Duración del contrato de arrendamiento urbano de vivienda

(Revisado incluyendo las novedades introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)

El alquiler de viviendas se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, que en su artículo 9 determina que la duración del arrendamiento será la libremente pactada entre las partes. En el caso en que contractualmente no se hubiera pactado una duración determinada se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.

Sin embargo, la afirmación anterior de contratos anuales o de duración libremente pactada entre las partes tiene algunas matizaciones, que operan en ocasiones a favor del arrendador y en otras a favor del arrendatario, habiéndose introducido también algunas modificaciones en los plazos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reduciéndose los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita para los nuevos contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.

En primer lugar, la Ley determina que cuando la duración pactada contractualmente fuese inferior a cinco años (tres años para los nuevos contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se entenderá prorrogado obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (tres años para los nuevos contratos). Por tanto, aunque se pacte una duración anual, legalmente se establece una duración mínima del contrato de cinco años, que será de tres años para los nuevos contratos de alquiler. Dicho plazo opera a favor del arrendatario pues basta con que el inquilino treinta días antes de la fecha de terminación del contrato o de su prórroga manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo para que el contrato se extinga.

No obstante, el arrendador también puede anticiparse a esta situación si en el momento de la celebración del contrato hace constar en el mismo de forma expresa que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando antes del transcurso de cinco años pueda necesitar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En este caso la vivienda deberá ocuparse en un plazo de tres meses, pues en caso contrario el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

La nueva regulación de los arrendamientos urbanos también ha incluido medidas de flexibilización para la recuperación del inmueble por parte del propietario, permitiéndose que aun cuando no haya sido expresamente recogido en el contrato, el arrendador podrá oponerse a la prórroga obligatoria del contrato si precisa recuperar la vivienda para sí o sus familiares, siempre que haya transcurrido, al menos, un año y se lo comunique al inquilino con dos meses de antelación.

Una vez transcurridos los cinco años de duración del contrato (tres años en el caso de los nuevos contratos de alquiler) sin que arrendador o arrendatario hubiesen notificado a la otra parte al menos con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (un año más en el caso de los nuevos contratos), pudiendo el arrendatario manifestar su voluntad de no renovación con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

En definitiva, para los nuevos contratos de alquiler se ha reducido a la mitad la duración del contrato, que pasa de los 8 años actuales (5 años de prórroga obligatoria + 3 años de prórroga tácita) a 4 años (3 de prórroga forzosa + 1 de prórroga tácita).