acciones: 10.000 – 8.000 = 2.000 euros.

Estos 2.000 euros de ganancia patrimonial se integrarán en la base imponible del ahorro tributando al 21% (aplicable a los primeros 6.000 euros de la base).

Cuando en el futuro el inversor venda las acciones, aplicará un valor de adquisición de las mismas cero.

Acciones no cotizadas

En el caso de transmisión de derechos de suscripción correspondientes a acciones no cotizadas el importe obtenido en la transmisión tributa como incremento de patrimonio para el transmitente en el período impositivo en que se produce la transmisión, manteniendo la antigüedad de las acciones originarias. Al tratarse de una ganancia patrimonial, el importe obtenido por la venta de los derechos de suscripción se integrará en la base imponible del ahorro tributando al 21% hasta 6.000 euros, al 25% desde 6.000 a 24.000 euros, y al 27% lo que exceda de 24.000 euros de base liquidable.

Ejemplo. Se transmiten unos derechos de suscripción el 12 de abril de 2013 por importe de 2.500 euros procedentes de unas acciones que no cotizan en Bolsa y que fueron adquiridas el 7 de marzo de 1996 por 9.000 euros.

La ganancia de patrimonio es el importe obtenido por la transmisión de los derechos (2.500 euros). A efectos de determinar la ganancia de patrimonio gravada se toma como período de permanencia de los derechos en el patrimonio del sujeto pasivo el que corresponda a las acciones de las cuales proceden.

Descuento financiero

Con carácter general, cuando se habla de descuento se está pensando en el descuento comercial, es decir, el descuento que efectúan las entidades de crédito sobre efectos comerciales, letras, pagarés y otros efectos con función de giro, con objeto de movilizar el precio de las operaciones de compraventa de bienes y servicios. Por ejemplo, una empresa que vende lápices tiene en su poder un pagaré a su nombre con vencimiento a 15 de septiembre expedido por una papelería que se lo dio en pago a la compra que realizó. Como estamos a 3 de julio la empresa no quiere esperar para cobrarlo, por lo que va al banco a descontarlo, es decir, a que le adelanten el dinero descontando el interés aplicable por el tiempo que falta hasta el vencimiento y las comisiones aplicables. Con este procedimiento se ha obtenido una financiación, aunque basada en un efecto comercial.

Sin embargo, además del descuento comercial existen también otras modalidades como es la del descuento financiero. En el descuento financiero también existe un efecto (p. ej. una letra de cambio o un pagaré) con el que se instrumenta el descuento, pero ese efecto no responde a una operación comercial, sino que se pone en circulación con la única misión de servir de base a la obtención de la financiación.

En realidad el descuento financiero es una modalidad de crédito personal que se formaliza en una letra o pagaré creado sin otro antecedente causal, procediéndose a su descuento en el banco y abonándose el líquido en la cuenta.

La forma más utilizada en el descuento financiero consiste en poner en circulación una letra de cambio en la que figura como librado aceptante la persona que solicita el crédito del banco, y como librador de la letra una firma de garantía que presenta la letra al descuento, suscribiendo, a la vez, una carta dirigida al banco en la que ordena que el líquido del efecto descontado se abone en la cuenta del librado, que de esta forma percibe el importe, y se obliga mediante la aceptación de la letra, a su reembolso cuando llegue el vencimiento.

El banco (prestamista) concede el crédito al prestatario (librado aceptante de la letra) sabiendo que cobrará dicha letra al vencimiento, pues el prestatario, como librado aceptante de la letra, será el obligado al pago de la misma al vencimiento. Pero, además, como garantía del préstamo que está concediendo tiene también la firma de un tercero que ha firmado esa letra como librador, con lo que en caso de impago del primer obligado (prestatario-librado aceptante), podrá ejercer la acción de regreso contra ese tercero (garante-librador) por la vía de regreso (acción cambiaria en caso de impago).

Por tanto, en el descuento financiero la letra, el pagaré o el efecto que se pone en circulación se crea con la finalidad de obtener un crédito del banco, mientras que el objeto del descuento comercial es obtener del banco la financiación derivada del crédito comercial entre empresas por una operación subyacente.

Normalmente, los créditos concedidos a través de efectos financieros suelen tener una duración entre 3 y 6 meses.

En ocasiones los descuentos financieros se articulan junto a las denominadas cuentas de compensación. Un crédito instrumentado en efecto financiero tiene mayores costes, especialmente si el beneficiario no utiliza los fondos en su totalidad inmediatamente y durante todo el plazo del efecto, debido a que los intereses devengados son sobre la totalidad del crédito. Por ello, las empresas suelen preferir como fórmula de financiación la póliza de crédito disponible en cuenta corriente, en la que los intereses pagados dependen de la cuantía realmente dispuesta.

Para conseguir una reducción de los costes en la financiación a través del descuento financiero en ocasiones se abre una cuenta corriente de compensación de intereses en la que se abona el líquido del descuento y que, a partir de ese momento, funciona igual que una cuenta de crédito, estipulando un tipo de interés algo menor al utilizado para el descuento, para remunerar los saldos acreedores que presenta la cuenta. Esta cuenta no debe tener saldo deudor, ya que representaría un descubierto, pero si éste es aceptado por la entidad de crédito, lo tratará a efectos de intereses y comisión como los descubiertos en cuenta corriente.

El balance banco-empresa

Una herramienta de mucha utilidad a la hora de poder negociar y/o revisar las condiciones aplicadas con una entidad de crédito es el balance banco-empresa.

Se trata de averiguar, a partir del balance y la cuenta de resultados del banco, la rentabilidad media que obtiene de sus activos y el coste medio de su pasivo, y calcular a partir de ellos qué ingresos obtiene con los fondos que le depositamos (pasivos) y qué le cuestan los que nos presta (activos). Por comparación con los intereses que cobramos y pagamos, obtendremos el margen financiero.

Debemos saber si el beneficio que ha obtenido el banco se considera razonable para el volumen de transacciones realizadas y el nivel de riesgo asumido, en relación con la calidad de servicio y coste soportado por el cliente.

En el proceso de negociación con las entidades financieras es importante cuantificar el margen o rentabilidad a fin de poder establecer comparaciones entre lo que es un nivel de beneficio razonable para el banco y lo que el banco está ganando con nuestra empresa.

El análisis debe hacerse de la forma más objetiva posible, tomando como referencia la cuenta de resultados bancaria y considerando todas las fuentes de ingresos que el banco obtiene de nuestra relación.

El Balance Banco Empresa es un cuadro que debe recoger el beneficio que estimamos que haya obtenido el banco en un periodo de tiempo, desagregado en los siguientes elementos:

▪ Gastos financieros generados por la utilización de créditos, descuento de efectos, descubiertos, préstamos, etc. Se incluyen sólo las liquidaciones de intereses, pero no las comisiones ni los gastos suplidos repercutidos al cliente (correo, corretajes o timbres).

▪ Ingresos financieros producidos por los saldos acreedores de las diversas cuentas de la empresa. Se incluyen las rentabilidades de depósitos o imposiciones a plazo fijo en sus distintas variantes. No se incluyen otros activos financieros que no consumen recursos propios ni constituyen inversión por parte del banco (repos, fondos de inversión, etc.).

▪ Gastos por comisiones y servicios varios, cobrados por el banco en la prestación de servicios de cobro, operaciones de financiación (por ejemplo, comisión de apertura y comisión de disponibilidad en las pólizas de crédito) compra venta de divisas, devolución de efectos, mantenimiento de cuentas, etc. No se incluyen los gastos suplidos.

▪ Valoración del float que gana el banco. Hay que cuantificar el beneficio que obtiene el banco por la disposición de uno o varios días de fondos del cliente que todavía no le han sido abonados en valor o que le han sido cargados pero todavía no abonados al acreedor. El margen del banco proviene de la colocación de esos fondos en el interbancario. Por ello se puede “presionar” al banco para que nos mejore las condiciones de forma equiparable al float que obtiene el banco. También es posible utilizarlo como elemento de cesión para obtener beneficios más sustanciales en otro punto de la negociación. Este float financiero que obtiene el banco puede ser de alrededor de nueve días en la recaudación de impuestos y seguros sociales.

Una vez determinados los distintos márgenes podemos calcular el ratio de rentabilidad del banco de la siguiente forma:

Margen financiero + Comisiones + Margen fecha valor

Saldo Medio Deudor – Saldo Medio Acreedor

Rentabilidad banco-empresa (%) =	Ingresos netos	x 100
	Riesgo neto medio

Este ratio nos proporciona un índice de rentabilidad para cada banco con el que trabajamos y podemos elaborarlo con todos nuestros proveedores bancarios, lo que nos dará una idea del beneficio que obtiene cada banco con nuestro negocio. Con ello podremos comparar la rentabilidad media que proporcionamos a cada banco en comparación con los demás, e incluso elaborar un ranking de rentabilidad.

Con esta información sabremos si el banco obtiene una rentabilidad razonable media o superior a la media, en cuyo caso podemos plantearnos la mejora de condiciones con ese banco: rebaja de intereses, eliminación de comisiones, reducción de compensaciones, etc.

Igualmente, es conveniente observar la evolución en el tipo del índice de rentabilidad con cada banco.

Test de conveniencia y test de idoneidad

“La información es poder”. Esta es una frase que hemos escuchado en innumerables ocasiones.

En el ámbito financiero esta afirmación cobra especial relevancia tal y como estamos viendo con los inversores atrapados en preferentes, que ahora están sometiéndose al arbitraje para dirimir si sabían o no exactamente qué producto financiero estaban contratando, y, en definitiva, si tenían la información necesaria sobre las características de ese producto de inversión. Otro ejemplo que puede traerse a colación es la reciente Sentencia del Tribunal Supremo que anula las denominadas cláusulas suelo en los supuestos de falta de transparencia y para los supuestos en que los clientes no hubiesen sido informados de forma clara y destacada de la existencia y consecuencias de dichas cláusulas.

En éstos y otros supuestos la clave reside en la información facilitada. En el caso de las inversiones financieras, existe desde el año 2007 una regulación legal relativa a la información a facilitar al futuro cliente. Se trata de la Directiva sobre Mercados e Instrumentos Financieros, más conocida como MiFID, y que ha sido incorporada a nuestro ordenamiento mediante la Ley 41/2007, de 19 de diciembre, que modificó la Ley del Mercado de Valores, y el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión. Recientemente, se ha dado un paso más en la protección al inversor mediante la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y la Circular 3/2013, de 12 de junio, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el desarrollo de determinadas obligaciones de información a los clientes a los que se les prestan servicios de inversión, en relación con la evaluación de la conveniencia e idoneidad de los instrumentos financieros.

Una de las cuestiones que se regula en esta normativa es el debido análisis del perfil del inversor que permitirá a la entidad encuadrar al cliente como minorista (particular) con el mayor nivel de protección que es la categoría en la que se clasifican todas las personas físicas y la mayor parte de las empresas; como profesional que tienen un menor nivel de protección, si bien para los inversores particulares la inclusión en esta categoría es muy excepcional, o, como contraparte elegible, categoría que queda reservada a entidades financieras. Este análisis del inversor, de sus necesidades financieras, gustos, preferencias, conocimientos financieros, experiencia previa, etc. será el eje sobre el que gire toda la oferta de productos de inversión y cualquier tipo de asesoramiento sobre inversiones.

Para ello, las entidades que presten servicios de inversión (bancos, cajas de ahorro, sociedades de valores, agencias de valores, sociedades gestoras de carteras, empresas de asesoramiento financiero) vendrán obligadas a realizar el test de conveniencia y el test de idoneidad, según el tipo de servicio que vayan a prestar: compraventa de productos financieros (simple tramitación de órdenes de compra y/o venta del cliente); asesoramiento de inversión (incluyendo recomendaciones personalizadas de inversión) o gestión de carteras (con gestión delegada de inversiones). Asimismo, se tendrá en cuenta si la inversión se dirige a los denominados productos no complejos (valores de renta fija, acciones cotizadas o fondos de inversión) o a productos complejos (derivados, swaps, opciones, contratos por diferencias, fondos de inversión libre, etc.)

Test de conveniencia

El test de conveniencia pretende, a través de unas preguntas formuladas al futuro inversor, averiguar si éste cuenta con los conocimientos y experiencia previa en los mercados financieros para comprender la naturaleza de los riesgos del producto que se le ha ofrecido. Se realiza para saber los conocimientos y experiencia en el ámbito de la inversión correspondiente al tipo concreto de producto o servicio ofrecido o solicitado, con la finalidad de que la entidad pueda evaluar si resulta adecuado para el cliente.

La entidad deberá entregar copia al cliente, en soporte duradero, del documento en que se recoja el resultado de la evaluación realizada, y vendrá obligada a acreditar el cumplimiento de esta obligación, recabando una copia firmada por el cliente del documento entregado en el que se hará constar la fecha, permitiéndose la utilización de medios electrónicos u otros fehacientes.

Esta evaluación de la conveniencia deberá ser coherente con toda la información proporcionada por el cliente o disponible por la entidad y utilizada en la evaluación. Además, esta documentación deberá entregarse cada vez que se realice la evaluación de un tipo o familia de productos determinados (productos con características de complejidad similares y naturaleza de riesgos análogos, atendiendo a riesgo de mercado, liquidez y crédito).

Cuando la evaluación no pueda realizarse porque el cliente no proporcione información suficiente, la entidad deberá advertirle que la deficiencia de información le impide determinar si el servicio de inversión o el producto es adecuado para él, haciendo constar en el documento la siguiente advertencia:

«Le informamos de que dadas las características de esta operación XXX (deberá identificarse la operación), ZZZ (denominación de la entidad que presta el servicio de inversión) está obligada a evaluar la conveniencia de la misma para usted; es decir evaluar si, a nuestro juicio, usted posee conocimientos y experiencia necesarios para comprender la naturaleza y riesgos del instrumento sobre el que desea operar. Al no haber proporcionado los datos necesarios para realizar dicha evaluación, usted pierde esta protección establecida para los inversores minoristas. Al no realizar dicha evaluación, la entidad no puede formarse una opinión respecto a si esta operación es o no conveniente para usted.»

Cuando la operación se realice sobre un instrumento de carácter complejo, las precauciones son mayores y la entidad deberá recabar del cliente una expresión manuscrita por él mismo, que luego deberá firmar, y que se adjuntará a la documentación contractual de la operación, incluso cuando se formalice en documento separado de la orden de compra:

«Este es un producto complejo y por falta de información no ha podido ser evaluado como conveniente para mí.»

En el caso de que una vez realizada la evaluación de conveniencia, la entidad considere que el producto no es adecuado para el cliente deberá hacérselo saber al cliente con la siguiente advertencia expresa:

«Le informamos de que, dadas las características de esta operación XXX (deberá identificarse la operación), ZZZ (denominación de la entidad que presta el servicio de inversión) está obligada a evaluar la conveniencia de la misma para usted.

En nuestra opinión esta operación no es conveniente para usted. Una operación no resulta conveniente cuando el cliente carece de los conocimientos y experiencia necesarios para comprender la naturaleza y riesgos del instrumento financiero sobre el que va a operar.»

Si además de resultar la operación no conveniente se trata de un instrumento de carácter complejo, la entidad nuevamente deberá exigir la firma manuscrita del cliente con la siguiente expresión:

«Este producto es complejo y se considera no conveniente para mí.»

Finalmente, cuando la entidad preste un servicio relativo a instrumentos de carácter complejo diferente del asesoramiento en materia de inversión o de gestión de carteras y desee incluir en la documentación que debe firmar el inversor una manifestación en el sentido de que no le ha prestado el servicio de asesoramiento en materia de inversión, deberá recabar junto a la firma del cliente una expresión manuscrita que dirá:

«No he sido asesorado en esta operación.»

Test de idoneidad

El test o evaluación de idoneidad se realizará por la entidad cuando se preste el servicio de asesoramiento en materia de inversiones o de gestión de carteras. En ese caso, además de las cuestiones analizadas para el test de conveniencia la entidad deberá profundizar más en la evaluación para conseguir un auténtico perfil del cliente, debiendo recabar la información necesaria sobre los conocimientos y experiencia del cliente en el ámbito de inversión correspondiente al tipo de producto o de servicio concreto de que se trate; y sobre la situación financiera y los objetivos de inversión de aquel, con la finalidad de que la entidad pueda recomendarle los servicios de inversión e instrumentos financieros que más le convengan. Para ello la entidad preguntará, entre otros aspectos, sobre la fuente y nivel de ingresos, gastos regulares y periódicos, situación patrimonial, liquidez, horizonte temporal, nivel de aversión al riesgo, etc.

El resultado de la evaluación de la idoneidad, también deberá proporcionarse por escrito o mediante otro soporte duradero, debiendo hacerse constar una descripción de cómo se ajusta la recomendación realizada a las características y objetivos del inversor.

La recomendación deberá ser coherente con todos los aspectos evaluados al cliente y la descripción deberá referirse, al menos, a los términos en que se haya clasificado el producto o servicio de inversión tanto desde el punto de vista del riesgo de mercado, de crédito y de liquidez, como de su complejidad, así como a la evaluación de la idoneidad realizada al cliente en sus tres componentes.

Cuando la entidad no obtenga esta información, no podrá realizar ninguna recomendación sobre instrumentos financieros o servicios de inversión al cliente o posible cliente.

Rescate de planes de pensiones en caso de ejecución de vivienda habitual

Los derechos consolidados de los planes de pensiones tienen unos supuestos tasados para su rescate con carácter general (la jubilación, la incapacidad e invalidez, el fallecimiento y la dependencia severa) y unos supuestos excepcionales para los casos de desempleo de larga duración o de enfermedad grave. Pues bien, mediante la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se ha incluido, temporalmente, un nuevo supuesto excepcional para el rescate de los planes de pensiones.

En este sentido, los partícipes de planes de pensiones, excepcionalmente, y durante un plazo de dos años (entre el 15 de mayo de 2013 y el 15 de mayo de 2015), podrán hacer efectivos sus derechos consolidados en el supuesto de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual del partícipe. Para ello, y a la espera del necesario desarrollo reglamentario, deberán concurrir, al menos, los siguientes requisitos:

▪ Que el partícipe se halle incurso en un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta extrajudicial para el cumplimiento de obligaciones, en el que se haya acordado proceder a la enajenación de su vivienda habitual.

▪ Que el participe no disponga de otros bienes, derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda objeto de la ejecución y evitar la enajenación de la vivienda.

▪ Que el importe neto de sus derechos consolidados en el plan o planes de pensiones sea suficiente para evitar la enajenación de la vivienda.

Como puede apreciarse, los requisitos son bastante limitados pues no se permitirá el rescate para esta finalidad si existen otros bienes disponibles o si los derechos consolidados no cubren la totalidad del importe debido.

El reembolso de los derechos consolidados se hará efectivo a solicitud del partícipe, en un pago único en la cuantía necesaria para evitar la enajenación de la vivienda, sujetándose al régimen fiscal establecido para las prestaciones de los planes de pensiones, es decir, que el rescate tributará como rendimiento del trabajo pudiéndose aplicar la reducción del 40% al percibirse en forma de pago único.

El reembolso deberá efectuarse dentro del plazo máximo de siete días hábiles desde que el partícipe presente la documentación acreditativa correspondiente.

Esta medida aplicable al rescate de los derechos consolidados de los planes de pensiones se hace extensible también a los planes de previsión asegurados, planes de previsión social empresarial y mutualidades de previsión social.

En principio, la medida se ha establecido con carácter temporal para dos años, si bien el Gobierno, a la vista de la situación de endeudamiento derivada de las circunstancias de la economía, podrá ampliar este plazo.

Flexibilización del mercado de alquiler de viviendas

Hoy entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que tiene el objetivo fundamental de flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler, tratando de equilibrar las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores. Para ello se introducen diversas modificaciones en la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que si bien no tienen carácter retroactivo para los contratos vigentes, sí pueden aplicarse voluntariamente si lo acuerdan las partes, y, por supuesto, serán de obligada aplicación para los nuevos contratos de alquiler.

Libertad de pactos

Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes. De este modo se fortalece la libertad de las partes para poder alcanzar todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses del arrendador y arrendatario. No obstante, y para mayor seguridad jurídica, se exige que la exclusión de la aplicación de los preceptos legales se haga constar de forma expresa para cada uno de ellos.

Asimismo, y para dotar de mayor agilidad a los procedimientos, se permite que las partes puedan pactar la sumisión a arbitraje o mediación de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de esta forma de resolución de conflictos, evitando así la necesidad de acudir a la vía judicial.

Reducción de la duración y prórrogas del contrato de alquiler

Una de las principales medidas recogidas en la nueva regulación es la reducción de la duración del contrato, habiéndose reducido de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a un año la prórroga tácita.

Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga forzosa obligatoria del contrato, que permite al arrendatario, sea cual fuera el tiempo de duración pactado, prorrogar su duración hasta un máximo de tres años (hasta junio de 2013 este plazo era de cinco años).

Igualmente, se reduce de tres a un año la denominada prórroga tácita automática del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De este modo, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de los 8 años actuales a 4 años. Hasta junio de 2013 los contratos de arrendamiento tenían legalmente una duración de 8 años (5 años de prórroga obligatoria y 3 años de prórroga tácita). Los nuevos contratos de arrendamiento a partir de ahora tendrán una duración de 4 años (3 años de prórroga forzosa y 1 año de prórroga tácita automática).

Recuperación del inmueble por el arrendador en caso de necesidad

Se garantiza que el propietario pueda recuperar la vivienda arrendada para sí o sus familiares, aun cuando esta circunstancia no haya sido expresamente recogida en el contrato siempre que haya transcurrido un año y lo comunique al inquilino con dos meses de antelación.

Con el régimen anterior, el arrendador para poder hacer uso de esta facultad de recuperar su vivienda debía existir una cláusula ad hoc en el contrato y esperar a que transcurriesen los primeros cinco años de arrendamiento. Con el nuevo régimen, el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y sin necesidad de que esta circunstancia haya sido expresamente recogida en el contrato, podrá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá realizarse al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Desistimiento del arrendatario

El inquilino también puede favorecerse de la nueva regulación al permitirle que pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido seis meses, y lo comunique al arrendador con un mes de antelación. En el contrato podrá establecerse una cláusula de indemnización para este caso de desistimiento anticipado, que podrá consistir en indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

Mejora de la seguridad jurídica

Otro de los aspectos que persigue la reforma legal de los arrendamientos urbanos es incrementar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario de modo que los arrendamientos urbanos no inscritos no surtan efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

A fin de garantizar el equilibrio entre los derechos e intereses de las partes (arrendador y arrendatario) y de los terceros con derechos sobre la vivienda alquilada resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas y locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este sentido, un comprador de buena fe que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato de alquiler, siempre que dicho contrato de arrendamiento esté debidamente inscrito en el registro. Con ello se refuerzan los derechos del arrendatario, que podrá mantener su alquiler con el nuevo propietario de la vivienda. En definitiva, se consigue una seguridad jurídica con la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, de modo que el arrendatario pueda mantener sus derechos legales, incluida la prórroga forzosa y la prórroga tácita, aun cuando haya habido una transmisión de la propiedad de la vivienda alquilada, pues el tercero adquirente vendrá obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

Por el contrario, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe ya no estará obligado a respetar el arrendamiento anterior y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que ya se aplicaba actualmente para los arrendamientos de locales de negocio, se hace extensible también a las viviendas, y modifica la situación actual en la que el comprador de una vivienda arrendada debía permitir la continuidad del alquiler, al menos, hasta el período de cinco años exigido por la Ley.

Agilización de desahucio por impago de rentas

La inscripción registral de los contratos de arrendamiento también va a beneficiar al propietario para el supuesto de tener que iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas. En este sentido, cuando así expresamente se haya hecho constar en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del contrato de alquiler simplemente con la presentación de un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de tener que esperar a obtener una sentencia declarativa. Con ello se abrevian notablemente los plazos. Además, una vez cancelada la inscripción registral del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución y restituir el inmueble al propietario.

Antiguos y nuevos índices de referencia oficiales de préstamos hipotecarios

Cuando se contrata un préstamo hipotecario a interés variable, el interés a pagar en cada cuota vendrá determinado por la aplicación de un índice de referencia más un diferencial, p. ej., Euribor+0,75. Actualmente, el índice de referencia más utilizado es el Euribor, pero no es el único, sino que existen otros que ya venían aplicándose con anterioridad, y que pueden seguir utilizándose, y algunos otros nuevos de reciente aplicación.

La actividad primordial del mercado hipotecario mediante la movilización de los recursos obtenidos de los préstamos hipotecarios a través de la emisión de títulos hipotecarios, precisa la determinación de los tipos de interés para las operaciones activas (préstamos) y de las operaciones pasivas (títulos). La fijación de los tipos de interés para unas y otras dependerá de las necesidades de prestamistas y prestatarios y de los plazos a que se concierte la operación.

Ya la Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 establecía que los préstamos hipotecarios que sirviesen de cobertura a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios a interés variable, debían concederse con tipos de interés variable en relación con un tipo de referencia. De igual modo, la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, encomendaba al Banco de España la definición mediante circular de un conjunto de índices o tipos de interés de referencia oficiales.

De este modo, el Banco de España, mediante la Circular 5/1994, de 22 de julio, adaptó el contenido de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, estableciendo la definición y fórmula de cálculo de los tipos de referencia oficiales de los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable, de forma que su objetividad de cálculo y difusión legal hiciesen innecesaria la comunicación individual al prestatario de las variaciones de tipos de interés. En este sentido se definieron los siguientes índices oficiales:

1) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de bancos.

2) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de cajas de ahorros.

3) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades.

4) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (también conocido como «Indicador CECA, tipo activo»).

5) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

6) Tipo interbancario a un año (también conocido como tipo MIBOR a un año). No obstante, tras la entrada de España en el euro, el índice MIBOR quedó exclusivamente vigente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000.

7) Referencia interbancaria a un año (Euribor). Este índice, que se introdujo tras la entrada del euro, vino a sustituir al anterior Mibor y, en la práctica, se ha convertido en el índice de referencia de préstamos hipotecarios por excelencia, lo cual no ha impedido que el resto de índices mantuviesen su condición de índices oficiales y que también se concertasen préstamos hipotecarios a ellos referenciados.

Actualmente, la normativa en vigor sobre la materia se encuentra en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que en su artículo 26 determina que en el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

▪ Que se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.

▪ Que los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

Además, se exige que la entidad prestamista, una vez que el cliente le haya facilitado la información correspondiente a sus necesidades de financiación, situación financiera y preferencias, le facilite una información personalizada que le ayude al cliente a comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se entregará gratuitamente y con la debida antelación al cliente en un modelo normalizado denominado Ficha de Información Personalizada (FIPER) y recogerá las características del préstamo, el tipo de interés, periodicidad, número de pagos, importe de cada cuota hipotecaria, tabla de amortización, costes, consecuencias en caso de incumplimiento, etc.

De forma especial se exige que en los casos de préstamos a interés variable se adjunte a la FIPER en un documento separado una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, debiendo presentarse, al menos, tres cuotas de amortización, calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años (o en el plazo máximo disponible si es menor).

En cuanto a los tipos de interés oficiales establecidos por la citada Orden EHA/2899/2011, se concreta que mensualmente se publicarán los siguientes:

1) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

2) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.

3) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

4) Referencia interbancaria a un año (Euribor).

5) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

6) El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000 conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.

De la comparación del listado anterior al actual se puede comprobar que se han incluido algunos índices de referencia nuevos (el IRS a 5 años y el tipo medio de préstamos entre 1 y 5 años del conjunto de las entidades de la zona euro), y, paralelamente, se han eliminado algunos índices de referencia anteriores, en concreto tres: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorro (IRPH-Cajas); el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos (IRPH-Bancos), y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (Tipo CECA).

Ante las dudas que estaba suscitando la continuidad de los tres índices de referencia para préstamos hipotecarios que dejaron de ser considerados oficiales para los nuevos préstamos contratados a partir de la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, el Banco de España en un comunicado de 30 de abril de 2013 ha dejando constancia de que según se indica en la disposición transitoria única de la citada Orden, “los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos…”, es decir, que dichos índices, mientras sigan publicándose, continúan siendo índices válidos para los créditos o préstamos hipotecarios a tipo de interés variable que a la entrada en vigor de la Orden los tuvieran como índice de referencia.

Además, la citada Orden EHA/2899/2011 indica que la desaparición completa de los citados índices o tipos se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la misma y su normativa de desarrollo, es decir, el 6 de octubre de 2013, pero “siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados”.

El propio Banco de España aclara que el Gobierno está trabajando en la regulación de dicho régimen de transición que, previsiblemente, estará aprobado antes del citado 6 de octubre, y que hasta que el mismo se determine y entre el vigor, se seguirá publicando mensualmente el valor de dichos índices de referencia.