Gastos repercutibles al arrendatario en el contrato de alquiler

En los contratos de arrendamiento, el arrendatario (inquilino) está obligado a pagar al arrendador (propietario de la vivienda) la renta pactada que, con carácter general tendrá carácter mensual y se pagará por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes, es decir, entre los días 1 y 7 del mes de enero se abonará la renta correspondiente el mes de enero.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que dicho pago resulte acreditado suficientemente por otros procedimientos, p. ej. mediante el justificante de la transferencia bancaria.

Además del pago del alquiler propiamente dicho, es decir, la renta correspondiente al uso y disfrute de la vivienda, existen otros gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario tales como impuestos municipales, gastos de comunidad, recibos de suministros, etc.

En relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la ley considera que es un impuesto vinculado a la propiedad del inmueble y, por tanto, debe ser satisfecho por el arrendador, puesto que grava la propiedad tanto del suelo como del vuelo, esto es, del suelo edificado y de la propia edificación. No obstante, puede pactarse su repercusión al inquilino. La práctica habitual es que el IBI lo paga el propietario que es el obligado principal y si así se ha pactado entre las partes, posteriormente el arrendador enviará fotocopia del justificante de ingreso para que el arrendatario pague su importe.

La tasa de basuras también de carácter municipal, en principio, está vinculada con la propiedad del inmueble, pero en este caso es más razonable su repercusión al arrendatario pues al fin y al cabo se está gravando un servicio por la retirada de basura que genera en realidad el arrendatario, no el propietario que no habita la vivienda. Actualmente puede darse el caso de estar ante una tasa que no existía en el momento de formalizarse el arrendamiento y que, por tanto, en el contrato no está establecido nada al respecto. Como ya se ha anticipado lo lógico y normal en estos casos es repercutir la tasa de basura al inquilino pues se debe acudir a la causa de la misma, que es precisamente la recogida de basuras generada por las viviendas y locales, y lo más justo es que el pago lo soporte quien genera los residuos y se beneficia de su retirada.

En  cuanto al paso de carruajes o vado permanente, al igual que en el caso de la tasa de basuras, aunque el tributo vaya dirigido al propietario del inmueble como sujeto pasivo, lo lógico también es que sea repercutido al arrendatario pues es él el que se beneficia del libre acceso, no el propietario que no ocupa la vivienda.

Respecto a los gastos de comunidad, también están vinculados con la propiedad del inmueble. De hecho, en caso de impago la comunidad de propietarios se dirigirá contra el propietario, no contra el inquilino. Sin embargo, es posible que se haya pactado libremente la repercusión al arrendatario, en cuyo caso debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente, y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.

Finalmente, en cuanto a los gastos de suministros correspondientes a los servicios como luz, gas, agua, teléfono, etc., la práctica habitual es que se repercutan al inquilino puesto que pueden individualizarse perfectamente mediante aparatos contadores y, además, al igual que se ha argumentado en otras ocasiones, se corresponden con usos realizados por el arrendatario.

¿En qué consiste la legitimación de firmas?

La legitimación de firmas es el testimonio notarial por el que el Notario acredita el hecho de que una firma ha sido puesta en presencia del Notario o expresa el juicio de éste sobre su pertenencia a persona determinada. El Notario no asume responsabilidad alguna por el contenido del documento cuyas firmas legitime, sin embargo, al efecto de comprobar que no contiene nada contrario a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres, tendrá derecho a enterarse de él y a negarse a dar el testimonio solicitado si los interesados no le consienten su lectura.

El Notario puede basar el testimonio de legitimación de firmas por el hecho de que la firma se haya estampado en su presencia, de este modo se atestigua que el firmante es quien dice ser y la firma pertenece a él. Pero también se admiten otros medios como el cotejo con otra firma original legitimada (p. ej. cotejo de firma con el DNI) o en el cotejo con otra firma que conste en el protocolo

Dentro del ámbito de los documentos susceptibles de testimonio, sólo podrán ser legitimadas cuando sean puestas o reconocidas en presencia del notario las firmas de letras de cambio y demás documentos de giro, de pólizas de seguro y reaseguro y, en general, las de los documentos utilizados en la práctica comercial o que contengan declaraciones de voluntad.

Para realizar testimonios o legitimaciones el notario deberá apreciar en los solicitantes interés legítimo en su pretensión. Igualmente deberá conocer el contenido de los documentos testimoniados a efectos de apreciar el interés legítimo y que dicho contenido no es contrario a las Leyes o al orden público. En caso contrario, o si no apreciare el interés legítimo, denegará fundadamente lo solicitado.

La nota de Visto y legitimado, con la fecha y todos los elementos de autorización notariales puestas al pie de cualquier documento oficial, o expedido por funcionario público en el ejercicio de su cargo es testimonio de que el notario considera como auténticas, por conocimiento directo o identidad con otras indubitadas, las firmas de los funcionarios autorizantes, y hallarse éstos, según sus noticias, en el ejercicio de sus cargos a la fecha del documento.

El Notario también podrá legitimar las firmas electrónicas reconocidas puestas en los documentos en formato electrónico. Esta legitimación notarial tendrá el mismo valor que la que efectúe el Notario respecto de documentos en soporte papel. La legitimación notarial de firma electrónica queda sujeta a las siguientes reglas:

1.ª El notario identificará al signatario y comprobará la vigencia del certificado reconocido en que se base la firma electrónica generada por un dispositivo seguro de creación de firma.

2.ª El notario presenciará la firma por el signatario del archivo informático que contenga el documento.

3.ª La legitimación se hará constar mediante diligencia en formato electrónico, extendido por el notario con firma electrónica reconocida.

Diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales

Las arras son una cláusula especial incluida por las partes en el contrato de compraventa, que tienen distinta función según se trate de arras confirmatorias o arras penitenciales.

Las arras confirmatorias suponen una señal de la intención de los contratantes de consumar y perfeccionar el contrato, implican el inicio del cumplimiento y ejecución de la operación, por medio de una cantidad entregada a cuenta que se descontará del precio final. Las arras confirmatorias facilitan la prueba del contrato y, además, lo garantizan. Generalmente, dentro de esta categoría de arras confirmatorias suele distinguirse entre arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras son las normalmente utilizadas como prueba del contrato, señal de la perfección del mismo y del comienzo de su ejecución. Suelen identificarse con el pago anticipado a cuenta del comprador, puesto que suponen la entrega de una cantidad como señal que, posteriormente, será deducida del precio final. Por ejemplo, al comprar un electrodoméstico por valor de 2.000 euros se entrega como señal (arras confirmatorias puras) una cantidad de 200 euros.

Las arras confirmatorias penales tienen como finalidad, además de servir de prueba de la perfección del contrato, establecer una garantía del cumplimiento del mismo mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento. El hecho de existir unas arras penales no exime del cumplimiento de la obligación y de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios en su caso.

Las arras penitenciales tienen la función de permitir la retractación de las partes y posibilitan la rescisión contractual, según se indica en el artículo 1.454 del Código Civil. Es un medio lícito de desistir del contrato bajo la condición de su pérdida para el comprador o la restitución del doble de su valor, si el que desiste es el vendedor. Por ejemplo, en la compraventa de un piso por valor de 150.000 euros se establece un contrato de arras entregando el comprador una cantidad de 15.000 euros. Si el comprador incumple el contrato perderá los 15.000 euros entregados; si es el vendedor el que incumple deberá restituir al comprador 30.000 euros.

La cuestión que se plantea en estos casos es averiguar cuál fue la intención de las partes con las arras y deducir si se trata de arras confirmatorias o arras penitenciales. En general, la doctrina y la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa de las partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá la función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.

Publicidad ilícita

Se considera publicidad toda forma de comunicación realizada por una persona física o jurídica, pública o privada, en el ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional, con el fin de promover de forma directa o indirecta la contratación de bienes muebles o inmuebles, servicios, derechos y obligaciones. Esta publicidad, según se indica en la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad tendrá la consideración de ilícita en determinados supuestos:

· La publicidad que atente contra la dignidad de la persona o vulnere los valores y derechos reconocidos en la Constitución, especialmente a los que se refieren sus artículos 14 (principio de igualdad de los españoles ante la ley sin discriminación por nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o circunstancia personal o social), 18 (derecho al honor, la intimidad personal y familiar, la propia imagen, la inviolabilidad del domicilio y el secreto de las comunicaciones) y 20.4 (derecho al honor, a la intimidad, a la propia imagen y a la protección de la juventud y de la infancia).

En este apartado se entienden incluidos los anuncios que presenten a las mujeres de forma vejatoria o discriminatoria, bien utilizando particular y directamente su cuerpo o partes del mismo como mero objeto desvinculado del producto que se pretende promocionar, bien su imagen asociada a comportamientos estereotipados que vulneren los fundamentos de nuestro ordenamiento coadyuvando a generar la violencia de género.

· La publicidad dirigida a menores que les incite a la compra de un bien o de un servicio, explotando su inexperiencia o credulidad, o en la que aparezcan persuadiendo de la compra a padres o tutores. Concretamente se impide presentar a los niños en situaciones peligrosas sin motivo justificado, así como inducir a error sobre las características de los productos, sobre su seguridad o sobre la capacidad y aptitudes necesarias en el niño para utilizarlos sin producir daño para sí o a terceros.

· La publicidad subliminal que mediante técnicas de producción de estímulos de intensidades fronterizas con los umbrales de los sentidos o análogas, pueda actuar sobre el público destinatario sin ser conscientemente percibida.

· La publicidad que infrinja la normativa legal reguladora de determinados productos, bienes, actividades o servicios.

· La publicidad engañosa, la publicidad desleal y la publicidad agresiva, que serán consideradas como actos de competencia desleal.

¿Qué es la doctrina Botín?

En estos días, a raíz de la imputación y posible apertura del juicio oral contra la Infanta Cristina, se está esgrimiendo en los medios de comunicación la doctrina Botín como motivo para no sentar en el banquillo de los acusados a la Infanta..., pero ¿en qué consiste la doctrina Botín?

La denominada “doctrina Botín” fue adoptada por el Tribunal Supremo cuando en el año 2007 cerró el caso de las cesiones de crédito del Banco Santander, argumentando que no se puede llevar a juicio a nadie sin una acusación del Ministerio Fiscal o, en caso de existir un perjudicado en concreto, sin la acusación particular. Esto trasladado al caso concreto de la Infanta Cristina supondría que no podría abrirse juicio oral contra ella por delito fiscal, existiendo simplemente la acusación particular de Manos Limpias, si no lo solicitan también el Ministerio Fiscal, la Abogacía del Estado y la Agencia Tributaria.

No obstante, la doctrina Botín, tal y como quedó expresada en la sentencia 1045/2007 debe entenderse matizada por la “doctrina Atutxa”, que sólo deniega la legitimación de la acusación popular para por sí sola instar la apertura del juicio oral en el procedimiento abreviado en los casos en los que el delito perseguido ha vulnerado “bienes jurídicos estrictamente individuales”.

Debe entenderse que en el delito fiscal, que es el delito que se le imputa a la Infanta Cristina, se lesionan, simultáneamente, bienes jurídicos particulares y colectivos, es decir, se atenta contra el patrimonio de la Hacienda Pública entendido como interés concreto y particular, y también contra el fraude tributario entendido éste como un “interés colectivo” resumido en el conocido slogan de “Hacienda somos todos”.

Por tanto, se podría concluir con que la doctrina Botín sólo es aplicable a delitos que vulneran bienes jurídicos estrictamente individuales, pero en el caso que nos ocupa estamos ante un delito fiscal que afecta tanto a intereses individuales como colectivos o supraindividuales, por lo que sería suficiente con que la acusación particular instase la apertura del juicio oral para que ésta se decretase, y ello aunque el Ministerio Fiscal y la Abogacía del Estado no lo solicitasen.

Venta automática

La venta automática es una de las modalidades que la Ley del Comercio Minorista cataloga como ventas especiales, junto a las ventas a distancia, las ventas ambulantes o no sedentarias y las ventas en pública subasta.

La Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, conceptúa la venta automática como la forma de distribución detallista en la cual se pone a disposición del consumidor el producto o servicio para que éste lo adquiera mediante el accionamiento de cualquier tipo de mecanismo y previo pago de su importe. En esta categoría se encuadran, por tanto, diversos tipos de mecanismos de expedición de bienes, generalmente de pequeño importe, como los chicles, bebidas refrescantes, tabaco, billetes de transporte, etc. y también de servicios como el fotomatón, localizándose dichas máquinas tanto en locales cerrados como en la vía pública.

En el caso de que las máquinas de venta estén instaladas en un local destinado al desarrollo de una empresa o actividad privada, los titulares de la misma responderán solidariamente con el de la propia máquina frente al comprador del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la venta automática.

Para la protección de los consumidores y usuarios, en todas las máquinas de venta deberán figurar con claridad:

· Información referida al producto y al comerciante, haciendo constar el tipo de producto que expenden, su precio, la identidad del oferente, así como una dirección y teléfono donde se atiendan las reclamaciones.

· Información relativa a la máquina que expende el producto, que incluirá datos como el tipo de monedas que admite, las instrucciones para la obtención del producto deseado, así como la acreditación del cumplimiento de la normativa técnica aplicable.

Todas las máquinas de venta deberán permitir la recuperación automática del importe introducido en el caso de no facilitarse el artículo solicitado.

Alquiler de cajas de seguridad

El alquiler de cajas de seguridad, también denominadas «cajas de alquiler», es un servicio tradicional prestado por las entidades bancarias que consiste en el arrendamiento de compartimentos cerrados blindados de diferentes tamaños dotados de cerradura de doble llave y un número de orden a efectos de identificación, situados en el interior de cámaras acorazadas o espacios protegidos por puertas o rejas con altas medidas de seguridad.

Técnicamente, la garantía de que la caja sólo puede abrirse por el arrendatario o persona autorizada por éste suele consistir en que las cajas están dotadas de cerradura de doble llave, una maestra, en poder de la entidad bancaria arrendadora, y otra diferente para cada caja que se entrega al cliente arrendatario, siendo, por consiguiente, necesaria la concurrencia de ambas llaves para la apertura y cierre de la misma.

Otra de las características principales de estas cajas de seguridad es su carácter confidencial: el cliente no tiene que declarar ante la entidad de crédito los objetos que deposita y la entidad desconoce su contenido. Precisamente por esta circunstancia las entidades suelen realizar un estudio previo del cliente que, al menos, debe tener contratado en la entidad algún otro producto como un depósito o cuenta corriente, exigiéndose generalmente otros requisitos adicionales.

El alquiler se formaliza en un contrato de arrendamiento en el que se especifica que la finalidad de la caja de seguridad es la de conservar en la misma por iniciativa del arrendatario dinero en efectivo, joyas, alhajas, valores, títulos de crédito, resguardos de depósito o cualquier otro tipo de documentos u objetos de valor que no contravengan las disposiciones legales en vigor. También se hace constar en el contrato que el cliente arrendatario responderá frente al banco de los daños y perjuicios causados en su propio depósito y frente a los demás arrendatarios de las cajas situadas en la misma cámara, ocasionados por el contenido de la caja (p. ej. sustancias corrosivas, material explosivo, etc.).

El arrendamiento puede concertarse a nombre de una o más personas de modo indistinto (cada una de ellas puede abrir la caja libremente) o conjunto (la apertura de la caja sólo puede realizarse en presencia de todos los titulares) y también se pueden designar apoderados autorizados para utilizar la caja. Asimismo los consejeros delegados o administradores de la sociedad podrán celebrar este tipo de contratos con la entidad bancaria en representación de las personas jurídicas.

En el acto de cada utilización se requiere la identificación, comprobando que se trata de persona autorizada para utilizar la caja, anotando en el libro registro de visitas los datos de identidad de la caja y de la persona, la hora de entrada y salida, junto a la firma de la persona que utiliza la caja.

La obligación de la entidad arrendadora consiste en conservar íntegra la clausura de la caja alquilada y permitir su uso regular. Con carácter general se puede utilizar en horarios de oficina, pero en algunos casos, tratándose de cámaras robotizadas es posible la utilización las 24 horas del día los 365 días del año.

La responsabilidad de la entidad arrendadora por el posible menoscabo de las cajas está limitado a una cantidad por caja, cubierta por una póliza de seguro contratada por el banco con prima de riesgo a su cargo. Esta póliza generalmente cubre los daños de cualquier clase que afecten a los objetos depositados, previa justificación de la existencia y valor del contenido de la caja, según las especificaciones establecidas en la propia póliza de seguro. La responsabilidad de la arrendadora no alcanza a los casos fortuitos o de fuerza mayor.

La entidad arrendadora está sujeta a las mismas obligaciones aplicables a los depósitos de dinero para los supuestos de embargo, quiebra o suspensión de pagos, fallecimiento o abandono del arrendatario.

Los precios suelen estipularse en una cantidad por decímetro cúbico y año o fracción, así como una comisión por visita. También pueden establecerse distintas comisiones para el arrendamiento por personas físicas o jurídicas, así como por facilitar el acceso a más de una persona a la caja de seguridad.

Este servicio bancario deja muy poco margen comercial a las entidades bancarias respecto a otros productos que comercializan, habiéndose llegado a calificar de deficitario para el banco, puesto que percibe una baja remuneración por un servicio que la resulta muy oneroso debido a las altas medidas de seguridad que debe mantener. No obstante, puede recibir algunos beneficios indirectos como la fidelización del cliente, que al menos tendrá contratado otro tipo de depósito tradicional o cuenta bancaria y las expectativas de otras operaciones futuras, así como la posibilidad de captar otros clientes.

Por todo lo anterior, el servicio de alquiler de cajas de seguridad tiene un carácter residual y no es de los más utilizados. Sin embargo, a raíz de la crisis financiera internacional y los problemas de solvencia de algunos bancos, esta fórmula del alquiler de cajas de seguridad ha experimentado cierto auge, pues algunos clientes prefieren utilizar las cajas de seguridad para el depósito de sus fondos en efectivo más que los depósitos bancarios tradicionales, ante el temor de que una posible insolvencia de la entidad pueda poner en peligro sus ahorros y los sistemas de garantía de depósitos establecidos por el sistema financiero resulten insuficientes.